写字楼物业工作总结范文

时间:2023-03-01 06:50:53

写字楼物业工作总结

写字楼物业工作总结范文第1篇

第一部分:活动策划案书的写作

活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额,提高市场占有率的有效行为,如果是一份创意突出,而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案,无论对于企业的知名度,还是对于品牌的美誉度,都将起到积极的提高作用。

活动策划案是相对于市场策划案而言的,严格地说它是从属与市场策划案的,他们是互相联系,相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式,只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为,也只有这样,才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵,而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路,才能够使企业保持稳定的市场销售额。

活动策划案形式多样,一般而言,包括ROADSHOW、产品说明会(会)、节日促销、新闻事件行销等,而对于上述的任何一种方案,针对于不同的企业情况和市场分析,都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果,所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。

对于一些刚接触广告,或者刚接触策划的业内朋友来说,可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果,甚至是一些从事多年策划的广告人,有时候也难免犯错,那么,怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢?我觉得需要注意以下几点:

1.主题要单一,继承总的营销思想

在策划活动的时候,首先要根据企业本身的实际问题(包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等)和市场分析的情况(包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等)做出准确的判断,并且在进行SWOT分析之后,扬长避短地提取当前最重要的,也是当前最值得推广的一个主题,而且也只能是一个主题。在一次活动中,不能做所有的事情,只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体,正所谓“有所为,有所不为”,这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体,才能引起受众群关注,并且比较容易地记住你所要表达的信息。

2.直接地说明利益点

在确定了唯一的主题之后,受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息,但是仍然有很多人虽然记住了广告,但是却没有形成购买冲动,为什么呢?那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点,因此,在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点,如果是优惠促销,就应该直接告诉消费者你的优惠额数量,而如果是产品说明,就应该贩卖最引人注目的卖点,只有这样,才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动,从而形成购买。

3.活动要围绕主题进行并尽量精简

很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动,认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意,其实不然,其一,容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃,也有很多人参加,似乎反响非常热烈,但是在围观或者参加的人当中,有多少人是企业的目标消费群体,而且即使是目标消费群体,他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品?目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题,很多人经常是看完了热闹就走,或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合,所以很难达到预期效果,在目前的市场策划活动中,有一些活动既热闹,同时又能达到良好的效果,就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。其二,提高活动成本,执行不力。在一次策划中,如果加入了太多活动,不仅要投入更多的人力物力和财力,直接导致活动成本的增加,而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力,最终导致案子的失败。

4.具有良好的可执行性

一个合适的产品,一则良好的创意策划,再加上一支良好的执行队伍,才是成功的市场活动。而执行是否能成功,最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性,除了需要进行周密的思考外,详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析,在具体安排上应该尽量周全,另外,还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。

5.变换写作风格

一般来说,策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验,当然这种经验也表现在策划书的写作形式上,所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维,没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格,因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子,就很容易在心理上产生一种不信任的态度,而这种首因效应有可能影响了创意的表现。

6.切忌主观言论

在进行活动策划的前期,市场分析和调查是十分必要的,只有通过对整个市场局势的分析,才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题,找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道,主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样,在策划书的协作过程中,也应该避免主观想法,也切忌出现主观类字眼,因为策划案没有付诸实施,任何结果都可能出现,策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析,而且,客户如果看到策划书上的主观字眼,会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析,只是主观臆断的结果。

最后,一次促销不可能达到巨大的效果,也不能因此就建立起名牌,所以千万别想通过一次活动解决所有的问题,一次活动只能主要解决一个问题,在品牌的建设和商品的销售上,只有坚持正确的营销思想,并且在此思想下在适当的时间和适当的地点进行适当的促销活动,才能使企业更快更好地继续发展下去。

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第二部分:房地产类策划实例剖析,仅供参考。

XX花园市场研究报告提纲

一、概论

1.1序言

1.2研究目的

1.3研究方法

l详尽的资料搜集及分析工作

l入户问卷调查

l现场访问

1.4主要结论和建议

二、广州市住宅市场概况

摘要:广州市区域概况

1、总面积、市区面积、占全市面积

2、家庭总户数、户均人口

3、近年经济发展趋势、生活水平、购买力水平概括

4、近年广州住宅市场的发展特点、成交市场的具体特点

2.1广州经济发 展概况

2.11经济发展速度(GDP分析、第三产业分析)

2.12金融业与房地产消费市场

2.13居民生活水平与住宅消费

2.2广州住宅市场特点

住宅成交量、付款方式、买家特点分析

2.3广州住宅市场的发展趋势

2.31政府政策

2.32金融上消费贷款额

2.33广州住宅发展趋势

2.34阻力因素

三、项目区域市场概况

3.1整体供应与成交分析

3.11市场发展概述--海珠区住宅供应与成交情况

3.12市场交投活跃原因

3.13规模效应及价格档次

3.2市场活跃区域

3.21市场活跃区域的分布及特点

3.22活跃区域的价格走势及档次变化

3.3多层、高层市场特点

3.31多层住宅近年供应、成交特点

3.32高层住宅近年成交增长与供应情况

3.33多层住宅与高层住宅的供应与成交比较

3.4成交主要特点

3.4.1成交价格密集区域

3.4.2买家分析

l私人购买VS集团购买

l本地人买家VS外地人买家

l本市买家:海珠区VS其他旧城区

l成交单元面积

l买家年龄

l成交总额,买家承受能力

四、项目区位特性分析

摘要--1、项目地块在城市发展中的地位

A、项目地块位置分析

B、未来城市的主要发展方向及本项目地块地位分析

2、树木地块所属区域特点

A、区域人口分析

B、区域基础设施及交通条件分析

C、区域新发展区分析

D、区域住宅开发的特点分析

3、项目地块的地点特征

A、项目地点及周边社区、生活配套分析

B、项目地块周边交通条件分析

C、项目周边区域开发分析

D、项目地块的开发条件及开发特点

4、项目地块的用地特征

A、项目地块用地规模

B、项目地块用地形状

C、项目地块绿化基础分析

D、项目地块内高差分析

E、项目地块道路、用水、用电基础分析

4.1项目地块在城市发展中的地位

4.1.1项目地块于城市中的区位分析

4.1.2未来城市的主要发展方向

4.1.3城市的具体发展过程对项目发展的影响

4.2项目地块所属区域的特征

4.2.1项目区域的人口状况

(常住人口、占市区常住总人口,常住家庭户数、户均人口、新增家庭户数、项目

地块附近居住的常住人口、家庭户数)

4.2.2项目区域城市发展概况

(城市功能发展情况、基础设施和生活配套设施情况分析、交通条件等城市建设发展

情况)

4.2.3区域内竞争性地区的发展条件比较

(位置、用地规模、规划人口、规划发展目标、交通条件、建设情况等条件比较)

4.3项目地块的地点特征

(位置、周边基本居民生活服务设施配套、公交、道路规划情况)

4.4项目地块的用地特征

4.4.1项目地块规模

4.4.2项目地块用地形状分析

4.4.3项目地块绿化基础

4.4.4需地块高差分析

4.4.5项目用地现有污染情况

4.4.6项目地块道路、用水、用电基础

项目附近竞争性住宅看法物业发展状况

概要:

a.项目附近同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建面积、住宅单元总量、现有供应量

分析;

b.同类楼盘特点;

c.预计未来无年区域住宅供应总量、单元套数、已开发物业的后续供应量;

d.周边主要竞争对手占地面积、总建面积、住宅面积、套数;

e.区域同类楼盘现实住宅推出平均销售率、成交量最大的单元面积;

f.区域同类楼盘现时价格幅度

g.未来的住宅供应量增幅、市场承接力、竞争情况;

5.1项目附近同类楼盘开发物业供应情况

调查范围:

楼盘规模:

调查时间:

5.1.1已开发楼盘供应状况

5.1.2项目周边地块的开发动态及未来供应量分析

5.2项目附近同类楼盘开发状况

5.2.1售价与销售率分析

(附近楼盘推出销售状况及原因分析

5.2.2销售与卖点

5.3项目附近同类楼盘户型面积分析

5.4项目附近同类楼盘规划设计及建筑设计特点

5.5小结

五、市场调研结论及发展建议

6.1市场调研结论

(住宅市场环境、区域供求及吸纳特点、项目竞争优劣分析)

6.2项目发展建议

(策略、目标客户、目标客户特征、具体建议--)

6.2.1已购房者的需求特点详细调查

6.2.2潜在购房者的需求特点详细调查

附:1、广州市大型建设项目表

2、1998年广州市重点城建上马项目

3、区域人口变动情况

4、附近区域住宅市场概况

6.2.3附近楼盘集中区域分析

锦绣花园推广策划案

前言

锦绣花园已经销售了相当长一段时期,但是区内人气不旺,商铺经营状况不佳。有鉴于此,本策划案重点放在住宅的推广销售上。以期通过引爆住宅的销售带旺区内的人气,从而促进商铺的销售和经营。

故本案略去了商铺的推广销售一节,侧重打造锦绣花园个性化镇区明星楼盘形象。

由于作者水平有限,见识亦有限,不周之处,尚望谅解。

一、东莞楼市分析

东莞的地产在上个世纪末就跨入了个性化和形象化时代。进入21世纪的东莞地产业,个性化、形象化竞争日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍华庭、新石竹花园、金泽花园相继树起了“超前20年的户型”、“让富有成为一种品味”、“繁华与悠然共享”、“关爱人性,和谐自然”、“青青园林我的家”等旗帜。

东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热化,但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧水天源已经率先打出了“碧水天源--自然的家”。相信在以后相当长一段时期内,个性化和形象化将成为各镇地产发展的潮流。

故锦绣花园要取得优异的销售业绩,就必须把握时机,尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力,把自身打造成极富个性和口碑,拥有良好公众形象的镇区明星楼盘。

二、锦绣花园物业概述(略)

三、锦绣花园的优势与不足

优势:

1、位置优越,交通便捷

位置优越:①锦绣花园座落于东莞市黄江镇中心,与常平、樟木头成为香港人的置业金三角 ;②徒步2分钟即可到达镇中心,酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。

交通便捷:①屋苑设有豪华直通巴士站,往返香港仅需90分钟;②常平火车站近在咫尺,每天多班直通火车及高速列车往返九龙及深圳。

2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全

锦绣花园大型豪华会所,占地逾万平方尺。

室外设施:25米露天欧陆式园林泳池、儿童嬉水池、全天候网球场、羽毛球场、篮球场等;

室内设施:桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞厅及卡拉OK酒廊等。

3、小户型,统一装修

2房2厅、3房2厅,面积68.79--106.92平方米之间的小户型,以及购房即可入住的高档装修,对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。

不足:

1、环境建设缺乏吸引性景观

环境建设缺乏吸引性景观,不利于引发目标购房群

兴趣;不利于提升锦绣花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣

誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要,还要满足居住者特殊的心理需求)

2、物业管理缺乏特色服务

物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务,使锦绣花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。

四、目标购房群

年龄在35--60岁之间经济富裕或有固定资产投资看中黄江置业位置的香港中老年人

家庭构成:1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年

2、年龄在28--45岁之间事业蒸蒸日上月收入在5000元以上时尚、享受在莞工作的台湾老板、管理者或内地老板、管理者

家庭构成:1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年

3、年龄在28--40岁之间

月收入5000元以上

时尚、享受在田美工业园、黄金工业园、裕元高科技工业园工作的管理阶层

五、锦绣花园营销阻碍及对策

阻碍:

1、锦绣花园广告宣传力度不够,

强势卖点尚未尽竭挖掘,尚未树立起应有的产品形象,公众知名度、美誉度不高,记忆不深。

2、锦绣花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。

3、区内商铺经营状况不景气,销售业绩不佳。

对策:

1、尽竭挖掘锦绣花园的强势卖点进行媒体宣传;

在莞惠沿线人行天桥及繁华路段、黄江镇中心、裕元大酒店对面、常平火车站及其周边做车身、路牌、灯柱和建筑物广告;

举办各种公共活动,树立锦绣花园美好形象,迅速提升锦绣花园的知名度、美誉度和记忆度。

2、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作,作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。

3、商铺经营不景气,销售业绩不佳,究其原因有二。

一是区内人气不旺,二是锦绣花园离镇中心太近。

故对策有二:一、引爆住宅销售,带旺区内人气,促进商铺的经营和销售;二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如:高品味的酒廊、咖啡厅等。

六、形象定位

根据锦绣花园的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段,我们把锦绣花园定位为:凸显人生至高境界,完美人生超凡享受的非常住宅。

主体广告语:

辉煌人生,超凡享受

--锦绣花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……

辉煌人生:锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层,或者是有固定资产投资的中老年。因此,他们的人生是与众不同的,是辉煌的。

超凡享受:

享受入住方便

享受交通便捷

享受特别服务

享受都市繁华

享受至尊荣誉

七、两点整体建议

建锦绣广场和寓意喷泉

针对锦绣花园缺乏吸引性景观一点,建议在二期工程中建锦绣广场和寓意喷泉。为黄江镇增一别致夜景,给镇上居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。

试想:当夜幕降临的时候,沿镇中心一路走来。远远的看到锦绣广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生,超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场,或立于水边,或坐于石墩,感受都市的繁华,呼吸夜的气息,怡心怡情,岂不妙哉。

如此一来,一方面能够增加锦绣花园的吸引性,提高锦绣花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度;另一方面也有利于赢得目标购房群的认同,满足区内居民的荣誉感。

2、物业管理方面提供特色家政服务

锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年,他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故锦绣花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供免费送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题,另一方面有利于增强锦绣花园对目标购房群的吸引力。

八、广告宣传

锦绣花园的广告宣传要达到以下三个目的:

1、尽竭传达锦绣花园的优势与卖点;

2、尽快树立起锦绣花园“辉煌人生,超凡享受”的物业形象;

3、直接促进锦绣花园的销售。

基于以上三个目的和锦绣花园一直以来的广告攻势。我们把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段,即广告切入期和广告发展期。

在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达锦绣花园的优势与卖点;

在广告发展期,一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造锦绣花园“辉煌人生,超凡享受”的形象;另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。

广告切入期(1--2个月)

1、报纸软文章

主题1:辉煌人生,超凡享受

--记“我”为什么选择锦绣花园

主题2:事业生活轻松把握

--记锦绣花园特别的家政服务

2、系列报纸硬广告

主题1:辉煌人生,超凡享受

--这里离香港只有45分钟

主题2:辉煌人生,超凡享受

--家里面的娱乐休闲

主题3:辉煌人生,超凡享受

--锦绣广场就是我们家的后花园

广告发展期(3--4个月)

1、报纸

从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生,超凡享受”的品牌形象。

2、电视

3、电台

4、单张

5、户外广告

①在莞惠沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告;

②在黄江镇中心作巨幅建筑物或路牌广告;

③在裕元大酒店对面树巨幅广告牌;

④在常平火车站及周边作巨幅广告牌或建筑物广告。

6、车身广告

莞城--樟木头、莞城--常平、常平--香港。

7、公共活动

①锦绣广场落成剪彩仪式

邀请黄江各界知名人士及锦绣花园新老业主荣誉出席(有文艺表演及娱乐节目等)

②寓义喷泉征名及题名活动

以各种方式(信函、热线、现场、邮件等)大张旗鼓向社会各界征集锦 绣广场寓义喷泉的名称。之后,在一个令人瞩目的日子里,开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励(根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励)。

③锦绣花园“文化活动月”活动

一方面丰富镇上居民的文化活动,有益于地方文化事业,易博得社会各界的支持,造成极大的社会效应,博得民众的好感,有利于迅速树立锦绣花园美好的公众形象;另一方面吸引新闻媒体的注意,为新闻报道提供很好的素材,有利于大范围内提高锦绣花园的知名度,造成持续记忆。

1)向黄江镇各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券;

2)于各节假日及工休日在锦绣广场举办各种歌舞表演、文化活动等。

3)在全镇范围内开展锦绣花园“文化活动月”万人签名活动。

九、费用预算

设计制作费

报纸

5万元

户外广告

8万元

单张

3万元

2、公共活动

30万元

3、媒体投放

150万元

共计:196万元

(注:以上费用均为估算)

天润花园项目整体策划书

目录

一、市场背景

二、项目分析

三、项目定位

四、客源定位

五、产品建议

六、推案策略

七、广告策略

八、销售执行

九、公司简介

十、合作模式

一、市场背景

济南房产市场日趋规范,整体处于上升态势,在市场发展的过程中,我司认为可分为两个阶段,每个阶段市场构成要素的特征,简析如下:

(一)九九年之前,被动销售的暴利阶段:

客源特征:以高收入者为主,追求身份与地位的显示,此时市场选

择范围小,客户购买存在一定盲目性。

开发商特征:政府对开发公司的实力要求不严,开发商实力良莠不齐,受传统观念束缚严重,不重视客源心理及市场发展特性,主观开发,追求暴利,无品牌意识,对专业销售机构极度排斥。

项目特征:产品形式单一(多层为主),缺乏特色,不注重整体规

划,且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。

销售特征:无整体营销思路,盲目追求高利,定价偏高,且无有效

的表现及宣传手法,不注重品牌的培养和树立。

(二)20__年以后,振荡中走向规范的过渡阶段

客源特征:客源层次广泛,需求多样化,在楼盘选购及消费心理上

趋于理性,此时散户消费逐渐成为市场主力。

开发商特征:迫于竞争的压力,开发商主动寻求新的开发理念,对营

销策划理念逐渐接受,同时专业销售人才带来的先进理

念也影响了开发商的思想,开始注重客源需求,逐渐向

以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强,大量实力

雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的

良好发展前景,进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府

对土地资源进行统一管理,地价开始上升,而促使开发

企业走出暴利阶段,利润趋于合理,此时一部分资金实

力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻

考验。

项目特色:产品多元化,在仍以多层为主的同时,小高层逐步为市

场认可,高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打

破,小区规划趋于合理,特色鲜明,并且小区品质不断

提升。

销售特色:价格趋于合理,市场出现整合态势,营销理念随专业销

售机构的介入逐步为市场接受,人员日趋专业化,宣传

手段不断翻新。

在上述市场背景下,客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化:

1、客户需求的变化

能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户,已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量,向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。

对于能承受2500-4000元/m2价格的客户,在追求上述要求的基本基础上,更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力,对小区的整体规划要求较严格。

能承受4000元/m2以上的客户,相对前两种客户来说已有了质的

提高,在选择楼盘时,最注重的是享受,追求一种理念和内涵,同

时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。

2、市场环境的变化:

地理环境:逐步打破了地域限制,市场全方位发展,从传统的利用

地段创品牌,到创品牌而创地段。

产品环境:产品多元化,多层仍为主力,小高层发展较快,并逐渐为市场所接受。

其中:

小高层发展分三个阶段:

(1)以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志,小高层做为新的开发理念进入济南市场,并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划,注重了前期宣传,引起巨大冲击,前期销售达到良好的效果。

(2)以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志,小高层市场进入激烈竞争阶段,此时开发商追求高容积率、高利润率,导致小高层价位偏高,并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露,因此点式小高层呈现昙花一现的势态。

(3)市场以客源的选择为导向,再次转向社区化的板式小高层方向发展,并且日益呈现出规模化、品牌化的特征,此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。

3、开发商的变化趋势

开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化

方向转变,并逐步建立了品牌观念,具备了较强的竞争意识。

营销方面:竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新,由炒绿化、

炒智能化、炒生态化、炒付款方式,到今天的炒理念、规模、品

牌,并且营销已越来越成为一种全程性策划行为,必须注重前期

准备工作,要熟悉当地情况并与之结合,了解客户心态。

二、项目分析

1、基本情况:

本案位于济南市解放路东首,西临济南市的CID(科技商务中心区)山大路,这是市政府的重点项目,它的兴起必定会辐射到周边,从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区,众多知名国际国内大公司投资于此,本案正处于这两个发展区域的中间位置,交通方便,地段的升值潜力巨大。

2、区域消费能力分析:

经济水平:

整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层,社会层次也以机关工作人员为主。

随着周边生活设施的不断完善和齐全,该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围,成为跨区域消费的一块热土。

3、客源定位:

由于本案属中高档楼盘,受价格限制,客源面相对狭窄,根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析:

(一)本地客源:

此类客源为本案客源之基础,且为先期客源之主力,我司认为主要有以下类型:

私营业主:有较为雄厚的经济基础,事业相对稳定,有广泛的社交关系,并且有足够的休闲时间去品味、享受生活,对新理念有较强的接受度,但有着冷静的思考与判断,大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。

政府官员:此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入,大多已有单位分配的住宅,但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。

高级白领:此类客户具有高学历、高收入的特点,追求高品味的生活氛围,以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。

年青成功人士:此部分人有着灵活的思考、较高的收入,社会地位起点高,追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型,但比例有限。

小结:本地客源大多为二次或三次置业,且以标准户型为主要需求。

(二)外地客源

此 类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需,可分为以下类型

外地驻济企业高层管理人员:此类人群大多为外派人员,收入高、单身,注重生活的品味与个性的张扬,同时希望有一个温馨、私密的生活环境,对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。

外资企业驻济高层管理人士:加入WTO后,外商投资将大大增加,外来管理人员增多,此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重,将成为本案后期客源开发的重点。

三、项目定位

本案位于济南市的,生活设施及市政配套完善,有良好的自然及人文环境,相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势,因此我司建议将本案定位于:会养人的房子--滋养城市贵族。

综上所述,在本案目标客源中,主要需求点有以下几方面:

1、地理位置优越。

2、交通动线充足。

3、市政与小区配套皆较为齐全。

4、社区规划合理。

5、智能化水平高。

6、有强大的升值潜力。

7、户型实用、舒适。

五、产品建议

由于本案不具备突出的规模优势,国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”,依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次,具体建议如下:

(一)社区配套设施

1、采暖:采用韩式地面供暖系统

理由:A无暖气片及其支管,增加使用面积,并且宜摆放家具。

B室温均衡、稳定,各房间温度可独立调节控制,具有

健身功能。

C辐射供暖,无空气对流,卫生、洁净。

D便于设落地窗。

2、门、窗:分户门配可视对讲防盗门,室内采用木质夹板门,客厅设落

地窗,其它房间配双层中空塑钢窗。

3、保安系统:全方位的防盗自动控制系统,红外线报警系统,设消防电

梯,公共场所安装自动感应装置,随时监测火情。

4、信息系统

有线电话:市区标准有线电视信号及卫星电视系统。

通讯设施:预留两部IDD电话插口。

网络:宽带网入户,并预留管线。

5、厨房、浴室:墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶,铺设防滑地板砖,配备整

套高级厨具,纯净水入户。

6、卫生间:墙面镶砌普通瓷砖到顶,铺设防滑地板砖,设三盆。

(二)本案多层商业楼为沿街场所,建议楼顶建造能代表本案风格的造型,而非平顶。

(三)外立面材料及颜色

建议采用高级涂料,颜色采用三段式,底部部分用深棕色或赭石色,中部为米黄或中黄色,上部为淡黄或白色。

理由:A涂料易清洗,重新粉刷即可焕然一新,如发生墙体渗水易

查出,而用面砖则不易查出。

B棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感,整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。

(四)绿化布置:根据小区内的容积系数,此建议原则上小区整体走小而精的路线,通过精致的小景,烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化;即草地、灌木、植株相互搭配,互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味,提升小区形象。

(五)规划布局:要在充分满足园林绿化的同时,适当增加健身设施的建设,把健康主题引入小区,既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现,这样很容易引起消费者的认可。

(六)户型设计:户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯,面积应在100--180平方米之间,适当保留200--250平方的大户型,面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。

(七)户型风格:落地窗设计,室室全明,要让客户真正感受到阳光的感觉。

六、推案策略

(一)售楼处选址:

我司建议售楼处向主干道附近迁移,在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。

理由:

(1)该地段为济南主干道,人员层次较高,有较大的客源潜力。

(2)人员流动量大,易扩大知名度。

(3)交通动线发达,方便客户咨询。

缺点:投入费用高。

(二)推案操作阶段及操作目的

本案操作由期房开始,我司建议将本案操作分为三个阶段:

第一阶段:建立市场人气,引起市场冲击,营造楼盘品牌,回笼资金。

理由:

(1)本案为同期开发,需要较大的资金,前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。

(1)中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气,由此而

形成的良性循环,因此,本案能否尽快去化,关键在于前期能否建

立市场人气,引起市场轰动。

在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合,为中、后期的操作做好铺垫。

理由:

价格是整个营销策略中极期重要的一部分,如整个阶段的价格衔接不好,将导致整个项目的失败(如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。)

第二阶段:建立品牌,在立足于本地客源的基础上,拓展客源面,创造相

对较高的利润。

理由:

(1)第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。

(2)在第二阶段,本案的知名度及品牌已建立,如能向更广的泛围内拓展客源,则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。

第三阶段:获取最高利润,通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。

(三)价格策略

目前市场竞争激烈,操作周期不宜过长,不适宜作大范围的价格调整,因此,我司建议先期以较低价格入市,引起市场关注,建立人气,随工期进展进行微调,在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升,以拉动市场。

