写字楼客服工作计划范文
时间：2023-02-22 16:08:21
写字楼客服工作计划范文第1篇
今年，为了配合集团的物业发展，公司调整了发展战略，奉行“先品牌、后规模”、“把工作重心放在改进集团开发物业的服务品质”的思路，适度放慢对外拓展速度，集中优势资源确保为集团开发的精品楼盘提供配套的精品物业管理。为此，公司进行了一系列的调整：首先强化了领导分工，由总经理直接分管、各副总协助参与集团开发物业的管理服务工作，并专门设立了集团开发物业周工作例会制度，缩短发现问题和解决问题的周期；优化人力资源配置，调换部分管理处负责人；收支实行“取之于集团物业，用之于集团物业”的政策，作为整体不提利润要求。同时，重点抓好以下几方面工作：
第一，抓好制度建设。制定“封闭式管理规范标准”，以集团开发物业小区为试点，并向各全委小区全面推广封闭式管理；加强对各小区的安全评估，对小区内易攀爬部位实施安全防范，采取各项防攀爬措施；实行管理处主任-安全主管-分队长的安全管理组织架构，安全总监-安全管理部-安全主管垂直领导，通过测评考核确定安全主管人选34人；通过理论考核和现场实操，从114名保安骨干中确定分队长人选76人；根据工作岗位的变化，合理调整，分流保安骨干18人，为安全管理工作迈上新台阶打下了坚实的基础。
第二，调整保安培训重点，强调保安的敬业精神和纪律性，以及对值班时各类事件的处理规范，特别是外来人员车辆管理及各种异常情况的处理办法。全年保安培训时间达126小时/人。
第三，加强对保安工作和生活的关心。对保安工资实行了大幅度的调整，解决了保安的社会保险问题，平均增幅达200元/人·月；同时投入20余万元资金，完善保安宿舍物品的配置工作；开设公司职工食堂，解决队员的吃饭问题；配置了报纸、**期刊、**物业报、**保安园地等报刊杂志，极大地丰富了保安员的业余生活。
第
四、严肃纪律和检查处罚。坚决执行请销假制度，防止私自外出；实行严格的查岗查哨和晚点名制度；加大检查督导的力度，查处睡岗26人，脱岗13人，其它违纪31人；增大处罚力度，受处罚70人次。
今年，公司全面强化“以业主为中心”的服务意识，率先在深圳业内提出并推行“7x24”服务模式，力求最大限度地满足业户需求；推出入户维修免费服务，集团开发物业全年上门维修4107次，得到业主的好评，大大提高了业主对小区服务的满意程度。公司全年组织了15次有关职业技能和行为规范培训，共28项内容，培训课时达56小时/人。据集团公司三季度对开发物业进行的调查，业主对我们维修服务的满意程度达到了100。
在销售配合方面，筹备成立上海、武汉分公司和深圳管理部，克服非典困难及异地资源短缺问题，全力投入深圳翠堤湾、北京格林小镇和国际花园、上海格林春晓和春岸等项目的前期介入和销售配合工作，全面展示**物业管理良好形象，满足集团地产销售配合工作的需要。
今年，针对北京格林小镇存在的问题，公司先后从深圳总部抽调2名工程师、2名客服主管、15名维修人员及2名客服人员充实到管理处，给予人力资源的支持。同时派出客服人员参与和组建应急维修队，在地产客服中心统一调度下统一工作，全力参与地产维修整改工作，使小区工作各项管理步入正轨。海景方面，积极配合地产公司做好业户走访工作，“黄牌”数量从高峰时期的130户270块，减少到目前的2块(字朝里放置于阳台内)，最大限度地降低了在社会上形成的负面影响，减弱和抑制了对翠堤湾的销售工作产生的不良影响，有力地配合了地产公司的品牌策划和销售工作。翠堤湾方面，面对销售、入伙、装修、业主生活同时并存的环境条件，公司全力以赴提供一流的销售现场管理、入伙前与业主的主动沟通及规范的入伙手续办理、服务导向的装修管理，尤其是超前做好复杂环境下的封闭式管理和快速反应的维修服务，使已入伙业主的生活成为潜在客户看得见、摸得着、信得过的促销样板，使得翠堤湾在5月份便基本完成了全年的销售任务。
今年以来，翠盈嘉园、芳邻等6个小区先后成立了业主业委会，**花园业委会完成改选。金海湾、**花园、**翠园等9个管理处完成了物业管理合同的续签工作。**海景顺利通过安全文明小区的复检工作；翠堤湾、彩世界、太阳新城小区通过市级安全文明标兵小区的考评；彩世界通过深圳市物业管理示范小区考评；嘉多利花园通过广东省物业管理示范小区考评；公司通过质量体系认证复审，同时被沙头办评为环卫工作标兵单位。太阳新城、嘉多利花园两个小区清洁工作实施外包；碧华庭居、**翠园消防系统进行了外包。金海湾花园电梯签订了外包协议。为公司相关外包工作进行了有的尝试。
二、品牌宣传效应显现
今年，为配合公司市场营销工作，公司切实加大了品牌宣传。根据“管理项目树品牌，顾问项目创效益”的思路，以开发商、中介公司和物业管理同行为重点宣传对象，一方面打造塑造精品小区，通过让客户参观小区以及接受业务培训等方式，亲身感受**物业的管理，达到业务拓展的目的，仅金海湾花园，全年共接待公司、地产、集团、置业的参观超过一百批次，参观人数近千人次，同时接待了来自西安、桂林、洛阳、南京、武汉、石堰等全国各地顾问单位物业公司人员的实习。另一方面，我们以报纸、广告、参展等多种形式，全方位进行品牌宣传。
2009年公司共出版《**物业管理》报12期，平均发行数量为11000份/期，发行范围遍及27个省市。公司内外部网站在今年也进行了改版，全年共上传各类文章616篇，在报道公司重大新闻和重要信息、展现公司业务规模和市场拓展步伐、宣传公司业务类型和服务特色、反映员工思想动态和改进建议等方面发挥了积极的作用。《**物业管理信息》也于今年下半年面世，以每10天为一期的频度对外免费推出，目前阅读人次节节升高，反应热烈，要求订阅的与日俱增，公司的品牌得到进一步的推广。在11月底举行的住交会期间，我们接待了来自全国28个城市的43批客户，为明年市场拓展打下了坚实的基础。
三、市场拓展频创佳绩
*年，在抓好集团开发物业管理品质提升的同时，我们还按照集团领导的要求，丰富公司的物业管理类型，延伸产品线。自去年实现写字楼顾问管理市场突破后，今年再接再厉，取得了写字楼(万基大厦)、酒店式公寓(白领公寓)、学生类公寓(重庆学府大道69号)以及中心区顶级豪宅(熙园)等业务的拓展，尤其是万基大厦与白领公寓的接管，实现了该业务市场零的突破，标志着公司产品结构开始进入真正意义上的调整。
今年，公司以品牌求发展，将精力投入到中高档市场的开拓上，注重项目的投入产出，理性选择合作伙伴，全年新签22个项目，其中：全委项目6个，顾问项目16个。新拓展项目的管理面积243万平方米，其中：全委项目64.2万平方米，顾问项目178.8万平方米。目前，公司共接管项目118个。其中：全委项目34个、顾问项目84个；管理总面积1648.6万平方米，其中：全委项目389.4万平方米，顾问项目1259.2万平方米。
至此，公司管理项目已发展到全国31个城市，其中今年新拓展城市8个，分别为洛阳、厦门、佛山、宜兴、烟台、潍坊、海口、镇江。
四、管理工作改进明显
进一步强化清单式管理，推行月度工作计划考核网上填报和考核，网上工作日记填报、顾问项目管理信息填报等，规范提升了管理的力度和效率。
完善顾问运作工作指引，强化前方项目经理，后方专家顾问团的运作，保障并进一步提升项目管理品质。
积极搭建**物业管理网上办公平台，先后开发包括计划考核、项目管理、物流管理、人力资源等在内的十余个模块，为公司办公信息化建设奠定了坚实的基础，提升了公司形象和管理效率。
加强分支机构财务核算、稽核、审计管理力度，建立了公司经济效益测算模式、对分支机构业务管理及指导的体系，改变了财务部原简单的核算职能，确立了财务管理在日常工作中的作用和地位。
品质管理体系的健全完善，作业操作文件体系的修订、品质检查方法的改进、质量问题的整改跟踪督导，逐步形成兼顾、覆盖各地管理的管理体系建设。
完成会所移交工作，改进会所经营管理，有效的改变各会所长期亏损的局面，逐步形成良性运作。
安全管理工作的改进提高，保安人才的建设、小区封闭式管理的实施、安全管理垂直管理模式的探讨和尝试，保安员社保、工资改革、居住伙食条件的改善，推动安全管理的有效实施。
小区设备管理模式的探讨和实施，工程部在业务管理地位的明确，强化了各小区的设备日常维护工作，改善了设备运行效果。
狠抓制度执行落实，通过月度工作计划和考核、工作日记、着装、劳动纪律等的检查，确保公司各项制度得以执行。
分公司基础管理工作的强化及区域运作模式的总结。
五、人才队伍建设效果显着
今年以来，公司就人才引进的渠道和方式进行了探讨，人员招聘组织、管理的改进，为公司在人才引进特别是高素质人才引进奠定了基础。一方面立足业绩考核和能力评估，不拘一格，积极选拔内部人才，共晋职晋级169人。另一方面大胆引进外部人才。通过参加现场招聘会、网络招聘信息等手段，共招聘管理层员工96人，本科以上占31.2，其中硕士生1人，本科生29人；主办以上占48，其中主管11人，主办35人。同时加大对项目管理人才和保安骨干的招聘力度，共招聘项目管理人员24人，保安骨干20人。
推进保安招聘与基地化建设。通过多种渠道，与多个学校、人才市场建立了长期合作关系，进一步完善保安的基地化建设，共招聘518余名保安员。
在公司内部推行三级培训管理，公司级培训共计16次；职能部门组织对口培训共计24次；部门内训约计774次。管理员培训时间达121.5小时/人年，保安人员培训时间达126小时/人。
六、企业文化精彩纷呈
这里特别值得一提的是，在*年，我们遭遇了前所未有的非典疫情，在这场没有硝烟的战斗中，我们的管理处广大员工身处战斗第一线，承受住了巨大的压力，在公司的高度重视与细心指导下，积极投入到抗击非典的工作中去，以无私奉献的高尚品质，为防抗“非典”做了大量的工作。如长期坚持对小区进行消杀、消毒，向全体业主宣传抗“非典”知识，努力为业户创造一个健康安全的生活环境。尤其是在北京成为非典重灾区，碧华庭居、彩世界管理处分别出现一例疑似病例的情况下，我们的员工没有退缩，他们克服自身的恐惧，忠于职守，不顾个人安危，一如既往地坚守在工作最前线，表现出优秀的职业素养和崇高的思想品质，赢得了开发商和业主的嘉许和赞誉，也展现了**物业公司强大的企业凝聚力。
虽然遭受了非典，*年公司企业文化活动和社区文化活动依然有序进行。公司组织了女员工“三八”节旅游，先进员工赴韩国旅游，并成功举办了“司庆杯”篮球赛。同时，公司还积极参与集团组织的各类活动，先后参加了集团“创新杯”保龄球赛、“诚信杯”足球联赛、“激情杯”游泳大赛、“共享杯”羽毛球赛等，并在足球、排球、篮球三大球赛事中夺冠，展示出公司员工精诚协作、团结互助的良好精神风貌。
小区的社区文化活动方面，公司利用五
一、六
一、国庆等重大节假日，在各小区组织开展了多种形式的社区文化活动，如举办各类赛事、展览、讲座、少儿活动以及晚会等，丰富了社区生活，增进了与业主的交流，得到了小区业主的好评。
七、反思与展望
各位领导、全体同事，*年工作改进业绩让我们坚定了发展的信心，我们也清醒的知道，成绩是在集团领导正确领导下，全体员工努力拼搏的成果。与*年相比，我们在业务类型、赢利能力、企业规范建设、基础管理、人才引进等方面取得了一定的成效，但我们仍然存在很多的问题和不足：**物业管理品牌品质与集团地产的精品要求有差距；在行业中的领先地位、优势不是很明显；基础工作仍然不够规范、扎实；管理执行力与目标要求的差距较大；跨地区的业务管理能力较弱，人才队伍建设不能满足发展的要求，等等，这些都是公司发展面临亟待解决的问题，也是公司今年的重点改进工作。
我们在过去取得了一些成绩，但离我们的目标还有很大差距。*年，我们还有很多事情要做，我们的工作还需要不断地改进：公司住宅小区的物业管理，除了继续做好封闭式管理，今年还将全面推行定岗定编，小区开支预算分类分级管理，改进配套的物资配送和财务报销程序；顾问管理要大力推进在线式顾问工作平台建设，完善、改进顾问项目的作业流程，建立科学的运作体系，通过任职资格认证、在岗培训，通过顾问工作指引、项目任务书、顾问报告专家组，提高顾问项目品质受控性；市场拓展要强化甲方意识，建立起市场拓展模板和潜在客户档案；加强人员素质提升，大力加强员工专业能力培训，培养本地人才，引进专业人才，尤其是拥有丰富物业管理经验的骨干成员，强化终端管理能力；推动计划考核体系调整完善，使工作计划与岗位职责结合起来；品质管理要抓好文字规范和行为规范，通过流程规范去实现品质与成本目标；加强分公司基础管理，强化职能部门对分公司工作的指导与支持；等等。
根据公司所处发展阶段特点和建设改进型企业的要求，我们将*年确定为“纪律年”，并提出了“以纪律提高效率”的口号，要求各个部门、各个员工必须不折不扣地执行公司制度、计划与决策，严明纪律，提高公司整体工作效率和协作效率。今天我们将在此与各部门签订*年工作目标责任书，也是出于加快工作节奏，提高工作效率的考虑。在座的各位都是**物业的管理人员，是推动公司发展的原始动力，希望大家要有危机感、紧迫感，适应公司发展、改进的需要。
各位领导、各位同事，*年是集团快速发展、硕果累累的一年，无论是经营效益还是企业品牌，都充分得到社会、市场、客户的认可，集团领导也因为他们卓越的贡献得到社会的高度评价，在*年由建设部科学技术委员会、中国房地产与住宅研究会、中国房地产业协会城市开发专业委员会联手推出的*chic中国房地产推动力人物年度榜中，集团凌克董事长被推为“中国房地产十佳产业推动人物”，张华纲总裁位居“中国房地产十佳品牌人物”榜首，赵汉忠副总裁则以其在上海地产界的出色表现而成为“中国房地产十佳创新人物”，作为**员工，我们深感自豪和信心，当然我们也倍感压力，那就是集团快速发展对物业公司发展的要求、集团地产品牌对物业管理服务品牌的品质要求。
写字楼客服工作计划范文第2篇
技能也就是你的工作能力，如果让你进入单位你可以胜任什么工作，在工作 中你又能做什么，所依靠的就是技能。在个人简历的自我评价中，个人的技能相当重要。不过很多技能在教育背景，以及工作经验上就已经能体现出来了。因此在自 我评价中，一般都是写软技能，像是创新能力、人际交往能力、沟通能力等等。
天赋异禀是个人自我评价的一个重点，也是介绍自己的关键部分。每一个人都或多或少的天赋能力，有的人擅长绘画，有的人擅长记忆，还有人对数字相当敏感。这些天赋能力是你学习的优势，也是后天所不能比拟的。
个人兴趣爱好是最好写的部分，因为它不存在任何的技术，有基本上不用掺水。不过个人兴趣爱好的作用也不是很大。主要是表现一个人的精神面貌，爱好要是积极向上的。
个人信息
xx
国 籍： 中国
目前住地： 广州 民 族： 汉族
户 籍 地： 湖南 身高体重： 175 cm 74 kg
婚姻状况： 已婚 年 龄： 35 岁
求职意向及工作经历
人才类型： 普通求职
应聘职位： 物业管理经理/主管：物业经理、其它类：物业主管、保安经理，
工作年限： 8 职 称： 中级
求职类型： 全职 可到职日期： 一个星期
月薪要求： 3500--5000 希望工作地区： 广州 佛山
工作经历： 公司名称： 起止年月：2007-07 ～ 2010-04中莱物业有限公司
公司性质： 私营企业所属行业：房地产，建筑，安装，装潢
担任职务： 物业副经理
工作描述： 负责物业部的客服和安保工作以及天御云景的前期管理,业主入住程序的制定,二次装修程序制定,装修违章纠正和处理,对保安制度的制定,保安岗位流程制定和培训,接待和处理业主的报修和投诉,对设施设备定期检查,做好预防措施!
离职原因：
公司名称： 起止年月：2005-08 ～ 2007-06三元物业有限公司
公司性质： 民营企业所属行业：房地产，建筑，安装，装潢
担任职务： 物业助理
工作描述：
1. 贯彻执行公司的方针、决策，完成主任下达的各项工作指令;
2. 协助主任制定和完善管理处的各项规章制度，负责物业管理方案的具体落实;
3. 负责管理处员工的考勤，劳动纪律、仪容仪表检查等事宜;
4. 具体分配各班组的工作任务并负责检查完成情况，协调各班组之间的关系;
5. 协助管理处主任处理住户的重大投诉并负责跟踪回访;定期开展业主意见调查;
6. 负责管理处对内对外联络事宜的具体落实;
7. 按计划组织开展管理处员工的培训、考试及屋村的社区文化活动;
8. 监督巡查管理处员工的工作状态，及时纠正不合格，对违规或不称职的员工进行批评并向管理处主任提出处理意见;
9. 定期巡视小区内的公共设施设备，组织处理各类故障及突发事件;
10. 结合屋村实际情况，积极向管理处提出改善管理工作的意见和建议;
11. 管理处主任不在时替代其行使职权;
12. 对分管的工作负责，并完成主任交办的其他工作;
离职原因：
公司名称： 起止年月：2002-11 ～ 2005-06天河嘉安物业有限公司
公司性质： 民营企业所属行业：房地产，建筑，安装，装潢
担任职务： 保安队长
工作描述：
1. 贯彻执行公司的质量方针,政策和有关条例,建立健全各项保卫制度!2.负责公司区域内的正常秩序.保障公司的正常经营运做!3.负责本公司区域内的防火. 防盗,防破坏等各项安全工作!4.负责保安员的业务培训,日常训练.消防培训及教育工作!5.负责制定本部门的工作计划及应急事故处理方案!6.负责保安员的岗位职责落实.出现紧急情况要果断统一调度处理!
