写字楼成商业地产投资主流

【摘要】无论是在北京、上海、深圳等一线城市，还是在福州、长沙、成都等欣欣向荣的新型都市，大型城市综合体事实上已成为当地的标志性物业形态。从近年来相继进入城市综合体开发领域的公司...

在住宅受抑，商业抬头的大环境下，一直处于“非主流”位置的写字楼又掀起了新一轮投资高潮，多年“商住价格倒挂”的格局正在改变。在市场逐渐从住宅转向商业的同时，商业地产也迈入细分时代。在商铺热销之后，一股写字楼投资热的大潮席卷全国。在众多商业地产项目中，写字楼成为当之无愧的收益之王。相对于商铺、SOHO来说。为何写字楼更受投资者们的青睐?本刊特别邀请多位业内人士解读福州写字楼的价值空间和投资前景。

随着一系列深度调控逐渐显现成效，持续“高温”的住宅市场慢慢进入冷却期，而不受限购政策制约的商业地产则迎来“翻盘”机会。与此同时，形态繁多的商业地产也呈现出更加细化的市场波动，在经历了炒商铺热后，成熟的投资者意识到商铺虽然适合短期炒作，但收益率得不到保证，反而是投资周期较长的写字楼带来的回报更为稳健可观。

商业地产迈入综合体时代

建筑大师勒•柯布西耶这样说过：“每座城市都需要带领步入国际化的城市综合体。”

在这个住宅地产和商业地产严格区分的时代，任何单一的地产开发模式都已无法满足城市发展的需求，城市综合体这种商业地产的高端模式应运而生，并在短短几年内势如破竹般迅猛发展。

无论是在北京、上海、深圳等一线城市，还是在福州、长沙、成都等欣欣向荣的新型都市，大型城市综合体事实上已成为当地的标志性物业形态。从近年来相继进入城市综合体开发领域的公司名单就不难发现，无一不是在地产界赫赫有名的大型开发商。他们的陆续试水也表明，城市综合体或为国内商业地产未来发展主流模式的状况已是毋庸置疑。

所谓“城市综合体”，包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，形成独立的大型商圈。其中的高端写字楼是城市综合体中最核心的部分，从纽约曼哈顿到东京六本木、香港国际金融中心、上海陆家嘴，这些举世瞩目的城市综合体全部都被炫丽夺目的写字楼所围绕。

投资者追捧写字楼

今年以来，写字楼受到投资者的追捧，呈现出“量价”齐升的局面。

据易城中国的一季度写字楼报告显示，一季度，北京、上海、广州三地的甲级写字楼的租金环比涨幅均在5％左右，与去年第一季度比较，年租金增长率均超过10％，租金分别达到每月每平方米273.5元、297.7元和128.5元。

不仅是租金，写字楼的销售价格也在大幅攀升。北京、广州甲级写字楼的平均售价环比涨幅均超过5％，均价分别达25321元／平方米和17384元／平方米，上海甲级写字楼的平均售价环比涨幅也达到了3.9％。

租金和售价的上涨，使越来越多的投资者开始关注写字楼这一投资领域。

在广州等部分一线城市出现了炒写字楼的现象，由于住宅“限购”，出于对货币贬值及物价上涨的焦虑，手中有一笔闲钱但已无购房名额的投资客，将目光转向受限制较少的商业市场，手握200万-500万元资金的投资客开始合伙买写字楼。

“从我们接触的客户来看，他们更认同写字楼投资的长线回报。”福外恒力城项目策划部经理卢侃介绍说，与住宅市场的短期炒作相比，写字楼买家更看重长线投资收益。“从过去几年以及现在的行情来看，无论什么时候把住宅卖掉，都是卖早一步，无法实现收益最大化。与其这样，还不如长线持有写字楼物业，不仅能够获得住宅所无法比拟的租金回报，而且还能长线坐享物业升值收益。”

房企加码写字楼

写字楼的热销，也带动了写字楼市场收购项目的增多。5月6日，SOHO中国宣布以32亿元人民币的代价收购上海新世界长宁商业中心A、B幢办公楼及地下室。有分析人士指出，潘石屹此番收购的重要原因就是看中了该写字楼项目的前景。

除了并购，一些国内的房地产公司也纷纷加码商业地产。2010年，万科、保利、中粮等地产大鳄就纷纷举旗表示进入商业地产。中海地产在2011年年初宣布，中海各分公司已成立相应的商业地产部门，定位为在核心城市的核心地段发展高端物业。中海方面称，从2015年起，全部投资物业每年将能提供不少于12亿港元的稳定租金收入。

不仅是国内的房企，很多国际投资机构也对写字楼和商业地产情有独钟。2011年年初，新加坡ARA基金以11.6亿元人民币接收资本策略持有4年多的上海盛邦国际大厦。

全球房地产机构仲量联行提供的数据显示，在去年和今年一季度，办公楼和商铺物业皆引起市场高度关注。仲量联行投资部董事贾梁表示，2011年第一季度预计将有数宗交易达成，大多数成交项目为写字楼项目，且多数买家为海外基金。“今年能够引起投资机构们强烈兴趣的，可能仍将是写字楼。”