整体操作结束后,将均价控制在3500元/平方米,具体推案策略及各阶段的价格制定,待双方确定合作关系后报与贵司参考。

七、广告策略

(一)主诉求点:

突出社区无以伦比的内部优势,以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。

理由:本案的内部优势得天独厚,其他楼盘无法比拟,本案由期房开始销

售,如单纯宣传社区品质,存在可信度的问题,而自然环境的优势

及小高层的建筑形式显而易见,易被客户接受,产生共鸣,则引起市场冲击相对容易。

(二)各销售期诉求

1、引导期:可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导,主要介

绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。

2、开盘期:主打环境优势,结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户,

建立人气。

3、正常销售期:进入正式销售期后,在主诉求点统一提领下,分期展现

户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品

质,使之成为一广告系列。

理由:

(1)可令社区整体优势全面展现。

(2)可保持每期推出广告的独立性,即宣传主题鲜明。

可不断保持市场新鲜度,冲击力持久。

(三)广告媒体选择

1、电视--以形象广告为主,结合综艺性广告。

2、报纸--软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导,正

式销售期通过硬广告进行冲击

3、车体--主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。

4、电台--选择覆盖面广、收听率高的电台,如交通音乐之声。

5、三维动画--提前展现小区内部的景致和内部设施,便于树立消费者信心,运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。

八、操作执行安排

我司以多年的策划经验, 总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作,足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。

(一)前期市调阶段(第一阶段)

第一阶段人员安排

1、市场研究分析

环境研究分析项目地段背景调研附近房地产调研市场消费倾向调研分析市调员1员,策划员1名市调员1员,策划员1名市调员2员,策划员1名市调员2员,策划员2名

2、市场调研成果总结专案组动脑会议后,市调负责人与专案主管共同编写市场总结

3、物业规划研判专案组动脑会议

4、营销方向与设想(开盘时间建议,售楼处及样板房搭建、布置建议)

5、策划报告纲要专案策划员执笔

此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研,并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后,结合前期的市场调研成果,召开动脑会议,初步确认本案的营销策划方向,并编写初步策划草案。在与发展商共

同就策划内容协商修正并确定之后,将进行第二阶段的工作内容。

(二)销售准备阶段(第二阶段)

第二阶段人员安排

1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定:目标市场定位销售策略制定推广措施及诉求重点广告目标与目的广告预算的编制平面制作物设计要求(楼书风格建议、DM及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等)现场POP布置建议活动建议媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔,广告策划辅助,完成报告。

2、我司与发展商会议(确定广告、市场推广费用及媒体计划、活动计划等内容)-----

3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议:广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控,发展商进行确认与把握。

4、印刷品样稿的审核与修正

5、现场POP布置具体内容:现场围墙装饰现场横幅和锦旗布置现场灯箱、指示牌展板、模型制作售楼处装修布置售楼处导引牌样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督

6、市区内长效媒体安排

7、销售文件的准备专案策划

8、售讲资料编写

9、营业员培训与考核专案经理、专案策划员、广告企划等

10、楼盘报章广告审核与安排广告策划人员、专案主管

11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成

此阶段基本为策划报告内容的实施,我司将在此阶段,协助发展商进

行与广告公司的接洽、联络与监督,并及时与发展商沟通,协助发展商进行现场布置;进行业务员培训,及一切销售资料的准备与落实。

三、销售阶段(第三阶段)

第三阶段负责人员

1、实施广告计划在取得发展商的确认条件下,我司具体实施。

2、现场销售情况统计与监控专案经理、策划员

3、电话量、客户量、成交量统计与通报

4、价格反应与检讨

5、广告效果统计广告策划人员、策划员、专案经理

6、广告效果检讨

7、销售策略调整专案组动脑会议,并由策划员与广告策划人员实施

8、广告策略调整

9、销售形势分析与预测专案组会议

10、会议安排

每周例会专案经理通报销售情况,了解工程进度(与发展商),业务员反馈情况调查

月会专案经理、策划专案与发展商进行销售工作总结,月度销售计划拟定,广告计划拟定。

阶段销售会议专案经理、策划员、广告策划人员与发展商进行销售阶段总结,销售形势分析预测,下阶段总体计划与安排

备注;若有重要的促销活动或当天广告,我司将集中力量,重点出击。

中天广场策划推广

前言

………就该项目推广思路细则及实施方案作一具体描述推广思路及实施方案遵循“准确、合理、领先、系统及可操性”等原则,以求使该项目一推出市场即赢得“满堂红”。

二、市场分析

写字楼市场调查与分析

没有一个深入细则及科学的市场调查与科学的市场分析,则市场推广思路就是无本之木,无源之水……

1.1写字楼宏观市场分析

在房地产开发四大产品(住宅、商铺、写字楼、厂房)中,写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此,购买(或租用)写字楼的客户群最理性,写字楼开发的利润较高,同时风险亦较大。粗略纵观写字楼的发展状况,在92、93年房地产一片热潮中,写字楼市场也是一片欢声笑语,在广州当时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到16000元/M2。但伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施,写字楼的命运也最为悲惨,以96年以后的广州写字楼市场为例,环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月租金从旺市时的250-350元/M2跌到120-180元/M2,跌幅近60%,且空置率仍相当高。写字楼的萧条直至98年底。1999年至20__年,随着中国即将加入世贸步伐的临近,部分省市写字楼租售市场开始升温,尽管大部分升幅幅度不大,但北京、上海的升幅都不低,北京的升幅更是达到40%。20__年以后,随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转,国外机构和国内企业对写字楼将有较大的需求,尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市,如武汉、成都、重庆等。因此,写字楼的市场机会将会越来越多。

1.2武汉写字楼现状分析

要分析武汉写字楼市场,首先得认识武汉。武汉作为湖北省省会,位于中国中部轴线,长江中游地带,是全国重要的交通枢纽,素有“九省通衢”之称,水、陆、空交通发达,同时武汉也是全国重要的物资集散地,汉正街小商品市场闻名全国,也辐射全国,是一座多功能综合性特大城市,商业经济活跃。

武汉写字楼主要集中在商务区汉口区,高档写字楼售价基本在6000-8000元/M2之间,租价基本在40-70元/M2月之间,,管理费基本在10-15元/M2月之间,入住状况则两极分化,以招银大厦、建银大厦等十座写字楼为例,招银大厦、泰合广场等五座写字楼入住率在90%左右,建银大厦、瑞通广场等 四座写字楼入住率都在40%以下。

武汉所处地理及发展状况,在中国加入世贸成为现实和在武汉在西部大开发中所肩负的使命,注定武汉在今后的发展中将充满着机会和活力,也必将吸引大量的跨国集团和国内各类企业抢滩进驻武汉,武汉写字楼市场在今后两年肯定会机会不少。

2、主要竞争对手分析

2.1同质同档写字楼竞争对手分析(见附表1)

因中商广场项目大、档次高,因此,其市场应在武昌区的基础上吸纳其它区尤其是汉口区写字楼的客源,故全面分析武汉写字楼市场对本案有莫大帮助。

2.2武昌区写字楼竞争对手个案分析

在武昌区与本案争夺客源的主要为亚贸广场、绿洲广场、珞珈山大厦、江天大厦和洪广大厦,中商广场目前出租率仅为25%,而亚贸广场B座入住率达100%,江天大厦入住率为80%,以中商广场在武昌区的档次和地标地位及中商集团的影响力和号召力,中商广场的低出租率和零出售令人费解。因此,中商广场面临着原有写字楼和新峻工写字楼双重压力,其中本案最大的竞争对手为亚贸广场。

亚贸广场经济指标

名称:亚洲贸易广场

地点:武昌区武珞路628号

开发商:亚洲贸易广场股份有限公司

总占地面积:120__M2

总建筑面积:120__0M2,其中A座建面36000M2

规划:由A、B二幢塔楼和裙楼连体而成

层高:A座28层B座32层

功能:底楼-美食城、肯德基、停车场

一楼-五楼为商场

A座8-17层原规划为四星级宾馆,现定位为写字楼

A座18-28层为高档写字楼

B座为高档写字楼

租售方式:出售、出租、以租代售三种形式

售价:均价4800元/M2,整体购买还有优惠,并有一定的投

资优惠政策

租价:均价70元/M2,大面积出租可优惠(以此价位出租,其实是引导客户选择购买方式的采用的策略)

以租代售:120元/M2月,五年期满,产权归客户,但每年租金需每年第一个月付清(选择此种方式的客户也不会多,以100M2面积计算,首期付出了20的款项后,五年共付70万元,而采用按揭形式购买仅需480000元,相当于五年分期的70)

管理费:5.5元/M2月

入住率:B座100%A座尚未入住

配套:具备购物、休闲、餐饮、娱乐等各项设施,具体为裙

楼大型商场(全市第四),200泊位停车场、新加坡美

食城、肯德基快餐厅、裙楼屋顶露天泳池、高档保龄

球馆、美发美容中心等。

实用率:69%

外立面装饰:裙楼玻璃幕墙,塔楼以白色条砖为主,配浅蓝色玻璃

内部设施:中央空调、IDD电话、互联网、消防监控系统、A

座共6部电梯

内部装修:写字楼无天花、水泥地面

优惠政策:

三、项目分析

1、项目理解

项目名称:中商广场

地点:武昌区中南路

占地面积:6700M2

建筑面积:

规划:由A、B二幢角筒式主楼和裙楼连体而成

楼高:180米

楼层:A座49层B座38层(均含地下二层)

功能:地下一、二层为停车场

地上1-6层为购物中心

地上7-9层为饮食娱乐、休闲、健身中心

地上10-49层为写字楼

实用率:62%

室内交通:写字楼11部美国奥的斯高速豪华直升客梯,2部

专用消防电梯,另设步梯通道3条,宽1.2米

室外交通:46条公交线路在此设站,紧邻长途客运站、武昌

火车站、到武汉客运港和天河机场均有直达车

智能化:中商广场具备5A功能,即自动化管理系统(BAS)、

自动化监控及保安系统(ACS)、消防自动化系统

(FAS)、通讯自动化系统(CAS)、办公自动化系统

(OAS)

空调设施:美国特灵牌制冷机组及中央空调系统,另有新风

增氧系统

消防设施:消防自动报警联动系统,房间及过道设有手动报

警阀,多层次消防安全保护,主楼第10、23、36

层为防火、消烟、供氧、疏散避难层,并设2部

直升全程消防专用电梯

供电设施:供配电房接收输出两回路10KV高压变电,24小

时供电,另设进口人防应急柴油机发电机组,以

供主要设备的紧急启动

停车场:地下两层共180多个泊车位,保安、监控和收费系

统由电脑控制,全天候服务

外装饰:裙楼为铝塑复合板,主楼以米黄色进口面砖和绿色

玻璃相间的幕墙、条点窗砖面装饰

内装修:豪华大堂,高档进口石材贴面铺地,公共走道采用

高档石材铺地,矿棉天花板吊顶,公共卫生间全套

装修。写字间均装天花,地面铺地毯

租售方式:可售、可租

售价:均价7000元/M2

月租价:35元/M2起,升高一层加1元/M2,均价约为55元/M2

开发商:中商集团中江房地产开发有限公司

物业管理:中江物业管理有限公司

物业顾问:香港屋宇物业管理有限公司

建筑商:武汉建工集团

2、过往推广策划

2.1过往市场定位:5A智能大厦

2.2过往目标客户群定位:IT行业

2.3过往销售价格:7000元/M2

3、项目机会及优势分析

3.1中国年底加入世贸国外资本的涌入促进整个写字楼市道好转,本项目作为写字楼同样受惠。

3.2国家开始西部大开发,武汉是通往所有西部开发的中间点,水、陆、空交通发达,作为内地最大城市的武汉商机增多,因此,伴随西部开发的不断深入,武汉的写字楼市道会有所好转。

3.3中商广场为武昌第一高楼,作为武昌区地标性建筑,具备较

强的吸客能力

3.4中商广场为武汉上市公司中商集团开发,中商具备品牌优势,

中商品牌可供挖掘和利用

3.5中商广场地处武昌区主干道内环路中南路,交通发达,周边

众多金融机构和政府机关,紧邻省委、省府等四大政府班子

府邸,既是文教科技中心,又是武汉__*中心,尊贵之气、

儒雅之风油然而生,地理优势无可替代。

3.6中商广场原有的宣传推广和销售手法欠缺,即缺乏整体包装,

又无灵活优惠的租售政策,在此方面可利用敝司的优势,充

分整合中商广场现有资源,对中商广场重新包装,制定灵活

优惠的租售政策,通过经验丰富、训练有素的销售人员推介,

软件方面可塑性相当大。

3.7中商广场为5A智能型甲级写字楼,智能型是高档写字楼的必

备功能和发展趋势,中商广场具备作为智能型大厦的基本功

能。

3.8中商广场租售价格能根据市场作适当调整,从高于竞争对

手30%的率下降到20%左右,即从7000元/M2调整为5600

元/M2,价格渐趋合理,同时说明中商广场领导层能尊重市

场、灵活应变。

3.9中商广场内外装饰装修在区域范围内首屈一指,写字间装有

天花,地面铺设地毯,为竞争对手所没有,进一步拉近了与

竞争对手的价格距离,同时提高了楼盘的附加值。

3.10中商广场为现楼,对于那些对期楼缺乏信心的投资客及急于

租场办公的企业来说,有信心和时间上的优势。

4、项目问题及劣势分析

4.1中国加入世贸的脚步声虽然越来越临近,但尚未正式加入,

因此,外商在国内相当部份仅是停留在市场调查方面,寻根

据点尚需时日

4.2中商广场虽然在小区域内有地头优势,但武昌区毕竟是文教

科研区,真正的商务区在汉口。因此,缩小了客户群的范围。

4.3在区域范围内武珞路上有多个竞争楼盘,档次虽略低,但以

其价格优势吸引了部分客源,中商广场在价位上偏高,虽经

调整渐趋合理,但价格比较来讲仍无任何优势。

4.4中商广场虽然为武昌第一高楼,但外立面缺乏现代感,作为

地标性建筑外观给人第一感觉是用落后的磁砖组成。因此,

要想树立中商广场领袖地位仅凭高度尚显证据不足。

4.5中商广场为现楼,现楼有现楼的优势,同时也有其不利的一

面,“是骡子是马”已清清楚楚,缺乏进一步炒作和想象的空

间,对爱炒期楼的投资客已无空间。

4.6中商广场实用率仅为62,为同区域最低,且配套设施不完

善。

4.7中商广场已作过宣传推广,尽管原因很多,但从业绩来讲,

应视为不成功,因此,要重新包装项目和做好项目,需付出

双倍的努力。

四、项目介入市场身份设定

根据以上市场分析及项目分析,本项目介入市场身份设定如下:

1、市场形象定位

中商广场从营销的角度看,处于从零开始的状况,由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广,也未把项目优势尽最大可能表现出来,敝司建议首先将项目重新包装定位,以下是敝司通过对武汉房地产市场的调查及对该项目详细分析得出的思考:

项目形象定位为:武汉市内环线商务区标志性智能大厦

原因:该项目有足够的质素支持上述定位

支持点:

1.1该项目位于武昌区内环线中南路上,中南路为武昌的商务中

心和武汉金融一条街,也是武汉商务区之一,以此淡化人们

心目中武昌区作为武汉市文教科研区的思维定势,同时强化

位于武汉__*中心区,这是其成为标志性建筑物业地段上的

独性。

1.2该项目是内环线武昌区段最高建筑,高度为180米,这是中商

广场成为标志性建筑最大的支持点,即唯一性。

1.3中商广场拥有5A级智能系统,即自动化管理系统、自动化监

控及保安系统、消防自动化系统、通讯自动化系统、办公自动

化系统,是其与其它项目与众不同之处,即权威性。

2、项目市场推广定位

根据上述市场定位,我们可以看出,本项目在区域范围内所处龙头地位,因此市场推广定位要求有针对性,同时要大气、豪气、霸气。

项目推广定位:领袖风范、商贵首选

2.1理由:由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企

业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户

群体的特性,突出尊贵感。

2.2领袖风范,表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位,

以楼盘第一高度、5A级智能系统等设施质素及香港屋宇物管

公司管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目

的都是商界中的“翘楚”、“枭雄”,这对于真的“枭雄”会获

得他们的认同,而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业

主来说也会以入主中商广场办公而自豪。

3、目标客户群定位

3.1从企业性质定位

境外跨国企业,尤其是知名国际企业

国内中大型国有企业

国内有实力的私营企业

3.2从企业类型定位

房地产开发公司、金融证券公司、保险公司、IT企业高科技术企业。

3.3从目标客户的来源定位

对现有办公环境不满意和企业发展壮大了,需要换一间更能体现身份和档次的企业;

现有租户15%,即现租户之60%转为买写字楼。不过要使现有租户60%转为购买即需要有一套比较优惠的措施。(优惠方案在推广策略里面详述);

投资客50%,要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。(具体方案在促销策略里面详述);

自用型买家35%,对于那些经营平稳发展的企业,此方案较为吸引。

但首期款不能太重,贷款期不能太短。(具体方案在促销策略里面详述)

4、项目价格定位

4.1售价:均价5600元/M2,虽然此价格仍为武昌区写字楼最高

价,但与写字楼质素相比,此价位应能为目标客户群所接受,

此价位应该是中商广场的价格突破点

4.2租价:起租35元/M2,层差1元/M2,即均租约55元/M2,

另管理费12.5元/M2(含空调费)

五、项目包装

1、售楼部、租赁部包装设计建议(见附图)

原则:体现中商广场的档次与风格

体现一种大气、豪气

2、中商广场写字楼样板间设计建议(见附图)

3、中商广场大门前升旗设计(见附图)

4、更改楼名,作为商厦名称中商在三大不足:一是不大气,虽然中商是开发公司中商集团的简称,但作为标志性建筑,如用公司名称,一般来讲不会大气,像广州几乎所有甲级写字楼均未用公司名称作楼名;二是“中商”同造谣中伤的中伤谐音;三是中商似乎给人以中商、外商区分之感。因此,建议“中商广场”改为“中南广场”,理由除上述四点外,尚有三点:一是中南也同样可理解为是中南商业股份有限公司的简称,与中商并不矛盾;二是中南位于中南路上,中南路在武昌可以说是“路王”,同时也是内环路主干道;三是中南有中南地区之地域概念,包容性更大。

六、推广策略

1、本项目推广四大障碍点

1.1区位概念上的障碍。本项目位于武昌区,一提武昌,人们很自然认为它是一个文教科研区,似乎与写字楼关联不大,从而降低了对本项目的认同感。同时,人们总是拿它与同区域亚贸比,所以总是在圈圈里跳不出来。

1.2价格劣势上的障碍。对于投资客来讲,最关心的是价格和升值空间以及投资回报问题,对楼盘质素的考虑不在首位。因此,很难吸引投资客。

1.3项目自身质素的障碍。本项目走的是甲级写字楼,5A智能大厦。但本身质素未全部到位。例如配套不全,外观不气派,缺乏现代感,从而与竞争对手没有一个相当明显的差距。

1.4付款方式的障碍。在项目价位无优势,质素无明显差别的情况下,呆板和繁重的付款方式应是造成本项目前期不成功的主因。

1.5目标客户定位不准。项目原目标客户定位为IT行业,虽有一定道理,面太狭窄。

2、本项目推广五大突破口

2.1区位突破,改变人们的思维定式。区位上主要不提武昌,以免和文教和亚贸捆在一起,而是提内环线,因为内环线可说是武汉的商务中心,而本项目位于内环线中南路上,。即称位于内环线商务区。这样提,同时又与亚贸进行了区隔,为说明价格比其高提供了有力证据。

2.2价格突破、调价、调至5600元/M2,缩小与同区域竞争楼盘

价格差,同时又与内环线同质楼盘比有价格优。

2.3项目质素提升,硬件方面除部分包装及可装修写字间计已基

本定型。因此,只有从软件方面强调其与众不同,如知名物

管公司管理,星级服务,可为买家免费提供举行企业和产品

展示会的场所等。

2.4付款方式的突破,价格上的不占优,注定该项目要做成功必

须调整付款方式,使付款轻松,付款时间延长。因此,采取

五成五年免息付款和五成八年银行按揭及五年返租形式。以

此增强投资客的信心和减轻付款上的负担。

2.5目标客户原定为IT行业,IT行业虽发展很快且很有前景,但心竟是新生事物而本项目容量大,仅消化IT行业当然吃不饱,因此要把目标客户群扩充为各种经济实力强的企业,如房地产公司、保险公司等。

3、设计logo、统一标识

4、项目包装(前面已述,略)

5、宣传主题

5.1中心上的中心(强调区位)

5.2东方之颠世纪基业(强调气势)

5.3上流品味领袖风范(强调地位)

5.4商贵云集商贾首选(强调客户群层次)

5.5口首付、口风险、五年返租震撼江城(强调付款轻松及高

回报率)

5.6首付一万几,月供一千几,租不如买(强调购买的轻松和价

值)

6、媒体广告(见附页)

7、媒体计划(略)

七、营销策略

营销节奏及分区销售建议

A座为10-50层为写字楼(其中第10、23、36层为安 全层),即共38层写字楼,面积约40000M2。

B座10-38层为写字楼,(其中第10、23、36层为安全层),即共26层,面积约26000M2。

分区销售:建议A、B两座,高、中、低三个不同楼层,第一阶段推广时,均拿出部分销售,其中以B座略为多拿一些,底层略为多拿一些。以尽量销售略差的写字间。

2、价格策略

2.1价格均价建议不高于5600元/M2

2.2价格根据楼层、方向、景观、间隔制定价差

2.3拿出数套最低层、方向、景观、间隔最差的单位做广告,以低于亚贸广场均价的价格销售,以吸引更多客户。

2.4价格拟定实行“低开中走”策略,先以较低价入市,再根据销售情况调整价格。如销售情况好,则微升。

3、付款方式策略

3.1付款原则上要求尽量减少首期款,增大免息分期成数和年限,提供尽可能长的贷款年限。

营销节奏共分五个阶段:筹备期,内部认购期(主要针对现租户)公开销售期,强销期和续销期。

3.2投资秘笈主体内容

3.2.1因本项目与周边竞争对手相比,价格偏高。因此,唯有给予客户灵活轻松的付款方式和在投资回报上给予客户以较高回报和较低风险,方是本项目从市场突围的突破口。因此,建议采用五成五年免息分期,五成八年银行按揭的付款方式和五年返租,年回报率10%的返租方案,针对具体客户实施如下。

3.2.2针对中商广场现有租户,实行“租转售”策略,所谓“租转售”即本项目现租客户如欲购买所租写字楼,可优先购买,且有额外优惠(免二年物业管理费)。这项工作应走在所有营销工作的前面,因为如果把现租户解决了,则对外界具有强大的号召力和吸引力,我们炒作的空间也增大了,试想如果说某幢大厦所有租户都转成为买家,对外界将是怎样的震撼。因此,在市场不明朗的情况下,对现有租户实行“租转售“策略,这是对承租客户和贵司可能皆大欢喜而且极其重要的一步。具体实施举例如下:

例:现有一客户租用中商广场写字楼100M2,租期二年,租金为平均租金约55元/M2,管理费为12.5元/M2,现实行“租转售”,售价为5600元/M2,同时给予赠送两年物业管理费的优惠政策,则计算如下:

该写字楼原销售总价为:100M237000元/M2=700000元

该写字楼现销售总价为:100M235600元/M2=560000元

免该客户物管费金额为:100M2312.5元/M231232=30000元

该客户如实行五成五年分期付款及五成八年银行按揭,则该客户付款方式如下:

首期五成分五年付清,每年第一个月付清当年款额10,即56800元

该客户贷款额为:56000350=28000元

该客户每月供款额为:(280000y10000)3129S38≈3623元(以

住房贷款利率计算)

该客户租写字楼每月所交租金为:5500元

每月供款额与每月所交租金比为:5500-3623=1877元

从以上可以看出,该客户买楼,每月供款仅3623元,比租楼要5500元之交1877元,一年少交22524元,减去每年所交的10%即56000元,客户一年仅多交33476元,五年多交167380元,八年后就可拥有该写字楼。

3.3针对投资客实行“我先租楼,你再买楼”策略,即五年返租,具体为客户如欲购买中商广场写字楼,由发展商与购买客户签定五年还租合同,发展商在五年内于(从签定买卖合同后计算)每年第一个月将当月租金逐渐返给购楼者,年回报率为10%,五年回报率为50%。同样,该客户可采取五成八年银行按贷方式付款。

例:现有一客户采取五年返租和五成八年按贷方式购买中商广场写字楼100M2,售价为5600元/M2

具体计算为:100M235600元/M2=560000元

该客户每年交给发展商金额为:560000310=56000元

(第一个月交清)

该客户五年交给发展商金额为:5600035=280000元

每年还返该客户金额为:560000310=56000元

每年逐月返还客户金额为:5600012=4667元

五年还返该客户金额为:5600035=280000元

该客户五年内交给发展商金额实际为:280000-280000=0元

该客户贷款金额为:5600002=280000元

该客户月供金额为:(28000010000)3129.38=3623元

还返该客户的金额与该客户月供比为:4667-3623=1044元

五年内还返该客户的月平均租金为:

(560000y12)y100≈47元/M2

该写字楼正常出租价格为:55元/M2

发展商每年除还返外尚可额外赢利:(55-4)3100312=9600元

发展商五年内除还返外尚可额外赢利:960035=48000元

3.4针对自用型买家(尚未租楼)任其选择以上二种

八、促销策略

1、直销

1.1在营销活动中,有两种情况适合采用直销,一种是目标客户

为普罗大众,面相当广,如街头直销人员所派保健品类单张,

保险公司逐家登门拜访,此类直销层次相对较低;一种是目

标客户为某一特定群体,目标相对比较明确,如某些渡假村

销售会员卡等,层次相对较高,对直销人员的要求也高些。

1.2直销方式:电话拜访,登门拜访,单张派发。

1.3直销对象:中商广场已租客户、其它写字楼客户、金融单位、

证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。

1.4直销人员:敝司销售人员、大学生、礼仪(形象)小姐。

2、DM邮寄

2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户,在上门拜

访前先实行DM邮寄,然后再电话询问直至登门拜访。

2.2DM对象:其它写字楼客户,外省外市有意在武汉租写字楼

的客户,证券金融单位、保险公司、企事业单位。

2.3DM邮寄内容:中商广场单张简介、中商广场投资秘笈。

2.4DM邮寄时间:于正式公开推广前一星期左右。

3、优惠政策

3.1企业产品展示会,在人流比较集中,环境比较优雅的地方举行企业形象和产品展示会,是很多企业乐此不彼的好事。因此,在推广期内,我们会选择国内或国际知名企业免费在中商广场举行企业产品展示会。

3.2租或买写字楼获x人x日游

限在10月10日前租用或购买的客户,其中租单间的客户获二人三日游,大面积租和买的客户获三人五日游。

旅游地点三日游可选择张家界、黄山等地。五日游可选择云南昆明、四川九寨沟等地方。

二人三日游金额控制在5000之内,三人五日游控制在10000之内。

3.3凡大面积租用和购买中商广场的客户,产品可优先进入中商

购物中心和采购目录;可优先进入中商购物中心设点经营;

进入中商购物中心的客户可降低保底额和提成此例。

九、中商广场首期推广工作计划 方案

(见附表)

长安园产业别墅全案营销战略案

第一章项目总体策划

市场分析

项目背景分析:

A、项目宏观背景:

项目时代背景:中国政府实施西部大开发的划时代战略

项目区位背景:产业别墅位于西安长安科技产业园,属产业园中的北示范区。

长安科技产业园是部级开发区--西安高新技术产业开发区的重要组成部分,是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一,建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。

B、项目立项背景:

西安是西部大开发的桥头堡,高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块,产业别墅是其中的示范性地产项目,是新型办公物业的大胆创新。

市场需求:

产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃,对全新商务办公理念和方式的需求。

2、市场概况分析:

市场概况:

国外高档办公产品形态丰富,其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累,此类产品被称为“officepark”或“villapark”等。

国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。

西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。

北京、广州、重庆、西安等地,已有企业开始搬进别墅办公,但这些别墅建设时定位于居住,缺乏办公所须的商务环境。

在全国范围内看,产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。

.森根国际:位于北京北苑地区,是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期,一期商务区具有浓郁的德国使馆风格,为三栋矮层德式风格写字楼。1#楼地上地下各1500M2,层高5.5米;2、3#写字楼独立分为六个单元,2#楼每单元约800M2,使用率为88;3#楼每单元约600M2,使用率为96。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/M2,与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。

B、西安写字楼市场简析:

西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。

高新西区是高档次写字楼集中地,此区域写字楼以高层为主,多以智能化、高科技等服务配套吸引客户,其平均价格多在6000元/?左右。

南二环写字楼多为新建项目。市场分为“商住”形式的写字楼和纯商务写字楼两种,其平均价格在5000元/?左右。市场销售较好。

城内的写字楼以北大街、和平门和新城广场为主。此区的写字楼最大特点是各种商业配套成熟而丰富,但商务办公配套及相关支撑行业缺乏,平均价格在6000元/?,市场销售情况不好。

目前西安市的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围,但对于办公环境的人性化、生态化始终没有突破。

二、项目分析

产品分析

产品类型:

产业别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品,其建筑形态是别墅,而实用功能是商务办公。

B、产品差异化分析:

产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点,同时又须具备比传统写字楼更高档次的商务配套。

传统写字楼的缺点:

长时间等电梯,公共交通不好,影响工作效率;

b、办公室不自然通风,自然采光差,造成资源浪费,不利于身体健康;

c、有效层高低,造成空间狭小拥挤的感觉;

d、员工没有休息间或休息间条件差;

e、停车位秩序差;

d、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观;

f、工作空间死板、缺乏活力,缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀,直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精神。

产业别墅有别于传统写字楼的优点:

优秀的园区生态氛围;

b、建筑风格独具个性;

c、有良好的自然通风和光照,有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间;

d、更完善的商务办公硬件配套和软件配套;

e、更舒适高档的休闲会谈场所;

f、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态,能更大程度的激发人的创新精神和创造欲望。

2、产品U提炼:

专案宏观背景卖点:

长安科技产业园主要优势分析

政策优势

n整体规划优势:西部大开发的划时代战略背景下,长安园作为部级开发区--西安高新技术产业开发区的重要组成部分,将建成中国西部最具科技创业潜力的产业基地;西安市政府的重点项目支持政策以及西安市的南移亦将使产业园受益非浅。

N税收优惠措施、土地优惠政策、园区财政扶持

n提供融资担保:对易于形成产业效应、建设期短的企业,如果由于目前资金短缺影响建设速度的,由产业区提供相关担保,向商业银行申请贷款。

N提供企业援助:对能迅速形成产业形象的项目,产业区可以政府形式无偿资助一部分资金,以支持企业发展。另产业区针对一些有市场、发展前景看好、收益较高的项目进行直接投资,注入相应的资金,支持企业搞好建设。

服务及配套优势

n“一站通”办公:产业区将对入区企业的审批、注册、登记、立项等一系列手续实行“一站式”办公流程,以简化企业入区程序、提高办事效率,为企业尤其是外来企业提供最大的便利。

N高质量人居配套:180万平方米的超大规模国际化社区《紫薇田园都市》,规模居西北地区之首,营造完美人居环境,完全满足社区生活居住需要。

N完善市政设施:产业区为入区企业设置金融、电讯、电信、通讯、邮政、教育及公交等全套机构,提供便利高效的市政服务。

N功能区域规划:产业区统一划分为三大区域,包括产业区、中心管理区和生活配套区。产业区内除依据不同产业类型划分相应的园区外,还规划建设有住宅、宾馆、公寓、管理中心、商贸中心、会展中心、图书中心、艺术中心及大学、国际中学、“双语制”小学、幼儿园等设施,满足入区企业全方位的功能需求。

经营理念优势

n高起点:长安科技产业园的整体运营招商由国有大型企业担纲,具有雄厚的政府背景和强劲的综合实力。作为国家和地区政府关注的重点项目,长安园所蕴涵的潜力与前景成为入驻企业的信心 保证。

N长远眼光:产业区运做伊始即着眼于国际市场,充分考虑从各个环节与国际接轨,为海内外企业入驻提供了得天独厚的条件。园区统一划分为三大区域,包括产业区、中心管理区和生活配套区。从整体上考虑园区建设方案,区域功能合理,体现人性化理念。

N城市经营:长安园的开发商已经跳出传统消费型地产开发商的范畴,上升至城市运营商的高度。籍由产业别墅及长安园这一动力型地产典型代表的开发与运作对整个西安市及西部中国产生深远影响。

N品牌经营:品牌是产品对于各类型客户最直观和具有吸引力的整体感受。高科集团、新西部与紫薇地产长期形成的品牌观深植于长安产业园的经营中,开发商具备的品牌感召力与品牌承诺进一步确立了市场的投资信心。

B、产品本体卖点

产业别墅是城市动力型地产,是城市建设的核心推进剂;

产业别墅是长安科技产业园的示范性项目,是西安、西部甚至全国地产开发的范例;

产业别墅是对传统办公模式的一场革命,开创全新生态办公理念,是办公物业的最高形态--国际新人文商务标准OFFICE的真正体现,;

领先传统业态的商务服务及硬件设施配套;

更高档次的休闲会所,前所未有的工作享受。

激发创造力的办公空间。

3、项目SWOT分析

项目优势:

国内领先商务物业模式,填补了市场空白。

具有西部大开发的背景。

开发商实力雄厚,信誉卓著。

B、项目机会:

首创动力型地产引爆市场。

作为长安园的示范部分,可借助长安园和高新开发区进行市场推广。

市场对人性化、生态化办公模式的需求。

C、项目劣势:

整个产业园区政策环境、投资氛围及相应配套较差,对外埠和国外企业进驻造成障碍。

单体项目建筑面积大,每栋别墅面积约在1400-2600?之间,总房款很高,非普通企业所能承受。

项目形态新颖,市场认知度低。

D、项目威胁:

总房款很高,所以销售难度大,非一般销售手段能达到目的。

短期内难以引起市场深度认知。

全国各科技园区之间产生市场争夺。

项目经管高度不够。

三、项目综合定位

目标客户定位:

基于产业别墅产品的高端性与稀缺性,决定了其目标客户群范围较小。

B、目标客户为综合实力雄厚的企业。此类企业的领导人着眼于建立良好的企业文化和企业环境,有强烈的创新意识,对企业形象有较高要求。同时,这类企业家投资谨慎,对物业的性价比及升值潜力判断有较丰富的经验。

C、目标客户按所有制机构和规模分为三类:

大中型民营企业;(首推)

大型国有企业;

中型外资企业。

D、目标客户行业细分在市场调研完成后进行。

2、产品市场性价比定位:

项目定位为高档产品,价格定位在市场中高档水平。

3、案名建议:

案名剖析:

产业别墅是一个优越而人性化的办公环境,案名要能体现出:1、生态化、园林式;2、全新的、高档次的商务模式;3、空前的、具有第一性的。

B、案名建议:

壹号公园、企业商务御花园、企业公园别墅、壹号官邸

第二章营销推广策略

核心营销战略

动力型地产解码:

专案成功关键:

动力型地产既是一个引爆市场的全新概念,又代表着实质性、前瞻性、建设性的地产开发形态。这一地产模式的推出是为本案成功的关键所在。

围绕动力型地产的特质:产业别墅与普通消费型地产在产品形态与目标客户选择上都有很大区别,需要利用非常规的重量级营销手段来实现核心战略:

动力型地产、运动战消化。

B、动力型地产互动流程:

如下图所示:动力型地产之精髓是由三大创新带来三大收益的一个良性互动过程,由这一过程最终形成推动城市发展的巨大力量。

2、价格策略:

价格控制:

本案价格策略从一侧面充分显示了产品的强大竞争力,高品质商用新产品并未因追求超高利润而选择超高价位,而是结合市场需求设定中高价位;缓释全新业态上市时的概念认知难度。

B、价格杠杆运用:

本专案价格杠杆运用策略在一定意义上可理解为:高开高走。起点即为项目均价,利用强有力的市场推广和项目本体逐步浮出水面带来的强大冲击稳步提升价格。

计划通过销售杠杆的运用,最大限度促进销售并最终实现平均15-25的超价收入。

二、传播推广策略

整合传播策略

如下图所示:在整合模式上的分众传播方法使得每一分营销费用都用到实处,起到实效。全面结合本案产品实质高端性、稀缺性的特点,精确锁定目标客户群体。

2、媒介组合策略及预算分配图

如下图所示:在整体传播费用中,以广告攻势为主体,有机配合事件公关和促销攻势。在主体的广告攻势环节,采取内外结合、环环相扣的战术。在西安本地传媒投放的基础上辅以全国性媒介的高空轰炸,迅速深化市场对本案的认知。

3、传播战术组合图

广告新闻标题:

产业别墅全球拍卖公告

WTO新西部.动力地产(长安园/产业别墅)全面入世

中国长安版块.动力型地产的天骄[企业壹号公园]诞生宣言

世界500强,西部50强

中国地产第三次革命

香港、伦敦、纽约,我们看那里的CBD西安高科集团打造西部中国的CBD

中国地产的新大陆-[企业壹号公园]

[企业壹号公园]新西部财富总部

开创新人文国际商务标准------产业别墅/企业壹号公园

[企业壹号公园]-永不谢幕的新财富特区

西部中国的骄傲

B、公关活动促销主题

产业别墅国际拍卖会暨上市新闻会

动力型地产与城市经营论坛

“品牌企业”入驻壹号公园庆典

“壹号公园”时代精英嘉年华会

优秀民企企业家“壹号公园”观摩团

“壹号公园杯”新西部十大新锐企业家评选

三、销售策略

销售阶段控制

在全案的销售控制中,围绕阶段性的传播推广重点形成了本案的三次销售浪潮。

2、销售创新战术

营销战略创新

借势营销:借西部大开发,国家对西部重点城市的政策扶持之势,借西安市城市经营对长安产业园整体推动之势,实现本案的借势而上,有势可依。

互动营销:充分利用紫薇城市花园、已入驻长安园各企业和产业别墅的品牌链接,实现园区内产业区、住宅区、行政办公区的互动、多赢。

B、本案的销售创新战术充分结合了动力型地产、运动战消化这一核心战略。扬弃了传统的坐店式销售,提倡与目标客户的更多实效性沟通,讲究走出去、请进来;以阶段性重点事件营销为引爆点。

C、五大营销战术创新

如下图所示:五大营销利器为核心战术,辅以长久以来形成的系统销售技巧,销售力量抓住每次契机一锤定音。

ONETOONE直销营销模式:

扬弃传统销售代表形式,由高素质经理级人员专项负责意向中客户,专人服务,深度沟通。

泛CLUB营销模式:

除形成本案自有会所会员企业之间的口碑传播的巨大力量外,同时针对性利用俱乐部的高端客户集群性,对诸如高尔夫俱乐部、网球俱乐部、高级商业俱乐部等目标重点推广。

新空间卖场营销模式:

传统售楼处将以现代商用物业 文明展览馆的形式面向市场和客户。以高科技感、高时代感的氛围给予每一个到访者巨大的感官冲击。销售人员将扮演讲解员的角色,系统的指导客户如何最大程度的享用本案带来的全新商务体验与物业附加值。

阶段性主题营销模式:

消费型地产常见的销售方式明显不适合本案,当以波浪式营销事件和主题活动贯穿全案,形成三大热销阶段的核心举措。

拍卖营销模式:

本案强势开盘方式,通过充分的前期筹备引进重量级企业拍卖会上造势,使本案一炮而红。同时拍卖会亦可落定部分客户。

第三章项目提升建议

项目运营建议:

1、《长安园示范产业区--产业别墅》示范重点

形象示范:

产业别墅位于长安科技产业园入口处,两面临园区主干道,一面临时代广场,是长安园的主要形象工程。同时全国首创的新人文国际商务标准办公模式体现了入驻企业卓然不群的品牌形象。

规划示范:

规划设计具有超前性与先导性,体现新理念与新手法,使示范产业区同时具有环境景观的示范作用;

创造一个布局合理、主题新颖、意想突出的现代示范产业区,建设新时期生态型、国际化科技产业园区形象。

产业链示范:

长安园提供金融服务、政策支持,以及园区内物流、住宅、商业、办公、文化休闲等全方面的配套,园内园外形成良性互动的产业链循环,而产业别墅是产业链上极具特色的一环。

综合效益示范:

产业别墅不仅为企业带来经济效益,亦体现社会效益与边际效益协调关系的示范,并作为动力型地产的代表性作品创造综合效益的示范。

2、管理创新

政策创新

一站通关:

园区为入驻产业别墅企业的出口业务提供协助办理海关手续,设立产品出口快速通道,使企业有效掌控国际商机,真正实现无壁垒贸易交流。

“企业外交官”全程解决方案:

为避免“水土不服”现象,园区管委会免费负责为每家入驻企业量身聘配一名长期“企业外交官”,协助办理企业入园一切手续及日后经营中相关法律、外联事务,确保企业入园一站通、经营事事通!

企业融资:

园区为入驻产业别墅的企业提供:凭土地证一次性的享受与购地款相应数额的贷款担保服务,解决企业经营资金困难。

税收政策:

入驻产业别墅的企业可享受园区对外商投资企业之税收减免优惠政策,还可享受国家鼓励外商投资中国西部地区的所得税延长三年减按15的税率征收及扩大投资领域和降低控股比例的有关政策规定。

B、观念创新

产业别墅是一种新型物业,它以及它所在的长安科技产业园的开发建设模式是中国高新科技产业园区、动力型地产开发模式的一大创新,是开发高科技园区的大胆尝试,将成为西安市及全国城市“城市经营”的有益示范。

新型物业项目的成功,作为开发商需要在项目的整体运营观念上的实现创新,从传统的物业管理职能深化成为入驻园区企业的事业伙伴,以多角度提升物业附加值、提高CS(客户满意度)的观念出发,经营产业别墅。

C、服务创新

全新的物业模式,将形成企业全新的OFFICE办公方式推动企业文化的发展。做为开发运营商在软方面要作好充分的准备,以配合专案的硬件形态和支撑产品的市场定位及高附加值。

二、产品力提升1、基本配置(略)2、新人文国际商务标准OFFICE

通过产品力的提升,使产业别墅进一步成为国内首推“新人文国际商务标准”的写字楼产品。

新人文国际商务标准OFFICE由三大考评标准:“生态化标准”、“智能化标准”、“人性化标准”构成。

龙架生态办公(旅游)别墅

市场分析

1、项目背景分析:

A、项目宏观背景:

项目时代背景:

中国政府实施西部大开发的划时代战略。

进入新世纪,神农架实施旅游富区战略。湖北省委、省政府把神农架列为全省5个重点开发的旅游区域之一。

项目区位背景:

神农架是1970年经国务院批准建制的全国唯一以“林区”命名的行政区。直属湖北省管辖。全区总面积3253平方公里,人口8.1万。

神农架保存完好的自然生态为世人所瞩目。1986年,国务院批准神农架为“国家森林和野生动物类型保护区”;1990年联合国教科文组织将神农架列为“国际人与生物圈保护网”成员;1995年世界自然基金会又将神农架定为“生物多样性保护示范点”。

神农架林区不仅有保存完好的自然生态,而且有保存完好的文化生态。

国家旅游局明确提出把神农架确定为中国从北到南生态旅游走廊的主要组成部分,作为面向世界的21世纪的拳头产品,予以重点开发。

B、项目立项背景:

此项目建立在神龙架的入口处,应该是进入神龙架最好的旅游路线,就象是神龙架的桥头堡一样,如果建设得当的话,只会更大的促进神龙架的旅游业。

市场需求:如今各旅行社由于各类竞争的加剧,使得大家共同大打价格战,因而各旅行社都会想尽一切办法来进行服务质量不变的情况下的节约成本。在相同的价格上,他们都会想尽一切办法来提高自己的服务,以服务来树立起自己的差异化销售。产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃,对全新商务办公理念和方式的需求。

2、市场概况分析:

A、市场概况:

国外高档办公产品形态丰富,其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累。

国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。

神龙架区(林区三镇)及周边市场尚无办公用或旅游别墅群面市。

北京、广州、重庆、西安等地,已有企业开始搬进别墅办公。

在全国范围内看,办公别墅仍为高端稀缺产品。

目前全国的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围,但对于办公环境的人性化、生态化始终没有突破。

B、林区三镇市场简析:

木鱼镇处于神农架南部接待中心和游客集散地的区位优势,在近中期拟按照游娱设施、接待设施、基础设施配套的现代化旅游城镇的水平规划建设,并注意依然保持山林小镇的古朴气息,突出”木城”特色风貌。镇里现有饭店宾馆及餐饮点有较高的软、硬件档次和服务质量,中期以后逐步扩大接待规模。

松柏旅游功能区建设,近期依托老城现有的旅游接待设施,中远期向城东青阳河南岸发展,形成为神农架北部旅游接待重镇,逐步达到具有自身特色的现代化旅游城镇整体水平的目标。进一步完善现有饭店餐饮等接待设施,提高服务质量,中远期逐步扩大接待规模。

红坪镇正在重新建设新城。

二、项目分析

1、产品分析

A、产品类型:

办公别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品,其建筑形态是别墅,而实用功能是商务办公。

B、产品差异化分析:

产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点,同时又须具备比传统写字楼更高档次的商务配套。

传统写字楼的缺点:

a.长时间等电梯,公共交通不好,影响工作效率;

b、办公室不自然通风,自然采光差,造成资源浪费,不利于身体健康;

c、有效层高低,造成空间狭小拥挤的感觉;

d、员工没有休息间或休息间条件差;

e、停车位秩序差;

d、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观;

f、工作空间死板、缺乏活力,缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀,直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精神。

办公别墅的优点:

a、优秀的园区生态氛围;

b、建筑风格独具个性;

c、有良好的自然通风和光照,有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间;

d、更完善的商务办公硬件配套和软件配套;

e、更舒适高档的休闲会谈场所;

f、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态,能更大程度的激发人的创新精神和创造欲望。

C、产品特性:

1、建筑形态:独体别墅、联体别墅(2-3层)。

2、建筑环境:高绿化、园林式、生态化。

3、建筑风格:风格多样、高端、张扬个性、唯美、风格多样。

4、建筑使用率:建筑使用率很高。

5、使用面积单价:同等销售单价下,使用面积单价低。

6、内部空间:宽敞 、立体感强,灵活、自由、随意。

7、自然通风采光优良。

8、办公环境:幽雅、舒适、文明、个性突显。

9、商务配套:更先进的商务设施、高雅的商务氛围。

10、停车位:每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场。

11、入驻感受:尊贵的、自由的、人性的、有创造欲。

2、产品U提炼:

A、神龙架旅游圈背景卖点:

政策优势:

进入新世纪,神农架实施旅游富区战略。

湖北省委、省政府把神农架列为全省5个重点开发的旅游区域之一。

国家旅游局明确提出把神农架确定为中国从北到南生态旅游走廊的主要组成部分,作为面向世界的21世纪的拳头产品,予以重点开发。

区位优势:

此项目建立在神龙架的入口处,是进入神龙架最好的旅游路线。

1986年,国务院批准神农架为“国家森林和野生动物类型保护区”;1990年联合国教科文组织将神农架列为“国际人与生物圈保护网”成员;1995年世界自然基金会又将神农架定为“生物多样性保护示范点”。

经营理念优势

高起点:聘请专家前期会诊并以高的定位所带来的高层潜力与前景成为入驻企业的信心保证。

品牌经营:品牌是产品对于各类型客户最直观和具有吸引力的整体感受。”神龙架”本身就是一个世界级的品牌。

B、产品本体卖点

办公(旅游)别墅是动力型地产,是林区建设的核心推进剂;

办公(旅游)别墅是林区的示范性项目

办公(旅游)别墅是对传统办公模式的一场革命,开创全新生态办公理念。

领先传统办公形式的生态场所。

更高档次的休闲会所,前所未有的工作享受。

激发创造力的办公空间。

3、项目SWOT分析

A、项目优势:

具有西部大开发的背景。

神农架实施旅游富区战略等方面的政策优势。

B、项目机会:

在林区首创动力型地产引爆市场。

可借助神龙架的整体进行市场推广。

市场对人性化、生态化办公模式的需求。

C、项目劣势:

单体项目建筑面积大,总房款很高,非普通企业所能承受。

项目形态新颖,市场认知度低。

D、项目威胁:

总房款很高,所以销售难度大,非一般销售手段能达到目的。

短期内难以引起市场深度认知。

三、项目综合定位

1、目标客户定位:

A、基于办公(旅游)别墅产品的高端性与稀缺性,决定了其目标客户群范围较小。

B、目标客户为综合实力雄厚的企业及大型的旅游企业。此类企业的领导人着眼于建立良好的企业文化和企业环境,有强烈的创新意识,对企业形象有较高要求。

写字楼物业工作总结范文第2篇

“逸园·上院”物业管理处于20**年7月份成立,在近半年的时间里,物管处始终贯彻业主至上的原则精神,根据小区的实际情况,在搞好服务的同时理顺完善管理工作,使小区前期物业管理工作逐步走上规范化的轨道,现将本部门成立以来的物业主管的工作总结如下:

一、日常工作目标的完成情况

(一)业主入住前期物业管理工作。

1、熟悉小区各项设施、设备的施工情况,配合工程部做好各项施工的验收;

2、根据小区实际情况,完成工作预案,做好成品保护工作。完成了小区各项管理工作预案,如:物业收楼流程,车辆管理方案,治安管理方案,装修管理方案,报修工作流程等。

3、配合销售部的售楼工作;

为了配合销售工作,一方面做好物业接管工作,另一方面由客服人员耐心解答客户关于物业管理方面的疑问,同时安排保洁做好现场的保洁服务,保安进行24小时站军姿服务,保持了良好的精神风貌。