离职原因：
公司名称： 起止年月：2000-03 ～ 2002-10广州振兴有限公司
公司性质： 民营企业所属行业：各种车辆制造与营销
担任职务： 保安队长
工作描述：
1. 贯彻执行公司的质量方针,政策和有关条例,建立健全各项保卫制度!2.负责公司区域内的正常秩序.保障公司的正常经营运做!3.负责本公司区域内的防火. 防盗,防破坏等各项安全工作!4.负责保安员的业务培训,日常训练.消防培训及教育工作!5.负责制定本部门的工作计划及应急事故处理方案!6.负责保安员的岗位职责落实.出现紧急情况要果断统一调度处理!
离职原因：
教育背景
毕业院校： 沈阳大学
最高学历： 大专 毕业日期： 1997-07-01
所学专业： 管理 第二专业：
培训经历： 起始年月 终止年月 学校(机构) 专 业 获得证书 证书编号
1991-09 1994-07 临澧一中高中毕 理科 高中毕业
1994-12 1997-12 1994年12月-1997年12月-81865部队 服役
1995-05 1997-07 沈阳大学 行政管理 大专
语言能力
外 语： 英语 一般
国语水平： 精通 粤语水平： 一般
工作能力及其他专长
本人人品端正，身体健康，爱岗敬业，有责任心;多年物业
及工厂保安消防管理工作经验，另外,任职保安队长多年,熟悉各类治安、消防系统操作;优秀的保安培训经验。有较强的领导、统筹能力;能建立纪律性强及团队合作精神的保安队伍。
详细个人自传
写字楼客服工作计划范文第3篇
“逸园·上院”物业管理处于20**年7月份成立，在近半年的时间里，物管处始终贯彻业主至上的原则精神，根据小区的实际情况，在搞好服务的同时理顺完善管理工作，使小区前期物业管理工作逐步走上规范化的轨道，现将本部门成立以来的物业主管的工作总结如下：
一、日常工作目标的完成情况
（一）业主入住前期物业管理工作。
1、熟悉小区各项设施、设备的施工情况，配合工程部做好各项施工的验收；
2、根据小区实际情况，完成工作预案，做好成品保护工作。完成了小区各项管理工作预案，如：物业收楼流程，车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案，报修工作流程等。
3、配合销售部的售楼工作；
为了配合销售工作，一方面做好物业接管工作，另一方面由客服人员耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，同时安排保洁做好现场的保洁服务，保安进行24小时站军姿服务，保持了良好的精神风貌。
4、搞好业主入住前期准备工作，整理入住资料和各类协议及管理规定，顺利完成交房工作；针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程和岗位，设置了业主入住须知，装修须知，装修手续办理流程图，使交房工作顺利进行，目前第一时创底商办理入住8户，写字楼已全部投入使用。
（二）房屋管理
第一时创写字楼和逸园上院的各施工单位陆续交工，物业管理处配合工程部做了竣工验收工作，共进行了20多次验收，对不合格项进行书面汇总，跟进施工方的整改，并对存在的问题进行备案。
为了完善此项工作，建立了房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了的管理计划，并责任到人定期检查。第一时创写字楼现已使用，装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为。
（三）公共设施、设备的管理
对已开始使用的第一时创写字楼，在公共设施、设备的管理方面，制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。完成小型检修工作和应急维修工作，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。
逸园·上院各类公共设施设备均已可以正常使用，物业管理处集中做好成品保护工作，定期检查公共照明、管井、车库等设施，发现问题及时处理。
（四）环境卫生和绿化管理
环境卫生方面，针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了相应的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。
小区的绿化现仍由施工单位进行维护，管理处积极配合监督绿化公司进行施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时提出合理化的建议。
（五）小区安全工作
小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。上院小区的保安采取对外聘用专业保安公司的方式进行管理，负责物业的公共秩序的维护、道路的畅通、车库管理、车辆停放管理以及消防安全管理。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使小区的安全防范工作情况良好。
（六）其他
1、搞好维修服务工作
为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工方、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，保证了维修工作的及时率和完成率。共计接到维修投诉42起，完成42起，完成率为100%。配合工程部做的工程维修及检查约为170余次，在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，保证业主的正常使用不受影响。
2、加强小区装修管理工作
小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，我们并根据小区实际情况与管理要求，制定了详细的管理制度，如装修须知、装修垃圾清运方式等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，保证小区外观整齐划一，完好美观。
3、认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。
业主的建议是我们的工作指针。因此我们做到对住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难。
二、存在的问题和教训
虽然，我们在半年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理和服务人员整体素质不高，服务意识不强，各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高；第二，与业主的沟通不够，了解不足。第三，设备、设施管理力度还需加强。针对以上几个问题，在20**年的工作中，将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。
三、20**年工作计划
（一）部门管理方面：整合管理处的资源，培训员工的工作技能，推行考核机制，强化全员的竞争意识。
对部门内各岗位职责进行细化，明确责任和权利，避免工作中出现死角，把服务工作做精做细。在确保各班组管理质量稳步提升的基础上，努力部门整体的管理和服务水平，保证无重大安全责任事故的发生，使逸园上院、纳日歌朗两个项目的物业服务更加细致、高效。
建立并完善对客服人员、维修、保安、保洁的绩效考核体系，推行月度工作考核机制，倡导员工优胜劣汰的竞争意识、加强学习专业知识、自觉遵守并维护公司及部门的管理制度。
（二）配合工程部做好接管验收和日常巡查工作；配合销售部做好售楼和开盘的各类准备工作。
（三）加强制度建设，强化监督检查。
（四）建立家政服务、有偿维修，做好会所和车场的经营管理，完善物业服务。
（五）搞好对外协调工作，进一步理顺各类关系，紧密与开发商配合，积极主动与派出所、城管、环卫、电信、供热等部门联系，以便顺利开展物业服务。
主管工作总结（二）
在每年一次的“光环全国PMP教学升级月”中，作为光环国际广州PMP教学负责人，这次由我担任京1205海淀班的班主任，在北京呆了两周的时间，忙碌的带班工作给我带来很多思考，对接下来PMP教学工作如何全面升级提出新的动力和挑战。接下来，让我用以下的总结向大家分享我此次北京之行的感受。
体验一：班主任的定位和职责。
这次的北京带班，虽然之前也做好的心理准备，但毕竟不是自己的主场，有一些流程上的区别，且在北京也没有了“任教主”的光环，一切都要从头做起，所有的带班流程（开班，照相，在线讲解，选组长，阶段性串场，分享，结业典礼等）都要自己唱主角，好在有几位教务老师的支持，让我在其他方面省了不少心。通过这次回归原初的带班经历，我收获颇丰，对班主任工作的定位上，有了更深的认识。
1、学员的信任和亲近来自班主任的努力和付出。
在最开始两天带班中，我其实有诸多的不适应，学员们对我的陌生跟广州学员的热情形成了极大的对比。两天课结束的时候，我非常的没有成就感，我一直在想：是我做的不够好吗？是我说的不够多吗？是我没有让大家体会到考试的重要性吗？……甚至一度我都不怎么有信心再走上讲台。
后三天课前的几个晚上，我都在思考，我要怎样做才能让大家更信任我，更重视在光环的学习体验呢？思来想去，我决定在现场增加课前放小视频的环节，并升级了自己学习分享交流的课件，连最后的结业典礼都重新做了一个流程。我想通过后三天紧密的碰撞，让学员们跟我跟光环产生火花。几天下来，确实感觉到了大家的不一样，更亲近，更自然，特别是学习分享结束后，明显能感觉到大家对我专业度的认可，而最后的反馈中也有很多学员提到了希望我能更多的交流并分享自己的学习资料给大家。这个效果达到了我的预期，相信后面的学习中，我的建议和意见，会有更多的学员愿意接受。
最后的毕业典礼，在大家一起看完“永不放弃”的视频后（我实在太喜欢这个视频了），用整齐响亮的声音告诉我：他们有信心通过9月22日的PMP考试。这一刻我知道，大家记住我了，更记住光环了！
2、专业让学员信任光环信任班主任，但对他们而言，备考路上的陪伴和激励更重要。
北京的这期班时间太长，4个月，而且最后一次模拟考试距离正式考试竟然有一个月的时间。作为班主任的我因为这个时间安排着实头大了很久，每位班主任其实都很明白，咱们学员备考路上的阻碍从来都不是学习能力学习方法，而是时间和毅力。毕竟咱们的学员不是只有考试这么一件事情可做，他们同时要兼顾工作，兼顾生活，老板一句话就得加班就得出差，家人一个要求就得满足否则内部矛盾不断。在这些阻碍下，他们很容易就会放弃这个看起来成本不算太高的PMP考试。现在的我其实越来越喜欢带时间短的备考班，一鼓作气，效果好。面对这么长的备考周期，我做了一个决定，从这周开始，每周都给学员发一封鼓励和打气的邮件，短短几句都好，一定要坚持。这也是跟视频里的教练学的，作为教练，他首先明白自己的队员一定有能力实现那个不可能的目标，这是专业；而更重要的是，他能一路相伴，不间断的给自己的队员打气呐喊，我想，只要在前进的过程中他有一刻停止呐喊，这个队员一定会放弃的。
在咱们这个班级中，我可以毫不夸张的说：我才是那个始终能保持备考热情的人，因为这就是我的本职工作，所以也只有我才是扮演教练这个角色最好的人选。从这一周起，我要开始为他们呐喊，我要与他们一路同行。
虽然张总希望我能做一些更流程的办法保证通过率，不希望太个性化，以免难以复制。但在我看来，越是大的班越不缺流程，缺的反而是个性化，在学员的心中也从不认为大班可以做到这样。如果我们真的做到了，体验一定会不一样，再搭配我们固化并优化的答疑辅导流程，相信结果不会让我们失望。这是一次新的尝试，我也拭目以待。
3、标准化，流程化，分工化保证工作的效果和质量。
北京的教务老师太累了，这是我在北京的一大体验，感觉大家都非常卖力的工作，基本上没有几个周末能休息。可累并不是大家的最大敌人，是疲惫和没有成就感。我想，未来在工作上的标准化，流程化和分工化是让大家保持工作激情的重要一步。尤其是分工化，班主任和教务助理要有明确和严格的分工，班主任的使命更高，现场负责总控和与学员的交流，教务助理负责其他细节的把控。课后，班主任负责通过率直接相关的流程监控，教务助理负责报考，执行流程等其他相关工作。这样，班主任有成就感，教务助理也会看到自己未来的发展之路，对现在的辛苦和忙碌也就能当成是一种历练。
总之：我心中的班主任是备考路上的项目经理，无论是讲师，还是学员，还是辅导员，还是组长，他们其实都只是在备考的某一个环节起到作用，清楚他所属的环节的目标，而只有班主任是始终的引导者，始终坚持整个项目的目标。所以班主任一定要认清自己的角色和定位，我们的价值其实真的可以很大！
体验二：教务技能培训和考核
这次在北京举办了两次教务助理的培训和考核，组织下来，大家彼此的感情增进了不少，也确实得到了提升和进步。因此我有个想法：计划在第三季度开展一个季度的教务大练兵，开展不同形式的交流和演练，让所有的教务助理和新晋班主任参加，全面的提升整体教务的水品和意识。我主要希望能通过这样的大练兵，一方面提升水平，另一方面也能让新招聘的人快速成长，当然也可能把一些不合适的人提前淘汰。
体验三：强老师给我的新启发
这次去北京，最开心的一点就是可以跟强老师完整的合作一期班了，每次在广州都是满心不舍的看着强老师走，这次终于可以跟强老师多次的亲密接触啦，非常的自豪。然而这次的合作，让我从强老师身上学到了很多：
1、为他人者，知行合一的表率
强老师的飞信签名一直都是：为他人者，心宽，体健，业顺。我一直觉得很好，但说体会多深，还真没有。这次跟强老师的接触，让我深深体会到他知行合一的珍贵品质。无论是给我们票据，还是一起点餐，吃饭，设备故障，录音笔的开关等等，每一个教务的小细节里，我们都能感觉到强老师在主动的配合我们，为我们的工作行方便。其实强老师已经是大师了，他大可不必这样为我们考虑，更无须为我们做的那么仔细（例如强老师给我们的票据，一定会整理的很有序并有清单打印给我们，班主任就无须再整理了）。
强老师的为我们着想，给我们行了方便，更让我们有了压力，这是大师在身体力行为我们做表率，我们以后的工作必须更加严格的要求自己，这样才配的上与这样的大师合作。
2、项目感强才能做好项目
某一天吃饭的时候，我苦于学员的沉闷，跟强老师聊了起来。强老师跟我说：这种沉闷是因为大家现在的项目感还不强。什么叫项目感强？就是心中始终有项目，那你的所作所为所讲一定都会围绕着项目，项目感强的人始终都会围绕着跟实现项目目标有关的事物和人，因为他清楚这是他实现项目目标的重要资源。大家现在的沉闷，就是因为还没有在心中树立足够的项目观念，没有把备考当成一个项目来看待，所以下课了就想赶紧回家。而我们班主任，一定要从一开始就不断的为大家灌输这是一个项目的理念，提升他们的项目感。所以，每周的激励邮件，其中的目的之一，也是要告诉大家并告诉我自己，这是个项目，失败了就没有再来一次的机会了。
对学员如此，自己做项目更是如此，我手头的项目越来越多，越来越大，如果没有项目感，我肯定会把项目做砸，即使最后成功，也肯定会有很多风险或超出预期的现象存在。没有项目感的人一定会慢慢滑入到运营的圈子里，因为相比较项目，运营真的很简单舒适。
项目感需要培养，这几个季度的多项目，就是培养我项目感的好机会。我的项目感其实还很不够，应对个别小项目或单个大项目还勉强行，一旦复杂起来我肯定会露馅。
感谢强老师的启示，每一次跟强老师的接触，都让我成长。
好了，从开始北京之行到今天，一直没有休息，身体很疲惫，但精神却出奇的好，因为心中有目标有期望吧！周一调休一天，周二开始继续奋斗，还有很多项目要做，很多目标要实现。
主管工作总结（三）
年中，紧张繁忙的半年即将过去，新的挑战又在眼前。沉思回顾，在xxxx超市这个大家庭里使我得到了更多的锻炼，学习了更多的知识，交了更多的朋友，积累了更多的经验，当然也通过不少深刻的教训发现了自身的种种不足。这半年是充实的，我的成长来自xxxx超市这个大家庭，为xxxx超市后半年更好的发展尽自已的全力是义不容辞的责任。
现将自己2008年1月-7月初的工作总结如下：
一、xxxx超市工作阶段
去年九月份因工作的需要，我被调到超市任店面主管。在工作中加强商品管理与人员现场管理，实现业绩的提升是贯穿各项工作的中心。
虽然自开业就加入了xxxx超市这个大家庭，对xxxx超市的人员也很熟悉，但到了具体工作上必竟还是有差别的。为了尽快进入角色负起职责，一方面加强了专业知识的学习，积极看书报文章，虚心向专业人士请教。一方面加强沟通了解实际情况，向食品、接货、收银等各相关部门负责人沟通。在短时间内，负起了超市主管的职责。与分管经理一起对超市人员进行了整顿培训，对商品的规划与陈列作四、不足方面与下年工作思路
俗话说：冰冻三尺非一日之寒。必竟加入到零售行业的时间仅仅二年时间，具体开始超市的工作才近一年，而市场的学问与超市零售的知识是如此的深广。通过冷静的自省，自己还有诸多的不足，整体上因参与营运时间较短，操作不够自如外，具体还体现在：首先，对商品的选择与把控有待加强，由其由于分工不同对食品商品的了解相对更弱。其次，对市场的分析预测不够透辙准确，底气不足，这是由于经验少。
面对后半年机遇与挑战，我本着务实扎实的原则，更好的负起自身的职责，加强理论业务学习，勇于实践，使自己的业务水平，管理水平全面提高，为公司发展奉献自身全部的能量。
总之，在以后的日子中我更加努力的投入到为之奋斗的xxxx超市事业中去，用发展用效益来回报公司，实现自身的人生价值。