4、搞好业主入住前期准备工作,整理入住资料和各类协议及管理规定,顺利完成交房工作;针对小区的实际情况,合理制定了办理入住手续的流程和岗位,设置了业主入住须知,装修须知,装修手续办理流程图,使交房工作顺利进行,目前第一时创底商办理入住8户,写字楼已全部投入使用。

(二)房屋管理

第一时创写字楼和逸园上院的各施工单位陆续交工,物业管理处配合工程部做了竣工验收工作,共进行了20多次验收,对不合格项进行书面汇总,跟进施工方的整改,并对存在的问题进行备案。

为了完善此项工作,建立了房屋管理档案,制定了房屋管理制度,编制了的管理计划,并责任到人定期检查。第一时创写字楼现已使用,装修无破坏,外观统一,无危害房屋结构的行为。

(三)公共设施、设备的管理

对已开始使用的第一时创写字楼,在公共设施、设备的管理方面,制定了完备的维护、保养计划和应急方案,做到日常检查有登记、小型维护有记录。完成小型检修工作和应急维修工作,达到养护设施、设备到位,维修及时,正常运行的管理要求。

逸园·上院各类公共设施设备均已可以正常使用,物业管理处集中做好成品保护工作,定期检查公共照明、管井、车库等设施,发现问题及时处理。

(四)环境卫生和绿化管理

环境卫生方面,针对小区环境逐步完善的情况,大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除,制定了相应的保洁程序与考核办法,并对装修垃圾实行袋装化定点堆放,集中清运管理,并加强小区卫生检查工作,保证了小区的卫生清洁美观。

小区的绿化现仍由施工单位进行维护,管理处积极配合监督绿化公司进行施工及养护工作,针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题,及时提出合理化的建议。

(五)小区安全工作

小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。上院小区的保安采取对外聘用专业保安公司的方式进行管理,负责物业的公共秩序的维护、道路的畅通、车库管理、车辆停放管理以及消防安全管理。要求保安人员认真巡查,文明执勤,礼貌训导,遇到坏人坏事大胆管理,使小区的安全防范工作情况良好。

(六)其他

1、搞好维修服务工作

为了搞好房屋及相关设施的维修工作,我们紧密地与开发商、施工方、生产厂家联手,确定了维修程序和办法,保证了维修工作的及时率和完成率。共计接到维修投诉42起,完成42起,完成率为100%。配合工程部做的工程维修及检查约为170余次,在公共设施、设备方面,我们及时定期对各种设施进行保养、检查,发现问题及时维修,及时处理,保证业主的正常使用不受影响。

2、加强小区装修管理工作

小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节,它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观,我们并根据小区实际情况与管理要求,制定了详细的管理制度,如装修须知、装修垃圾清运方式等,并坚持每天对装修户的巡查工作,做好记录,遇到问题及时解决,及时处理,坚持原则。保证房屋主体结构完好,保证小区外观整齐划一,完好美观。

3、认真听以业主意见,及时为住户排忧解难。

业主的建议是我们的工作指针。因此我们做到对住户反映的问题认真记录,及时处理,增进与业主间的沟通,耐心为业主作解释工作,并及时为住户排忧解难。

二、存在的问题和教训

虽然,我们在半年的工作中取得了一定成绩,但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理和服务人员整体素质不高,服务意识不强,各方面考虑不全面,实际处理事务的能力还有待提高;第二,与业主的沟通不够,了解不足。第三,设备、设施管理力度还需加强。针对以上几个问题,在20**年的工作中,将吸取经验与教训,努力提高员工的业主技能与管理水平,把工作做得更好。

三、20**年工作计划

(一)部门管理方面:整合管理处的资源,培训员工的工作技能,推行考核机制,强化全员的竞争意识。

对部门内各岗位职责进行细化,明确责任和权利,避免工作中出现死角,把服务工作做精做细。在确保各班组管理质量稳步提升的基础上,努力部门整体的管理和服务水平,保证无重大安全责任事故的发生,使逸园上院、纳日歌朗两个项目的物业服务更加细致、高效。

建立并完善对客服人员、维修、保安、保洁的绩效考核体系,推行月度工作考核机制,倡导员工优胜劣汰的竞争意识、加强学习专业知识、自觉遵守并维护公司及部门的管理制度。

(二)配合工程部做好接管验收和日常巡查工作;配合销售部做好售楼和开盘的各类准备工作。

(三)加强制度建设,强化监督检查。

(四)建立家政服务、有偿维修,做好会所和车场的经营管理,完善物业服务。

(五)搞好对外协调工作,进一步理顺各类关系,紧密与开发商配合,积极主动与派出所、城管、环卫、电信、供热等部门联系,以便顺利开展物业服务。

主管工作总结(二)

在每年一次的“光环全国PMP教学升级月”中,作为光环国际广州PMP教学负责人,这次由我担任京1205海淀班的班主任,在北京呆了两周的时间,忙碌的带班工作给我带来很多思考,对接下来PMP教学工作如何全面升级提出新的动力和挑战。接下来,让我用以下的总结向大家分享我此次北京之行的感受。

体验一:班主任的定位和职责。

这次的北京带班,虽然之前也做好的心理准备,但毕竟不是自己的主场,有一些流程上的区别,且在北京也没有了“任教主”的光环,一切都要从头做起,所有的带班流程(开班,照相,在线讲解,选组长,阶段性串场,分享,结业典礼等)都要自己唱主角,好在有几位教务老师的支持,让我在其他方面省了不少心。通过这次回归原初的带班经历,我收获颇丰,对班主任工作的定位上,有了更深的认识。

1、学员的信任和亲近来自班主任的努力和付出。

在最开始两天带班中,我其实有诸多的不适应,学员们对我的陌生跟广州学员的热情形成了极大的对比。两天课结束的时候,我非常的没有成就感,我一直在想:是我做的不够好吗?是我说的不够多吗?是我没有让大家体会到考试的重要性吗?……甚至一度我都不怎么有信心再走上讲台。

后三天课前的几个晚上,我都在思考,我要怎样做才能让大家更信任我,更重视在光环的学习体验呢?思来想去,我决定在现场增加课前放小视频的环节,并升级了自己学习分享交流的课件,连最后的结业典礼都重新做了一个流程。我想通过后三天紧密的碰撞,让学员们跟我跟光环产生火花。几天下来,确实感觉到了大家的不一样,更亲近,更自然,特别是学习分享结束后,明显能感觉到大家对我专业度的认可,而最后的反馈中也有很多学员提到了希望我能更多的交流并分享自己的学习资料给大家。这个效果达到了我的预期,相信后面的学习中,我的建议和意见,会有更多的学员愿意接受。

最后的毕业典礼,在大家一起看完“永不放弃”的视频后(我实在太喜欢这个视频了),用整齐响亮的声音告诉我:他们有信心通过9月22日的PMP考试。这一刻我知道,大家记住我了,更记住光环了!

2、专业让学员信任光环信任班主任,但对他们而言,备考路上的陪伴和激励更重要。

北京的这期班时间太长,4个月,而且最后一次模拟考试距离正式考试竟然有一个月的时间。作为班主任的我因为这个时间安排着实头大了很久,每位班主任其实都很明白,咱们学员备考路上的阻碍从来都不是学习能力学习方法,而是时间和毅力。毕竟咱们的学员不是只有考试这么一件事情可做,他们同时要兼顾工作,兼顾生活,老板一句话就得加班就得出差,家人一个要求就得满足否则内部矛盾不断。在这些阻碍下,他们很容易就会放弃这个看起来成本不算太高的PMP考试。现在的我其实越来越喜欢带时间短的备考班,一鼓作气,效果好。面对这么长的备考周期,我做了一个决定,从这周开始,每周都给学员发一封鼓励和打气的邮件,短短几句都好,一定要坚持。这也是跟视频里的教练学的,作为教练,他首先明白自己的队员一定有能力实现那个不可能的目标,这是专业;而更重要的是,他能一路相伴,不间断的给自己的队员打气呐喊,我想,只要在前进的过程中他有一刻停止呐喊,这个队员一定会放弃的。

在咱们这个班级中,我可以毫不夸张的说:我才是那个始终能保持备考热情的人,因为这就是我的本职工作,所以也只有我才是扮演教练这个角色最好的人选。从这一周起,我要开始为他们呐喊,我要与他们一路同行。

虽然张总希望我能做一些更流程的办法保证通过率,不希望太个性化,以免难以复制。但在我看来,越是大的班越不缺流程,缺的反而是个性化,在学员的心中也从不认为大班可以做到这样。如果我们真的做到了,体验一定会不一样,再搭配我们固化并优化的答疑辅导流程,相信结果不会让我们失望。这是一次新的尝试,我也拭目以待。

3、标准化,流程化,分工化保证工作的效果和质量。

北京的教务老师太累了,这是我在北京的一大体验,感觉大家都非常卖力的工作,基本上没有几个周末能休息。可累并不是大家的最大敌人,是疲惫和没有成就感。我想,未来在工作上的标准化,流程化和分工化是让大家保持工作激情的重要一步。尤其是分工化,班主任和教务助理要有明确和严格的分工,班主任的使命更高,现场负责总控和与学员的交流,教务助理负责其他细节的把控。课后,班主任负责通过率直接相关的流程监控,教务助理负责报考,执行流程等其他相关工作。这样,班主任有成就感,教务助理也会看到自己未来的发展之路,对现在的辛苦和忙碌也就能当成是一种历练。

总之:我心中的班主任是备考路上的项目经理,无论是讲师,还是学员,还是辅导员,还是组长,他们其实都只是在备考的某一个环节起到作用,清楚他所属的环节的目标,而只有班主任是始终的引导者,始终坚持整个项目的目标。所以班主任一定要认清自己的角色和定位,我们的价值其实真的可以很大!

体验二:教务技能培训和考核

这次在北京举办了两次教务助理的培训和考核,组织下来,大家彼此的感情增进了不少,也确实得到了提升和进步。因此我有个想法:计划在第三季度开展一个季度的教务大练兵,开展不同形式的交流和演练,让所有的教务助理和新晋班主任参加,全面的提升整体教务的水品和意识。我主要希望能通过这样的大练兵,一方面提升水平,另一方面也能让新招聘的人快速成长,当然也可能把一些不合适的人提前淘汰。

体验三:强老师给我的新启发

这次去北京,最开心的一点就是可以跟强老师完整的合作一期班了,每次在广州都是满心不舍的看着强老师走,这次终于可以跟强老师多次的亲密接触啦,非常的自豪。然而这次的合作,让我从强老师身上学到了很多:

1、为他人者,知行合一的表率

强老师的飞信签名一直都是:为他人者,心宽,体健,业顺。我一直觉得很好,但说体会多深,还真没有。这次跟强老师的接触,让我深深体会到他知行合一的珍贵品质。无论是给我们票据,还是一起点餐,吃饭,设备故障,录音笔的开关等等,每一个教务的小细节里,我们都能感觉到强老师在主动的配合我们,为我们的工作行方便。其实强老师已经是大师了,他大可不必这样为我们考虑,更无须为我们做的那么仔细(例如强老师给我们的票据,一定会整理的很有序并有清单打印给我们,班主任就无须再整理了)。

强老师的为我们着想,给我们行了方便,更让我们有了压力,这是大师在身体力行为我们做表率,我们以后的工作必须更加严格的要求自己,这样才配的上与这样的大师合作。

2、项目感强才能做好项目

某一天吃饭的时候,我苦于学员的沉闷,跟强老师聊了起来。强老师跟我说:这种沉闷是因为大家现在的项目感还不强。什么叫项目感强?就是心中始终有项目,那你的所作所为所讲一定都会围绕着项目,项目感强的人始终都会围绕着跟实现项目目标有关的事物和人,因为他清楚这是他实现项目目标的重要资源。大家现在的沉闷,就是因为还没有在心中树立足够的项目观念,没有把备考当成一个项目来看待,所以下课了就想赶紧回家。而我们班主任,一定要从一开始就不断的为大家灌输这是一个项目的理念,提升他们的项目感。所以,每周的激励邮件,其中的目的之一,也是要告诉大家并告诉我自己,这是个项目,失败了就没有再来一次的机会了。

对学员如此,自己做项目更是如此,我手头的项目越来越多,越来越大,如果没有项目感,我肯定会把项目做砸,即使最后成功,也肯定会有很多风险或超出预期的现象存在。没有项目感的人一定会慢慢滑入到运营的圈子里,因为相比较项目,运营真的很简单舒适。

项目感需要培养,这几个季度的多项目,就是培养我项目感的好机会。我的项目感其实还很不够,应对个别小项目或单个大项目还勉强行,一旦复杂起来我肯定会露馅。

感谢强老师的启示,每一次跟强老师的接触,都让我成长。

好了,从开始北京之行到今天,一直没有休息,身体很疲惫,但精神却出奇的好,因为心中有目标有期望吧!周一调休一天,周二开始继续奋斗,还有很多项目要做,很多目标要实现。

主管工作总结(三)

年中,紧张繁忙的半年即将过去,新的挑战又在眼前。沉思回顾,在xxxx超市这个大家庭里使我得到了更多的锻炼,学习了更多的知识,交了更多的朋友,积累了更多的经验,当然也通过不少深刻的教训发现了自身的种种不足。这半年是充实的,我的成长来自xxxx超市这个大家庭,为xxxx超市后半年更好的发展尽自已的全力是义不容辞的责任。

现将自己2008年1月-7月初的工作总结如下:

一、xxxx超市工作阶段

去年九月份因工作的需要,我被调到超市任店面主管。在工作中加强商品管理与人员现场管理,实现业绩的提升是贯穿各项工作的中心。

虽然自开业就加入了xxxx超市这个大家庭,对xxxx超市的人员也很熟悉,但到了具体工作上必竟还是有差别的。为了尽快进入角色负起职责,一方面加强了专业知识的学习,积极看书报文章,虚心向专业人士请教。一方面加强沟通了解实际情况,向食品、接货、收银等各相关部门负责人沟通。在短时间内,负起了超市主管的职责。与分管经理一起对超市人员进行了整顿培训,对商品的规划与陈列作四、不足方面与下年工作思路

俗话说:冰冻三尺非一日之寒。必竟加入到零售行业的时间仅仅二年时间,具体开始超市的工作才近一年,而市场的学问与超市零售的知识是如此的深广。通过冷静的自省,自己还有诸多的不足,整体上因参与营运时间较短,操作不够自如外,具体还体现在:首先,对商品的选择与把控有待加强,由其由于分工不同对食品商品的了解相对更弱。其次,对市场的分析预测不够透辙准确,底气不足,这是由于经验少。

面对后半年机遇与挑战,我本着务实扎实的原则,更好的负起自身的职责,加强理论业务学习,勇于实践,使自己的业务水平,管理水平全面提高,为公司发展奉献自身全部的能量。

总之,在以后的日子中我更加努力的投入到为之奋斗的xxxx超市事业中去,用发展用效益来回报公司,实现自身的人生价值。

了调整,经过超市员工的共同的努力,我们的销售有了明显的增长。后来我们又一起努力,潜下心来,从头干起,卫生、陈列、库房、接货从每一个细节开始严格的要求,使非食品的卖场氛围有了改观。与员工有了更多的接触,在严格要求的基础之上,给员工更多的思想沟通与业务培训,使员工的精神面貌有了改观,工作的积极性自主性得到了发挥。在公司各部门的关心支持下,全组员工齐心努力,超市的进步得到了公司的认可。

超市主管负责协调各项工作,维护全卖场的正常营运,应对突发事件的处理,在这个岗位上,自己立足全面把控全局,在工作的同时充分利用这一平台全面提升自身的组织协调与业务水平,在收银、客服、接货、防损、消防等各个环节深入了解,发现问题,消减漏洞,作一名称职的超市主管。

二、人员管理培训工作

作为一名主管,对员工的管理是一门难度较高的必修课,每个人的经历、性格各不相同,如何使本部门员工心往一处想劲往一处使不是嘴上说说那么简单的事情。通过相关专业理论知识的学习与实际工作中的应用,在人员管理方面下了很大功夫。遵循了严格与关爱并用的方法。

首先自身从心理上真正的关心员工、尊重员工,真正的为员工着想,真心的想让员工有所提高。在这个基础上,有针对性的对员工进行思想沟通与业务培训,解决员工思路,树立明确的发展目标,确实激发员工工作的主动性与积极性,再通过业务培训让员工知道如何去作,如何作的更好。在工作管理上,始终严字当头,只要犯了原则性的错误,决不纵容。

但人是不断变化与发展的,人员的管理也会随之变化与发展,这需要自己保持清醒的头脑,不断学习与提高,更好的发挥出团队的全部潜力。

对员工培训也是一名主管的重要工作,xxxx超市通过一次次对员工的培训与交流,自己从最初的基本商业常识培训,经过积集与学习,初步形成了对员工从思想、商品知识、销售心理与技能、纪律守则等方面的系统培训内容。得到了员工认可收到了一定的成效。

三、专业知识的学习与市场把控能力的提高

超市零售业发展的潮流势不可挡,但零售业同时面临着机遇与挑战并存,自己有幸能够参与进时代最具发展的行业之中,一定要把握机遇努力拼搏。学习、学习、再学习是在工作与业余时间不变的任务。一方面超市管理的基本功,商品陈列、库存合理存量、季节商品的调整、快讯商品的选择、营运各个环节的衔接,自己从书上的理论到日常工作中的实践,真正把所需的知识消化贯通再运用到工作中。另一方面,通过各种信息媒介了解最新的市场信息,行业动态,听取相关专业的培训,使自己在全局的思路更加明晰,以更高的角度来审视市场的变化,能够对公司决策层提出出自自己的战略性的建议。

四、不足方面与下年工作思路

俗话说:冰冻三尺非一日之寒。必竟加入到零售行业的时间很短,具体开始超市的工作才近一年,而市场的学问与超市零售的知识是如此的深广。通过冷静的自省,自己还有诸多的不足,整体上因参与营运时间较短,操作不够自如外,具体还体现在:首先,对商品的选择与把控有待加强,由其由于分工不同对食品商品的了解相对更弱。其次,对市场的分析预测不够透辙准确,底气不足,这是由于经验少。

面对后半年机遇与挑战,我本着务实扎实的原则,更好的负起自身的职责,加强理论业务学习,勇于实践,使自己的业务水平,管理水平全面提高,为公司发展奉献自身全部的能量。

写字楼物业工作总结范文第3篇

关键词:项目教学法;高职高专教育;房地产市场调研;课程

项目教学法是一种以学生为本的教学法,打破了传统的“以课堂为中心、以教师为中心、以教材为中心”的教学模式,转变为以工作任务为中心组织课程内容,让学生在完成具体项目的过程中来构建理论知识,并发展职业能力(包括专业能力、方法能力和社会能力)。《房地产市场调研》是我校房地产经营与估价专业的一门主干专业课,我们综合分析了人才培养目标的要求以及该课程的性质、内容、职业能力要求等因素,确定了采用小组工作方式的项目教学法是最适合该课程的教学方法。

一、《房地产市场调研》课程采用项目教学法的教学方案

(一)课程教学理念与思路

1.课程要与项目相融合

首先要对该课程进行项目化改造,即对原有学科课程体系中的《房地产市场调研》课程进行改良并转换成项目课程,以项目为中心选择、组织该课程的内容,并通过完成项目的形式进行学习,用以整合、应用学科知识。学生采取小组工作方式完成一个项目的任务即完成这门课程的学习。

2.项目教学要贴合学生实际学情

教师在设计项目时应注意项目的难易程度,要适合学生现有的学力基础和知识结构,让项目中涉及的知识点有一个阶梯式的渐进过程,学生“跳一跳”就能够得着,通过努力可以自主或合作完成项目,同时习得相应的知识与技能。

3.学程要与做程相结合

项目教学并非单一的做程,而是做程与学程的有机结合,是实践技能操作与理论知识学习一体化的过程。体现在两个方面:(1)体现在教学内容的组织与安排上。教师在组织教学内容时应按照项目活动展开的顺序编排工作任务,然后将所需要的相关理论知识穿插于各任务环节之中,以有利于学生边完成任务、边学习理论。(2)体现在课堂教学的实施过程中。教师可以在学生完成工作任务的过程中,通过适时创设问题情境、提出问题,通过个人阅读与思考、小组或全班讨论等不同方式,让学生在解决问题的过程中,掌握相应理论知识和技能,实现做中学、学中做、做中教,体现做学教一体的教学思想。

(二)课程目标

1.专业能力目标

学生通过本课程的学习应具备房地产市场调研的准备(包括调研方法的选择、问卷设计、调研计划与方案的制定等)、房地产一手资料和二手资料收集、房地产市场调研的结果分析、调研报告撰写等的工作能力和职业技能。

2.知识目标

了解房地产市场调研的内容和步骤;掌握房地产市场调研方法和技巧;掌握房地产市场调研问卷设计和使用方法;明确房地产市场调研计划与方案的内容、原则;明确房地产市场调研资料收集的途径;掌握房地产市场调研数据的分析、统计方法;掌握房地产市场调研报告的要求、基本要素及撰写规范。

3.其它能力目标

方法能力(包括独立学习、获取新知识技能的能力,制定工作计划、工作过程的自我控制和管理以及工作评价的能力);社会能力(包括小组工作中的人际沟通能力、团队合作能力、劳动组织能力等)。

(三)职业能力训练项目设计

1.训练项目设计

为实现本课程的学习目标,所选取的训练项目为:广州市各类房地产产品(包括大型住宅小区、城市综合体、商圈物业、大型商业物业、写字楼物业等)的全面市场调研。其选取依据是综合考虑如下因素:(1)房地产开发公司、房地产调研策划公司的实际市场调研工作岗位及其职责;(2)学校的地理位置;(3)房地产经营与估价专业人才培养目标;(4)学生对训练项目及其结果有较强的兴趣;(5)项目通过学生主动的探索和学习是有能力完成的。

2.训练方式

学生每6~8人一组(由学生自由组合产生实训小组并选出小组长),由小组长负责组织、协调,共同完成训练项目的任务。

(四)课程时间安排

1.课堂教学时间安排

课堂教学时间为40学时(安排14周,每周3学时),为教师与学生面对面的时间。用于确定项目任务、案例引导、过程指导和监督、项目成果展示(包括阶段成果展示和最终成果展示)、总结评价等。

2.课堂时间的延伸与扩展

传统教学局限于课堂45分钟,而项目教学法在工作计划时间(14周)内给学生一个自由任意驰骋的时间区域,课堂内、课外自习和节假日均可作为学习时间。房地产项目的实地调研一般安排在课外时间进行。

(五)课程展示成果

每个房地产市场调研项目完成后,需展示如下调研成果:(1)调研计划与方案(包括调研目的、调研内容和范围、调研方法、调研进度和经费预算等);(2)调研问卷;(3)正式调研报告;(4)调研汇报PPT;(5)视频文件(可以是学生现场录制、用现场照片制作或现成的视频材料)。前三项用Word文档,需提交电子文档和纸质打印件;第四项只提交电子文档;第五项是附加成果(可以让部分学生展示个性),为选做项,可不做。

二、项目教学法在《房地产市场调研》课程中的实施过程

项目教学法是在老师的指导下,将一个相对独立的项目交由学生自己处理,信息的收集、方案的设计、项目实施及最终评价,都由学生自己负责,学生通过该项目的进行,实现理论与实践一体化的学习。项目教学法的实施一般按如下步骤(即5个教学阶段)进行:确定项目任务、制定计划、实施计划、检查评估、归档或结果应用。

(一)确定各小组适当的项目调研任务

项目教学法实施的第一个阶段是由教师提出若干个项目任务设想,然后与学生一起讨论,最终确定每个小组的项目目标和任务(一个小组承担一个独立项目的调研,项目不重复)。项目教学的关键是设计和制定项目的工作任务,具体项目的确定需要注意以下几个问题:

1.项目任务的逼真性

教师事先要对学生毕业后可能就业的企业(房地产开发企业、房地产中介企业等)进行深入调研,选取真实企业的有关房地产市场调研工作任务作为该门课程的项目任务,尽量模拟企业真实的项目,以缩短学校教学与实际工作的距离。

2.调研项目实地调查公共交通的便利性

尽量利用学校所在地周边的资源作为调研项目地,如我们的教学地点在琶洲校区,调研项目定为“广州琶洲国际会展中心物业全面市场调研”;尽量选择途经学校的公交车或地铁易到达的项目地,以减少学生实地调研的交通成本。

3.项目工作量的适中性

要根据工作计划时间和项目的难易程度估计工作量,师生共同商讨并明确调研任务,如“海珠区写字楼物业全面市场调研”项目,因海珠区可能有数十个写字楼物业,学生感觉这个项目工作量太大了,难以胜任。这时,教师与学生商定其调研任务为:全面收集海珠区写字楼物业的基本信息(可用“一览表”的形式展现),然后选择3~4个典型写字楼物业进行重点调研分析,这样的工作量就适中了。

4.项目选题时尊重学生的自主性和兴趣

可按顺序采取“抽签”、“备选”、“自选”的方式:首先每个小组通过抽签方式得到一个题目;若不满意,可在教师提供的备选题目中再选择;若还没选到满意的题目,则由学生参考老师所提供的题目类型、内容、难易程度等情况自拟题目,经老师认可后确定。让学生做主、做感兴趣的工作,以调动学生的主动性和积极性。

(二)制定项目工作计划

这个阶段是由学生制定项目工作计划与方案,确定工作步骤和程序、调研目的、调研内容和范围、调研方法、调研进度和经费预算等,并最终得到教师的认可。学生在拿到项目后,要阅读教材,查阅相关资料,根据在房地产市场调研过程中扮演的角色(应该是代表房地产市场调研公司或咨询公司,是为客户提供市场调研专业服务的受托方)制订计划。若学生不明确自己扮演的角色,工作计划就会出错,例如教师在审阅某个小组的工作计划时发现其经费预算仅为数百元,学生解释说他们完成这个项目预计只需花费几百元,这种角色错误需要教师及时纠正。教师在这个阶段只是作为指导者和纠错者,学生才是计划的制订者。计划制订好后,小组成员要通过讨论确定最终计划。

(三)实施项目工作计划

这个阶段是学生确定各自在小组中的分工以及小组成员合作的形式,然后按照已确立的工作步骤和程序进行工作。实施计划的过程中应把重点放在对知识的学习上,而不是最终的结果上。教师作为学生学习的参与者、指导者和组织者应向学生提供解决问题的方法、途径,培养学生自主学习的能力,充分活跃学生的思维,展示学生的智慧。当学生遇到困难时,教师可以向学生推荐相关的书籍、资料、网站,让学生自己去寻找问题的答案,同时指导学生通过讨论、交流等方式解决问题。对一些学生不熟悉的重点难点内容,教师可带领学生边讲边练,“在做中学”。例如在“设计调研问卷”时,学生对问卷的设计、使用方法和技巧不熟悉,教师要先讲解并用案例示范,再带领大家练习,使学生掌握基本知识和方法后,再实施项目计划。

(四)检查评估

这个阶段先由学生对自己的工作结果进行自我评估,再由教师进行检查评价和评分。在学生自我评估时,各项目小组要进行项目工作成果的汇报与展示。每个小组派出1~2名代表,介绍本组的项目成果、成果制作情况、遇到的困难、解决的办法、成果的优缺点、需要改进的地方、收获与感受等,最后自己做出评价并给出每个成员的组内评分,供教师评分参考。接着安排小组之间相互评价,培养学生评价他人的能力。在教师评价时,应首先对各组项目成果的可学习和借鉴之处予以肯定,然后再指出缺点及需要改进和完善的地方。教师的鼓励和肯定,可以刺激学生的学习热情与兴趣,使学生增强自信,保持良好的学习状态。教师还应注意不仅要对项目活动成果进行评价,还要对学生在项目工作中的表现情况进行评价,使学生的各种能力在点评中得到提高。

(五)归档或结果应用

各小组的项目工作结果应由教师及时整理成电子档案和纸质档案,便于教师进行课后的项目课程教学工作总结和应用。有了完整的课程档案,每次重开课前,教师可以先阅读过去的档案,在此基础上逐步提高项目教学的深度和水平;档案就是自编的教学案例,可以应用到其它相关课程中。教师还应鼓励学生应用自己的学习实践成果,例如学生可以把自己的项目工作成果作为履历材料之一用于求职,以增加就业竞争力。这样也可以激发学生参与项目教学的主动性和创新力。

三、结束语

项目教学法成功的关键在教师,教师要明确自己是学习导师、主持人和学习顾问的角色定位;教师要具备设计和提供学习资源的能力、设计和策划学习过程的能力、组织动员学习者投入到学习过程中的能力;教师需要与房地产行业紧密联系并设计出适合项目教学的工作任务。《房地产市场调研》课程的项目教学,教师通过课前精心的教学方案策划和准备、课中适时的跟踪指导和课后认真的总结评价,激发了学生自主学习的热情。学生通过完成项目工作任务获得了全面、感性的实际操作技能和理论知识,体验到真实的职业氛围,培养和强化了实际工作的职业核心能力,并体会到了学习的乐趣。我们将在今后的项目化教学实践中不断探索和完善。

参考文献:

[1] 赵志群.职业教育与培训学习新概念[M].北京:科学出版社,2003.

[2] 刘兵兵.基于行动导向教学观的专业课项目教学之断想[J].新课程研究,2011,(3).

[3] 曾良骥.高职课程“六位一体”教学设计范例[M].天津:天津大学出版社,2009.

[4] 王萍.项目教学法在专业课程中的实践[J].教育与职业,2009,(30).

写字楼物业工作总结范文第4篇

一、深化落实公司各项规章制度和物业部各项制度

在2007年初步完善的各项规章制度的基础上,20*年的重点是深化落实,为此,物业部客服根据公司的发展和物业管理行业不断发展的现状,积极应对新的形式和需要,结合蔚蓝国际的实际情况,分批分次的对客服人员进行培训考核,加深其对物业管理的认识和理解。同时,随着物业管理行业一些法律、法规的出台和完善,物业部客服也及时调整客服工作的相关制度,以求更好的适应新的形势;

二、理论联系实际,积极开展客服人员的培训工作

一个好的客服管理及服务,人员的专业性和工作态度起决定性的作用,针对07年客服工作中人员的理论知识不足的问题,20*年着重对客服人员进行了大量的培训:

1、培训形式多种多样,比如:理论讲解、实操、讨论等,从根本上使客服人员的综合素质上了一个台阶。

2、本着走出去,请进来的思想,我们组织人员对仲量联行等兄弟企业的参观学习,使我们的视野更加的开阔,管理的理念更能跟上行业发展的步伐。

3、积极应对新出台的法律、法规,20*年西安市新出台的最重要的一部物业管理行业的法规就是《西安市供热管理条例》,针对这一情况,商管公司领导及时安排客服人员参加了供热公司组织的条例培训,通过这次的学习,使我们的工作更加的游刃有余,同时,物业部客服在第一时间组织人员展开学习、讨论,并进行了严格的闭卷考核,使客服人员在理解的基础更加深了记忆,为*年冬季的供暖工作做了充分的理论准备,确保了冬

季供暖工作的顺利开展,截止*年底未出现因供暖工作造成的投诉。

三、*年物业收费标准和停车费收费标准的年审工作如期完成

一个规范化的物业管理企业,必须做到收费工作和服务工作有法可依,严格按照物价管理部门的标准进行收费,*年4月份,积极准备了相关的资料,将蔚蓝国际大厦物业管理收费的标准进行了年审,坚决杜绝乱收费现象,维护业主的合法权益。

四、积极应对突发事件,认真做好震后维修解释工作

今年5·12汶川大地震给很多地方造成了不同程度的破坏,西安作为离汶川不远的地方,影响也很大,国际大厦也受到不同程度的损坏,震后大厦的维修工作的协调跟进由物业部客服来负责,客服人员本着对公司高度负责的态度,从一开始就跟进着维修工作,同时对受损的业主的安抚工作也由客服人员具体负责,为了兼顾公司和业主的双重利益,客服人员经常与业主进行沟通、解释,由于部分业主的不理解,工作进行的很困难,维修工作也不是很顺利,但是,大家从没有就此退缩,最终,经过近一个月的时间,维修工作顺利完成,未出现业主闹事的情况,平衡了双方的利益。为了增强大家处理已经突发事件的能力,物业部客服申请购买了《陕西省公众应急指南》分发给广大业主,使大家学习应变各类突发事件的能力。

五、响应国家号召,积极在写字楼宣传节能降耗

随着科学技术的飞速发展,能源的使用越来越显得紧张,在各行各业宣传节能减排被提到了一定的高度。为了响应国家号召,物业部客服联系公司企划部制作了节能降耗倡议书并在业主中宣传,使大家养成一个良好的工作和生活习惯的同时达到节能降耗的目的。在达到节能降耗的同时,客服还根据西安地区夏天气温较高的实际情况,制作了一份防暑降温小常识分发到每位业主的手中,使大家保持着良好的工作状态,同时也提高了大家在遇到此类问题时的应急能力。

六、后期零星交房工作有条不紊的进行

截止*年底,国际大厦写字间累计交房180套,其中A座46套,B座134套。办理装修176户,随着像XXX等大型企业的强势进驻,@@@@地区的商务氛围更加的浓厚,而国际的知名度也不断提升。

七、物业收费工作逐渐步入正轨,各项费用指标按期完成

20*年的物业费收取工作对于客服来说由于出现了汶川大地震等客观情况而增加不小的难度,在面对重重阻力的情况下,物业部全体客服人员不怕困难,凭借着耐心的解释和微笑服务,使业主逐步认识到客观实际情况造成的损失不是哪个人能左右的,全年物业费用的收取累计达到99万余元,停车费、广告费等其他收入28万余元,基本完成了公司年初制定的收费目标。同时对07年的欠费用户进行了积极的催收工作,除一些接房未装修户人在外地暂时无法收取外,其他均已清缴。

八、积极联系开发商为业主办理房产,维护业主的正当权益

自2006年9月开始交房以来,物业部客服根据业主接房时间的先后,分批次的上报开发商为业主办理房产证,截止*年底累计办理蔚蓝国际房产证95户,保证业主在国际购房后的合法权益得到维护,同时也极大的提高了公司的诚信度。

九、积极配合相关部门开展工作,发挥物业服务的整体优势

物业管理主要由几大部分组成:客服,安防、工程维修、保洁,各部门之间相互配合,才能发挥物业管理的最大能量,过去的20*年,物业客服与其他几个部门的配合总体来说是不错的:大厦的消防安全是第一位的,每年物业部要举行一次消防演练,物业部客服本着积极负责的态度配合安防顺利完成了*年度消防演练工作;每年的供暖也是一项比较复杂的工作,事前联系、事中跟踪处理、事后解释这些都需要工程和客服紧密的配合才能完成,由于有了大家的分工协作,确保本年度供暖工作的顺利完成。凡此种种,说明一个,集体的力量是强大的,任何工作不是某一个部门能单独完成的,通过大家的配合才会有物业部的不断进步。物业部客服不仅在部门内部相互配合,同时也积极配合公司其他部门的工作,比如为提升公司的销售,配合相关部门发放公司销售宣传资料和对欠费客户的催款工作。

十、根据实际情况,适时调整保洁合同相关条款,完成09年度保洁合同的续签工作

保洁工作运行两年以来,肯定的是整体层面有了很大的提高,但是,在一些细节方面做的还是不够好,物业部客服肩负着国际大厦写字楼部分保洁的检查、监督工作,通过这一年的工作,我们也根据保洁的实际情况适时对其进行改进,在09年保洁合同的续签工作中,物业部客服发挥了重要的作用,参与了保洁合同条款、保洁质量标准以及考核的修订,尽量能发挥保洁的积极性,以求更好的完成保洁工作。

十一、业主的满意就是物业管理服务工作的最终目标

经过我们对*年的业主满意度调查统计如下,本次调查共发放调查表80份,收回78份,总体来说业主对物业管理的总体满意度为91%,具体分析如下:投诉接待的

写字楼物业工作总结范文第5篇

一、深化落实公司各项规章制度和物业部各项制度

在2007年初步完善的各项规章制度的基础上,20*年的重点是深化落实,为此,物业部客服根据公司的发展和物业管理行业不断发展的现状,积极应对新的形式和需要,结合蔚蓝国际的实际情况,分批分次的对客服人员进行培训考核,加深其对物业管理的认识和理解。同时,随着物业管理行业一些法律、法规的出台和完善,物业部客服也及时调整客服工作的相关制度,以求更好的适应新的形势;

二、理论联系实际,积极开展客服人员的培训工作

一个好的客服管理及服务,人员的专业性和工作态度起决定性的作用,针对07年客服工作中人员的理论知识不足的问题,20*年着重对客服人员进行了大量的培训:

1、培训形式多种多样,比如:理论讲解、实操、讨论等,从根本上使客服人员的综合素质上了一个台阶。

2、本着走出去,请进来的思想,我们组织人员对仲量联行等兄弟企业的参观学习,使我们的视野更加的开阔,管理的理念更能跟上行业发展的步伐。

3、积极应对新出台的法律、法规,20*年西安市新出台的最重要的一部物业管理行业的法规就是《西安市供热管理条例》,针对这一情况,商管公司领导及时安排客服人员参加了供热公司组织的条例培训,通过这次的学习,使我们的工作更加的游刃有余,同时,物业部客服在第一时间组织人员展开学习、讨论,并进行了严格的闭卷考核,使客服人员在理解的基础更加深了记忆,为*年冬季的供暖工作做了充分的理论准备,确保了冬

季供暖工作的顺利开展,截止*年底未出现因供暖工作造成的投诉。

三、*年物业收费标准和停车费收费标准的年审工作如期完成

一个规范化的物业管理企业,必须做到收费工作和服务工作有法可依,严格按照物价管理部门的标准进行收费,*年4月份,积极准备了相关的资料,将蔚蓝国际大厦物业管理收费的标准进行了年审,坚决杜绝乱收费现象,维护业主的合法权益。

四、积极应对突发事件,认真做好震后维修解释工作

今年5·12汶川大地震给很多地方造成了不同程度的破坏,西安作为离汶川不远的地方,影响也很大,国际大厦也受到不同程度的损坏,震后大厦的维修工作的协调跟进由物业部客服来负责,客服人员本着对公司高度负责的态度,从一开始就跟进着维修工作,同时对受损的业主的安抚工作也由客服人员具体负责,为了兼顾公司和业主的双重利益,客服人员经常与业主进行沟通、解释,由于部分业主的不理解,工作进行的很困难,维修工作也不是很顺利,但是,大家从没有就此退缩,最终,经过近一个月的时间,维修工作顺利完成,未出现业主闹事的情况,平衡了双方的利益。为了增强大家处理已经突发事件的能力,物业部客服申请购买了《陕西省公众应急指南》分发给广大业主,使大家学习应变各类突发事件的能力。

五、响应国家号召,积极在写字楼宣传节能降耗

随着科学技术的飞速发展,能源的使用越来越显得紧张,在各行各业宣传节能减排被提到了一定的高度。为了响应国家号召,物业部客服联系公司企划部制作了节能降耗倡议书并在业主中宣传,使大家养成一个良好的工作和生活习惯的同时达到节能降耗的目的。在达到节能降耗的同时,客服还根据西安地区夏天气温较高的实际情况,制作了一份防暑降温小常识分发到每位业主的手中,使大家保持着良好的工作状态,同时也提高了大家在遇到此类问题时的应急能力。

六、后期零星交房工作有条不紊的进行

截止*年底,国际大厦写字间累计交房180套,其中A座46套,B座134套。办理装修176户,随着像XXX等大型企业的强势进驻,@@@@地区的商务氛围更加的浓厚,而国际的知名度也不断提升。

七、物业收费工作逐渐步入正轨,各项费用指标按期完成

20*年的物业费收取工作对于客服来说由于出现了汶川大地震等客观情况而增加不小的难度,在面对重重阻力的情况下,物业部全体客服人员不怕困难,凭借着耐心的解释和微笑服务,使业主逐步认识到客观实际情况造成的损失不是哪个人能左右的,全年物业费用的收取累计达到99万余元,停车费、广告费等其他收入28万余元,基本完成了公司年初制定的收费目标。同时对07年的欠费用户进行了积极的催收工作,除一些接房未装修户人在外地暂时无法收取外,其他均已清缴。

八、积极联系开发商为业主办理房产,维护业主的正当权益

自20*年9月开始交房以来,物业部客服根据业主接房时间的先后,分批次的上报开发商为业主办理房产证,截止*年底累计办理蔚蓝国际房产证95户,保证业主在国际购房后的合法权益得到维护,同时也极大的提高了公司的诚信度。

九、积极配合相关部门开展工作,发挥物业服务的整体优势

物业管理主要由几大部分组成:客服,安防、工程维修、保洁,各部门之间相互配合,才能发挥物业管理的最大能量,过去的20*年,物业客服与其他几个部门的配合总体来说是不错的:大厦的消防安全是第一位的,每年物业部要举行一次消防演练,物业部客服本着积极负责的态度配合安防顺利完成了*年度消防演练工作;每年的供暖也是一项比较复杂的工作,事前联系、事中跟踪处理、事后解释这些都需要工程和客服紧密的配合才能完成,由于有了大家的分工协作,确保本年度供暖工作的顺利完成。凡此种种,说明一个,集体的力量是强大的,任何工作不是某一个部门能单独完成的,通过大家的配合才会有物业部的不断进步。物业部客服不仅在部门内部相互配合,同时也积极配合公司其他部门的工作,比如为提升公司的销售,配合相关部门发放公司销售宣传资料和对欠费客户的催款工作。

十、根据实际情况,适时调整保洁合同相关条款,完成09年度保洁合同的续签工作

保洁工作运行两年以来,肯定的是整体层面有了很大的提高,但是,在一些细节方面做的还是不够好,物业部客服肩负着国际大厦写字楼部分保洁的检查、监督工作,通过这一年的工作,我们也根据保洁的实际情况适时对其进行改进,在09年保洁合同的续签工作中,物业部客服发挥了重要的作用,参与了保洁合同条款、保洁质量标准以及考核的修订,尽量能发挥保洁的积极性,以求更好的完成保洁工作。

十一、业主的满意就是物业管理服务工作的最终目标

经过我们对*年的业主满意度调查统计如下,本次调查共发放调查表80份,收回78份,总体来说业主对物业管理的总体满意度为91%,具体分析如下:投诉接待的

写字楼物业工作总结范文第6篇

公司半年工作总结

司半年工作总结

哈尔滨×××有限公司二/*年上半年工作总结

二*年上半年,公司在公司董事会决议精神指导下,在以陈达总经理领导的经营班子的带领下,全体员工团结协作,紧紧围绕经营与管理这个中心,以“励精图治、开拓物业市场;众志成诚,再创大厦辉煌;重经营、控成本、提高经济效益;重管理、抓培训、创新服务理念;重品牌、拓市场、增强竞争实力;重人才、创机遇、扩大发展空间”为经营管理方针,克服了目前新建写字楼硬件设施好,价格低所带来的市场冲击,以及厦内几家大客户由于公司自建楼宇和国家政策调整等原因的搬迁给公司造成的巨大经营影响等困难,加大内部物业管理和对外营销工作力度,双管齐下,遏制了出租率连续下滑的趋势,使经营工作扭转了不利的局面,保持出租率稳定回升,最高达到;物业管理也取得较大进展,客户满意率保持在以上;员工队伍建设也实现了人员继续精干,任务不断加大,素质进一步提高,精神面貌实现大改观的崭新局面。

一、上半年经营状况及预算执行情况

⒈营业收入

截止××××年月末完成营业收入万元(含能源费万元),占预算万元(含能源费万元)的%,比上年同期减少万元。减少的主要原因是出租率低于上年同期,××××年月出租率为%,××××年月出租率为%。

⒉营业成本

营业成本完成万元,占预算万元的%,比上年同期增加万元。营业成本是餐饮的外卖成本,今年餐饮收入高于上年同期收入万元。

⒊三项费用

三项费用即营业费用、工资及福利、行政管理及公共费用合计万元,占预算万元的%,比上年同期减少万元。主要是公司通过减员增效,工资减少万元;公司开展节能降耗节余水电费万元,维修费节余万元。

⒋营业税金

营业税金完成万元,占预算万元的%,比上年同期减少万元。

⒌毛利

毛利完成万元,占预算万元的%,比上年同期减少万元。主要原因是营业收入低于上年同期。

⒍非经营费用

非经营费用为万元,占预算万元的%,比上年同期减少万元。主要原因是房产税缴税期限的改变,××××年房产税自用部分一次缴纳,××××年改为按季缴纳,此项节余万元,业主费用节余万元。

⒎营业外收支

营业外支出为万元。

⒏净利润

截至××××年月末净利润为万元,占预算万元的%,比上年同期减亏万元。

上半年经营运营情况预测:

根据公司月经济运营情况预测,××××年上半年大厦公司营业收入预计完成万元含能源费万元,占预算万元(含能源费万元)的营业成本预计完成万元,占预算万元的营业税金预计完成万元,占预算万元的三项费用预计完成万元,占预算万元的毛利预计完成万元,占预算万元的非经营费用预计完成万元,占预算万元的利润总额预计完成万元,占预算万元的

二、成本费用控制及财务管理情况

公司严格贯彻执行预算控制的原则,将费用指标分解落实到每个部门和个人,在预算执行过程中,按照预算完成进度每月上报资金支出计划,报业主审核批准。工程方面在服务水平不降低的情况下,力争节能降耗,空调运行根据每天气温的实际情况进行供给调整,从一点一滴节约成本费用,截止月末,节约水电费万元;工程部加强设备的日常的维护保养工作,使维修费节余万元;保洁部对低值易耗品的消耗,制定了具体的量化标准(如洗涤剂的使用),使低值易耗品节余万元;在物品采购上,进一步完善了采购制度,由财务部经理及相关部门负责人组成了采购审核委员会,首先对所有供应商的资格进行严格评定,只有供应商的资质、所提品的质量、所提品的价格等几项指标都符合标准,才可能成为大厦的供应商;其次计财部与相关部门还随时询价,以便随时调整所购物品的价格,以保证所购物品质优价廉,降低采购成本。

公司进一步强化财务电算化管理,保证了财务高效准确及数据安全性与稳定性;及时完成各类报表的上报工作;进一步强化对欠租客户的清缴工作,完善了租金催缴制度,每月编制租金收取情况表,对几家经常交费不及时的客户,进行重点关注,将租金的清缴落实到部门、个人,保证了各类应收款项的及时足额收缴;积极进行了税收筹划工作,××××年哈尔滨市涉外分局征收自用房产税时,实行一次征收,经与税务局协调争取,今年自用房产税实行按年征收,按季缴纳,为公司节省了资金成本;针对××××年税务检查提出的关于能源费征税的问题,大厦公司采取了积极的应对措施,今年年初大厦公司与北京保利物业签订了授权委托合同书,所有销售合同都加盖了北京保利物业的公章,使所签合同更加严密,从而规避了税务风险;公司每月进行一次损益分析,对各项指标按完成预算进度情况、与上年同期进行比较,及时指出经营中应注意的事项,为公司的经营发展献技献策;

三、全力抓好销售工作

在公司领导的重视和直接指导下,在其它部门的大力支持与配合下,经销售部全体员工的努力,上半年新、扩租面积达平米,仅上半年出租面积即超过××××年全年新扩租面积,创历史新高。

市场形势及销售策略

二四年是公司经营工作最为艰难的一年,年初厦内有近家客户到期,因各种原因不再续租,造成公司极大的被动。出租率一再下降,加之哈尔滨市相继投入使用的开发区管理大厦、奥维斯大厦、常青大厦等专业甲级写字楼的低价格招商,给我厦造成了巨大冲击。现厦内的华为公司也是我厦的最大客户之一,但其公司作为行业受行业政策的影响,可能有搬迁到联通大厦(奥维斯大厦另一半),这无疑将对我厦造成严重的影响,直接关系到公司全年经营任务的完成。

另一方面新建写字楼的低价位冲击市场,也迫使我厦租金价格逐年下降,利润率也随之有所下降,经营难度愈来愈大。

鉴于以上情况,公司决定以市场为导向,更新观念,抓住突出重点,突出产品优势,依托强有力的软件服务,坚守地域名牌,坚守高档写字楼这块阵地。年初在经过广泛的市场调研后,制定了今年的营销方案。以此为指导开展工作。

⒈采取主动出击办法出外寻访客户,摆脱了过去足不出户在厦等客户的被动局面。销售员对哈市写字楼市场进行了一次全方位的调研,公司领导与大家一起针对竞争对手,逐一进行详细分析,真正做到了知己知彼。同时对各大厦内的入驻公司也进行了地毯式拜访,积累了大量目标客户,为日后销售工作奠定了良好的基础。

⒉销售部建章建制,严格管理,在公司领导的直接领导下每周一固定开部门例会,对厦内客户及意向客户逐一分析,不放过任何可能成交的机会。

⒊完善内业工作,销售部目前已建立了《竞争对手档案》、《目标客户档案》、《厦内客户档案》、《每日工作计划表》、《每日工作记录表》、《会议纪要档案》等,每月月末出台《出租率一览表》、《月租赁情况报告》、《月租金收入表》、《月客户变动情况表》及《下月客户变动情况预测表》等。

⒋公司根据不同的出租形势,不定期推出特惠房,在小范围内进行宣传,搞促销活动,收到了良好的效果与收益,大大提高了出租率及销售收入。

⒌依据不同的出租状况,对空房进行整体规划,从十余米、几十米、上百米至几百米的面积都可提供,以满足不同客户的不同需求,从而增加了客户成交率。

⒍针对每一个销售案例,对谈判流程进行剖析,让每位销售员从中受到启发,分析谈判技巧,从中积累经验与教训,提高销售人员的销售和谈判技能,为日后销售工作起到积极的促进作用。

⒎对新入驻的公司送礼品、鲜花,以体现大厦的热情和温情,让客户感到新环境的亲切和温馨。

⒏进一步完善销售考核方案。公司依据今年的销售指标任务,进行细化,给销售部下达了详细的考核方案,分为季度考核、半年考核与全年考核。同时,依据考核方案制定了不同的奖惩制度,从单价、付款方式等各方面制定不同的奖励标准,进一步调动销售人员积极性,增强集体主义意识,培养团队精神,以促进全年销售指标顺利完成。