了调整，经过超市员工的共同的努力，我们的销售有了明显的增长。后来我们又一起努力，潜下心来，从头干起，卫生、陈列、库房、接货从每一个细节开始严格的要求，使非食品的卖场氛围有了改观。与员工有了更多的接触，在严格要求的基础之上，给员工更多的思想沟通与业务培训，使员工的精神面貌有了改观，工作的积极性自主性得到了发挥。在公司各部门的关心支持下，全组员工齐心努力，超市的进步得到了公司的认可。
超市主管负责协调各项工作，维护全卖场的正常营运，应对突发事件的处理，在这个岗位上，自己立足全面把控全局，在工作的同时充分利用这一平台全面提升自身的组织协调与业务水平，在收银、客服、接货、防损、消防等各个环节深入了解，发现问题，消减漏洞，作一名称职的超市主管。
二、人员管理培训工作
作为一名主管，对员工的管理是一门难度较高的必修课，每个人的经历、性格各不相同，如何使本部门员工心往一处想劲往一处使不是嘴上说说那么简单的事情。通过相关专业理论知识的学习与实际工作中的应用，在人员管理方面下了很大功夫。遵循了严格与关爱并用的方法。
首先自身从心理上真正的关心员工、尊重员工，真正的为员工着想，真心的想让员工有所提高。在这个基础上，有针对性的对员工进行思想沟通与业务培训，解决员工思路，树立明确的发展目标，确实激发员工工作的主动性与积极性，再通过业务培训让员工知道如何去作，如何作的更好。在工作管理上，始终严字当头，只要犯了原则性的错误，决不纵容。
但人是不断变化与发展的，人员的管理也会随之变化与发展，这需要自己保持清醒的头脑，不断学习与提高，更好的发挥出团队的全部潜力。
对员工培训也是一名主管的重要工作，xxxx超市通过一次次对员工的培训与交流，自己从最初的基本商业常识培训，经过积集与学习，初步形成了对员工从思想、商品知识、销售心理与技能、纪律守则等方面的系统培训内容。得到了员工认可收到了一定的成效。
三、专业知识的学习与市场把控能力的提高
超市零售业发展的潮流势不可挡，但零售业同时面临着机遇与挑战并存，自己有幸能够参与进时代最具发展的行业之中，一定要把握机遇努力拼搏。学习、学习、再学习是在工作与业余时间不变的任务。一方面超市管理的基本功，商品陈列、库存合理存量、季节商品的调整、快讯商品的选择、营运各个环节的衔接，自己从书上的理论到日常工作中的实践，真正把所需的知识消化贯通再运用到工作中。另一方面，通过各种信息媒介了解最新的市场信息，行业动态，听取相关专业的培训，使自己在全局的思路更加明晰，以更高的角度来审视市场的变化，能够对公司决策层提出出自自己的战略性的建议。
四、不足方面与下年工作思路
俗话说：冰冻三尺非一日之寒。必竟加入到零售行业的时间很短，具体开始超市的工作才近一年，而市场的学问与超市零售的知识是如此的深广。通过冷静的自省，自己还有诸多的不足，整体上因参与营运时间较短，操作不够自如外，具体还体现在：首先，对商品的选择与把控有待加强，由其由于分工不同对食品商品的了解相对更弱。其次，对市场的分析预测不够透辙准确，底气不足，这是由于经验少。
面对后半年机遇与挑战，我本着务实扎实的原则，更好的负起自身的职责，加强理论业务学习，勇于实践，使自己的业务水平，管理水平全面提高，为公司发展奉献自身全部的能量。
写字楼客服工作计划范文第4篇
—__分公司__年年终工作总结及__年工作计划
__年是__分公司发展历程中颇为重要的一年，今年以来，分公司在燃气集团、置业公司的领导下，正在按照年初工作会的总体部署和深入开展学习实践科学发展观及进一步深化新国企建设的工作要求，有条不紊的高质量的开展各项工作。在全体职工的精诚协作和辛勤耕耘下，分公司的整体经济运行保持了较好的态势，整体工作呈现扎实有序、稳步向前发展的良好势头。全力做好__周年国庆服务保障工作，全面完成置业公司年初下达的各项工作指标。使分公司在向着新国企建设的进程中迈出了更为坚实的步伐。
一、过去一年主要工作回顾
（一）主要经济指标完成情况（1-10月）
1.主营业务收入：计划完成533万，实际完成536万，完成年度预算700万元的77%，与上年同期相比主营业务收入增加了1__万，增长比率为43%。
2.主营业务成本：计划支出350万，实际支出344万，完成年度预算463万元的74%。与上年同期相比主营业务成本降低了63万，降低比率为17%。
3.管理费：计划57万，实际65万，完成全年预算74万元的88%。与上年同期相比管理费增加了9万，增长比率为16%。
4.利润总额：计划98万，实际完成99万，超额完成1万，与上年同期相比利润总额增加了79万元，增长比率为400%，超额完成了年度指标任务。
（二）全力做好国庆__周年服务保障工作
根据置业公司__年安全保卫工作计划和置业公司__年国庆及维稳工作责任要求及香河园办事处对物业公司迎国庆保平安的要求，分公司把做好__周年国庆服务保障工作，做为全年各项工作中的重中之重，以安全为主线，进一步完善了分公司应急防范措施，进一步加强安保工作的监督检查，进一步加大安保工作的管理力度，进一步提升安保工作服务管理水平，进一步提高安全服务保障能力，确保了分公司在迎国庆__周年维稳期间管辖区域的安全运营，为全面完成燃气集团、置业公司下达的各项硬性安保工作指标做出了努力，为维护首都的平安稳定做出了应有的贡献。
一是领导重视、加强防范、强调责任，切实完成维稳工作“硬任务”，全面落实“国庆平安行动”目标。领导班子特别加强了安全保卫工作力度，任命一名副经理主抓安全保卫工作，按区域进行管理，各物业项目部负责人为自觉履行维稳工作“第一责任人”，对“第一责任人”做出明确的要求，强调责任关乎生命，对所有职工进行了安全思想教育工作，提高了企业职工在思想上、行动上对安全防范工作的意识。在切实完成维稳工作“硬任务”方面，分公司全面贯彻、落实、坚决执行置业公司下达的各项安保硬性指标，做到重大生产责任事故为零；重大生产安全事故为零；重大交通事故为零；重大火灾事故为零；年工伤率低于2‰无发生；做到刑事案件发察率无发生；治安案件率无发生；职工犯罪率无发生；职工违法率无发生，分公司治安保卫责任明确，做到全员参与，齐抓共管，确保管辖区域内实现稳定和谐局面，为全面落实“国庆平安行动”目标，全力做好国庆__周年服务保障工作奠定了坚实基础。
二是统一思想、全面部署、排查隐患，修订细化应急预案和流程，确保管辖区域内的安全稳定。全员上下统一思想，提高对维稳工作的敏感性和紧迫性的认识，国庆__周年的维稳工作比奥运难度大、强度高，因此分公司成立了突发事件应急指挥中心，各物业项目部成立了突发事件应急小组。分公司领导担任组长，主抓安全的领导担任副组长，各项目部主管担任应急小组组长，组员由全体工程人员、保安人员、客服人员、保洁人员等组成。真正做到在第一时间小事不出企业，尽可能将不安全隐患消除在萌芽状态。先后投资近__万元，对设备设施、危旧管线、消防设施、小区电梯、进楼口总截门、楼顶通风道盖板、水箱清洗、直燃机保养检修、污水管线堵塞的整治、小水管线、井盖的更换、小区道路安全指示线重新划线等进行了改造。加强了区域内的用户安全巡检工作。加大公司安全隐患的排查治理力度，对所有外租房屋、地下空间逐一进行了重点排查，对不合格的责令其限期整改，并进行了复检，不留隐患。在深入开展安全检查中，排查整改安全隐患3项。为了使各物业部的安全管理工作做到精细化、标准化、有章可循，分公司重新整理、修订、细化和完善了分公司各项突发事件应急预案和处理流程。通过与社区、 公安机关配合，及时了解和掌握外来人员的动态，提高安全系数，确保了小区的安全、稳定工作。用手段与制度相结合的方法，使管辖区域内的安全保卫工作有了保障。
三是加大安全生产宣传培训力度，履行应尽的社会责任。为了认真贯彻并落实燃气集团和置业公司关于深入开展“安全生产月”活动通知精神，强化安全生产月活动的互动性和实效性。全面提升企业职工及所管辖区域内居民对安全知识的了解、学习和掌握，弘扬安全文化知识、传播安全健康理念。分公司于六月下旬举办了以“关爱生命，安全发展”为主题的安全知识竞赛活动，通过此次活动的开展，调动了大家学习安全知识，参与安全管理的积极性，提高了处理事故的能力，达到了以考促学，学以致用，由个体安全向整体安全，由要我安全，向我要安全的观念转变。同时，扩大了分公司在居民小区的影响，履行了应尽的社会责任。
四是做好甲型H1N1流感的防控工作，各物业项目部从5月份开始至今坚持每天由专人向分公司中控室做好上报制度，确保在第一时间能够掌握员工情况，做到早发现、早解决。在做好国庆__周年服务保障工作中，全体员工用实际行动，确保了国庆__周年服务保障工作的圆满完成。
我们要继续秉承奥运保障的传统和经验，继续弘扬奥运精神，继续发扬全体职工表现出来的高昂的斗志和良好的精神面貌，并将其转化为推动分公司稳步向前发展的强大动力。
（三）《折子工程》的组织实施
__年按照置业公司年初工作部署和工作安排，分公司负责的1项折子工程已提前按时完成。分公司负责的折子工程是，东直门地下室1段和2段地下一层和二层进行整治和装修，使之具备对外租赁的消防安全要求，预计工程完成时间为09年12月25日。在置业公司和分公司相关工作人员的共同努力下，此项折子工程已于09年9月30日前提前完成东直门地下室的整治和装修。目前，已具备对外房屋租赁要求并开始进行招租。
(四)以全面实施组织优化为契机，加大市场拓展力度，开创工作崭新局面
1、进军新领域，努力营造企业利润增长点
写字楼的接收管理，是我分公司进军到一个新的领域，按照工作要求，既要在春节前完成对现有租户签订新的租赁合同，又要在按时完成租金的收取，还要对写字楼的固定资产和材料进行准确的盘点核对，在时间紧、任务重的情况下，参与此项工作的全体同志认真组织市场调研，针对金融危机将对租赁业务带来不稳定因素进行分析，制订了保稳定、保利润的可行性方案。在规定的时间内超额完成了既定的工作。年租金收入截止到10月底已达154万元，相比去年同期相比125万元，超额完成租金收入29万元。在分公司的管理下，发挥更好的经济效益，努力营造企业利润新的增长点。
学校礼堂的接收管理，为做好首次“燃气集团半年工作会”“ 北控集团半年工作会议”礼堂使用及服务工作，分公司精心组织，认真安排，虚心请教，将其定位在打造置业公司品牌的基本点, 积极与集团办公室协调，在置业公司领导及大楼物业部的支持下，圆满的完成了第一次礼堂服务任务。为进一步礼堂规范管理，积累了宝贵的经验，奠定了良好的基础。
学校食堂的接收管理是分公司又进军到一个新的领域，根据置业公司班子二十五次会议纪要精神，各分公司食堂管理由__分公司配合置业公司物业部做好前期基础工作。为做好食堂的管理工作，分公司积极与咨询分公司、二分公司联系，探讨如何办好食堂，采用什么样的方式等问题，并根据食堂的现状提出了整改方案，食堂改造工程已于8月25日完工，于10月9日正式启动运营，运营后的食堂，为咨询分公司和二分公司的职工提供了丰盛可口的饭菜，受到客户的好评。目前，三分公司和四分公司的食堂接收和管理工作正在洽谈中。在食堂接收的过程中，同样积累了宝贵的经验，为下一步成立置业餐饮分公司做好了必要的前期准备工作。
2、围绕集团组织优化,做好物业项目接收工作。
__年是燃气集团组建十周年之际，集团公司经过近两年的精心准备，终于圆满完成了自成立以来最大规模的一次组织机构调整，这是集团公司长远发展、主动适应市场新形势和新要求，改革完善新机制，加快企业新发展的重要战略举措。这一重大战略举措的启动和实施，也给分公司带来了前所未有的新的机遇和新的挑战。根据置业公司整体工作部署和工作安排，分公司分别于5月份接收了普惠南里物业部、销一分公司物业部（现四分公司）、输配物业部（现高压管网分公司）、设计院物业部共四个物业部，增加物业管理面积约为23000平方米；于6月10日接管位于朝阳区西坝河七圣庙院内的燃气二分公司，建筑面积约为2530平方米的物业项目和位于朝阳区化工路的燃气三分公司，建筑面积约为2700平方米的物业项目；6月25日原天兆物业部正式接管位于海淀区笑祖塔院的燃气五分公司，建筑面积约为7000平方米的物业项目；6月28日接管位于志新路的燃气集团物资设备分公司，建筑面积约为1800平方米的物业项目；7月15日接管位于朝阳区西坝河七圣庙院内的食堂和礼堂，建筑面积约为1100平方米的物业项目；8月1日接收位于朝阳区西坝河七圣庙院内咨询分公司，建筑面积约为2097平方米的物业项目；于9月份接收位于东直门一段和二段地下室，建筑面积约为1700平方米的物业项目；9月25日接收位于十八里店南桥自主城售楼处，建筑面积约为1400平方米的物业项目；10月初接收位于平谷区平谷镇的燃气平谷分公司，建筑面积约为1700平方米的物业项目；10月23日接收北京燃气集团客户服务中心，建筑面积约为1700平方米的物业项目，截止到目前，在配合全面实施组织优化的工作中，分公司共接收了8个物业项目，接收物业管理面积已达到15000平方米。
3、抓住机遇，开创工作崭新局面
__年4月，根据置业公司对分公司新接手的普惠南里、销一、输配和设计院四小物业部提出加大整改力度，增加亮点工程，打开工作新局面的要求，分公司对这四个小物业部进行了深入的实地考察及调研，根据 调研报告，对四小物业部按照业主的要求进行整改，加大整改力度，提高服务质量。根据对四小物业部的调研，分公司分别制定了改进措施和方案并以实施。（1）对普惠南里进行整改，具体为办公环境整改、设备养护处理、污水管线堵塞的整治。目前，亮点工程全部完工，办公室、设备间、小区环境均有不同改观。（2）根据设计院对我物业部提出的建议和要求，分公司认真研究分析，在置业公司的帮助下，进行了人员调整，使多年来困扰设计院的停车乱、停车难的问题的得以解决。目前，设计院车辆管理有序，信件收发及时准确。（3）销一物业部，经过调研，制定了具体整改方案，并将整改计划与销一领导进行沟通。目前，销一亮点工程相继展开并已完成，大厅吊灯清洁、擦鞋机已订货、顶层外大门更换。（4）输配物业部，经过调研，同样制定了具体整改方案，并将整改计划与输配领导进行沟通。目前，输配设备管理进行了整改有新貌。
__年6月，是燃气集团发展史上值得浓墨重彩记载的特殊时刻，在这个时段中，拉开了燃气集团成立以来最大规模的组织机构调整的序幕，从6月10日开始，分公司陆续接收了8个物业项目，接收物业管理面积已达到15000 平方米，分公司在接管了上述物业项目后，主要采取“物业管理”+“酒店服务”的管理模式，注重规范服务和创新服务。分公司领导班子首先带领相关物业管理工作人员与各个新组建的分公司的有关领导进行交流、沟通，了解他们对物业服务的需求，并做好记录，以便在今后的物业服务管理工作中能更好的提供有针对性的让客户感到安全、舒适、快捷满意的物业服务。此次调整时间紧任务重，在这种情况下，为高质量配合各个新公司顺利在规定时间进驻。分公司组织物业服务管理相关人员、保洁人员加班加点开展服务工作，尤其是保洁人员在时间紧还要保质保量的情况下，在针对有的物业项目进行保洁服务时，连续奋战几个通宵进行清洁、清理，做到人停机器不停。在物业管理人员的辛勤努力下，各个新接管的物业项目都在新分公司进驻前高质量的完成了保洁服务工作，为各个新分公司顺利挂牌开业创造了整洁、明亮、舒适、优美的办公环境，提供了有利的后勤保障。分公司在做好物业服务管理工作同时还做了部分物业创新服务，提高物业服务工作的前瞻性。例如二分公司提出对领导办公室在上班前完成入室保洁的要求；五分公司提出在原有的物业服务内容上，增加会议服务、电话系统管理等新的物业服务项目。分公司对各个新分公司在物业管理服务上提出的合理要求积极配合并组织专人认真落实。对业务区域内各个新公司的物业管理分别进行精心策划、严密组织、及时跟进，哪里需要物业服务哪里就及时配备物业服务人员，保证优先服务到位。目前，分公司在接收的上述物业项目中，从现状分析看，整体运行良好，工作有序，职工队伍稳定，特别是原四小物业部，亮点工程基本完成，无论是人还是设备管理均有很大程度的改观，在完成份内工作的同时，为燃气集团结构调整做好了后勤保障工作。使分公司的各项工作呈现崭新的局面。
（五）以业主需求为导向，树立服务新形象
集团公司实施组织优化工作以来，给分公司带来新的机遇和新的挑战同时，对物业服务管理工作也提出了更高的标准和要求。分公司牢牢抓紧这次难得的机遇，努力开展各项工作，以业主需求为导向，努力提高服务质量，努力塑造公司的服务品牌，全新树立物业服务新形象。
1、组织开展了慰问业主的工作，认真听取业主建议,创办小区公共邮箱,搭建沟通平台,拉近了与业主的距离，得到了小区居民对我们工作的认可。
2、组织开展了对各项目部业主进行半年工作回访的总结，业主满意率达到98%。针对业主满意率进行了分析，写字楼相对较高，扣分项目主要是对保洁公司人员年龄及流动性较大不满意；住宅楼主要是对硬件及小区环境（外来人口太多）而不满。对上述问题已与宝洁公司沟通，如问题不彻底解决，我们将终止合同。对外来人口。我们将与社区协手，做到把握动态，力争给小区居民创造一个安宁的居住环境。
3、开展了物业管理及生活常识的宣传工作，利用宣传栏每月两期，提高业主对物业管理的了解和认可，以此推进我们的规范化服务和管理。
4、组织开展对小区电梯的检修和维护，使居民有一个舒适和安全的居住环境。
5、组织开展了小区的绿化养护工作，为小区居民营造良好的生活氛围。
6、在雨季来临之前，组织完成小区楼顶防水和邮箱更新改造工作，改善小区业主的生活环境。
（六）践行科学实践发展观，提升物业管理水平