正是由于业主公司陈总的大力支持以及公司经营班子对市场的准确把握,制定的营销方案和具体销售策略切实可行,因此取得了可喜的成绩,出租率由最低时的上升到。为完成今年的经营指标奠定了良好的基础。

、年月至月新扩租及退租客户情况

新、扩租客户

公司名称

属性

房间号

面积()

翰皇擦鞋

新租

王小川

新租

⒋⒍

熊猫移动

新租

业之峰装饰

新租

黑马集团

新租

天衡公司

新租

平和经贸

新租

恒生投资

新租

创意思维

新租

睿雨

新租

盛鼎

新租

票务中心

新租

远成

新租

博客咖啡

新租

北沢惠

新租

夏尼外语学校

新租

斯达康

扩租

嘉文壁纸

扩租

王小川

扩租

斯达康

扩租

联想

扩租

斯达康

扩租

博士洗车房

新租

后院库

总计

退租客户

客户名称

房间号

面积()

网通

海德汉

浩祥

万向

黑马

招商国旅

车行

一层

保哈

巨丰

票务中心

鼎石

多为

张文明

广艺堂

总计

四、全面抓好物业管理提高服务水平

为全面适应企业“二次创业”的发展需要,实现公司××××年的经营管理目标,经营班子以务实、脚踏实地,抓经营,控成本,加大销售力度,严格内部管理,细化各项服务,全面提高管理人员素质为指导思想,同时确定了协助房开做好小区物业管理的筹备和运作工作,开拓物业市场、创物业品牌的发展目标。加强队伍建设和基础管理,努力向规范化迈进,加速推进各项工作。

(一)、完善制度建设加强行政管理

公司在年初即着手规范企业内部管理制度,针对日常管理运作中存在的不足,先后完善了旨在加强标准化服务管理的质检工作管理方案,增加了兼职质检人员,加大了工作力度;并组织修订了《员工奖惩条例》、《员工手册》,年初完善并下发了人员招聘、入职聘用、培训考核管理规定,推行度综合考评制度,中层以上管理人员述职考评制度。

建立并修订了员工仪容仪表管理、员工劳动纪律、考勤管理、车辆管理及出车审批制度、企业合格分供方审批制度、统一文件格式管理等。制定并下发了物业管理《定置管理》、二次装修管理、客户入驻退租管理等,下发并执行大厦员工培训规划等,制定并下发了租金催缴方案、大厦钥匙管理方案、消防应急预案、采购审核制度;建立健全了公司各级例会制度,包括总经理办公会和各部门例会、服务分析会、损益分析会等,使制度建设与公司各项管理同步发展,促进企业向更高的目标迈进。

公司进一步强化人力资源管理,坚持减员增效的基本原则,严格控制人员总数,在用工形式上,尽量使用临时工,以减少人力成本;现公司正式员工人、业主部人;加临时员工合计人,由于接管颐和家园售楼中心暂增加人。

(二)、加强企业管理提高服务水平

大厦公司始终保持在哈市物业行业尤其是写字楼管理的领先地位,得益于企业在软件服务上保持优势和管理理念的不断超前更新,因此,针对客户服务如何再上台阶,进一步实现服务外延的扩展和内涵的深化,公司采取了一系列措施:从上半年起开始推行服务分析会制度,集中研究讨论、综合分析协调处理服务工作中遇到的困难和问题,使一些难以解决的问题得到妥善落实,服务效率也得到明显的提高。并加强大厦保安、工程的服务能力和处理突发事件能力。使公司整体综合服务水平有了更大的提高。

公司今年特别强调对中层管理人员能力的培养,重在提高中层管理人员的素质,发挥中层管理人员作用,为此年初时公司领导班子即对中层管理人员提出了十项要求:即①要有时间观念,要提高工作效能。②要务实。③要能独当一面。④专业技术和知识水平够不够。⑤要认真负责,勇于承担责任。⑥要做到成熟和专业化,从现象中能看到本质。⑦要具备应付紧急情况的能力。⑧要有思想,有工作的方式方法和工作思路,要能拿出完整的方案,并能组织实施,执行,并跟踪完成情况。⑨各部门间的相互合作和补台。⑩要了解和掌握基本的财务知识,学会看财务报表。使管理人员工作有了新目标、新标准和更大的压力。形成了一种学习的氛围,工作干劲有所增加,管理能力也有所提高。

⒈抓好客务服务与管理

公司进一步发挥客务中心的协调作用,定期走访客户,及时听取客户意见和建议,做到及时反馈、及时整改,使客户永远感受到大厦高素质、高效率的服务水平。在内部管理中加强日常巡检频次,做到随时发现问题随时处理,提高地毯的清洗频率,以解决大厦地毯年久陈旧易脏的问题;提高了送水送报及邮件工作效率,使客户感到了新变化。月份又完成了大厦楼体的清洁,使大厦保持了整洁美观的良好环境。

⒉强化工程管理

今年上半年公司重点强化工程管理,先后完成大厦程控交换机电脑话务软件升级,变电低压柜保养升级;改造消防控制电缆等项目。对外楼体部分损坏铝板进行维修更换;维修外车场地面伸缩缝等,并按计划全面搞好各大机电、空调的维护和检修,以一流的完好率保证了大厦的正常运营。在日常服务中进一步推行限时服务制,即要求三分钟必须赶到客户报修现场,对发现的问题进行全过程的跟踪,对每一步落实的情况或计划执行情况进行反馈,直到落实。与此同时,工程部进一步加强客户二次装修的监理与服务工作,即保证了大厦的安全及正常的秩序,保证了客户的良好办公环境,也保证了装修客户的工期和施工质量,受到客户的一致好评。

⒊加强餐饮管理增强服务特色

公司根据年初客户调查意见反馈,及时调整菜肴的花色品种,转变观念,设计创新了不少新菜品,满足了客户的要求,今年新增加热菜种、凉菜余种,每日热凉轮换;增加主食余种,并增加了早餐品种,丰富了书吧书籍,改善了餐厅的就餐环境,受到了新、老客户的欢迎。仅午餐客流量就由过去的人次天上升到多人次天。

⒋加强安保工作力度确保大厦安全

大厦时时把安全工作放在首位,在强化标准化、制度化建设同时,加强日常的检查和巡视,并定期进行安全大检查,加大对隐患部位的整改和防范力度,积极配合公安消防部门搞好治安消防防范工作。除加强人防管理外,客务保安部与工程部门配合,定期对厦内消防、监控等设施进行检查和维护,保证设施设备的正常运转。在内部管理中,今年一方面是侧重对外来人员的有效控制和管理,大大减少了外来人员的推销。另一方面加强准军事化管理和礼仪礼貌培训,提高了保安人员的整体素质,也提升了大厦的整体服务形象。

(三)、加强员工培训提高综合素质

公司年初即制定了员工培训计划,并已按计划逐步实行。今年的培训计划突出了两个主题:一是中层管理人员的培训,年初首先在主管以上管理人员中开展提高责任心、提高服务意识培训,通过开展形势任务教育激发管理人员的斗志,统一了思想。针对公司对中层管理人员提出的十项管理要求,从管理人员基本素质、专业素质和技能以及管理理念和水平等各方面制定了系统的培训课题。通过请进来,走出去,交流学习等形式提高管理人员素质和水平。月请国家建设部培训中心的老师来厦与中层以上领导干部进行交流,月份邀请北京保利物业公司领导来厦就招投标管理、物业发展趋势等进行专题的培训,这些培训和交流为提升大厦管理人员综合管理水平、开阔视野,提供了很好的机会,也收到了良好的效果。

二是针对保洁保安人员相对流动性大的特点,规范和加强了新员工岗前培训,使新员工能尽快进入角色,以最佳的培训达到了最好的效果;同时按照全年培训计划实施部门的岗位技能培训,岗位练兵及岗位竞赛等各种形式的活动与培训,不断提高全员的服务意识和服务水平。

(四)抓住宅物业管理提升管理水平

目前住宅小区物业管理主要是承接本系统即哈尔滨保利房地产公司开发的物业项目,年承接了该公司二期丽麓园项目,因此公司把强化小区物业管理、提高整体水平作为重点工作来抓。重点在小区综合管理上下功夫,使保洁、保安、保暖“三保”又有新的起色。绿化工作也实现了较大改观。公司对小区物业是实行单独核算管理,但在管理与服务质量考核上纳入统一管理。今年小区在公司的要求和带动下,在完善内业建设,实现规范管理,快速反应、快捷服务等方面都有较大的进展。

一是在营造小区文化氛围上进行了有益的探索。设立了小区文化活动站,使小区老年人有了休闲、娱乐的场所。

二是服务及时周到。对日常报修及时热情,急修立即抢修,非急修项也尽量安排当天报修当日完毕,让业主满意。凡有市政通知停电、水及大修等事项都进行积极地宣传公告,提早告之业户,增强了服务意识,受到了广大业主的好评。

三是强化锅炉房、办公室的环境卫生管理,强化定置管理,树立文明礼貌服务形象,把转变作风落实到各项工作中,收到了一定效果。

四是加强内业档案管理,按市级优秀小区标准健全各项管理制度与工作程序,争取逐步发展并保持市级示范小区的荣誉和管理水平。

五、加强资产管理做好相关工作

(一)、利用大厦抵押融资,支持房地产项目的开发,根据三届一次董事会决议,上半年大厦公司在南方集团以大厦资产抵押贷款过程中,配合集团公司财务部,提供了大厦公司年租金收入情况表及公司章程、房地产证书等有关资料,同时向广州银行的同志介绍了大厦公司资产情况及当年经营情况,得到了银行的初步认可,为南方集团公司办理抵押贷款创造了条件。

(二)、及时与南方集团公司企划部沟通确保年度经营计划指标的落实。根据南方集团关于下达××××年度经营计划指标的通知,大厦公司结合历年财务指标完成情况,考虑到××××年度内部分行业的客户,由于行业政策的调整,退租面积达多米的实际困难,起草了”关于申请调整××××年度经营计划指标的请示”,并上报集团公司企业发展部,经过多方努力,集团公司同意将××××年计划指标进行调整,由原下达的亏损指标万元,调整为亏损万元,为大厦完成或超额完成集团公司下达的经营指标奠定了基础,同时也有效地调动了经营的积极性。

(三)、摸清企业家底,做好清产核资工作。根据保南字号”关于下发保利南方集团公司清产核资工作实施方案”的通知要求,大厦公司成立了清产核资工作领导小组和办事机构,先后对企业的各项资金往来、银行账户、存货及固定资产进行了全面的清查盘点,对照有关报损规定,经清查核实,我公司无需申报资产损失,在此次清产核资工作中,大厦公司还根据公司的实际情况,针对在资产管理中存在的问题,健全并完善了日常资产的出入库、及资产的维护、保养、检修等制度,从而为企业做好业绩考核创造了条件。

(四)、积极配合大厦物业开展月份经济活动分析。为确保大厦公司年度经营计划的完成,大厦业主公司除每月认真审核物业公司上报的资金支出计划外,在计划的执行过程中,业主公司严格控制资金支出,超计划一律不予转款,由于措施得力,截止月末节省计划内资金开支万元。同时业主公司还坚持执行了经济运行跟踪分析制度,如发现本月收入、费用或现金流量指标与年预算及同期有差距时,做到及时与物业公司沟通,并建议采取有效的改进措施,为实现全年经营指标起到了促进作用。

(五)、继续妥善解决大厦工程土地出让金的偿付问题。由于哈尔滨市政府加大了对全市土地出让金欠款的清缴工作力度,今年月上旬,公司支付土地出让金万元,目前尚欠哈尔滨市政府土地出让金万元。市政府仍在派人多次催缴,并要求从××××年开始每年偿付额至少万元。为此,公司继续坚持”细水长流”逐步偿还的办法,不定期的偿付一定数额,使政府部门了解并体会到公司的合作态度和还款诚意,从而达到事实上延期偿还的目的。

(六)、清理大厦工程欠款。保利科技大厦工程于年末竣工投入使用,结算、审计工作已经完成,同时陆续支付了部分工程款。今年上半年,公司工程部门与财务部门共同对未付工程款部份进行了清理和确认,目前总金额为万元。对此部分未付工程款,公司仍将根据实际情况,继续实行实物与现金相结合的原则分阶段进行偿付。

(七)、做好大厦公司土地证书的检验工作。哈尔滨市政府进行的土地证书检验工作已于××××年初开始,为配合哈保房地产项目的融资工作,大厦公司曾于××××年月、月两次向市国土资源局香坊分局申请延期检验并予批准。今年月初,在哈保房地产项目以大厦抵押融资工作尚未完毕和市政府土地证书检验换证工作已经尾声的情况下,为保证大厦土地证书的有效性,大厦公司正式申报土地证书检验换证。由于大厦工程尚欠市政府土地出让金万元,已被市政府国土资源局列入清缴土地出让金欠款单位在系统内通报,使本次检验换证工作无法正常进行。为此,公司已向市政府报文,申请在公司经营困难并承诺陆续还款的情况下,给予土地证检验合格并换证。目前,此项工作正待批复中。

(八)、解决了大厦公司缴纳租赁手续费的遗留问题,争取到了××××年租赁手续费按万元缴纳的优惠,比前三年优惠期年均万元减少了万元,比××××年预算万元减少了万元,降低了费用的支出,为实现全年经营计划做出了积极的努力。在减少费用支出的同时,为配合并支持大厦物业的出租销售工作,大厦业主公司积极与市政府有关业务部门的领导和业务人员联系,就出租合同的登记备案工作中的程序问题进行协商,争取到了简化有关程序和手续的关照,为大厦物业销售工作融通了方便之路。

六、加强党的组织建设和思想建设

党建工作是实现企业健康发展的重要保证。因此,紧紧围绕提高企业经济效益这个中心任务,积极探讨在新形势下全面加强基层企业党的建设的新思路,成为公司党支部今年的主要工作。公司党支部在加强党组织自身建设、加强思想政治工作和精神文明建设中,教育广大党员干部发扬企业主人翁精神,带动全体员工积极投身到企业的经济建设和改革发展的事业中。

⒈公司党建工作今年得到了进一步加强,宣传、组织等工作都有所进展。党支部做到了按时收缴党费、定期组织党员学习,参加上级组织的活动,基层的组织建设和党员的思想建设得到加强和改进。

⒉围绕开展学习“三讲”“三个代表”等重要思想,学习党的十六大精神等重大学习活动,观看录像等,党支部均要求党员干部深入结合自己的工作实际,使学习活动与管理服务工作与提高党员素质结合起来,做到有计划、有组织的学习并要有个人学习心得体会,从而促进了公司精神文明建设和物质文明建设的同步发展。

今年六月上旬选派名积极分子到开发区党工委进行培训学习,为公司组织发展进行储备。

七、加强企业文化建设

公司把关心职工教育职工寓于企业文化之中,每月除为员工开展集体生日活动外,还利用春节、妇女节、五一劳动节、五四青年节、六一儿童节开展活动,成功的举办了大厦员工春节联欢会;客户联欢会;在三八节和六一儿童节为员工开展小的福利活动;在五四青年节选派公司优秀歌手参加哈尔滨开发区卡拉比赛,并取得三等奖的好成绩。

公司坚持搞好企业日常宣传,充分利用好大厦宣传廊这块阵地,及时通报公司各项会议精神;侧重搞好企业管理经验、学习心得体会交流、政治学习交流,以及企业文化动态、工作动态报道。达到了活跃企业文化、统一员工思想、调动积极性、振奋员工精神的效果。

八、加强宣传和外联工作

为开拓销售市场与物业管理行业市场,今年公司将公关宣传工作也作为一项重要工作来抓。为扩大企业影响,公司除在厦内组织开展与客户联谊活动,如元旦、春节客户联谊会以外,还在黑龙江省电视台《都市选房》栏目录制转播了大厦新春拜年宣传片,在省台连续播放,产生了较大的反响。公司又录制了保利物业管理专题片,为项目开发及洽谈做资料准备。另外上半年公司也较重视外联工作,接待了由市物业管理协会组织的参观团来我厦学习,并进一步加强了公司与房产局、房协等部门的联系和沟通,通过这些举措,不断加深保利在行业内的影响力。

九、物业拓展情况

公司在对外拓展方面上半年重点与大庆建设大厦取得联系,对其项目进行了考察和摸底,与有关领导进行了接触,展示了我公司的实力和形象,使大庆建设大厦的领导加深了对我公司的了解和认识以及我方投标的意愿,为明年该项目的到期接管投标奠定了基础。

公司于月先行接管了保利房地产开发的颐和家园售楼中心项目,保安已进驻管理,保洁和工程实行定期服务,公司根据房开公司的要求各方面均实行高效快捷的管理,达到了高标准的要求。

公司将于该项目开工建设前期派驻物业管理人员先期介入,掌握情况并为房开公司当好参谋,以便为后期的物业管理打下坚实的基础。

十、工作中存在的主要问题

⒈大厦现有的一些设施已老化,更新改造投入少,很大程度上已影响到公司的出租和形象。

⒉大厦物业没有成立管理公司,仍借业主公司牌子对外经营,既给合理避税带来困难,也给企业拓展物业项目带来影响。

十一、下半年工作目标及经营预测

⒈完成公司董事会确定的全年经营指标;

⒉继续抓好创建工作,保持部级物业管理示范大厦称号;

⒊加强人力成本控制,大厦及现小区的总人数控制在人以内,新项目正式介入后另行核定人员,再报集团审批;

⒋做好接管颐和家园物业项目的各项工作;

⒌客户满意率保持在以上;

下半年经营预测:

根据公司厦半年经济运营情况预测,××××年全年大厦公司营业收入预计完成万元含能源费万元,占预算万元的营业成本预计完成万元,占预算万元的营业税金预计完成万元,占预算万元的三项费用预计完成万元,占预算万元的毛利预计完成万元,占预算万元的非经营费用预计完成万元,占预算万元的利润总额预计完成万元,占预算万元的

十二、下半年工作计划及措施

⒈强化物业管理,切实抓好大厦工程、保安、保洁的管理与服务,进一步贯彻落实好各项规章制度,保持高水平、高效率的服务。

⒉强化财务考核与管理。突出在核算、费用控制上下功夫,重点抓好预算管理,计划采购管理,降耗成本费用控制管理。对费用支出过大的项目,采取超常规管理办法进行控制,如煤气消耗、水、电等。开展全员节约活动,堵住管理漏洞,向管理要效益。

⒊抓好落实考核工作,按照与各部门签订的考核指标文件,严格管理,把指标分解落实到班组、个人,确保完成任务。

⒋做好新项目的接管策划、组织管理、人员配备、培训等工作,做好房开公司的顾问工作,促进房地产营销。

⒌抓好的换版升级工作,进一步完善大厦的内部管理,提高各项服务水平。

⒍根据公司董事会确定的更新改造资金额度,分轻重缓急有计划的抓好更新改造项目的落实。

⒎抓好营销工作开拓营销工作新局面:

①从销售员抓起要做到至少每季度拜访客户一次,把客户对大厦经营状况的评价及反应出的问题反馈成文字或表格,解决问题后,客务中心人员与销售员、销售经理及公司领导一并回访客户。

②邀请客户参与大厦组织的活动,让客户与大厦之间产生互动,增进友谊。如我厦每年举办的文化月活动、春游活动等。

③组织企业家俱乐部,以厦内各公司的老总为主,定期组织活动,交流心得、进行业务沟通,给客户搭一个桥梁,为客户营造一个联络的空间,让厦内客户在保利内部就有自己的客户群,有业务可做,让客户感到足不出厦就能搛钱,借以提高续租率。

⒏抓好对厦外客户的公关活动:针对有竞争力的其他写字楼及星级酒店的长包房,进行全面拜访,大力开发新客户资源并积极跟进;

、根据《××××年哈尔滨市写字楼市场调研分析》,采取灵活的促销政策开展销售,具体措施是:

①采用灵活多变的销售策略:以联络客户情感作为业务洽谈的辅助手段,能起到事半功倍的效果。既提高成交的可能性,又能增强客户的忠实度。

②定期出台优惠政策:我们根据不同的出租形势,不定期推出特惠房,在小范围内进行宣传,搞促销活动。还可利用报纸或杂志做广告宣传,加大招租力度。

③不断规划出租格局,从而增加了客户成交率。

④促销的同时加强公关意识以提高成功率。

、定制客户专用公关礼品,作为销售过程中联络客户感情的一种方式,又有效宣传我厦的服务品牌。

⒈加大宣传力度:充分利用省电视台《都市选房》栏目,每期录播不同形式的内容,如即时的优惠条件、企业文化宣传、企业最新动态等,达到名利双收的效果。

⒉组织学习最新的专业知识及物业管理知识:根据拓展物业项目需要,公司将组织中层管理干部和销售员走出去,学习专业化的销售知识及最先进的物业管理经验,以提高物业管理能力和营销能力。

⒊加大培训工作力度,以培训推动公司总体服务理念、管理意识的提升和工作方式方法的改进。采取多种形式的培训提高公司的管理能力和增强员工适应发展的能动性。提高培训标准、服务标准、管理标准,体现与时俱进的思想和要求。

⒋加强人力资源管理,保持现有总额,实现内部需求内部合理调配,因事设人,定职定岗,充分调动员工积极性,提高工作效能和工作效率。

写字楼物业工作总结范文第7篇

合肥市近年来进入稳步快速的发展阶段,在科技、文化、政治、经济等各个领域取得了巨大的发展进步。在这经济发展的大浪潮中,该企业抓住商机,先后在合肥包河区、政务区建立商业广场,大大提高了居民的生活质量,成为了集购物、休闲、娱乐、居住的综合商业中心。该企业在合肥滨湖建立的文化旅游城作为合肥第一个文化旅游城市,聚合了文化旅游资源,推动了文化和旅游的深度融合,进一步提升了合肥的城市品位和知名度。本文将以合肥为典型案例,从中探寻该集团商业地产模式的发展和创新,并分析其中存在的不足与问题,从而推动该企业的进一步发展,并为其他商业地产企业的发展提供参考与借鉴。

二、发展历程

该集团经过20多年的发展,目前已进入高速发展阶段。截止到2014年,企业资产5341亿元,同比增长34.5%,年收入2424.8亿元,同比增长30%,企业净利润同比也大幅增长,连续第9年保持环比30%以上的增速。通过分析该集团的发展资料,可以看出发展过程中主要有四个阶段:

(一)创业初期1988年,集团成立,初始资金规模很小,仅为100万元,住宅开发为其积累了第一桶金。其后,一直到1998年,在从事住宅开发的同时,也开始开办电梯厂、制药厂、连锁商业等领域的探索,希望能够拓展业务领域。

(二)转型与调整期1999年,企业开始了“订单地产”模式的偿试。2000年,召开企业发展史上的“遵义会议”,决定企业战略转型,确立了住宅地产与商业地产开发两条腿走路的发展战略。2000年,第一代商业广场在长春重庆路建成。此后,企业先后在长沙、南京、北京等地开展房地产投资,这一阶段也是企业第一、第二代产品投资的高峰期。2003年,企业遭遇严重的资金链危机,沈阳项目也遭遇了停业风波,企业不得不停下来重新审视自身的商业发展模式,并进行了系列调整。

(三)发展与扩张期2004年,第二代商业广场以一种纯商业组合店联合发展的模式出现。而在2006年,该集团做出重大调整,全力推出第三代产品城市综合体。城市综合体的成功诞生,使其真正找到了商业加地产的最佳结合点,由此总结出主题拿地模式,从此企业步入了快速发展期。

(四)战略调整期近几年,该企业快速在战略上朝文化旅游综合体进军。2013年10月,合肥滨湖文化旅游城开工,成为华东最大的文化旅游投资项目。之后,集团旗下拥有的美国AMC院线公司在美国正式登陆纽约证券交易所上市交易,企业也将涉足电商领域,自此,集团开始进入战略调整期。

三、商业模式分析

该集团独创的商业模式,包括前期的开发建设与后期的经营管理,主要体现在招商,拿地,营销,管理,盈利等五个方面,我们将详细地从这几个方面进行阐述。

(一)独创的招商模式订单模式就是先招商,再投资,联合开发,通过与跨国零售企业的合作,实施主力店经营,并通过主力店带动小商铺的商业地产运营模式。合肥芜湖路商业广场正是通过先投资后建设的订单模式而诞生运营。芜湖路商业广场已于沃尔玛、家乐福、国美等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了发展协议,而且还囊括了同庆楼饭店等高档餐厅、星级酒店。这种招商模式使得集团拥有长期、稳定的投资合伙人,同时带动了许多品牌的发展也吸引了更多的投资方的加盟。可以说订单模式是该企业商业模式的核心,是企业成功的最重要因素。

(二)低成本的拿地模式在很大程度上讲,该企业的成功离不开政府的支持。由于商业广场能够创造大量的就业机会,增加政府税收收入,带动周边土地价格的上扬。所以,一些地方政府主动找上门去,希望与其合作,并为此开出了优厚的条件。2013年,集团就作为唯一的竞买方,以总价7.3321亿元的价格毫无悬念拿下合肥滨湖六百余亩的地块。这种拿地模式,这不仅降低了万达项目运作的成本,而且为其高效运作提供了有利保障。

(三)标准化的营销模式合肥滨湖旅游城项目,主要就是通过节点铺排,短期聚焦,在很短的实践内扩大品牌知名度与影响力。首先,在拿地前以悬念造势,吸引全城关注。其次,企业在拿地后,通过报纸等新闻媒体,强势宣导品牌概念。集团在开盘前共在合肥晚报等6大主流媒体连续投放,共计8周240版次。最后,企业采取售展体系,通过对旅游城规划的展示震撼到访客户,提升客户信心,同时吸引更多人群的关注。

(四)完善的管理模式企业还可以针对性的成立商业管理公司,制定了包含招商、装修、开业等各方面的制度,使得员工日常的行为得以规范。另外,企业自主开发了模块化管理系统,将模块化管理与责任人的绩效挂起钩来,执行严格明确的奖惩,极大地调动了执行者的责任心与积极性。该企业商业管理的优势还在于有一支强大的商业管理团队,其目前拥有全国最大的商业管理人才队伍,通过专业的商业开发团队不断的创新,准确的进行市场定位,增加市场份额,使其商业价值不断提升。

(五)良性的盈利模式集团采取一种“现金流滚资产”的盈利模式,其将公寓、写字楼出售获得的现金流部分用来支持商业物业的持有,部分用来购买土地资产,以支持扩张。按照这种模式,销售业务也就占据了非常重要的作用,是企业的生命线。合肥天鹅湖商业广场正是采取这种盈利模式,通过广场周边地产写字楼、酒店、住宅的销售获取资金,再将资金回笼用于项目的继续建设。盈利模式的良性循环,使得企业资产犹如滚雪球般地膨胀,不断扩大。

四、商业模式的问题

虽然其商业模式取得了巨大成功,企业规模得以不断扩大,极大地推动了地方经济的发展。但不可置疑的是,其商业模式仍然存在一些问题,这些不足制约了企业的进一步扩展。

(一)订单模式缺乏创新订单模式化使得其成功锁定了一系列大型品牌连锁的商家企业的加盟,但存在最大的问题是,每个“订单”换汤不换药,比如在合肥的包河区商业广场里有沃尔玛超市,天鹅湖则换成了华润万家;且除了商铺和周边酒店不同外,其余的地方两个商业广场几乎相同。由此可见,其订单模式是一种复制而来的形式,对城市的适应性不足,地方区域文化特征不明显。

(二)业态布局陈旧调查显示,天鹅湖商业广场经营品牌共计208家,其中零售类占63.9%,餐饮类占25.5%,休闲娱乐类占1.9%,服务配套类占8.7%,整体业种类型丰富,符合城市商业新中心的定位,但从中也可以看出天鹅湖商业广场的业态组合稍显陈旧。同时,从公布的数据来看,其商业广场每日客流量正在逐渐下降。随着互联网时代的到来,人们的消费习惯正在悄然发生着变化,电子商务使得人们足不出户就可以买到所需物品,这无疑严重影响了商业地产的客流量,对于集团来说也是一个新的挑战。

(三)资金风险凸显通常情况下,商业广场在施工完成后,都会将工程中的住宅和写字楼以及其他项目部分出售给公司以及其他投资者,以偿还债务,保证项目开发建设所需要的现金流。但由于部分项目售价较高和经营问题,导致投资者后期的获利空间有限,投资者的回报很难得到保证,从而产生了商业地产的销售与回报矛盾,在这种情况下,商业地产动辄上百亿的项目很容易出现资金问题。

(四)企业管理混乱商业地产的企业管理问题一直是我国商业地产行业头疼问题,在2013年,合肥滨湖旅游城开盘时期,就曾出现大量客户积累,现场客户管理混乱,客户满意度极低,后期退房客户较多的情况。在企业2014年工作总结中也指出大歌星出现严重管理漏洞,财务系统三次预警。所以混沌运行管理不仅会影响长期收益的商业项目,还会影响到商业地产开发商的品牌形象,甚至会导致商业项目的失败。

五、优化方案

为了保持竞争优势,针对该集团存在的问题,可以通过模式创新、业态布局、资金策略、公司治理四个方面进行优化。

(一)模式创新针对集团订单模式的不足之处,我们提出一些有效的优化方案:首先,应充分地将自身企业文化与地方区域文化特色相互结合起来,尽可能引进新型业态,将商业广场做出地方特色。比如,合肥市的包河区可以结合肥老城区的特色来考虑,天鹅湖地区则可以通过天鹅湖畔、市政务区中心周边优美环境等来做出特点。另外,在招商引资方面,不能操之过急,要重视商业品牌和长期的经营效益,保证各类商业项目的数量与质量。同时要加强后期的管理,完善监督体制和服务体系,从而始终保持对商铺的吸引力。

(二)调整业态布局对于陈旧的业态组合,通过定期的消费者消费情况调查,可以有效的了解各种品牌的需求情况,来相应的调整品牌和店铺在广场内部的分布。并且可以适当的在商业布局方面进行创新,提高休闲娱乐和餐饮类的比重。对于电子商务带来的挑战,尝试着从消费者行为习惯的变化考虑,增加体验式业态的比重,从而使整体业态组合结构更加符合现实状况。

(三)优化资金策略首先,在销售控制阶段要保证商铺的价格能够稳步爬升,控制好价格以提升商业项目的价值空间。其次,还可实施物业开发为先,将商业项目分期开发,这么做的目的是降低资金压力,并给后期的开发营造升值的机会。最后,要控制好局面,分楼层销售,尽量在短期内将店铺都能够快速销售,以便快速收回资金。通过以上措施,相信在一定程度上保证了地产项目的资金安全,并且在未来也能够实现商业地产项目的可持续发展。

(四)加大公司治理为了更好发展,集团应该及时修改调整公司的规章制度,规范公司的治理结构,明确股东大会、董事会、监事会三者权限,使得三者分别充分履行决策、执行、监督的职责,从而形成科学有效的职责分工和制衡机制。在董事会组成方面,确实引入外部独立董事,解决董事会的独立性问题。从而完善公司治理结构,改善公司管理混乱局面,建立现代企业制度,确保企业高效运营。

六、总结

某商业地产公司经过不断的发展及调整,打破了传统的商业地产模式的思维定式,再造了一个全新的商业地产模式,使其成为中国商业地产的龙头企业,也大大推动了地方经济的发展。本文希望通过对其商业地产模式的分析,为我国商业地产开发企业的健康持续发展提供借鉴作用,同时对于其中存在的问题,提出一些可行性优化方案,使集团实现“百年企业”的企业愿景,让企业在今后的发展道路上可以走得更稳、更快。

写字楼物业工作总结范文第8篇

哈尔滨×××有限公司二/*年上半年工作总结

二*年上半年,公司在公司董事会决议精神指导下,在以陈达总经理领导的经营班子的带领下,全体员工团结协作,紧紧围绕经营与管理这个中心,以“励精图治、开拓物业市场;众志成诚,再创大厦辉煌;重经营、控成本、提高经济效益;重管理、抓培训、创新服务理念;重品牌、拓市场、增强竞争实力;重人才、创机遇、扩大发展空间”为经营管理方针,克服了目前新建写字楼硬件设施好,价格低所带来的市场冲击,以及厦内几家大客户由于公司自建楼宇和国家政策调整等原因的搬迁给公司造成的巨大经营影响等困难,加大内部物业管理和对外营销工作力度,双管齐下,遏制了出租率连续下滑的趋势,使经营工作扭转了不利的局面,保持出租率稳定回升,最高达到;物业管理也取得较大进展,客户满意率保持在以上;员工队伍建设也实现了人员继续精干,任务不断加大,素质进一步提高,精神面貌实现大改观的崭新局面。

一、上半年经营状况及预算执行情况

⒈营业收入

截止××××年月末完成营业收入万元(含能源费万元),占预算万元(含能源费万元)的%,比上年同期减少万元。减少的主要原因是出租率低于上年同期,××××年月出租率为%,××××年月出租率为%。

⒉营业成本

营业成本完成万元,占预算万元的%,比上年同期增加万元。营业成本是餐饮的外卖成本,今年餐饮收入高于上年同期收入万元。

⒊三项费用

三项费用即营业费用、工资及福利、行政管理及公共费用合计万元,占预算万元的%,比上年同期减少万元。主要是公司通过减员增效,工资减少万元;公司开展节能降耗节余水电费万元,维修费节余万元。

⒋营业税金

营业税金完成万元,占预算万元的%,比上年同期减少万元。

⒌毛利

毛利完成万元,占预算万元的%,比上年同期减少万元。主要原因是营业收入低于上年同期。

⒍非经营费用

非经营费用为万元,占预算万元的%,比上年同期减少万元。主要原因是房产税缴税期限的改变,××××年房产税自用部分一次缴纳,××××年改为按季缴纳,此项节余万元,业主费用节余万元。

⒎营业外收支

营业外支出为万元。

⒏净利润

截至××××年月末净利润为万元,占预算万元的%,比上年同期减亏万元。

上半年经营运营情况预测:

根据公司月经济运营情况预测,××××年上半年大厦公司营业收入预计完成万元含能源费万元,占预算万元(含能源费万元)的营业成本预计完成万元,占预算万元的营业税金预计完成万元,占预算万元的三项费用预计完成万元,占预算万元的毛利预计完成万元,占预算万元的非经营费用预计完成万元,占预算万元的利润总额预计完成万元,占预算万元的

二、成本费用控制及财务管理情况

公司严格贯彻执行预算控制的原则,将费用指标分解落实到每个部门和个人,在预算执行过程中,按照预算完成进度每月上报资金支出计划,报业主审核批准。工程方面在服务水平不降低的情况下,力争节能降耗,空调运行根据每天气温的实际情况进行供给调整,从一点一滴节约成本费用,截止月末,节约水电费万元;工程部加强设备的日常的维护保养工作,使维修费节余万元;保洁部对低值易耗品的消耗,制定了具体的量化标准(如洗涤剂的使用),使低值易耗品节余万元;在物品采购上,进一步完善了采购制度,由财务部经理及相关部门负责人组成了采购审核委员会,首先对所有供应商的资格进行严格评定,只有供应商的资质、所提品的质量、所提品的价格等几项指标都符合标准,才可能成为大厦的供应商;其次计财部与相关部门还随时询价,以便随时调整所购物品的价格,以保证所购物品质优价廉,降低采购成本。

公司进一步强化财务电算化管理,保证了财务高效准确及数据安全性与稳定性;及时完成各类报表的上报工作;进一步强化对欠租客户的清缴工作,完善了租金催缴制度,每月编制租金收取情况表,对几家经常交费不及时的客户,进行重点关注,将租金的清缴落实到部门、个人,保证了各类应收款项的及时足额收缴;积极进行了税收筹划工作,××××年哈尔滨市涉外分局征收自用房产税时,实行一次征收,经与税务局协调争取,今年自用房产税实行按年征收,按季缴纳,为公司节省了资金成本;针对××××年税务检查提出的关于能源费征税的问题,大厦公司采取了积极的应对措施,今年年初大厦公司与北京保利物业签订了授权委托合同书,所有销售合同都加盖了北京保利物业的公章,使所签合同更加严密,从而规避了税务风险;公司每月进行一次损益分析,对各项指标按完成预算进度情况、与上年同期进行比较,及时指出经营中应注意的事项,为公司的经营发展献技献策;

三、全力抓好销售工作

在公司领导的重视和直接指导下,在其它部门的大力支持与配合下,经销售部全体员工的努力,上半年新、扩租面积达平米,仅上半年出租面积即超过××××年全年新扩租面积,创历史新高。

市场形势及销售策略

二四年是公司经营工作最为艰难的一年,年初厦内有近家客户到期,因各种原因不再续租,造成公司极大的被动。出租率一再下降,加之哈尔滨市相继投入使用的开发区管理大厦、奥维斯大厦、常青大厦等专业甲级写字楼的低价格招商,给我厦造成了巨大冲击。现厦内的华为公司也是我厦的最大客户之一,但其公司作为行业受行业政策的影响,可能有搬迁到联通大厦(奥维斯大厦另一半),这无疑将对我厦造成严重的影响,直接关系到公司全年经营任务的完成。

另一方面新建写字楼的低价位冲击市场,也迫使我厦租金价格逐年下降,利润率也随之有所下降,经营难度愈来愈大。

鉴于以上情况,公司决定以市场为导向,更新观念,抓住突出重点,突出产品优势,依托强有力的软件服务,坚守地域名牌,坚守高档写字楼这块阵地。年初在经过广泛的市场调研后,制定了今年的营销方案。以此为指导开展工作。

⒈采取主动出击办法出外寻访客户,摆脱了过去足不出户在厦等客户的被动局面。销售员对哈市写字楼市场进行了一次全方位的调研,公司领导与大家一起针对竞争对手,逐一进行详细分析,真正做到了知己知彼。同时对各大厦内的入驻公司也进行了地毯式拜访,积累了大量目标客户,为日后销售工作奠定了良好的基础。

⒉销售部建章建制,严格管理,在公司领导的直接领导下每周一固定开部门例会,对厦内客户及意向客户逐一分析,不放过任何可能成交的机会。

⒊完善内业工作,销售部目前已建立了《竞争对手档案》、《目标客户档案》、《厦内客户档案》、《每日工作计划表》、《每日工作记录表》、《会议纪要档案》等,每月月末出台《出租率一览表》、《月租赁情况报告》、《月租金收入表》、《月客户变动情况表》及《下月客户变动情况预测表》等。

⒋公司根据不同的出租形势,不定期推出特惠房,在小范围内进行宣传,搞促销活动,收到了良好的效果与收益,大大提高了出租率及销售收入。

⒌依据不同的出租状况,对空房进行整体规划,从十余米、几十米、上百米至几百米的面积都可提供,以满足不同客户的不同需求,从而增加了客户成交率。

⒍针对每一个销售案例,对谈判流程进行剖析,让每位销售员从中受到启发,分析谈判技巧,从中积累经验与教训,提高销售人员的销售和谈判技能,为日后销售工作起到积极的促进作用。

⒎对新入驻的公司送礼品、鲜花,以体现大厦的热情和温情,让客户感到新环境的亲切和温馨。

⒏进一步完善销售考核方案。公司依据今年的销售指标任务,进行细化,给销售部下达了详细的考核方案,分为季度考核、半年考核与全年考核。同时,依据考核方案制定了不同的奖惩制度,从单价、付款方式等各方面制定不同的奖励标准,进一步调动销售人员积极性,增强集体主义意识,培养团队精神,以促进全年销售指标顺利完成。

正是由于业主公司陈总的大力支持以及公司经营班子对市场的准确把握,制定的营销方案和具体销售策略切实可行,因此取得了可喜的成绩,出租率由最低时的上升到。为完成今年的经营指标奠定了良好的基础。

、年月至月新扩租及退租客户情况

新、扩租客户

公司名称

属性

房间号

面积()

翰皇擦鞋

新租

王小川

新租

⒋⒍

熊猫移动

新租

业之峰装饰

新租

黑马集团

新租

天衡公司

新租

平和经贸

新租

恒生投资

新租

创意思维

新租

睿雨

新租

盛鼎

新租

票务中心

新租

远成

新租

博客咖啡

新租

北沢惠

新租

夏尼外语学校

新租

斯达康

扩租

嘉文壁纸

扩租

王小川

扩租

斯达康

扩租

联想

扩租

斯达康

扩租

博士洗车房

新租

后院库

总计

退租客户

客户名称

房间号

面积()

网通

海德汉

浩祥

万向

黑马

招商国旅

车行

一层

保哈

巨丰

票务中心

鼎石

多为

张文明

广艺堂

总计

四、全面抓好物业管理提高服务水平

为全面适应企业“二次创业”的发展需要,实现公司××××年的经营管理目标,经营班子以务实、脚踏实地,抓经营,控成本,加大销售力度,严格内部管理,细化各项服务,全面提高管理人员素质为指导思想,同时确定了协助房开做好小区物业管理的筹备和运作工作,开拓物业市场、创物业品牌的发展目标。加强队伍建设和基础管理,努力向规范化迈进,加速推进各项工作。

(一)、完善制度建设加强行政管理

公司在年初即着手规范企业内部管理制度,针对日常管理运作中存在的不足,先后完善了旨在加强标准化服务管理的质检工作管理方案,增加了兼职质检人员,加大了工作力度;并组织修订了《员工奖惩条例》、《员工手册》,年初完善并下发了人员招聘、入职聘用、培训考核管理规定,推行度综合考评制度,中层以上管理人员述职考评制度。

建立并修订了员工仪容仪表管理、员工劳动纪律、考勤管理、车辆管理及出车审批制度、企业合格分供方审批制度、统一文件格式管理等。制定并下发了物业管理《定置管理》、二次装修管理、客户入驻退租管理等,下发并执行大厦员工培训规划等,制定并下发了租金催缴方案、大厦钥匙管理方案、消防应急预案、采购审核制度;建立健全了公司各级例会制度,包括总经理办公会和各部门例会、服务分析会、损益分析会等,使制度建设与公司各项管理同步发展,促进企业向更高的目标迈进。

公司进一步强化人力资源管理,坚持减员增效的基本原则,严格控制人员总数,在用工形式上,尽量使用临时工,以减少人力成本;现公司正式员工人、业主部人;加临时员工合计人,由于接管颐和家园售楼中心暂增加人。

(二)、加强企业管理提高服务水平

大厦公司始终保持在哈市物业行业尤其是写字楼管理的领先地位,得益于企业在软件服务上保持优势和管理理念的不断超前更新,因此,针对客户服务如何再上台阶,进一步实现服务外延的扩展和内涵的深化,公司采取了一系列措施:从上半年起开始推行服务分析会制度,集中研究讨论、综合分析协调处理服务工作中遇到的困难和问题,使一些难以解决的问题得到妥善落实,服务效率也得到明显的提高。并加强大厦保安、工程的服务能力和处理突发事件能力。使公司整体综合服务水平有了更大的提高。

公司今年特别强调对中层管理人员能力的培养,重在提高中层管理人员的素质,发挥中层管理人员作用,为此年初时公司领导班子即对中层管理人员提出了十项要求:即①要有时间观念,要提高工作效能。②要务实。③要能独当一面。④专业技术和知识水平够不够。⑤要认真负责,勇于承担责任。⑥要做到成熟和专业化,从现象中能看到本质。⑦要具备应付紧急情况的能力。⑧要有思想,有工作的方式方法和工作思路,要能拿出完整的方案,并能组织实施,执行,并跟踪完成情况。⑨各部门间的相互合作和补台。⑩要了解和掌握基本的财务知识,学会看财务报表。使管理人员工作有了新目标、新标准和更大的压力。形成了一种学习的氛围,工作干劲有所增加,管理能力也有所提高。

⒈抓好客务服务与管理

公司进一步发挥客务中心的协调作用,定期走访客户,及时听取客户意见和建议,做到及时反馈、及时整改,使客户永远感受到大厦高素质、高效率的服务水平。在内部管理中加强日常巡检频次,做到随时发现问题随时处理,提高地毯的清洗频率,以解决大厦地毯年久陈旧易脏的问题;提高了送水送报及邮件工作效率,使客户感到了新变化。月份又完成了大厦楼体的清洁,使大厦保持了整洁美观的良好环境。

⒉强化工程管理

今年上半年公司重点强化工程管理,先后完成大厦程控交换机电脑话务软件升级,变电低压柜保养升级;改造消防控制电缆等项目。对外楼体部分损坏铝板进行维修更换;维修外车场地面伸缩缝等,并按计划全面搞好各大机电、空调的维护和检修,以一流的完好率保证了大厦的正常运营。在日常服务中进一步推行限时服务制,即要求三分钟必须赶到客户报修现场,对发现的问题进行全过程的跟踪,对每一步落实的情况或计划执行情况进行反馈,直到落实。与此同时,工程部进一步加强客户二次装修的监理与服务工作,即保证了大厦的安全及正常的秩序,保证了客户的良好办公环境,也保证了装修客户的工期和施工质量,受到客户的一致好评。

⒊加强餐饮管理增强服务特色

公司根据年初客户调查意见反馈,及时调整菜肴的花色品种,转变观念,设计创新了不少新菜品,满足了客户的要求,今年新增加热菜种、凉菜余种,每日热凉轮换;增加主食余种,并增加了早餐品种,丰富了书吧书籍,改善了餐厅的就餐环境,受到了新、老客户的欢迎。仅午餐客流量就由过去的人次天上升到多人次天。

⒋加强安保工作力度确保大厦安全

大厦时时把安全工作放在首位,在强化标准化、制度化建设同时,加强日常的检查和巡视,并定期进行安全大检查,加大对隐患部位的整改和防范力度,积极配合公安消防部门搞好治安消防防范工作。除加强人防管理外,客务保安部与工程部门配合,定期对厦内消防、监控等设施进行检查和维护,保证设施设备的正常运转。在内部管理中,今年一方面是侧重对外来人员的有效控制和管理,大大减少了外来人员的推销。另一方面加强准军事化管理和礼仪礼貌培训,提高了保安人员的整体素质,也提升了大厦的整体服务形象。

(三)、加强员工培训提高综合素质

公司年初即制定了员工培训计划,并已按计划逐步实行。今年的培训计划突出了两个主题:一是中层管理人员的培训,年初首先在主管以上管理人员中开展提高责任心、提高服务意识培训,通过开展形势任务教育激发管理人员的斗志,统一了思想。针对公司对中层管理人员提出的十项管理要求,从管理人员基本素质、专业素质和技能以及管理理念和水平等各方面制定了系统的培训课题。通过请进来,走出去,交流学习等形式提高管理人员素质和水平。月请国家建设部培训中心的老师来厦与中层以上领导干部进行交流,月份邀请北京保利物业公司领导来厦就招投标管理、物业发展趋势等进行专题的培训,这些培训和交流为提升大厦管理人员综合管理水平、开阔视野,提供了很好的机会,也收到了良好的效果。

二是针对保洁保安人员相对流动性大的特点,规范和加强了新员工岗前培训,使新员工能尽快进入角色,以最佳的培训达到了最好的效果;同时按照全年培训计划实施部门的岗位技能培训,岗位练兵及岗位竞赛等各种形式的活动与培训,不断提高全员的服务意识和服务水平。

(四)抓住宅物业管理提升管理水平

目前住宅小区物业管理主要是承接本系统即哈尔滨保利房地产公司开发的物业项目,年承接了该公司二期丽麓园项目,因此公司把强化小区物业管理、提高整体水平作为重点工作来抓。重点在小区综合管理上下功夫,使保洁、保安、保暖“三保”又有新的起色。绿化工作也实现了较大改观。公司对小区物业是实行单独核算管理,但在管理与服务质量考核上纳入统一管理。今年小区在公司的要求和带动下,在完善内业建设,实现规范管理,快速反应、快捷服务等方面都有较大的进展。

一是在营造小区文化氛围上进行了有益的探索。设立了小区文化活动站,使小区老年人有了休闲、娱乐的场所。

二是服务及时周到。对日常报修及时热情,急修立即抢修,非急修项也尽量安排当天报修当日完毕,让业主满意。凡有市政通知停电、水及大修等事项都进行积极地宣传公告,提早告之业户,增强了服务意识,受到了广大业主的好评。

三是强化锅炉房、办公室的环境卫生管理,强化定置管理,树立文明礼貌服务形象,把转变作风落实到各项工作中,收到了一定效果。

四是加强内业档案管理,按市级优秀小区标准健全各项管理制度与工作程序,争取逐步发展并保持市级示范小区的荣誉和管理水平。

五、加强资产管理做好相关工作

(一)、利用大厦抵押融资,支持房地产项目的开发,根据三届一次董事会决议,上半年大厦公司在南方集团以大厦资产抵押贷款过程中,配合集团公司财务部,提供了大厦公司年租金收入情况表及公司章程、房地产证书等有关资料,同时向广州银行的同志介绍了大厦公司资产情况及当年经营情况,得到了银行的初步认可,为南方集团公司办理抵押贷款创造了条件。

(二)、及时与南方集团公司企划部沟通确保年度经营计划指标的落实。根据南方集团关于下达××××年度经营计划指标的通知,大厦公司结合历年财务指标完成情况,考虑到××××年度内部分行业的客户,由于行业政策的调整,退租面积达多米的实际困难,起草了”关于申请调整××××年度经营计划指标的请示”,并上报集团公司企业发展部,经过多方努力,集团公司同意将××××年计划指标进行调整,由原下达的亏损指标万元,调整为亏损万元,为大厦完成或超额完成集团公司下达的经营指标奠定了基础,同时也有效地调动了经营的积极性。