按照置业公司__年工作部署，要求认真组织落实规范化服务工作，分公司按年初计划有条不紊的组织落实检查工作，这项工作从5月份陆续展开，分公司组织全体主管以上的管理人员，首先开展对天兆物业部的检查测评工作，各项目部主管结合自管范围的工作及检查情况，进行了点评发言，效果良好。分公司采取这种有组织、有计划、有针对性的调研和现场办公的方式，今后将在各物业项目部中开展，把提高物业管理服务标准和服务质量的工作真正落实到实处，以一个点的管理纵深扩大到整个面的管理，努力践行科学实践发展观，以此使物业管理上一个新水平。
（七）以创优活动为载体，进一步夯实基础管理
按照置业公司“创优质活动，向国庆献礼”的文件精神，分公司认真组织落实文件内容，及时将文件精神转发到各项目部，要求各物业项目部按要求认真组织好三个阶段的工作。按照第一阶段的工作安排，各项目部认真开展自查、自检、自整，并做好台帐、记录工作。按照置业公司的工作部署，分公司对“创优活动”第一阶段工作，进行了总结，针对置业公司检查出的问题，分公司制订了整改措施，并分别找当事人谈话，同时责成各项目部做好第二阶段的工作，加强落实，责任到人。第二阶段工作结束后，整体情况良好，但细节之处还需进一步强化，特别是对保安、保洁人员今后要加强组织学习培训，提高企业整体形象。第三阶段正在开展设备台帐的检查评比。通过创优活动，明确了目标和任务，进一步加强了基础管理工作。
加强档案管理。 加强了公司档案人员的学习，提高了档案人员的业务能力。规范了设备设施档案、房屋档案、人事档案的建立，为分公司发展提供有力依据。
加强应急体系建设。完善修订细化了应急预案和流程，提高了应急指挥的反 应速度和应急事件的处置能力。
（八）践行科学发展观，推进企业党的建设
深入开展“践行科学发展观，深化新国企建设，实现集团又快又好发展”为主题的学习实践科学发展观活动，分公司组织广大党员、干部紧密结合公司的发展实际，坚定信心，查找差距，拓宽发展思路，为分公司发展提供强大动力。
大力加强分公司领导班子建设，特别是在这次配合集团组织优化工作而接收的大面积物业项目管理服务中，面对困难和挑战，分公司领导班子带领广大职工勇挑重担，变挑战为机遇，变压力为动力，
真正发挥党员先锋模范作用。
深入开展企业文化建设工作，鼓励员工积极参与丰富多彩的职工文体活动，开展读书活动，组织员工看盘写心得等学习，开展对企业提出合理化建议活动，继续做好职工素质教育培训，不管提升职工队伍素质水平，
落实党风廉政建设的各项制度，带领项目部重点岗位、关键环节和有业务处置权人员学习公司《惩防体系规章制度》等文件，分级查找廉政风险，并填写各自廉政风险和防范承诺表，提高思想意识、廉政意识和工作责任。扎实推进廉政防范管理工作。
__年，在分公司全体员工的共同努力下，出色圆满完成了上级领导交给的各项任务，回顾一年来的工作，我们体会到，要保持公司健康、快速、有序发展，必须坚持按照新国企建设要求，把践行科学发展观落到实处，继续夯实管理基础，明确工作目标，求真务实，真抓实干，不断提高领导科学发展的能力，努力实现公司又快又好发展。
二、__年的形势与任务
__年是加快集团公司的改革发展和新国企建设步伐，建设一个具有先进管理水平的大型燃气企业集团举足轻重之年，是置业公司根据__年集团工作会报告中再次提出：“将房地产开发作为北燃实业新的利润增长点，加快推进房地产开发速度。编制完成好置业／服务板块五年发展规划，利用好北燃实业闲置土地，进一步理顺开发思路，制定好整体规划。采取自持物业、商业开发、合资合作等多种形式，积极推进现有项目，力争年内取得实质性进展，并逐步形成房地产开发、物业管理相衔接的产业链。”能否取得实质性进展重要而又关键之年。置业公司政策利好，将给分公司带来新的机遇和挑战，我们要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以组织优化为契机，以安全为主线、发展为中心、服务为载体、管理为手段。求真务实、真抓实干，积极参与置业公司物业服务市场的竞争，努力实现业务发展规模，主动适应新形势，改革完善新机制，加快企业新发展。与置业公司保持一致，团结一心，拼搏进取，不断扩大组织优化的成果，完成好置业公司赋予的各项工作，确保全年工作任务目标的圆满完成。
三、__年的重点工作及任务
重点工作和任务
（一） 坚持改革创新，促进企业发展
创新是企业发展的不竭动力，也是企业永葆活力的源泉如何抓住机遇，应对挑战，加快公司发展，是我公司以待解决的新课题。要在科学发展观指导下，全面提升学习力、创新力、执行力。 提升学习力，就是通过学习新技术、新知识、新理念，最大限度地适应市场和客户的需要。
提升创新力，就是要在面对严峻的形势时，及时调整自己的思路，要按照“联系实际、深化改革、抓住关键、突破重点”开辟新的发展空间。通过进一步制度创新、技术创新、管理创新，优化资源配置，提高管理效率，树立科学发展观，坚持科学发展观为指导，是物业企业实现可持续发展的必由之路。
坚持创新，不能流于形式，要注重实效，服务企业大局。我们开展创新就是要把新的管理要素，如新的管理方法、新的管理手段、新的管理模式等不断引入到企业管理系统中，以此增强企业的活力和竞争力，更有效的实现我们的工作目标。促进企业更加稳步向前发展。
（二）脚踏实地，打牢根基
无论多高的大厦都需要稳固的根基，经营企业同样如此。打牢根基不仅是我们当务之急且必须做好的重要工作，也是企业持续发展的重要保障。企业要不断完善各规章制度、业务流程，从而为企业各项工作的, 有效运转提供有力支撑。
加强人力资源管理。人才是企业兴盛之基、发展之本。我们要以加强人才资源建设为核心，创新人才培养机制，优化人才队伍结构，建立和强化科学的人才评价和激励约束机制，坚持党管干部和市场选人相结合原则，加强人才培养，把年轻有为、品行端正、事业心强的同志选拔到各个领导岗位；研究建立符合企业特点的员工退出机制，实现员工能上能下、能进能初的良性循环，为优秀员工提供多通道的晋升空间；研究制定符合企业特点，与企业绩效、员工绩效相结合的职级薪酬浮动办法，使有限的薪酬资源向高绩效、核心员工倾斜。
加强全面预算管理。严格控制费用支出。通过下达业绩指标和成本控制目标，将预算目标分解落实到各经营单元，引导并督促其按照公司的决策和业绩要求进行经营管理活动，确保公司总体完成全年预算并力争超额完成。
加强内部控制管理。努力提高公司的管控能力。
1、按照集团管控要求，修订企业规章制度，制定核心业务流程，形成与发展战略和管控模式相适应的制度体系。
2、完善绩效考核，明确绩效考核管理责任和执行体制，进一步落实分层分类的绩效管理理念，建立风险管理与内部控制体系。
3、完善内部控制机制，建立以事前防范、事中控制为主事后补救为辅的企业法律风险防范体系，确认主控等级事项以及该等级事项的硬约束，规范合同管理，严格合同评审程序，规避风险，确保企业健康发展开展法律知识培训，提高全体员工的法律意识，提高各级管理者对法律风险的重视程度，落实防范措施。
4、加强安全管理。加大安全管理体系的宣传培训力度，提高职工对体系的认识，形成广大职工广泛参与、自觉执行的安全工作局面。进一步完善制度流程，明确职责，查找漏洞，消除隐患，以安全管理体系为基础，开展安全质量标准化工作，组织进行安全管理考核试点。加强安全管理督察机制的建设。进一步明确安全防范重点部位，明确安全生产关键岗位，明确安全运行的技术措施，掌控物业技术装备的基础资料，提高安全管理工作的针对性，切实做到安全让用户放心。消除安全隐患，确保物业设备安全稳定运行。深入开展物业设备额的现状调查，深入分析、评估安全隐 患。努力消除多年未决隐患。继续加大小区供电和消防设施改造，适当提高投入，确保技改项目按时、保质保量完成，消除物业设施运行隐患。
(三)加强廉政预警机制，提高风险防范意识
扎实推进公司防腐倡廉建设，完善廉政预警机制，增强领导干部和各部门、岗位人员的责任意识、廉政意识、防范意识，制定党支部廉政风险防范管理工作方案，开展廉政风险防范管理工作是加强反腐倡廉的重要举措，是企业持续发展，党员、干部、职工队伍素质不断提升的重要保证。组织领导干部、党员和有业务处置权岗位人员认真学习中纪委、市委、市纪委和北控、燃气集团、置业公司领导关于开展廉政风险防范管理工作的讲话和文件，认真落实廉政自律“七个不准”的要求，学习《惩防体系规章制度》等文件，提高思想认识，明确指导思想、工作内容和方法步骤，在全体员工中开展廉政风险。积极组织重要岗位和有业务处置权人员参加公司组织的廉政风险防范管理工作人员培训班，明确廉政风险防范管理工作流程和重点工作环节。提高廉政意识和工作责任。
写字楼客服工作计划范文第5篇
设在北京的MAD事务所公布了在中国东北部哈尔滨设计的一座新博物馆的设计方案。这座200m长的建筑实际上有两个展馆，以中央的一座入口大厅连接。建筑的设计灵感来自于当地的冬季景观。
天津临港经济区中心区征集城市设计方案丹麦OOBE作品拔得头筹
近日天津临港经济区中心区城市设计国际方案征集终期汇报及专家评审会召开，来自丹麦COBE公司的作品得到了由中科院院士、著名建筑设计大师彭一刚，中国城市规划协会副会长、北京CBD规划建设总顾问柯焕章等全国知名专家组成的评审组的一致认定，获得了该项评审会的第一名。
临港经济区将启动综合配套服务区即配套生活区和标准厂房区建设，迅速形成规模化发展态势，为重点项目提供完善的生活配套。临港经济区中心区城市设计国际方案征集活动，其优胜方案将作为该地区未来规划建设的重要参考性文件。
南坪各大商场建空中连廊南滨路修全球最高双子塔
“十二五”期间重庆南岸将全面发力，走以民生为导向的发展之路，为重庆建设国家中心城市当好“排头兵”。具体措施有：今年启动弹子石高数百米的超级高楼建设，南滨路将建名品一条街，南坪商圈之间的楼宇将通过美观的空中连廊联系在一起。
黄鹤楼公园新建东大门国庆前落成
近日，武汉市园林建筑规划设计院，公布了黄鹤楼公园东大门区域详细设计方案，整个工程将于今年国庆节前完工。目前，部分工程已启动。
据悉，新大门启用后，将从黄鹤楼现有的南门、西门分流70％的游客，成为景区的主入口。东入口区域将新建3个牌坊、1个门楼，以及1个面积约2000m~的游客服务中心―该中心由票务中心和游客中心组成，将成为黄鹤楼景区的游客集散中心。为与景区现有的风格统一，两层的门楼、牌坊、游客服务中心均是青砖黑瓦，其中门楼采用中国传统建筑中的“重檐歇山”风格。
5238个旧厂房改造地块规划今审议
广州用地面积达到137.15km2的5238个旧厂房地块规划近日“面世”。 “2011年度广州市城市规划委员会发展策略委第一次会议”(以下简称“规委会”)召开，会议将审议包括《广州市旧厂房改造专项规划》、《广州市户外广告专项规划》、 “珠岛花园控规修改”在内的多个重要议题。
《广州市旧厂房改造专项规划》将决定未来全市旧厂房地块的改造模式。该规划主要包括全市十区标图建库的5238个旧厂房改造地块(总用地面积137.15km2)规划主要针对改造分区内的改造规模、功能、强度等核心要素制定管控指引，为日后旧改规划管理提供有效依据。《广州市户外广告专项规划》绘出户外广告“地图”。该规划以规范户外广告设置，形成疏密有致的广告城市景观为目的，规划结合广州市商业网点的等级和布局，综合其他规划控制要求，对户外广告的空间分布划分为一般设置路段、严格控制路段、禁止设置路段和特殊控制路段进行分类控制，并对每类的政策路段提出了具体的设置要求。规委会还将审议《荔湾分区AL0205规划管理单元(珠岛花园地块)控制性详细规划导则更改》。
重庆江北嘴将建500m摩天高楼
近日，来自美国的兆华斯坦(Silverstein)地产集团正式来渝签下合作备忘录，这家纽约世贸大楼的重建开发商，也将成为未来重庆最高楼一重庆国际金融中心的合作建设方。5年后，江北嘴的三栋摩天高楼，将刷新重庆的天际线。这其中除了两栋300m的高楼之外，还将有1栋几乎和中国台湾“101大楼”一样高的500m摩天楼。
世界最大会展中心落户“大虹桥”
近日，商务部和上海市政府正式签订合作协议，共建国家会展项目。
该项目位于虹桥商务区的青浦区徐泾镇，投资高达230亿，当地政府将这个项目暂称为“大虹桥会展中心”。建设用地面积约104ha。
两家实力雄厚的央企――中国对外贸易中心(集团)和地方国企一上海世博集团，将共同扛起这个巨无霸会展项目的担子，拆迁工作领导小组已于2010年9月份成立。按照计划，项目最快将于2011年年底开工。
山西太原欲建一流省会城市全球征集方案
1月上旬，山西省太原市政府10日通过媒体向全球征集“太原市南部新城总体发展概念规划及重点地段城市设计”方案，诚邀具有丰富规划设计经验的国际设计机构或设计联合体参加“一流省会城市”建设。
在刚结束的中共太原市委九届七次全会上，太原市决定在山西当前转型跨越发展中发挥表率作用，将建成一流的省会城市，努力成为具有国际影响力的区域性现代化大都市。
此次征集的方案，重点地段城市设计主要是对南部新城两处以上的重点地段进行设计，对其空间形态、城市形象、风貌、环境品质等进行控制与引导，强化重点地段的中心形象，突出现代性、特色性、生态性。
228m!宁波第一高楼宁波商会大厦落成
宁波已建成商业楼宇中的第一高楼，高达228m的宁波市商会国贸中心大厦正式落成，47家年营业收入超过1亿元的民营企业进驻办公。
湘江西岸将建成36km2“威尼斯”
在湘江的西岸滨水新城的核心区，一个水与城和谐融合的典范，即将树立起来。1月11日，湖南省望城县历史上最大项目滨水新城城市设计国际招标开标会在滨水新城管委会举行。按照设计方案，城中的大泽湖、斑马湖等五大湖泊和湘江将会用水道实现贯通。
根据设计方案，滨水新城将是江城一体，就是充分利用滨江优势，做足“水”文章，特别注重原生态保护，打造独具特色的水景观，使湘江风光与现代城市融为―体、交相辉映。据介绍，此次规划为望城县滨水新城核心区36km~控制性详细规划与城市设计，如此大手笔的规划设计在望城的历史上还是首例，乃至在湖南省的历史上也是鲜有的案例。
投资2.6亿元总高度142m成都将建全国最大电影城
在四川省广播影视工作会议上宣布，一座高品质、集电影院、商场、写字楼等功能于一体的“四川电影大厦”的建设也提上日程。据悉，规划中的四川电影大厦总高度142m，其中新太平洋电影城建成后，将拥有3000余个座位，24个电影厅，将是成都乃至中国最大的电影城。
青岛建世界最长大桥钢材可建65座埃菲尔铁塔
青岛海湾大桥全长26.4mile(1mile约合1.6km)，可以轻而易举地跨越英吉利海峡。它比此前世界纪录保持者美国路易斯安那州庞恰特雷恩湖桥长出近3mile。这一宏大建筑将横跨胶州湾浩渺的海水，把青岛的市中心和郊区黄岛连接起来。
工程总计动用了令人惊愕的45万t钢材和230万m3混凝土。这些钢材足以修建65座埃菲尔铁塔，混凝土能填满3800个奥运比赛标准的泳池。
目前世界上10座最长的大桥中已有7座落户中国，其中包括世界上最长的大桥――102mile的丹阳至昆山铁路大桥。随着北京将数十亿巨资投入到中国红火的基础设施建设中，青岛海湾大桥在世界最长跨海大桥的宝座上也将不会坐太久。
流亭机场国际航站楼获全国勘察设计大奖
近日，由青岛市建筑设计研究院股份有限公司设计的青岛流亭国际机场国际航站楼工程日前获得全国优秀工程勘察设计行业奖建筑工程三等奖。
青岛流亭国际机场国际航站楼总建筑面积10.7万m2，建筑高度29.85m，于2007年12月底启用。其造型主要体现青岛市的海滨城市特色，并把现代建筑风格和谐地融合到了青岛市传统建筑文化中。
中国城市规划协会为优秀城乡规划设计颁奖
近日，中国城市规划协会第三届二次代表大会暨全国优秀城乡规划设计颁奖大会在深圳召开。
第七届中国人居典范建筑规划设计方案竞赛在京举办
为进一步推动全国人居建筑、规划、设计、建材家居行业的可持续发展，树立建筑装饰工程设计师的先进典范，全面提升企业和行业的竞争力，第七届中国人居典范规划设计方案竞赛近日在京举行。
本届大赛的一个重点，是大力提倡绿色人居、低碳人居、生态人居，鼓励建筑和设计人员创作出高水平、高质量、有民族特色的人居设计方案。以科学发展观统领我国建筑、设计、装饰行业，更好地发挥获奖工程的示范作用。
同济成立生态与节能研究中心
同济大学人居环境生态与节能联合研究中心近日揭牌成立。该中心由同济大学建筑与城市规划学院、建筑设计研究院、城市规划设计研究院联合共建，作为在高密度人居环境生态与节能研究领域内的重要研究实验平台。
RUR事务所获得台湾高雄港客运中心设计竞赛一等奖
RUR(Reiser+Umemoto)事务所在台湾南部高雄的新港口和客运服务中心的国际竞赛中获得了一等奖。
RUR设计的高雄港客运中心利用了场地的独特条件，同时对应了城市脉络。现有的步行道将进行扩建，并沿着滨水地带建造一系列公共散步道。客运码头就坐落在公共空间下方，与出发区和抵达区分隔开来。
该项目计划在2012年施工，2014年投入运营。其预算约为8500万美元。
纽约曼哈顿新建“DiMenna古典音乐中心”
今年3月份，纽约市曼哈顿的West Side将迎来一座新的排练和录音中心。这座大型的排练古典音乐的场所是由H3 HardyCollaboration事务所和音响设计公司Akustiks设计的，名为“DiMenna古典音乐中心”。这将是美国室内管弦乐队St.Luke’s的第一座永久性场馆，也可提供给当地的乐队和巡回演出的音乐家使用。
美国堪萨斯城建造Zahner北码头工程
Zahner北码头工程将在现有建筑的北立面外增加1万平方英尺的空间，成为更大更开放的聚集空间，改善了运营的效率。 立面改造后，将来向西扩建成为可能。目前的建筑是在1970年代建造的，空间狭小而且天花板低矮，改造的目的是营造更宽大的组装空间，使运营效率增加30％。该项目已经在2010年8月7日完工。
FABRIO设想马德里的“空中街道”
在最近马德里举办了一次社会住房设计竞赛，参与者将重新设计马德里一处最贫困的邻里之一。由于预算紧张，又要严格遵循建筑法规，设计竞赛的目标是在有限的条件下施展全新的建筑视角，发现新的可利用空间。FABRIC的设计获得了此次荣誉提名奖。该事务所将复式公寓设置在一个楼层里，7层楼所容纳的公寓达到111套，比原来增加了12套。小型的住房和宽大的集体连廊连接着水花园、草药花园、日光浴室、健身中心等，所有的起居空间都设置在了走廊一边，而开放式的走廊非常宽大。
模文彦获得美国建筑学会第67届金质奖章
日本建筑师模文彦获得了美国建筑师学会(AlA)第67届金质奖章。这是美国授予单个建筑师的最高奖项。
模文彦被誉为“日本最卓越的在世建筑师”。他从1 960年代就开始从事建筑行业，并成为日本新陈代谢运动(Metabolist Movement)的重要人物。尽管扎根在东京，但他曾在美国哈佛大学和Cranbrook大学学习过，也定期在美国进行教学活动。
DiI let Scofidi0＆Renfro公布洛杉矶Broad美术馆设计方案
纽约的DillerScofidio&Renfro事务所在洛杉矶设计的一座新的当代美术馆，并公布了其设计方案。
这座名为Broad的美术馆是由亿万富翁EliBroad出资8300万美元设立的，面积为1-2万m2，将陈列JeffKoons和AndyWarhol的作品，并巡回展览艺术家Roy Lichtensfein和DamienHirst的作品。
Wilkinson Eyre入围苏格兰一英格兰边界雕塑设计竞赛
WilkinsonEyre事务所入围了苏格兰一英格兰边界雕塑设计竞赛。这家设在伦敦的事务所面对的竞争对手包括“奥林匹克轨道”的设计者Cedl Balmond工程公司和美国艺术家NedKahn。
这个地标项目暂时名为“伟大的未知”(TheGreat Unknown)，其主题包括能源、电能和苏格兰的特色标识。三家入围的事务所将被邀请参观Gretna，也就是雕塑的所在地。今年夏天竞赛主办方将公布最后的获胜者名单。
赫尔佐格＆德默隆公布为罗氏公司设计的大厦
瑞士事务所赫尔佐格&德默隆(Herzog&de Meuron)公布了为著名医药公司罗氏公司设计的大厦。这座名为“Bau 1”的大厦位于罗氏公司在巴塞尔的总部，有41层，高度为175m。它的办公空间可容纳1900名员工，此外还有一座500席的讲堂和一座餐厅。
预计施工工作计划在2012年开始，2015年建成。
McAslan制定曼切斯特科技园总体规划
John McAslan合伙事务所公布了为曼切斯特设计的科技园总体规划，其目标是增加可供出租的空间面积。该计划预计将在未来10年内推行。
印度建造LEED白金级住宅项目“T ZED”
印度班加罗尔的“T
ZED”(全称为“迈向零能耗开发工程”)是一个LEED白金级住宅项目，利用空间关联和组织建立起了用户和建筑之间的即刻对话。这也是任何工程取得成功的关键。
英国举办RAF博物馆的新建展馆设计竞赛
英国战争纪念会(Battle of Britain)通过Malcolm Reading顾问公司举办国际竞赛，为伦敦西北部亨登(Hendon)的RAF博物馆设计一座8000m"的建筑。它将作为一个永久性的展馆，纪念1940年夏天和秋季爆发的战役。获胜的设计组将设计这座价值3000万英镑的建筑，并陈列那个时代的十几架战机。
Murphy事务所为爱丁堡Haymarket车站设计替代方案
Richard Murphy事务所为爱丁堡Haymarket车站制订了一个替代方案。这是因为Halc row和IDP事务所提交的方案引起了苏格兰建筑与设计组织(A&DS) 的担忧。今年晚些时候，IDP经过调整后的设计方案有望提交给爱丁堡议会的规划委员会。该方案价值3000万英镑。
C.F.M・I let的A.P.M・llet学校获得两项大奖
由C.F.Moiler事务所设计的A.P.Moiler学校获得了2010年RIBA欧洲联盟奖(European Union Award)和2010年世界砖石建筑奖(Worldwide Brick Award)。莫斯科A101城市街区设计竞赛揭晓de Architeketen Cie和SVESMI成为莫斯科A101城市街区国际设计竞赛中的赢家。该项目是莫斯科南部占地1.3万hm2开发计划的一期工程，是由Masshtab公司负责进行的。整个A101工程的规划则由鹿特丹的Maxwan事务所领衔的设计组制定。
McBride CharIes Ryan设计澳大利亚“信箱屋”
位于澳大利亚Blairgowrie的信箱屋(LetterboxHouse) 是由当地建筑事务所McBrideCharles Ryan设计的。这座房屋有着清晰的层级关系，木质墙面延伸开来，形成西向的走廊，而房屋的其余部分则与该地区其他住宅一样。
KMD事务所在旧金山设计老年公寓
Jessie老年公寓位于旧金山一条主干道的角落，停车场远离公寓入口所在的小巷。这座公寓有107套房屋，其中有20套单间公寓，86套一间卧室的公寓以及一座3间卧室的经理人套房。11层楼的建筑总面积为9.3万米。
第一层的管理办公室靠近主人口，除了办公室还设有一座为居民准备的4002健身中心和3502的图书室兼计算机室。从这一层还能进入到一座800什的室内庭院。
一座700什的多功能室位于第二层，旁边是一座25002的露台。公共区域内，居民们可以在一起活动交谈，5个楼层都有这样休息室。
第二层的多功能室用未组织晚会或者其他的活动，它有一个开放式的平台，连接着周围的景观设置。建筑的外墙采用了铝框幕墙，底层则用了石料和经久耐用的GFRC板材，易于维护。
WieI Arets的V大厦入围2011年密斯・凡・德罗奖
V大厦(Valid Tower)是一座13层的办公楼，位于MVRDV规划的荷兰一座工业园区“Fliqht Forum”里。
在这个规划中有6个松散组织的楼群，通过一条环路和一条连接着A2公路的支路连接。V大厦位于“楼群一”当中，那里所有的建筑都是办公楼。一座沿着场地长度建造的停车场顶部设置了一条公车线。
Snohetta将设计墨西哥瓜达拉哈拉大学环境科学博物馆
在奥斯陆和纽约设有办事处的Snohetta事务所被挑选来设计墨西哥瓜达拉哈拉大学新的环境科学博物馆。该事务所战胜的对手包括坂茂、DS+R、Smiljan Radic以及Mauricio Rocha等。
这座预算3500万美元的建筑是和Arup工程公司合作开发的，计划在2011年开始施工。瓜达拉哈拉是墨西哥人口第二大城市，博物馆将成为该校文化区的一部分，靠近主校区和一座规划中的野生动物保护区。
SOM设计曼哈顿沃伦街101号大厦
沃伦街101号大厦位于曼哈顿的南端，处于Tribeca的两英亩土地上。这里原先是一个丑陋的停车场，在SOM的改造下变成了一座住宅楼，也是Tribeaca第一座大型豪华共管楼，面积为100万2。
写字楼客服工作计划范文第6篇
2010年1月19日，世邦魏理仕宣布与ABB(中国)有限公司达成独家交易管理服务协议。根据双方协议，世邦魏理仕跨国公司服务部将与ABB的房地产及采购部门紧密合作，以制定出高效的房地产解决方案，确保ABB的房地产资产组合满足公司的业务需求。
世邦魏理仕跨国公司服务部中国区董事魏曼特(Helmut Weih)先生表示：“我们很高兴有机会与ABB(中国)公司合作，协助其制定企业房地产策略。对于众多跨国公司来说，中国市场正变得越来越重要，也为房地产市场带来了巨大的潜力。我们期待着抓住面前的重大机遇，为中国的客户提供最佳的房地产解决方案。”
2009年，世邦魏理仕先后获得多个与欧洲跨国公司合作的重大项目，包括挪威国家石油海德鲁公司(StatoilHydro)、法国电信(France Telecom)和日产欧洲汽车公司(Nissan Europe S.A.S)。与ABB的此项合作体现了世邦魏理仕跨国公司服务业务在中国的持续增长。
(连线／世邦魏理仕)
长春富豪花园自新物业公司接管后房产增值
《现代物业》2010年第1期《长春第一花园小区的兴衰》一文，对长春富豪花园的“划时代”历史背景及前期物业管理公司撤管致使小区房产贬值的始末进行了报道，引起了社会的关注与反响一
富豪花园现任物业管理公司――占林省天庭物业管理有限公司于方明总经理希望通过《现代物业》对读者的戈注表达谢意。他介绍，前期物管已经在2009年年中停止了正式管理，只是个别留守人员驻到年底天庭物业公司已在2009年7月23日正式接管富豪花同，先后已累计投入2万多元清理丁园区内遗留的所有建筑垃圾和大量的生活垃圾；投入5万多元用于绿化改造、树木防冻；先后垫付15--20万元用于供水管道、水表全面改造，园区门禁系统重新安装和布线，改造智能化设施设备等。
于方明总经理说，2009年6月富豪花园房产均价为2,500―2,800元／平方米；2009年12月，最高成交价格已经超过4,500元／平方米，物业管理的价值得以体现。目前小区的物业费为0.65元，平方米／月，截止2009年12月31日收费率已超过70％。收费率仍显不足的原因主要是有许多空置房，公司已经在着手处理空置房业主物业费催缴工作。
(连线／于方明)
扬州万杨物业公司50户业主欠缴物业费案开庭审理
2010年1月23日，扬州市广陵区人民法院开庭审理了扬州市万杨物业管理服务有限公司文昌花园住宅小区50户业主欠缴物业费案。据悉，此案是扬州市历年来物业管理企业状告业主户数最多的一次欠缴物业费案。
文昌花园是扬州市东区配套施设最全、规模最大的的一个拆迁安置小区，建筑面积45万多平方米，小区内除60％左右的业主是拆迁安置户外，其余都是购买了拆迁户安置房的市区业主，真正属于家庭经济困难的住户只占10％左右。自从2006年9月扬州万杨物业公司接管以来，虽然物业费仅为0.33元／月／平方米，平均每户每年只有400元左右物业费开支，但还是有百分之三四十的业主无正当理由欠缴物业费。欠费的主要是教师、公务员及私营企业老板等具有承担能力的业主，物业公司每年安排专人无数次上门催缴，还是无功而返。因此2009年万杨物业公司将欠缴物业费两年及两年以上且经数次催缴仍坚持拒缴的50户业主至法院。
2月10日，万杨公司总经理助理、文昌花园物业管理处主任黄荣海认为公司走法律途径属实无奈之举，但对业主可以起到一定的警示作用。他向《现代物业》介绍案件审理后的最新情况时说，由于的业主比较多，法院分期分批进行审理，先期开庭的4户业主已达成了庭外调解并缴纳了欠费，剩余的46户被业主近日也陆续与管理处联系准备洽谈补交欠费事宜。
(连线／陆善辉 黄荣海)
北京市望京实业总公司开展制度梳理3-作
北京市望京实业总公司为深化企业管理改革，于2009年8月启动了公司自1993年成立以来制订的200余项规带制度的“废改立”梳理工作。至今，梳理工作止按计划成本划稳步推进，并已取得初步成果
据望京实业总公司办公室文乃雯介绍，公司根据归口管理的原则，将规章制度梳理工作分解为物业服务与管理、资产与经营管理、工程与技安管理、人力资源管理、财务管理与审计、企业综合管理、教育与信息管理、后勤服务与校同建设管理、信息服务与管理、安全保卫管理等几个部分，分别组成工作小组，由主管公司领导任组长，相关职能部门负责人为小组成员。
公司各部室已完成第一轮22项制度的审核工作，对具备条件的文件，将在提交经理办公会讨论审核后正式行文下发。目前，已有“合同管理规定”、“诉讼管理规定”、“公文处理规定”等20余项规章制度已通过审核印发。
(连线／文乃雯)
广州金沙洲新社区将试行政府管理
2010年2月1日，在广州瀚舍春华物业管理有限公司与广州市金沙洲新社区的物业管理合同到期后，广州市住房保障办公室将收回金沙洲新社区的物业管理工作，其将学习香港特区政府房屋署的做法，由政府部门直接进行管理。
据瀚舍春华物管公司董事长兼总经理陆华生介绍，金沙洲社区作为广州市最大的政府保障住房社区，政府此前与瀚舍春华物管公司签订了两年的物业管理合同、在政府接管金沙洲后，瀚舍春华通过“就地取人”的方式聘用金沙洲社区低收入者所组建的服务团队将被继续留用。同时，瀚舍春华仍将伽助政府部门工作，为金沙洲社区提供物业管理顾问和咨询服务。
(连线／陆华生)
成都物业管理总面积达到2.38亿平方米
《现代物业》从成都市房产管理局新闻办获悉：2009年，成都市新增物业管理面积2,140.4万平方米，增长率达到7.5％。该市物业管理总面积达到2.38亿平方米，物管优秀项目新增59个。截止2009年底该市共有物管优秀项目501个；100户以上的223个(涉及农户13.87万户)，农民集中居住区物业管理基本达标，群众满意度达到78％以上。另外，在其他管理人制度设立、履约保证金制度规范、物业服务人员执业名册建立、业主委员会委员信用监管及物业管理人民调解机制建立等方面也率先在全国取得了重大突破。
2010年成都市将努力扩大物业管理覆盖面，“全市今年物业管理面积将增加1,000万平方米。同时，将实质性推动老旧住宅区和农民集中居住区物业管理，实现老旧住宅区物业管理规范化达标20％，100户以上农民集中居住区和新居工程居住区物业管理规范化达标40％。”成都市房产管理局新闻办盛云龙说。
(连线／盛云龙 李佳俊)
第一太平戴维斯将广州分公司定位为中国南区总部
2010年1月6日，第一太平戴维斯物业顾问(广州)有限公司宣布，将广州分公司定位为中国南区的总部。
第一太平戴维斯物业顾问(广州)有限公司中国南区公共关系及市场经理吴艳婷说，此前由于第一太平戴维斯没有设立中国南区总部，使广州、深圳、成都、重庆、厦门等分公司显得比较分散，不利于业务联系，此次将广州分公司定位为中国南区总部则是充分考虑到了广州的枢纽位置。
今后，第一太平戴维斯将继续强化公司在物业管理、零售、写字楼业务等方面的团队力量，并将成立豪宅销售团队，对高端物业的销售将不再限于广州、深圳，而是积极谋求跨地区发展，将业务范围辐射至深圳、厦门、成都及重庆等城市，并进一步拓展至珠三角、福建、湖南、海南、广两、贵州等省市及地区。
(连线／吴艳婷)
北京悦豪物业公司开展“YES”评估体系检查
日前，北京悦豪物业管理有限公司即将完成在湖南分公司和北京各分公司进行的“YES”检查。
悦豪物业公司品质管理部韩婷婷介绍，根据公司2009年年初制定的“悦豪优秀之星”评价标准即“YES”评估体系的要求，由公司品质管理部、人力资源部、财务部、行政管理部、工程管理部组成的联合榆查组已开展了检查工作，主要针对客户服务、内部管理、员工、品牌建设四个方面进行全面评价。此次检查工作的日的是建立悦豪物业统一规范的经营管理考核方案，以形成能够公正、系统、全面衡量公司经营、管理的绩效体系，
(连线／韩婷婷)
西安高新枫叶物管公司颁发首批内部培训师聘书
2009年12月17日，西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司向首批40余名内部培训师颁发了聘书，此举标志着其公司内部培训体系的正式确立。
经过报名、培训、试讲和评估的层层筛选后，高新枫叶物管公司将40余名工作经验丰富、专业技能过硬的员工聘为公司首批内部培训师，组织公司员工培训。同时，高新枫叶将加强对内部培训师的继续培训、考核力度，并根据培训方式以及培训效果的评估结果，定期更新内训师队伍，确保内训工作的可持续开展。
(连线，高新枫叶物业)
《深圳市建筑物和公共服务设施清洗翻新管理规定》(草案稿)公开征求意见
2009年12月11日，深圳市人民政府法制办公室下发《关于向社会各界公开征集(草案稿)意见的通知》，目前征求意见工作已经结束。
该《管理规定》(草案稿)对建筑物外立面清洗翻新、建筑物屋顶美化、公共服务设施清洗翻新，以及举行大型活动时重点街区整治等都作了相应的规定，并进一步明确了物管企业在这些工作中的权利义务。
日前，《现代物业》从深圳市人民政府法制办公室环资法规处了解到，征求意见整理稿已于2010年1月底按程序提交到了深圳市政府，正式法规文件将有望于本年内颁布实施。
(连线／深圳法制办)
清华大学蒙民伟理科馆委托物业管理项目
自2010年1月1日起，北京大唐物业管理有限公司受清华大学理学院委托，对清华大学蒙民伟理科馆进行物业管理。该理科馆是理学院物理系、数学系、化学系行政、科研、办公所在地。
清华大学房地产管理处王玉英对《现代物业》说，在清华大学超过200万平方米的物业区域中，除学生宿舍区以外，大部分楼宇都通过公开招标方式实行了物业管理，目前在清华大学房地产管理处备案的物管企业就有8家。今后，清华大学房管处或将架构管委会的组织形式，为各进驻清华大学的物管企业提供交流平台。
(连线／王玉英)
上海德律风物业公司成为首批上海市企业社会责任评估试点单位
2010年1月11日，上海德律风物业管理公司领取了企业社会责任评估试点单位证书，成为上海地区首批试点单位之一。
企业社会责任标准是上海质量管理科学研究院与上海质量体系审核中心共同研究开发的“十一五”课题项目，该体系包含了企业所必须负有的对顾客的责任、对环境的责任、对员工的责任、对社会和社区的责任、对合作伙伴的责任和对投资方的责任6个方面。
德律风物业公司有较好的质量、环境和安全体系运行基础，在受上海质量管理科学研究院邀请参加试点系统后，公司已对2010年的工作计划进行了调整，将“企业社会责任”纳入了质量管理的重点考察范畴。
(连线／德律风物业)
山东深国贸物管公司接管山东省体育训练中心物管项目
2010年1月1日，山东深国贸物业管理有限公司正式接管山东体育训练中心的物业管理项目。
作为山东省重要的文体娱乐中心，体育训练中心是集教学、训练、比赛于一体的综合性训练基地，总占地面积约500亩，各场馆、公寓，以及康复、科研中心等楼宇建筑面积约12万平方米。
《现代物业》从山东深国贸物管公司办公室卢晓萏经理处获悉，南于深国贸物管公司是首次承接综合性体育训练基地项目，针对体育中心高水平、高配置、严要求的配套设备设施特性，公司正积极整合人力和物力资源，力求在设备安全管理、保护绿化服务以及综合设备设施的管理上全面到达体育中心的要求。目前，深国贸物管公司已逐步介入该体育训练中心的前期物业管理工作。
(连线／卢晓萏)
深圳长城物业开拓首个厦门物管项目
日前，长城物业集团股份有限公司开拓了在厦门的首个物管项目，正式介入厦门天鹅美苑小区的前期物业管理工作。
据长城物业集团张泽良介绍，闽南地区是长城集团重点部署的发展区域，长城集团计划将天鹅美苑打造成厦门市的形象楼盘、标杆物业，为闽南地区的项目拓展提供后劲。
长城物业集团股份有限公司创立于1987年，2003年经深圳市政府批准，改组为股份有限公司，成为国内业界首家物业管理股份有限公司。2009年5月，公司从深圳市长城物业管理股份有限公司正式更名为长城物业集团股份有限公司。截至2009年12月其服务项目达184个，管理面积达3,101万平方米，服务客户约24万户，业务遍及全国22个省、直辖市。
(连线／张泽良)
秦皇岛金原物业公司实施低温应急处理方案
针对2009年底秦皇岛市50年不遇的强冷天气，秦皇岛华联商城金原物业服务有限公司积极应对，实行各管理处每日情况汇报制，并针对可能发生的突发事件制订应急方案。
金原物业公司综合办公室主任聂双静表示，低温使物业设施设备管理而临极大的考验，此前金原物业公司辖区内曾发生多起没施设备被冻坏跑水事件、因末端设施设备被冻坏而不得不泄水修复事件，以及消防管道被冻而无法供水事件等。
(连线／聂双静)
上海高力国际物业服务公司注重企业内训
2009年上海高力国际物业服务有限公司完成了办公楼DVD、保安DVD内训教材的制作和推广工作，2010年将在工程、客服、清洁三个方面进行内训工作的完善和推进。
高力国际物业服务有限公司叶兰芳介绍，目前公司在做年度培训规划，在进一步完善内训系统的同时，2010年高力国际内训工作重心将由员工向管理层转移。高力国际一直以来不断摸索更专精的企业内部培训方式，自2004年首次尝试将自己的实际案例制作成DVD教材构架动态培训体系后，培训中心就严格依照保安、工程、清洁和客服四个模块，组织员工进行每月的定期培训。
高力国际于1989年进入中国，目前其大中华区管理而积已超过2,300万平方米，涉及办公楼、商场及住宅物业等项目。
(连线／叶兰芳)
枣庄市预启动物业质量保修金征收工作
山东省枣庄市房管局物业管理办公室主任刘建国向《现代物业》透露，2010年枣庄市物业管理工作重点之一，是即将按照新出台的《山东省物业管理条例》相关规定肩动物业质量保修金的征收工作。
该办计划近期了台关于物业质量保修金征收的文件，要求新建物业开发建设单位按照规定交存物业质量保修金，作为保修期内物业维修费用保证。开发建设单位在物业交付后，如能履行物业保修期内正常的保修义务，就能获得退还的保修金：物业在保修期内存在质量问题，建设单位又未承担保修责任的，则可启动保修金组织维修。
(连线／刘建国)
中国飞行试验研究院科研区物业管理中心进行节前安全清查
为确保2010年春节前后的园区安全，中国飞行试验研究院科研区物业管理中心巨型了节前安全清查工作。
据中国飞行试验研究院科研区物业管理中心客服主管李驰介绍，该管理中心将根据相关的企业安全标准，对园区的设施设备、园区安防，以及业主用电安全等事项集中进行检查工作，并将重点清查私搭乩建建筑、易燃易爆物等存在重大安全隐患的因素。
目前由于园区内部公安处(保卫科)的配合，消查工作比较顺利，主要难点在于反复检查加大了工作量，同时部分检查工作需要物业管理中心联系其他部门进行综合治理。
(连线／李驰)
北京市朝阳区南郎家园社区创立“四方机制”
北京市住房和城乡建设委员会弋琳介绍，北京市朝阳区建外街道南郎家同社区盛世嘉园小区推行的“四方机制”取得成效，这种由街道办事处、社区居委会、业主委员会、物管公司四方配合的机制得到了小区业主的普遍认可，使物业费收缴率达到98％以上。
在四位一体的瓶机制中，南郎礼区街道办和居委会采取分区管理、责任到人的方式深入各个小区，全程参与业主大会会议，监督业主委员会公示决议内容；盛世嘉园业主委员会则设立接待日，由业委会成员利用休息口轮流值班听取业主意见；同冒，盛世嘉同物管公司采用了分时段测量停车流量、取消固定车位的方案，使流动性的管理收到了较好的效果。
写字楼客服工作计划范文第7篇
一、中国医药市场环境的分析
1）医药企业的竞争环境
建国XX多年来，我国医药产业经历了不平坦的发展历程，为人民的生命健康事业做出了巨大贡献。自我国第一批“医药代表”1988年出现在施贵宝公司，90年代初，以外资企业的医药代表进入终端医院促销为端始，临床推广并成为国内医药企业推动销售竟相仿效的一种模式，经过十多年的发展，随着越来越多的医药企业的进入，由外企到国企，私企，由少数到多数企业，不断的蔓延和发展，并在国内非良性的土壤中发生变化，以前那种临床推广发生了质的变化，医药代表不在仅仅是药厂和临床医生之间的产品顾问，给医生兑付处方费几乎成为促销的金科玉律。一些中小企业为求生存，临床工作成了促销药品的一大法宝，药厂和经营单位均把医院工作作为市场竞争的主战场，纷纷向医院派驻医药代表，销售代表的良秀混杂，为追求个人利益而忽视了社会和企业的整体利益，使药品市场走向了一条畸形之路。同时伴随着那种无序，管理部门的管理脱节，恶性竞争带来的药价虚高这就是当前的医药市场环境，改变目前状况，不仅是主管部门的难题，也是医药企业想跳出这一怪圈的难题。
2）WTO下的医药竞争环境
随着我国加入WTO，医药行业的进一步开放，一些国际上的大制药企业和大的商业流通企业的进入，使我国的医药企业进入了一个整合期。国内一些制药企业以前以仿制为主的药品，由于药品的疗效以及知识产权的问题，其竞争力将会大为下降，以前国外企业是通过销售的模式也将发生改变，终将影响整个医药环境。
3）国家医药政策及医疗改革对医药市场环境的影响
9月30日医药行业反商业贿赂自查自纠结束，卫生部正在抓紧制定商业贿赂范围，进一步明确贿赂与正常商业赞助之间的界限，并对于如何防治打“球”制定出标准和细则。防治医药行业商业贿赂将成为常态存在，带金销售的时代即将终结，专业化营销时代已经来临。 国家发改委《医药行业“十一五”发展指导意见》颁布，给出医改5年时间表，从根本上改变“以药养医”，建立向社会药店开放处方制度，加快医药分家的进度，实现三级医疗保险制度，这将对处方药销售模式产生根本性影响
二、在当前的医药环境下医药企业的基本竞争战略
1）形成以成本为基础的市场竞争优势
首先加强自己企业内部的管理，管理不仅可以出效益而且可以提高效率降低成本，管理的内容如生产管理，人事，营销，财务等，关键要针对企业本身情况采取适合企业自身的管理模式才能真正出效益，才能降低运营成本。其次，加大研发投入，研发一些在临床上有特殊疗效的药品，申请专利，利用它的不可替代性，取得相对较高利润，把利润再用于扩大于别的厂家同质量的品种的整体规模，从而进一步降低运营成本，提高整个企业在市场上的竞争优势。
2）形成以无形资源为基础的竞争优势
在当今日益激烈的竞争环境中，无形资源显得更为重要，优质优价在招标中胜出，品牌是一个霸权，是一连串的记忆，品牌具有强大的暗示作用。医药企业同其他消费品一样，好的品牌，就畅销，在OTC药品销售中更为突出。医药企业要想获得品牌，首先，要加强研发能力，开发出有特殊疗效的药品，是企业生存和发展的最重要最核心的能力，在处方药上取得临床医生的信赖。其次，加强公司的管理能力，以提高专业推广人员的业务水平，无形中也树立了企业的品牌知名度。第三，要树立整体的营销观念，企业须切实树立起为患者解除疾病痛苦的根本经营观念，从最终客户开始而不是生产过程开始策略，只有有一个好的营销策略才能树立起自己的良好的形象品牌。
三、新形势下医药企业的营销策略
药品营销战略的制定过程是一个辨别，选择和发展市场机会，完成企业任务和目标的过程，具体营销方法和方式很多，重点包含药品市场的细分战略，药品市场竞争战略，药品市场发展战略和药品营销组合战略。
1、市场细分化营销策略，通过辨别具有不同类型消费需求和欲望的消费者群，把整个市场划分为若干个子市场，分市场。目的是要在大市场中寻找对企业最有利的细分市场，选择最有效的目标市场，制定最有效的营销策略，有利于企业把自己的特长和细分市场的特点结合起来，集中有限资源，经营市场空缺药品，从而取得最大的经济效益，同时还有利于企业不断调整市场营销策略。
2、药品的市场竞争策略，医药企业制定营销策略时，不仅要进行市场细分，迎合目标客户的需求，同时还要针对为相同目标客户服务的竞争对手，以能使企业在竞争中立于不败之地。市场竞争策略就是企业为自身的生存与发展，在竞争中保持或发展自己的实力地位而确定的企业目标和达到目标争取的各项策略的有机结合体。制定市场竞争策略，首先要明确自己的竞争地位，依据市场结构，明确自己做一个什么样的竞争者，从而采取不同策略。其次要采用药品使用价值，药品价格，研发技术，服务，时间的方面，来发掘适合自己的竞争优势。
3、药品市场发展策略，医药企业在选择目标市场，制定市场策略的同时，还须研究和制定药品市场发展策略，即企业扩大再生产，开拓市场，发展经营策略，首先须认真确定企业现有业务和产品状况，对多项业务和产品的战略性盈利潜力要进行评估分析，把有限的资源用到发展经济效益好的业务和产品中去。其次通过评估确定战略，部分业务被放弃淘汰。因此，需要发展新的业务，新的产品，开拓新市场，制定企业新业务发展策略。
最后企业确定了目标市场，制定了相应的竞争策略和市场发展策略后，所面临的又一项决策任务就是从目标市场的需求出发，依据内部条件和外部环境的需求，为企业制定一个合理的，由营销组合构成的整体营销组合。
4、药品营销组合策略，就是企业综合运用其可控的营销手段，对他们实行最优化组合，以取得最佳市场营销效果，采用4PS（产品，价格，分销渠道，促销）和4PS（顾客需求和愿望，顾客的成本，方便，沟通）等可控的营销手段。但营销组合受许多不可控的外部营销环境的影响尤其是客观环境的影响和制约。如目前的人口老龄化，国家一系列法律法规医改政策的出台，WTO，经济全球化一体化等，企业应密切监视宏观环境的动向，调整企业的营销组合与外部环境相适应，是企业取得主动，成功和发展的关键。企业应善于使这些可控因素与不可控因素相适应。
四、药品营销组合4PS方案
1、药品品种方案，使药品营销中的一个重要内容，药品应是个整体概念，同时要树立起药品大质量的观念。药品品种方案要求企业随时注意自己所生产的药品生命周期处于不同时期采用不同竞争策略，同时必须注重重新品开发，不断更新产品，外资达公司正是凭借其新品研发技术而独步医药市场。
2、药品的定价方案，药品价格目前是十分敏感的问题，也是医改的重心问题，伴随着目前招标价格，顺加作价，平价大药房的冲击药品的定价方案尤其重要，WTO下一些进口药品的关税将进一步降低，势必使进口药品价格下调对国内一些仿制药品形成巨大的冲击，一些价格适中疗效好的药品对国内仿制品来说是一个灾难性冲击，因此在新的环境下，医药企业如何考虑自己产品的定价尤其重要。
3、药品分销渠道方案，国内制药企业长期的营销模式，使医药企业形成了很大的渠道依赖，医药企业需要建立起稳定的医药分销渠道。
4、药品促销方案，随着国家新的医药政策的出台，医药企业在新的形式必须引入健康的促销模式，新的营销机制，主要可以在以下几个方面进一步加强营销：
1）要放弃以前那种对医生的诸如辛苦费，广告费，促销费，处方费等模式，坚持顾客服务导向，加速产品的研发和品牌培育，重新整合销售渠道。
2）可以通过学术推广会来促销，学术推广销售，主要指在医药销售过程中，以学术宣传和学术活动来推动销售，这种销售模式，对企业和业务人员的要求比较高，要求企业有很完整的学术网络。很有专业知识的销售人员，目前在外资企业应用的较多。在学术化销售过程中，如不很好的把握，也会涉及到商业贿赂问题。学术化销售，是目前销售形式中，在各方面是被认可的一种方式。
3）广告拉动抢滩OTC市场，从几年OTC市场的增长速度来看OTC市场占半壁江山。OTC市场是未来竞争的主要战场之一，而这一市场的营销与医院销售差别较大，更多地体现出医药营销的共性，以超大规模品牌广告投入来拉动医药消费。
4）可开展数字化营销，IT业的发展，电子商务的应用，为市场营销注入新的活力，药品网上交易开始变成现实，用电子商务提速整个医药行业有着不可比拟的强劲优势，同时可以节省开支却生产出更大的效益，利用在线调查可以收集到客户的偏爱和购买方式，还能更好地为他们服务，从而体现个性化营销时代的特征。
五、总结
面对新的医药形势下医药企业应随时跟踪国家政策的变化，加大自身硬件，软件改造工作，通过财务价格调整策略，重视产品的开发，调整目标客户，改变传统的挂金促销方式，重视自身品牌展略,重视市场开发，采取正确的竞争策略，应把近几年作为市场契机，整个医药行业经过大整合后，谁把握住契机，谁最终就能在市场中站稳脚，应对环境变化采取正确竞争策略，不断创新乃是制胜法宝。
药品营销策划书范文（二）
第一部分 营销诊断
一、市场背景
现代生活节奏加快，精神紧张，压力大，加之过量饮酒、吸烟，空调、长期缺乏户外运动等因素，使人们的免疫功能紊乱，抵抗力降低。免疫功能是人体重要的生理功能，免疫功能失调就会造成体质虚弱，抵抗疾病能力下降，于是，有的人会反复得感冒、哮喘、肝病，有的人更赶“时髦”，流行病一来他就来者不拒.所以大家都需要调整免疫，增强抵抗力，可见保健品市场前景广阔。
二、产品优势
灵芝是传统滋补品。“登瀛”灵芝胶囊优选灵芝菌种，经现代生物技术加工而成，其中含灵芝多糖、多肽等功效成份。可提高细胞免疫水平，增强巨噬能力，有明确的免疫调节的保健作用，可增强人体免疫力，提高机体抵抗力，适宜于体制虚弱及免疫力低下及亚健康人群，尤其是肿瘤及肝病患者，因此灵芝保健产品市场潜力极大。
三、营销状况
独特的产品优势及良好的市场前景，使灵芝产品保健业商家云集，竞争也日趋激烈，但目前该行业已有“中华灵芝宝”等强势品牌，因此“登瀛”灵芝胶囊需要解决以下几个的问题：
1、品牌知名度不够
2、产品定价不合理
3、包装设计无特色
4、营销渠道不畅通
5、缺少广告宣传支持
目前该产品的最主要的问题是市场营销问题，蓝岛是一个知名的旅游城市，灵芝胶囊作为一种具有特殊功能的保健品，市场档次高，同时本品又是取自人间仙境的**，因此为将灵芝胶囊培育成蓝岛优秀的旅游纪念品和高档礼品提供基础的文化内涵。因此目前最急需解决的问题是整合优势，对产品进行整合优势营销包装，加快产品市场知名度，培育和开发市场。
为达以上的目的，建议市场策划方案如下：
第二部分 运作方案
一、确立营销目标
促进销售，提高市场占有率及品牌知名度，树立行业强劲品牌。
二、明确营销策略
1、营销模式
（1）电视直销
（2）渠道分销
（3）建立会员卡，实行会员制
2、推广方案
立足蓝岛，建立市场，依此为试点，总结经验，在全国范围内推广，创建行业品牌，逐步走向国际市场。
3、市场营销目标
（1）近期目标
一年之内开发起蓝岛市场，使蓝岛市场目标销售网络渠道铺货率达70%，并且在蓝岛的选择目标县级市铺货100%，使“登瀛”灵芝胶囊成为蓝岛本地的旅游知名品牌和保健品牌，是蓝岛地区最受欢迎的礼品。
（2）远期目标
三年内将“登瀛”灵芝胶囊培育成全国知名品牌，成为灵芝类产品的主导品牌。
第三部分 实施方法步骤
一、成立项目小组
由企业生产、销售、管理精英及电视台市场、策划、文案、设计、制作等专业人士组成，分工合作，逐步实施。
二、灵芝产品市场进行充分的市场调研
通过市场调研为“登瀛”灵芝胶囊找到合适的市场定位，锁定目标消费群，制定最佳推广策略。市场调查的内容主要包括以下几个方面：
1、竞争对手调查：对“登瀛”灵芝胶囊主要竞争对手在蓝岛市场的营销状况进行调研，采用竞争对比法，将行业内主要竞争品牌及企业状况进行比较，从而对目前企业在行业内的状况及产品品牌优劣势有个充分的认识，主要包括以下内容：竞争对手的产品定价、包装设计、市场定位、广告支持、营销渠道、销售管理、品牌知名度等。
2、产品市场诊断：对原来的产品市场状况做市场调查，运用便利抽样以及配额抽样法，结合消费者深度访谈、营业员深度访谈、经销商深度访谈的方法调查清楚，设计市场调查问卷：
调查的对象最主要包括以下人群：企业内部的相关的管理人员，企业内部相关的市场营销人员，产品原来的经销商，产品原来的零售商，产品的消费者市场调查的内容为：消费者是否知道灵芝胶囊这类产品 ？消费者是否知道“登瀛”灵芝胶囊这个品牌？消费者是否知道灵芝胶囊的功效？消费者购买灵芝胶囊最主要的原因是什么？消费者购买灵芝胶囊的心理价位是多少？目标消费者的消费心理是什么？有何购买习惯？目标消费者是通过何种途径购买胶囊的？
通过以上的市场调查，做科学的分析，从而得出合理，科学，系统的市场调查报告，特别要确认价位、功能特点、独特卖点销售渠道等问题，从而为下一步的工作提供科学的依据。
三、产品重新定位
为“登瀛”灵芝胶囊重新进行市场定位和功能定位蓝岛是一座旅游城市，**是一处旅游、文化胜地，灵芝是传说中的世间仙草，可见“登瀛”灵芝胶囊极具地域、产品优势，配合蓝岛、**旅游及人们日益增长的保健需求应将其定位为蓝岛市的旅游保健礼品合具有特殊供效的保健品。
（1）特殊功能保健品
（2）旅游纪念品
（3）时尚高档礼品
四、为“登瀛”灵芝胶囊找出目标消费群
根据以上的产品定位，“登瀛”灵芝胶囊目标消费群的构成大体如下：
（1）体质多病，急需提高身体体质的病患者；
（2）工作压力大、缺乏锻炼、身体抵抗力差，易感染流行病的人群；
（3）重视保健、追求健康生活的人（高档保健品）；
（4）到蓝岛旅游的人；
（5）礼尚往来较多的人（高档礼品）；
五、根据以上的定位和目标消费群体，设置相应的新营销网络：
（1）作为特殊保健品：与蓝岛市各大医药公司合作，进入他们的网络；保健品专卖店店；超市保健品专柜。
（2）作为旅游纪念品：旅游专卖店；与蓝岛市信誉较好的旅游公司合作，把参观灵芝园和赠送灵芝知识讲座作为旅游团的特色推出；高档酒店、旅馆等场所。
六、加强销售渠道的管理：
任何产品的成功的市场运做，离不开科学系统的市场管理，离不开市场一线的消费者和中间商的及时的信息反馈，因此建立有效的销售网络必须做以下的工作：
（1）建立客户档案
（2）对销售人员进行产品和业务的培训：
A、产品的培训：通过市场调查，找出消费者针对此产品最可能提出的20个问题，由公司组织统一的标准答案，销售人员特别是专柜的促销小姐统一回答。
B、业务的培训：销售人员必须每天填写日市场拜访计划，周工作计划和工作总结，月工作计划和工作总结。
C、对所负责的经销商做定期的分析和总结。
D、对市场上的竞争对手做定期的分析和总结。
（3）对销售人员进行成绩的考核：将以上的要求作为每月考核销售人员的标准。
七、为“登瀛”灵芝胶囊重新设计包装
根据灵芝胶囊的市场定位，目前“登瀛”灵芝胶囊的包装设计不能与其品质档次相匹配，因此包装设计必须改变，新的设计要体现出高档，又要体现出**的悠久的文化内涵，其包装规格建议分为两档：经济装（大众保健消费），精品装（高档健康赠品），但是基调必须一致，保持相同的VI。
经济装面向普通消费者，包装盒材料采取一般的白版纸；而精品装必须采用高档礼品装盒子，设计时内铺高档丝绸，外盒材料必须用高档版纸。
整个系列的包装设计必须大气、漂亮、陈列效果佳、具有浓厚的传统风格。
八、为“登瀛”灵芝胶囊重新定价
（1）经济档：一般保健消费、普通旅游纪念
（2）豪华档：高档旅游赠品
通过定价，也位灵芝胶囊符合高档保健品何旅游济品的形象，突出其产品的珍贵性和奇异性。
九、塑造企业形象 建立企业形象视觉识别系统，以配合品牌传播及统一经销店形象。
（1）建立VI，统一企业视觉形象
（2）制作企业宣传画册
（3）制作企业形象片及产品宣传片
十、加强广告宣传，进行整合传播
在对外宣传之前，要确认产品的宣传定位。
为了使铺货工作得以顺利的进行，前期可以投入适量的广告，包括灵芝胶囊与保健的系列科普知识讲座文章和专题讲座电视片。报纸小版面即可，这样就可以给销售人员和经销商信心支持，知道有广告支持，使铺货工作得以顺利进行。为配合整体销售工作，还应该设立完善的服务体系，建立促销点促销队伍，在重点商场、药站开展产品宣传、推荐。
当铺货工作达到预定目标的70%时，全套的媒体投放方案全面运行。
（1）广告主题： 仙山瑞草、人间极品
（2）宣传定位
名牌公关：
利用**的知名度、美誉度及灵芝动人的神话传说树立“登瀛”灵芝胶囊的产品品牌及企业形象；
直接对经销商公关：
召开新产品上市会，邀请蓝岛市各医药公司，旅游公司，和保健品商店，在会上请专家详细介绍产品的功能；公司营销部门介绍最新的价格以及与市场上的竞争对手的利润分析；广告公司介绍市场支持计划，包括媒体和公关活动。
增强经销商对“登瀛”灵芝胶囊的营销信心，促使他们在经销“登瀛”灵芝胶囊上下功夫；让更多的人加入到“登瀛”灵芝胶囊的销售中来，拓展、稳定销售渠道，抢占市场，避免直接竞争。
（3）媒体组合：根据蓝岛地区的媒体特点和在达到较好的宣传效果同时又有效控制成本的前提下，建议在蓝岛地区选择以下媒体：
报纸--蓝岛晚报，其中针对报纸，选出一主题，并围绕改主题做宣传做系列广告；环环项扣，一定要引起消费者的购买欲望。
电视广告-制作专题片，专题片包括招商片和直销片两种广告带。同时在以下电视台播出。
A：蓝岛电视台专题广告--树立品牌及企业在蓝岛市的知名度及美誉度，同时诚招商；
B：**电视台专题广告及电视直销--树立品牌及企业在当地的良好口碑，直接促进销售；在7：00-9：00的黄金时间，作为广告片定期播出，并作电视直销。以加深当地人对该产品的了解和认知，吸引商的注意；
C：由**台，向有关区市电视台的相关栏目，并作电视直销；
D：另外我们还将通过我们中心的“技术信息系统网”为您的产品向国外推广宣传。
户外广告
A：在公司、生产基地及**、蓝岛沿海主要景点设立广告牌；
B：向高档酒店、旅馆、旅游景点、高档写字楼等场所赠送企业画册；
C：在各大经销处放置宣传品，统一促销形象，并且在每个店开业时，都用统一形象的拱形门。
重视公关活动及现场促销
（1）请专家对灵芝产品的医疗保健功能进行讲解，并且赠送“登瀛”灵芝胶囊产品说明的VCD光盘。
写字楼客服工作计划范文第8篇
关键词：离岸金融市场；区位选择；重庆金融中心；政策建议
中图分类号：F832.5 文献标志码：A 文章编号：1007―5194(2011)04―0087―08
离岸金融(Offshore Finance)的一般定义是指为非居民提供的金融服务。传统的离岸金融市场是经营可兑换货币、交易在货币发行国境外或境内的非居民之间进行、基本不受法规和税制限制的市场。离岸金融市场是金融全球化和自由化的产物，从20世纪50年代产生至今，发展迅速，影响日趋扩大。离岸金融市场与在岸金融市场相比，具有明显的优势，它不受货币发行国的金融政策、外汇政策的限制，可以自由筹措资金，进行外汇交易，实行自由汇率。随着离岸金融活动的发展，离岸金融市场和在岸金融市场互相渗透、融合，美国纽约和日本东京先后出现了境内离岸金融中心，使得离岸金融市场的传统定义已经不能适合现实金融活动的发展。当离岸金融市场发展到一定程度，便形成离岸金融中心。离岸金融市场源于欧洲美元交易。20世纪60年代，严格管制的金融政策与经济的高速发展的不相匹配促成了离岸金融市场迅猛发展，出现了一大批离岸金融中心。70年代到80年代，国际上的离岸金融中心都处在快速发展阶段，业务量增长迅速，资产规模的增长率也居高不下。进入80年代中期，世界范围内的离岸金融中心开始出现了分化现象，离岸金融中心业务量和资产的增长主要依赖于亚洲及岛国型离岸金融中心的发展。90年代以后，全球化带来的国际资本流动加剧，各国金融改革逐步深入，金融监管也从国内范围发展到全球性的联合监管，离岸金融中心的优势逐渐受到挑战，出现了相对衰弱的趋势。但在离岸金融中心出现整体性相对衰弱的同时，也出现了结构性的分化，岛国型离岸金融中心面临的挑战较大，而那些金融体系成熟、金融市场发展比较完善的离岸金融中心吸引力仍然较大，有良好的发展前景。
一、我国建立离岸金融市场的条件日渐成熟
我国很早就提出要建设自己的离岸金融中心。自1989年国家外汇管理局批准招商银行开办离岸金融业务以来到现在，大体经历了以下4个阶段：离岸金融业务的初创阶段(1989―1994年)。这一阶段只有招商银行一家经营离岸金融业务，按照稳健经营、积极探索的方针，取得了非常好的发展。离岸金融业务迅猛发展阶段(1995―1998年)。我国借鉴国际离岸金融市场发展经验，采取了“先易后难，先近后远、先争取驻外中资企业，然后是港澳地区客户、最后是其他地区客户”的发展战略，从传统的存款、贷款和国际结算业务开始做起。在初期发展很快，其规模也在深圳不断扩大。离岸金融业务清理整顿阶段(1999―2002年)。1997年亚洲金融危机爆发，对香港地区的经济产生巨大的影响，许多企业破产，房地产市值大幅缩水，经济持续低迷。我国离岸金融业务就开始陷入难以为继的困境。为了防止亚洲金融危机的渗透，1999年初人民银行对离岸业务实行一刀切，紧急叫停，暂停了国内银行的离岸金融业务，进入了清理整顿阶段。离岸金融业务重新开放阶段(2002年――至今)。中国人民银行于2002年6月11日重新开放离岸金融，批准交通银行、招商银行、浦东发展银行、深圳发展银行开办离岸金融业务。总部设在深圳的招商、深发展两家银行1999年被叫停的离岸资产业务由此得以恢复。此后，先后有深圳、上海、天津获批进行离岸金融试点工作，表明离岸金融市场的建设已经被提上日程。
1 ―国内政治、经济稳定，国际贸易和吸引外资水平稳步增长
我国政局稳定、社会安定，社会主义的民主政治建设和法制建设正进一步发展和完善，行政管理体制和机构改革也取得了一定成效。稳定的政治社会环境及国际地位的提高，为国际资金的流入和离岸金融市场的建立创造了先决条件。改革开放30多年来，我国经济快速增长，对外贸易不断扩大，己成为世界最有市场潜力的地区之一，在过去的5年中，我国国内生产总值年均增长10.2％。经济总量已经超过日本，排列世界第二。近年来，我国做了大量工作。全国性的相关法规、规章的清理工作已基本完成，废止和修改、制定了一批法律法规。从2002年1月1日起，我国关税总水平已由15―3％降到12％，涉及5300多个税目。我国国内的税务政策将出现调整，以吸引更多投资，估计企业所得税会由现时15％、24％及33％不等的税率，调整至24％的国际水平，而生产型增值税亦将转化成消费型增值税，以鼓励投资。
2 我国金融业发展迅速、实力不断提高
(1)拥有较为完整的金融组织体系。目前，我国除了四大国有独资商业银行以外，中信实业银行、交通银行、浦东发展银行、招商银行等多家全国性或区域性新兴商业银行已经成立并迅速发展，三大政策性银行也相继建立，非银行的金融机构包括保险公司、信托公司、财务公司、证券公司、资产管理公司等及外汇调剂中心、证券交易所等组织。
(2)拥有相对健全的国内金融市场。目前我国已建立包括货币市场、资本市场、外汇市场、债券市场、期货市场、黄金市场、同业拆借市场、票据贴现市场、证券市场和保险市场在内的较为健全的金融市场体系。近年来，我国货币布场发展迅猛，市场参与主体不断扩大，在规范高效运作的基础上，形成了多个子市场共同发展的良好局面，尤其是银行间债券市场和全国同业拆借市场，其参与主体在短短的四年中已由最初15家国有商业银行扩展到了552家机构，囊括了几乎所有类型的金融机构，最引人注目的是银行间债券市场的交易结算量已从1998年的1051亿元爆炸式地增长到2007年的80941亿元。
(3)开发金融业务品种，金融工具不断创新。除传统的金融业务外，为适应国内市场的需求，先后开设了银团贷款、出口信贷、B种股票、境外基金、国际结算、外汇买卖、外汇投资、信用卡、票据贴现、大额可转让存款证、同业外汇拆借、外汇担保及咨询和见证业务等。同时积极利用技术创新，开展网上银行，电子交易服务。
(4)货币发行适度，人民币币值稳定。我国从1994年以来一直实行稳健的货币政策，保值货币供应量的平衡增长和人民币汇率的稳定。自从1994
年我国成功进行外汇体制改革，实行有管理的浮动汇率制以来，人民币兑美元汇率一直没有大的波动。特别是1997年的东南亚金融危机以后，人民币的币值继续保持稳定，平均波幅小于千分之二。2008年国际金融危机爆发以后，人民币在经过一番反复波动后，仍然保持了一贯的稳健态势。
(5)我国金融业己普遍拥有世界先进水平的电脑、通讯等设备和技术。如光纤通讯、卫星通讯等，路透社、美联社的财经新闻和外汇、国际期货行情的国际线路几年前已开通。随着我国“三金”工程(金关、金卡、金桥)的推广实施，我国金融业技术手段将更加完善、先进。
二、我国建立离岸金融市场的经济区位分析
离岸金融市场是一种集聚与竞争并存的现象，格局设置时既要考虑到离岸金融市场对周边地区的影响，又要考虑到不同市场之间良性竞争的互动效果。根据聚集经济原理和中心地理论，我国应该选择多元经济中心带动整体经济的发展战略，即选择“多元经济中心”的形式。具体讲，构建离岸金融市场时，在我国设置“三点一线”的沿海格局是一种较理想的选择：沿太平洋，在濒临南海、东海和渤海的地区和长江中上游各选一个城市――上海、天津、深圳、重庆。以上海为中心，天津、深圳分居南北，重庆沿长江连接东西，分别针对拉动我国经济发展的四个增长极――长三角、珠三角、环渤海和成渝经济区，形成有我国特色的复式多层次离岸金融市场，构建我国离岸金融市场的“磁极”战略，通过这些城市的辐射效应与先导作用带动相邻地区乃至整个我国经济的加速发展。
(一)上海、天津和深圳的经济区位分析
1 城市竞争力
根据我国社会科学院的《城市竞争力蓝皮书：我国城市竞争力报告》，2008年我国城市整体竞争力排名，上海、深圳、天津分别排第3、5、8位。2009年我国城市竞争力排名从总体来看，东南高西北低的格局未变，环渤海城市提升速度最快；珠三角、长三角、环渤海和台湾四大区域分享我国城市竞争力前十名城市；特大城市垄断城市体系高端，中等城市最具发展空间；95％的城市综合增长率超过10％，内蒙古城市增长竞争力全国第一；我国城市发展水平内地省份江苏最高；产业层次普遍不高，资源型城市相对较差。综合区位竞争力前10名城市依次是：香港、上海、北京、广州、天津、重庆、杭州、长春、澳门、沈阳。科学技术竞争力前10名城市依次是：北京、上海、深圳、香港、天津、长沙、武汉、广州、成都、重庆。人才竞争力前10名城市依次是：香港、北京、上海、广州、深圳、澳门、杭州、南京、重庆、天津。
2 金融业发展状况
(1)上海是我国最大的工商金融业城市。金融机构齐全，金融手段完备，开办国际金融市场经济丰富，独具优势。据2006年3月上海统计局公布的“2005年上海市国民经济和社会发展统计公报”显示，2005年末，全市有各类金融机构527家，其中银行类机构130家，保险类机构227家，证券类机构91家，全市金融机构各项存款余额23320.86亿元，贷款余额16798.12亿元，全年金融机构现金收入21195.88亿元；在沪经营性外资金融机构达到123家，其中2005年就新增14家，在沪经营的84家外资银行及财务公司资产总计达到484.33亿美元，其中获准经营人民币业务的有65家，人民币资产总额达1144.55亿元。上海金融服务功能不断增强，是离岸金融中心在国内的最佳选择，“国内金融中心+离岸金融中心”战略的实施在带动长江三角洲经济进一步发展的基础上，会强有力地促进上海尽早成为像纽约、东京那样的国际金融中心。
(2)深圳是我国重要的金融中心。其资本竞争力强大，资本数量充足，金融服务种类的多样化程度在国内独领，金融控制力强，银行贷款、资本市场和民间风险资本都较我国大陆其他地区易于获得。从1997年至2005年，深圳经济连续八年保持了15％左右增长数字，最低的2001年也高达13.2％，2004年深圳GDP达到3422.8亿元，比上年增长17.3％。总体上已初步形成了一个较为完备的金融市场体系，加之90年代开办离岸金融业务的经验积累，这一切都为离岸金融市场在深圳的形成和发展提供了重要的经济条件和物质支持。
(3)天津是环渤海地区的经济中心。目前已建立起较为完善的金融架构体系。人民银行大区行设在天津，加入WTO后，天津又被确定为国内首批对外开放金融业的城市之一，对于吸引外资和实现跨越式发展具有非常大的促进作用，也为天津建立北方离岸金融市场创造了更加有利的条件。截止2005年末，全市金融机构(含外资)本外币各项存款余额6090.50亿元，比年初增加907.35亿元，比上年多增128.03亿元，贷款余额4722.38亿元，比年初增加648.94亿元，比上年多增154.47亿元。全市金融保险业实现增加值160.64亿元，比上年增长15.7％，引进了华夏银行和民生银行，渤海财产保险公司开业，天津农村合作银行正式成立，总部设在天津的渤海银行目前已正式开业，成为1996年以来获准成立的第一家全国性股份制银行。年末全市各类金融机构达2926家，从业人员4.62万人。
3 政策优势
政策优势是指某一特定离岸金融市场，从东道国中央及地方政府所获得的国际惯例便利及国别政策优惠程度的指标。
(1)上海。上海浦东新区的开发可以说是我国世纪之交改革开放的点睛之笔，成为长江三角洲经济起飞的龙头，享有以功能先试为主、税赋优惠为辅的系列政策，是我国对外开放度与市场准人度最大的地区。再加上我国中央政府将上海建成区域性国际金融中心的政策导向，将会使上海离岸金融市场生机勃勃，充满活力。
(2)深圳。深圳市政府出台了《关于加快深圳金融业改革创新发展的若干意见》，制定了相应的配套优惠政策，大力推动深圳金融业的持续发展，着力打造产业金融中心、金融创新中心、金融信息中心和金融配套服务中心，实现深圳金融业由规模发展转向效益发展。在发展模式上，采取由引进发展转向对外辐射发展，由传统金融业转向现代金融业，由国有经济为主转向多种经济成分并存，由信用淡薄转向诚信为本，通过种种改革措施完善金融市场功能，增强金融市场的集聚和辐射能力，加快发展离岸金融业务。
(3)天津。天津为全面组织实施《天津滨海新区综合配套改革试验金融创新专项方案》，加大金融改革创新在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面先行先试力度，天津市政府下发了天津市第二批金融改革创新重点工作计划，根据该计划，天津将大力推进发展股权投资基金、离岸金融业务、航运金融业等20项工作和股权投资基金。
4 腹地优势
市场腹地是指某特定离岸金融市场所能辐射到
的东道国腹地市场容量的大小，这是衡量离岸金融市场指标体系中重要的一环。我国国民经济持续高速增长，上海是我国最广阔腹地长江流域大市场的龙头，上海已经成为我国资金拆借外汇调剂及证券交易中心，其金融交易在我国的金融交易中处于绝对的优势，长江三角洲的开发，使上海的城市集聚力增强，从而推动城市资本集聚力的加强，为金融服务业的发展创造了好的基础条件，这种良性循环圈的形成增强了上海的综合实力和区域竞争力，也是作为离岸金融中心的天然优势。深圳经过20多年的建设和发展，已堆积起较强的城市经济能量，在珠江口岸形成一个以深圳为中心的深圳经济圈，并成为对整个珠江三角洲及广大内地有较强经济辐射能力及影响力的城市，深圳经济已初步具备了形成离岸金融中心的条件，进而带动整个珠三角地区经济的发展。正如深圳对于珠三角经济带、浦东对于长三角经济带的战略牵引作用一样，我国沿海经济开发开放曾成功走出了一条“极点牵引型”路径：珠三角、长三角迅速跃升为我国经济最活跃的“两极”。综上所述，上海、深圳、均已具备了一定的竞争优势，无论在岸指标还是离岸指标在全国都处于领先地位，可作为发展离岸金融市场的基点城市，深圳毗邻香港这样一个相当发达的离岸金融市场，另筹建一个独立的离岸金融中心必然会存在一定的分流；而上海在时机、历史条件、地理位置、工商经济基础、金融市场发展、交通通讯、浦东开发和人才素质等方面都有着无可比拟的优势，加之与世界各地有着广泛的经济联系，把上海作为筹建离岸金融市场的中心城市，深圳与之相配合，建设以上海为中心的复式多层次离岸金融市场，是我们未来的战略选择重点。天津位于京津城市带和环渤海湾城市带的交汇点，拥有“三北”辽阔的辐射空间，地处东北亚中心，是亚欧大陆桥最近的起点，也是我国与蒙古共和国签约的出海口岸，还是哈萨克斯坦等内陆国家可利用的出海。
(二)重庆的经济区位分析
1 重庆拥有建立离岸金融市场的三大优势
一是产业优势突出。除了汽车摩托车传统支柱产业外，还在大力推动战略性新兴产业发展，主要包括以云计算为代表的生产业和服务贸易，以及以笔记本电脑为主体的IT产业。二是政策优势。国务院(2009)3号文件是重庆的特殊政策。三是“1十2十4十x”开发区优势。即“两江新区”、2个保税区、4个部级开发区，以及40个区县的特色工业园区。特别是成立已经一年的“两江新区”，这是重庆独特的优势和机遇。重庆市政府出台的《重庆市贯彻落实国家九大产业调整和振兴规划的实施意见》，明确将重点发展七大产业，打造“我国重要的现代制造业基地”。作为整个西部地区唯一的直辖市，重庆凭借强大的政策及区位优势，正逐步成为我国长江上游的战略枢纽和西南最大的多功能现代化国际都市。此外，重庆的金融中心建设也得到了国家政策的大力支持，特别是国务院国发(2009)3号文件明确提出要把重庆建设成为长江上游的金融中心，是对今后金融发展的明确导向。目前，随着一批为“金融中心”量身定做的物业落成，金融发展所需的基础建设也随之加快建设，中外金融机构的设立和各项金融业务的开展，重庆已基本具备成为西部和长江上游金融中心的相应条件。
2 重庆的经济基础日渐牢固
重庆改革开放以来，特别是直辖后，经济发展和城市建设取得了重大成就。统计数据显示，2010年地区生产总值达到7800亿元，2006―2010年年均增长12.5％，人均GDP进入4千美元－1万美元阶段。重庆已成为我国西部充满活力的重要工业基地、国防军工基地、科研基地和商贸中心，经济、社会已经步人协调发展的快车道，其综合经济实力在西部有举足轻重的作用。2010年重庆市实际利用外商投资达63亿美元；实际利用内资上千亿元。加工贸易取得重大突破，服务贸易异军突起，境外投资迈出较大步伐。目前，重庆正在推进内陆对外经济开放高地、“五个重庆”的建设，进一步整治和改善城市环境，配合国际贸易构建重庆长江上游对外开放和金融中心，特别是吸引外资金融企业在渝经营发展。
3 重庆的金融发展快速推进
目前，重庆无论是金融机构数量与种类、金融资产规模与质量，还是金融产业发展潜力与速度方面，都排在了西部12省区市前列。统计数据显示重庆的金融业增加值同比增长31.2％，增速居全市各行业首位，金融业占GDP的比重为6％。重庆金融中心的地位逐渐显现，外资金融机构纷纷来渝淘金。2009年，全市利用外资项目163个，项目数同比增长6.72％。其中，金融业吸收合同外资突破3.45亿美元，占全市比重达到17.0％，首次超过房地产业成为第三产业中吸收合同外资的主要来源，金融业的增加值同比是GDP增速的2倍以上，在全市各行业中增速位居第一，已成为五大支柱产业之一。在全国六个省(区、市)金融业占比超过5％的北京(14.5％)、上海(12.2％)、浙江(8％)、广东(5.6％)、天津(5.6％)中重庆位居第四，重庆作为西部金融中心的地位逐渐显现。另外，以结算为主的重庆金交所即将正式交易，也给建立离岸金融市场打下了强大的物质基础。
4 重庆强力支持金融业快速发展
2006年11月，重庆提出了“一圈两翼”发展战略，即以主城为核心、以大约1小时通勤距离为半径范围的城市经济区(一圈)，建设以万州为中心的三峡库区城镇群和以黔江为中心的渝东南城镇群(两翼)。2007年3月8日，总书记参加全国十届人大五次会议重庆代表团审议时提出了“314战略”，即“加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心”的重庆发展导航定位和“大力发展金融等服务业，提高服务业的比重和水平”的任务。2007年4月重庆市金融工作会议明确提出要规划建设金融核心区，到2015年要把重庆建设成为长江上游乃至中西部地区金融功能最完善、金融创新能力最活跃、金融品种最多、金融实力最强大、金融服务覆盖面最广泛的金融中心。此外，重庆城乡统筹试验区的建立拉开了“求突破、上台阶、大发展”的序幕。加快培育金融核心区，引导金融机构集中向中央商务区布局，努力建成西部地区和长江上游地区的金融中心。所有这些，都构成了构建重庆长江上游地区金融中心政策基础。
5 重庆建立离岸金融市场的环境条件较好
(1)拥有支持金融的商务优势。目前，重庆拥有多家五星级酒店，其中大部分位于解放碑一带；此外，解放碑片区周围拥有星级以上酒店占了重庆的一半，使得这里成为富商巨贾、政要名流聚集的地方，也成了世界各地来我国西部旅游观光者的必经之地。华厦林立的解放碑还拥有重庆市最著名的写字楼：大都会广场、重庆国际商务中心、重庆国际贸易中心、合景聚融广场、申基纵横天地等等都坐落于此；而万豪金融中心、国际贸易商业中心的启用，吸引了世界各地的著名外企落户于此。
(2)拥有发展的金融商贸优势。重庆是目前全国唯一的统筹城乡商贸改革试验区。重庆开发最早、开发程度最高的渝中区解放碑购物商圈是典型的黄金地段，成为重庆商业旺区的发展主轴。这里云集有重庆中央商务区和新兴商业街，不仅万商云集，而且几乎汇集了重庆购物、餐饮、休闲文化的所有精髓。
(3)支持金融的休闲、环境绿化成效显著。随着宜居、畅通、森林、平安、健康“五个重庆”建设的提速，各级政府加大了对解放碑――江北城――弹子石一带的资金的投入和区域建设力度，精心营造优美舒适健康的城区环境，建起一批休闲公园。另外，金融核心规划区的供给城市鲜活生命动力的占地、生态片区，为周边居民展现了都市罕有的绿色、健康的生活。
(4)拥有支持金融发展的交通优势。发达的交通路网，打通了两区内交通微循环，实现交通拥挤问题的根本好转。重庆修建的最早的轻轨通过解放碑，已建成的轻轨由解放碑至大渡口，连接大坪、杨家坪等主城商贸中心区。弹子石连接起江北区、渝中区和国际会展中心所在地的南岸区，具备休闲娱乐度假的交通潜力。还有高速公路、铁路、航空、港口等方面的快速建设，都将形成连接国际国内和通江达海的交通优势。
(三)我国建设多个离岸金融市场的考证
2008年，全国的两会中“金融中心”和“离岸市场”这两个名词不断出现。深圳市政协主席李德成则提交了《全方位推进深港合作，共建“两制双城”世界级大都会》的提案；而一直把建设国际金融中心作为目标的上海，希望国家在金融管理、金融创新、税赋改革等方面给上海一些偏倚，助推上海打造远东离岸金融中心。而2008年5月15日，北京也正式《关于促进首都金融业发展的意见》，首次以政府文件的形式明确提出要把北京“建设为具有国际影响力的金融中心城市”。除此之外，厦门、大连、海口等经济发达的城市都希望能建成离岸金融市场。由此可见，国内发展离岸金融市场的“多级”竞争态势已经趋于明显。
由于我国地区金融发展不平衡，在建立离岸金融市场时就应科学合理地进行布局。有学者提出，根据我国的实际情况，可以建立多个国际金融市场。认为离岸金融市场是分层次的，比如在美国，纽约是全球性的离岸金融市场，但这不妨碍芝加哥成为区域性离岸金融市场。因此对于我国来说，从长远发展考虑，完全可以拥有两个以上的国际性离岸金融市场。每个城市都有自己的特点，每个城市都应该努力去发现这些特点，并根据这些特点确定城市定位。
首先，在一个国家或地区内拥有若干个功能互补、层次不同的全球性国际金融中心、区域性国际金融中心和国内金融中心，对促进本国或本地区的经济发展可以发挥积极作用。一国之内不同城市的国际离岸金融市场建设并不具有排他性，而具有兼容性，深港地区、上海地区可以同时建设成为我国的离岸金融市场。其次，我国的国情决定了我国完全具有不同地区形成不同层次金融中心的可能性。我国的突出特点之一就是国土面积大，各地经济发展客观上存在差异性。自然地理因素又使我国形成了经济联系密切的若干经济区域，加之不同经济区域内存在金融方面的市场分割和信息传递不对称问题，因此，客观上需要更多的区域性金融市场来对经济圈中的实体经济提供更全面的信息、融资服务。而在那些经济发达的区域内，其金融市场则完全有可能发展成为国际性金融市场。按照这种服务区域经济的逻辑，我国华北、长三角、珠三角、西南等地区都可以拥有自己的离岸金融市场，即以上海为金融中心，把天津、上海、深圳、重庆作为离岸金融市场是合理的区位选择。
三、研究结论及政策建议
(一)研究结论
1 推进金融创新，尽快建设区域性的离岸金融市场
市场经济的本质就是国际化和金融自由化，离岸金融市场和离岸业务的开展，不仅可以降低融资成本，提高资本配置效率，还能够推进利率、汇率机制的形成，促进发展金融衍生品，从而推进我国经济快速发展和全球化进程。然而，我们应通过东南亚金融危机看到离岸金融市场也会给我国带来金融风险。
2 建立以上海为中心，深圳、天津、重庆为复式的多层次离岸金融市场体系
即以上海为金融中心，把天津、深圳、重庆作为离岸金融的区域市场，建立我国复式多层次离岸金融市场。
(二)政策建议
1 加快培育和重塑离岸金融市场主体
鼓励注册离岸公司，加强海外融资能力。离岸公司是指在原居住地以外按照当地公司法成立的公司。企业应“走出去”在我国境外注册离岸公司，离岸公司除了享受税收等优惠政策和方便国际贸易之外，最为重要的是“走出去”，可以以离岸公司名义在离岸金融市场上进行离岸资金的融资活动。由于离岸资金规模较大，各种金融管制较少，融资渠道广阔，因而企业的资金融通也相对容易；另外，成本相对低廉的离岸资金还能使企业降低经营成本，并有助于企业可持续发展。因此，海外离岸公司的发展模式，能够大大加强“走出去”企业的海外融资能力。在离岸金融市场的多种融资方式下，离岸公司根据自身及业务发展需要，既可以进行间接融资，也可以进行直接融资。加大离岸公司资本重组并提高其资信，为进入海外上市打开方便之门。
2 建设规范的离岸金融市场征信体系
加快建设征信体系建设，充分发挥地方政府在诚信文化建设中的积极作用。建立企业和个人的征信体系，建立信用信息数据库，建立和完善信息共享机制，实行信用监督和失信惩戒制度。确定统一的征信技术标准和有偿征信原则，确保征信系统的有效运转，发挥应有的防范风险作用，围绕信用信息记录、信息产品使用、失信主体惩戒三个关键环节，持续推动社会信用制度建设、促进信用服务业发展、开展诚信文化创建活动。要借鉴国际惯例的做法，发挥政府在诚信文化过程中的作用，因地制宜，大力推动本地区的征信体系建设。
3 尽快完善离岸金融市场的法规体系
完善地方金融法律制度，建立一套适应地区金融发展水平的法律制度体系。切实保护投资人的合法利益。在法律上明确股东在法人治理结构中的核心地位，赋予股东选择金融机构法人治理结构的法律权利，从根本上解决所有者缺位和内部人控制问题，使金融企业成为真正的市场主体。对拖欠银行债权的债务人实行有序破产，最大限度保护银行债权，给予有物担保的债权绝对优先的清偿顺序，切实维护金融债权。完善金融资产的刑事保护制度，加强法律的执法力度。
4 建立健全离岸金融市场的监管体系
加强对离岸银行的风险管理。国内经营离岸业务的银行要严格遵守国家外汇管理局的有关规定。市场准入申请开办离岸业务的银行，国内必须是外汇指定银行，国外银行应是资本雄厚、信誉卓著、经营管理能力强的国际大银行；每家银行的总行都要对经营离岸业务的机构的一切清偿能力或其他短缺
问题负责，外资银行应以分行形式开设离岸业务经营机构，以便于加强监管、控制风险；开办离岸业务的金融机构必须建立健全自控机制和内部稽核制度，同时建立各离岸金融机构向国家外汇管理局的紧急状态报告制度。采取措施避免离岸金融市场成为税款偷逃的通道。法律上对避税行为定性，从制度上限制避税的余地；加强反避税的国际合作，与其他地区离岸金融当局交换税收信息，对开展离岸金融业务的公司信息公开，改变税收征管过程中的信息不对称现象；加重对滥用优惠政策进行避税的惩罚，提高避税的风险和成本。
加强对离岸与在岸有限渗透的监管。首先，要对渗透进行规范，明确可以渗透领域以及渗透的规模和方向，对渗透实施监管。一是客户层面上的渗透。即允许部分符合条件的跨国公司区域总部进入离岸金融市场。二是业务及资金层面上的渗透。允许离岸经营主体面向在岸市场发行证券募集资金，也可由在岸主体面向离岸市场发行证券募集资金；通过离岸证券在上海证券交易所挂牌交易的方式或在岸证券在离岸版挂牌的方式进行交易渗透。其次，加强对渗透的监管。一是渗透方向和规模监管。允许只向内渗透或只向外渗透。在双向渗透的条件下，以净流量渗透规模为监管和控制目标。二是渗透主体的监管。对居民进入离岸业务领域要有严格的准入条件限制。目前已出台的“离岸银行业务管理办法”已明确了商业银行开展离岸银行业务的准入条件，还应制定相关的其他金融机构的准人条件及管理；在企业客户层面上，可规定经外经贸部门认可的、负责管理三个以上国家或地区的分支机构的、具有集团管理功能的机构进入离岸开展业务。
6 发挥各项政策引导作用
要发挥优惠政策的推动作用，为中外金融机构在多方面提供公平的优惠政策，促进国内离岸金融市场的发展。如免交外币存款准备金，对外国居民的合法货币交易放松管制，免征营业税等，降低中外银行经营离岸业务的成本，提高经济自由度。
7 加快金融入才引进，加强金融业的基础设施建设
要花大力气培养开拓型、经营管理型、技能型和现代型的国际金融人才。加强金融业的基础设施的建设。设立离岸金融市场，提高经营效率，要更新银行经营设备、设施，提高银行办公自动化、电子化水平。充分利用现代化的操作和服务手段办理金融业务，建立全国乃至世界联网的电脑网络，发挥租用国际卫星通讯线路设备的作用，及时捕捉国际经济金融信息，密切注意国际金融市场发展的新动向，保持与国际金融业务的紧密联系，以适应离岸金融市场激烈竞争的需要。
8 扩大对外开放程度，促进重庆经济快速有效发展
利用“新区”开放政策，推进重庆金融改革。随着重庆统筹城乡改革试验区的开发开放被纳入国家总体发展战略，再加上“保税港区、综合保税区、两江新区”作为新的经济亮点，可先行进行金融改革和创新。在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革，原则上可安排在“新区”先行先试。本着科学、审慎、风险可控的原则，可在离岸金融业务、产业投资基金、创业风险投资、金融业综合经营、多种所有制金融企业、外汇管理政策等方面进行改革试验。
(1)按照国家外汇管理局的要求，实行内外分离，开展离岸业务。吸引国内外金融机构在保税港区、综合保税区设立离岸业务部，专门经营离岸金融业务。离岸账户和在岸账户严格区分，待时机成熟再考虑给予一定比例内离岸资金和在岸资金的内外渗漏。当前，尤其是要加快引进本国和其他跨国公司结算中心落地重庆，用结算集中贸易，用贸易推动金融，用金融推动离岸业务的全面开展，使加工贸易推动服务贸易，助推服务业发展，从而提高重庆外向度，快推对外高地的建设。
(2)有序推动产业投资基金的设立，完善政府引导和市场运作的创业风险投资模式。应尝试在“新区“先行开展产业投资基金试点，产业投资基金，并与创业投资基金交相呼应，共同构成重庆投融资体系的重要内容。
(3)发展私募股权投资基金和风险投资基金，推动重庆企业上市。通过基金进入进行培育发展，再通过股权转让中心转让，推进渝企在创业板、主办上市。
(4)尝试金融业综合经营。允许有条件的商业银行在重庆设立机构办理证券、保险、金融租赁业务；允许保险企业集团或以保险业为核心的金融控股公司到重庆成立机构办理银行、证券业务。综合经营一方面可以使金融机构资源整合，提高金融业效率；利用金融改革先行的优势，逐步推动综合监管，精简监管部门，提高监管水平。
(5)放宽外汇管制，争取人民币跨境结算试点。在外汇经常项目上，要改变强制结售汇制度，逐步取消核销制度，实行企业和居民的意愿结汇和自由购汇；在资本项目上，探索一定区域一定限额下的资本项下人民币可兑换，通过合格投资机构，把人民币转换为外币，争取人民币跨境结算试点，加大对外贸易业务，推动重庆跨境结算业务的开展。
(6)重庆建立离岸金融市场的基本步骤。在“两江新区”或保税区的企业开设立离岸账户，外管局赋予该账户更多的功能；争取银监会允许在区内的中资银行直接办理离岸业务及给予一定的优惠政策；推动海关、税务认可离岸银行的凭证等同在岸银行的凭证；申请外管局同意让离岸和在岸的资金有一定的渗透；给予区内办理离岸业务的企业一定的税收优惠；按照国际惯例给予客服保密等相关配套的政策。
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