(三)、摸清企业家底,做好清产核资工作。根据保南字号”关于下发保利南方集团公司清产核资工作实施方案”的通知要求,大厦公司成立了清产核资工作领导小组和办事机构,先后对企业的各项资金往来、银行账户、存货及固定资产进行了全面的清查盘点,对照有关报损规定,经清查核实,我公司无需申报资产损失,在此次清产核资工作中,大厦公司还根据公司的实际情况,针对在资产管理中存在的问题,健全并完善了日常资产的出入库、及资产的维护、保养、检修等制度,从而为企业做好业绩考核创造了条件。

(四)、积极配合大厦物业开展月份经济活动分析。为确保大厦公司年度经营计划的完成,大厦业主公司除每月认真审核物业公司上报的资金支出计划外,在计划的执行过程中,业主公司严格控制资金支出,超计划一律不予转款,由于措施得力,截止月末节省计划内资金开支万元。同时业主公司还坚持执行了经济运行跟踪分析制度,如发现本月收入、费用或现金流量指标与年预算及同期有差距时,做到及时与物业公司沟通,并建议采取有效的改进措施,为实现全年经营指标起到了促进作用。

(五)、继续妥善解决大厦工程土地出让金的偿付问题。由于哈尔滨市政府加大了对全市土地出让金欠款的清缴工作力度,今年月上旬,公司支付土地出让金万元,目前尚欠哈尔滨市政府土地出让金万元。市政府仍在派人多次催缴,并要求从××××年开始每年偿付额至少万元。为此,公司继续坚持”细水长流”逐步偿还的办法,不定期的偿付一定数额,使政府部门了解并体会到公司的合作态度和还款诚意,从而达到事实上延期偿还的目的。

(六)、清理大厦工程欠款。保利科技大厦工程于年末竣工投入使用,结算、审计工作已经完成,同时陆续支付了部分工程款。今年上半年,公司工程部门与财务部门共同对未付工程款部份进行了清理和确认,目前总金额为万元。对此部分未付工程款,公司仍将根据实际情况,继续实行实物与现金相结合的原则分阶段进行偿付。

(七)、做好大厦公司土地证书的检验工作。哈尔滨市政府进行的土地证书检验工作已于××××年初开始,为配合哈保房地产项目的融资工作,大厦公司曾于××××年月、月两次向市国土资源局香坊分局申请延期检验并予批准。今年月初,在哈保房地产项目以大厦抵押融资工作尚未完毕和市政府土地证书检验换证工作已经尾声的情况下,为保证大厦土地证书的有效性,大厦公司正式申报土地证书检验换证。由于大厦工程尚欠市政府土地出让金万元,已被市政府国土资源局列入清缴土地出让金欠款单位在系统内通报,使本次检验换证工作无法正常进行。为此,公司已向市政府报文,申请在公司经营困难并承诺陆续还款的情况下,给予土地证检验合格并换证。目前,此项工作正待批复中。

(八)、解决了大厦公司缴纳租赁手续费的遗留问题,争取到了××××年租赁手续费按万元缴纳的优惠,比前三年优惠期年均万元减少了万元,比××××年预算万元减少了万元,降低了费用的支出,为实现全年经营计划做出了积极的努力。在减少费用支出的同时,为配合并支持大厦物业的出租销售工作,大厦业主公司积极与市政府有关业务部门的领导和业务人员联系,就出租合同的登记备案工作中的程序问题进行协商,争取到了简化有关程序和手续的关照,为大厦物业销售工作融通了方便之路。

六、加强党的组织建设和思想建设

党建工作是实现企业健康发展的重要保证。因此,紧紧围绕提高企业经济效益这个中心任务,积极探讨在新形势下全面加强基层企业党的建设的新思路,成为公司党支部今年的主要工作。公司党支部在加强党组织自身建设、加强思想政治工作和精神文明建设中,教育广大党员干部发扬企业主人翁精神,带动全体员工积极投身到企业的经济建设和改革发展的事业中。

⒈公司党建工作今年得到了进一步加强,宣传、组织等工作都有所进展。党支部做到了按时收缴党费、定期组织党员学习,参加上级组织的活动,基层的组织建设和党员的思想建设得到加强和改进。

⒉围绕开展学习“三讲”“三个代表”等重要思想,学习党的十六大精神等重大学习活动,观看录像等,党支部均要求党员干部深入结合自己的工作实际,使学习活动与管理服务工作与提高党员素质结合起来,做到有计划、有组织的学习并要有个人学习心得体会,从而促进了公司精神文明建设和物质文明建设的同步发展。

今年六月上旬选派名积极分子到开发区党工委进行培训学习,为公司组织发展进行储备。

七、加强企业文化建设

公司把关心职工教育职工寓于企业文化之中,每月除为员工开展集体生日活动外,还利用春节、妇女节、五一劳动节、五四青年节、六一儿童节开展活动,成功的举办了大厦员工春节联欢会;客户联欢会;在三八节和六一儿童节为员工开展小的福利活动;在五四青年节选派公司优秀歌手参加哈尔滨开发区卡拉比赛,并取得三等奖的好成绩。

公司坚持搞好企业日常宣传,充分利用好大厦宣传廊这块阵地,及时通报公司各项会议精神;侧重搞好企业管理经验、学习心得体会交流、政治学习交流,以及企业文化动态、工作动态报道。达到了活跃企业文化、统一员工思想、调动积极性、振奋员工精神的效果。

八、加强宣传和外联工作

为开拓销售市场与物业管理行业市场,今年公司将公关宣传工作也作为一项重要工作来抓。为扩大企业影响,公司除在厦内组织开展与客户联谊活动,如元旦、春节客户联谊会以外,还在黑龙江省电视台《都市选房》栏目录制转播了大厦新春拜年宣传片,在省台连续播放,产生了较大的反响。公司又录制了保利物业管理专题片,为项目开发及洽谈做资料准备。另外上半年公司也较重视外联工作,接待了由市物业管理协会组织的参观团来我厦学习,并进一步加强了公司与房产局、房协等部门的联系和沟通,通过这些举措,不断加深保利在行业内的影响力。

九、物业拓展情况

公司在对外拓展方面上半年重点与大庆建设大厦取得联系,对其项目进行了考察和摸底,与有关领导进行了接触,展示了我公司的实力和形象,使大庆建设大厦的领导加深了对我公司的了解和认识以及我方投标的意愿,为明年该项目的到期接管投标奠定了基础。

公司于月先行接管了保利房地产开发的颐和家园售楼中心项目,保安已进驻管理,保洁和工程实行定期服务,公司根据房开公司的要求各方面均实行高效快捷的管理,达到了高标准的要求。

公司将于该项目开工建设前期派驻物业管理人员先期介入,掌握情况并为房开公司当好参谋,以便为后期的物业管理打下坚实的基础。

十、工作中存在的主要问题

⒈大厦现有的一些设施已老化,更新改造投入少,很大程度上已影响到公司的出租和形象。

⒉大厦物业没有成立管理公司,仍借业主公司牌子对外经营,既给合理避税带来困难,也给企业拓展物业项目带来影响。

十一、下半年工作目标及经营预测

⒈完成公司董事会确定的全年经营指标;

⒉继续抓好创建工作,保持部级物业管理示范大厦称号;

⒊加强人力成本控制,大厦及现小区的总人数控制在人以内,新项目正式介入后另行核定人员,再报集团审批;

⒋做好接管颐和家园物业项目的各项工作;

⒌客户满意率保持在以上;

下半年经营预测:

根据公司厦半年经济运营情况预测,××××年全年大厦公司营业收入预计完成万元含能源费万元,占预算万元的营业成本预计完成万元,占预算万元的营业税金预计完成万元,占预算万元的三项费用预计完成万元,占预算万元的毛利预计完成万元,占预算万元的非经营费用预计完成万元,占预算万元的利润总额预计完成万元,占预算万元的

十二、下半年工作计划及措施

⒈强化物业管理,切实抓好大厦工程、保安、保洁的管理与服务,进一步贯彻落实好各项规章制度,保持高水平、高效率的服务。

⒉强化财务考核与管理。突出在核算、费用控制上下功夫,重点抓好预算管理,计划采购管理,降耗成本费用控制管理。对费用支出过大的项目,采取超常规管理办法进行控制,如煤气消耗、水、电等。开展全员节约活动,堵住管理漏洞,向管理要效益。

⒊抓好落实考核工作,按照与各部门签订的考核指标文件,严格管理,把指标分解落实到班组、个人,确保完成任务。

⒋做好新项目的接管策划、组织管理、人员配备、培训等工作,做好房开公司的顾问工作,促进房地产营销。

⒌抓好的换版升级工作,进一步完善大厦的内部管理,提高各项服务水平。

⒍根据公司董事会确定的更新改造资金额度,分轻重缓急有计划的抓好更新改造项目的落实。

⒎抓好营销工作开拓营销工作新局面:

①从销售员抓起要做到至少每季度拜访客户一次,把客户对大厦经营状况的评价及反应出的问题反馈成文字或表格,解决问题后,客务中心人员与销售员、销售经理及公司领导一并回访客户。

②邀请客户参与大厦组织的活动,让客户与大厦之间产生互动,增进友谊。如我厦每年举办的文化月活动、春游活动等。

③组织企业家俱乐部,以厦内各公司的老总为主,定期组织活动,交流心得、进行业务沟通,给客户搭一个桥梁,为客户营造一个联络的空间,让厦内客户在保利内部就有自己的客户群,有业务可做,让客户感到足不出厦就能搛钱,借以提高续租率。

⒏抓好对厦外客户的公关活动:针对有竞争力的其他写字楼及星级酒店的长包房,进行全面拜访,大力开发新客户资源并积极跟进;

、根据《××××年哈尔滨市写字楼市场调研分析》,采取灵活的促销政策开展销售,具体措施是:

①采用灵活多变的销售策略:以联络客户情感作为业务洽谈的辅助手段,能起到事半功倍的效果。既提高成交的可能性,又能增强客户的忠实度。

②定期出台优惠政策:我们根据不同的出租形势,不定期推出特惠房,在小范围内进行宣传,搞促销活动。还可利用报纸或杂志做广告宣传,加大招租力度。

③不断规划出租格局,从而增加了客户成交率。

④促销的同时加强公关意识以提高成功率。

、定制客户专用公关礼品,作为销售过程中联络客户感情的一种方式,又有效宣传我厦的服务品牌。

⒈加大宣传力度:充分利用省电视台《都市选房》栏目,每期录播不同形式的内容,如即时的优惠条件、企业文化宣传、企业最新动态等,达到名利双收的效果。

⒉组织学习最新的专业知识及物业管理知识:根据拓展物业项目需要,公司将组织中层管理干部和销售员走出去,学习专业化的销售知识及最先进的物业管理经验,以提高物业管理能力和营销能力。

⒊加大培训工作力度,以培训推动公司总体服务理念、管理意识的提升和工作方式方法的改进。采取多种形式的培训提高公司的管理能力和增强员工适应发展的能动性。提高培训标准、服务标准、管理标准,体现与时俱进的思想和要求。

⒋加强人力资源管理,保持现有总额,实现内部需求内部合理调配,因事设人,定职定岗,充分调动员工积极性,提高工作效能和工作效率。

写字楼物业工作总结范文第9篇

—__分公司__年年终工作总结及__年工作计划

__年是__分公司发展历程中颇为重要的一年,今年以来,分公司在燃气集团、置业公司的领导下,正在按照年初工作会的总体部署和深入开展学习实践科学发展观及进一步深化新国企建设的工作要求,有条不紊的高质量的开展各项工作。在全体职工的精诚协作和辛勤耕耘下,分公司的整体经济运行保持了较好的态势,整体工作呈现扎实有序、稳步向前发展的良好势头。全力做好__周年国庆服务保障工作,全面完成置业公司年初下达的各项工作指标。使分公司在向着新国企建设的进程中迈出了更为坚实的步伐。

一、过去一年主要工作回顾

(一)主要经济指标完成情况(1-10月)

1.主营业务收入:计划完成533万,实际完成536万,完成年度预算700万元的77%,与上年同期相比主营业务收入增加了1__万,增长比率为43%。

2.主营业务成本:计划支出350万,实际支出344万,完成年度预算463万元的74%。与上年同期相比主营业务成本降低了63万,降低比率为17%。

3.管理费:计划57万,实际65万,完成全年预算74万元的88%。与上年同期相比管理费增加了9万,增长比率为16%。

4.利润总额:计划98万,实际完成99万,超额完成1万,与上年同期相比利润总额增加了79万元,增长比率为400%,超额完成了年度指标任务。

(二)全力做好国庆__周年服务保障工作

根据置业公司__年安全保卫工作计划和置业公司__年国庆及维稳工作责任要求及香河园办事处对物业公司迎国庆保平安的要求,分公司把做好__周年国庆服务保障工作,做为全年各项工作中的重中之重,以安全为主线,进一步完善了分公司应急防范措施,进一步加强安保工作的监督检查,进一步加大安保工作的管理力度,进一步提升安保工作服务管理水平,进一步提高安全服务保障能力,确保了分公司在迎国庆__周年维稳期间管辖区域的安全运营,为全面完成燃气集团、置业公司下达的各项硬性安保工作指标做出了努力,为维护首都的平安稳定做出了应有的贡献。

一是领导重视、加强防范、强调责任,切实完成维稳工作“硬任务”,全面落实“国庆平安行动”目标。领导班子特别加强了安全保卫工作力度,任命一名副经理主抓安全保卫工作,按区域进行管理,各物业项目部负责人为自觉履行维稳工作“第一责任人”,对“第一责任人”做出明确的要求,强调责任关乎生命,对所有职工进行了安全思想教育工作,提高了企业职工在思想上、行动上对安全防范工作的意识。在切实完成维稳工作“硬任务”方面,分公司全面贯彻、落实、坚决执行置业公司下达的各项安保硬性指标,做到重大生产责任事故为零;重大生产安全事故为零;重大交通事故为零;重大火灾事故为零;年工伤率低于2‰无发生;做到刑事案件发察率无发生;治安案件率无发生;职工犯罪率无发生;职工违法率无发生,分公司治安保卫责任明确,做到全员参与,齐抓共管,确保管辖区域内实现稳定和谐局面,为全面落实“国庆平安行动”目标,全力做好国庆__周年服务保障工作奠定了坚实基础。

二是统一思想、全面部署、排查隐患,修订细化应急预案和流程,确保管辖区域内的安全稳定。全员上下统一思想,提高对维稳工作的敏感性和紧迫性的认识,国庆__周年的维稳工作比奥运难度大、强度高,因此分公司成立了突发事件应急指挥中心,各物业项目部成立了突发事件应急小组。分公司领导担任组长,主抓安全的领导担任副组长,各项目部主管担任应急小组组长,组员由全体工程人员、保安人员、客服人员、保洁人员等组成。真正做到在第一时间小事不出企业,尽可能将不安全隐患消除在萌芽状态。先后投资近__万元,对设备设施、危旧管线、消防设施、小区电梯、进楼口总截门、楼顶通风道盖板、水箱清洗、直燃机保养检修、污水管线堵塞的整治、小水管线、井盖的更换、小区道路安全指示线重新划线等进行了改造。加强了区域内的用户安全巡检工作。加大公司安全隐患的排查治理力度,对所有外租房屋、地下空间逐一进行了重点排查,对不合格的责令其限期整改,并进行了复检,不留隐患。在深入开展安全检查中,排查整改安全隐患3项。为了使各物业部的安全管理工作做到精细化、标准化、有章可循,分公司重新整理、修订、细化和完善了分公司各项突发事件应急预案和处理流程。通过与社区、 公安机关配合,及时了解和掌握外来人员的动态,提高安全系数,确保了小区的安全、稳定工作。用手段与制度相结合的方法,使管辖区域内的安全保卫工作有了保障。

三是加大安全生产宣传培训力度,履行应尽的社会责任。为了认真贯彻并落实燃气集团和置业公司关于深入开展“安全生产月”活动通知精神,强化安全生产月活动的互动性和实效性。全面提升企业职工及所管辖区域内居民对安全知识的了解、学习和掌握,弘扬安全文化知识、传播安全健康理念。分公司于六月下旬举办了以“关爱生命,安全发展”为主题的安全知识竞赛活动,通过此次活动的开展,调动了大家学习安全知识,参与安全管理的积极性,提高了处理事故的能力,达到了以考促学,学以致用,由个体安全向整体安全,由要我安全,向我要安全的观念转变。同时,扩大了分公司在居民小区的影响,履行了应尽的社会责任。

四是做好甲型H1N1流感的防控工作,各物业项目部从5月份开始至今坚持每天由专人向分公司中控室做好上报制度,确保在第一时间能够掌握员工情况,做到早发现、早解决。在做好国庆__周年服务保障工作中,全体员工用实际行动,确保了国庆__周年服务保障工作的圆满完成。

我们要继续秉承奥运保障的传统和经验,继续弘扬奥运精神,继续发扬全体职工表现出来的高昂的斗志和良好的精神面貌,并将其转化为推动分公司稳步向前发展的强大动力。

(三)《折子工程》的组织实施

__年按照置业公司年初工作部署和工作安排,分公司负责的1项折子工程已提前按时完成。分公司负责的折子工程是,东直门地下室1段和2段地下一层和二层进行整治和装修,使之具备对外租赁的消防安全要求,预计工程完成时间为09年12月25日。在置业公司和分公司相关工作人员的共同努力下,此项折子工程已于09年9月30日前提前完成东直门地下室的整治和装修。目前,已具备对外房屋租赁要求并开始进行招租。

(四)以全面实施组织优化为契机,加大市场拓展力度,开创工作崭新局面

1、进军新领域,努力营造企业利润增长点

写字楼的接收管理,是我分公司进军到一个新的领域,按照工作要求,既要在春节前完成对现有租户签订新的租赁合同,又要在按时完成租金的收取,还要对写字楼的固定资产和材料进行准确的盘点核对,在时间紧、任务重的情况下,参与此项工作的全体同志认真组织市场调研,针对金融危机将对租赁业务带来不稳定因素进行分析,制订了保稳定、保利润的可行性方案。在规定的时间内超额完成了既定的工作。年租金收入截止到10月底已达154万元,相比去年同期相比125万元,超额完成租金收入29万元。在分公司的管理下,发挥更好的经济效益,努力营造企业利润新的增长点。

学校礼堂的接收管理,为做好首次“燃气集团半年工作会”“ 北控集团半年工作会议”礼堂使用及服务工作,分公司精心组织,认真安排,虚心请教,将其定位在打造置业公司品牌的基本点, 积极与集团办公室协调,在置业公司领导及大楼物业部的支持下,圆满的完成了第一次礼堂服务任务。为进一步礼堂规范管理,积累了宝贵的经验,奠定了良好的基础。

学校食堂的接收管理是分公司又进军到一个新的领域,根据置业公司班子二十五次会议纪要精神,各分公司食堂管理由__分公司配合置业公司物业部做好前期基础工作。为做好食堂的管理工作,分公司积极与咨询分公司、二分公司联系,探讨如何办好食堂,采用什么样的方式等问题,并根据食堂的现状提出了整改方案,食堂改造工程已于8月25日完工,于10月9日正式启动运营,运营后的食堂,为咨询分公司和二分公司的职工提供了丰盛可口的饭菜,受到客户的好评。目前,三分公司和四分公司的食堂接收和管理工作正在洽谈中。在食堂接收的过程中,同样积累了宝贵的经验,为下一步成立置业餐饮分公司做好了必要的前期准备工作。

2、围绕集团组织优化,做好物业项目接收工作。

__年是燃气集团组建十周年之际,集团公司经过近两年的精心准备,终于圆满完成了自成立以来最大规模的一次组织机构调整,这是集团公司长远发展、主动适应市场新形势和新要求,改革完善新机制,加快企业新发展的重要战略举措。这一重大战略举措的启动和实施,也给分公司带来了前所未有的新的机遇和新的挑战。根据置业公司整体工作部署和工作安排,分公司分别于5月份接收了普惠南里物业部、销一分公司物业部(现四分公司)、输配物业部(现高压管网分公司)、设计院物业部共四个物业部,增加物业管理面积约为23000平方米;于6月10日接管位于朝阳区西坝河七圣庙院内的燃气二分公司,建筑面积约为2530平方米的物业项目和位于朝阳区化工路的燃气三分公司,建筑面积约为2700平方米的物业项目;6月25日原天兆物业部正式接管位于海淀区笑祖塔院的燃气五分公司,建筑面积约为7000平方米的物业项目;6月28日接管位于志新路的燃气集团物资设备分公司,建筑面积约为1800平方米的物业项目;7月15日接管位于朝阳区西坝河七圣庙院内的食堂和礼堂,建筑面积约为1100平方米的物业项目;8月1日接收位于朝阳区西坝河七圣庙院内咨询分公司,建筑面积约为2097平方米的物业项目;于9月份接收位于东直门一段和二段地下室,建筑面积约为1700平方米的物业项目;9月25日接收位于十八里店南桥自主城售楼处,建筑面积约为1400平方米的物业项目;10月初接收位于平谷区平谷镇的燃气平谷分公司,建筑面积约为1700平方米的物业项目;10月23日接收北京燃气集团客户服务中心,建筑面积约为1700平方米的物业项目,截止到目前,在配合全面实施组织优化的工作中,分公司共接收了8个物业项目,接收物业管理面积已达到15000平方米。

3、抓住机遇,开创工作崭新局面

__年4月,根据置业公司对分公司新接手的普惠南里、销一、输配和设计院四小物业部提出加大整改力度,增加亮点工程,打开工作新局面的要求,分公司对这四个小物业部进行了深入的实地考察及调研,根据 调研报告,对四小物业部按照业主的要求进行整改,加大整改力度,提高服务质量。根据对四小物业部的调研,分公司分别制定了改进措施和方案并以实施。(1)对普惠南里进行整改,具体为办公环境整改、设备养护处理、污水管线堵塞的整治。目前,亮点工程全部完工,办公室、设备间、小区环境均有不同改观。(2)根据设计院对我物业部提出的建议和要求,分公司认真研究分析,在置业公司的帮助下,进行了人员调整,使多年来困扰设计院的停车乱、停车难的问题的得以解决。目前,设计院车辆管理有序,信件收发及时准确。(3)销一物业部,经过调研,制定了具体整改方案,并将整改计划与销一领导进行沟通。目前,销一亮点工程相继展开并已完成,大厅吊灯清洁、擦鞋机已订货、顶层外大门更换。(4)输配物业部,经过调研,同样制定了具体整改方案,并将整改计划与输配领导进行沟通。目前,输配设备管理进行了整改有新貌。

__年6月,是燃气集团发展史上值得浓墨重彩记载的特殊时刻,在这个时段中,拉开了燃气集团成立以来最大规模的组织机构调整的序幕,从6月10日开始,分公司陆续接收了8个物业项目,接收物业管理面积已达到15000 平方米,分公司在接管了上述物业项目后,主要采取“物业管理”+“酒店服务”的管理模式,注重规范服务和创新服务。分公司领导班子首先带领相关物业管理工作人员与各个新组建的分公司的有关领导进行交流、沟通,了解他们对物业服务的需求,并做好记录,以便在今后的物业服务管理工作中能更好的提供有针对性的让客户感到安全、舒适、快捷满意的物业服务。此次调整时间紧任务重,在这种情况下,为高质量配合各个新公司顺利在规定时间进驻。分公司组织物业服务管理相关人员、保洁人员加班加点开展服务工作,尤其是保洁人员在时间紧还要保质保量的情况下,在针对有的物业项目进行保洁服务时,连续奋战几个通宵进行清洁、清理,做到人停机器不停。在物业管理人员的辛勤努力下,各个新接管的物业项目都在新分公司进驻前高质量的完成了保洁服务工作,为各个新分公司顺利挂牌开业创造了整洁、明亮、舒适、优美的办公环境,提供了有利的后勤保障。分公司在做好物业服务管理工作同时还做了部分物业创新服务,提高物业服务工作的前瞻性。例如二分公司提出对领导办公室在上班前完成入室保洁的要求;五分公司提出在原有的物业服务内容上,增加会议服务、电话系统管理等新的物业服务项目。分公司对各个新分公司在物业管理服务上提出的合理要求积极配合并组织专人认真落实。对业务区域内各个新公司的物业管理分别进行精心策划、严密组织、及时跟进,哪里需要物业服务哪里就及时配备物业服务人员,保证优先服务到位。目前,分公司在接收的上述物业项目中,从现状分析看,整体运行良好,工作有序,职工队伍稳定,特别是原四小物业部,亮点工程基本完成,无论是人还是设备管理均有很大程度的改观,在完成份内工作的同时,为燃气集团结构调整做好了后勤保障工作。使分公司的各项工作呈现崭新的局面。

(五)以业主需求为导向,树立服务新形象

集团公司实施组织优化工作以来,给分公司带来新的机遇和新的挑战同时,对物业服务管理工作也提出了更高的标准和要求。分公司牢牢抓紧这次难得的机遇,努力开展各项工作,以业主需求为导向,努力提高服务质量,努力塑造公司的服务品牌,全新树立物业服务新形象。

1、组织开展了慰问业主的工作,认真听取业主建议,创办小区公共邮箱,搭建沟通平台,拉近了与业主的距离,得到了小区居民对我们工作的认可。

2、组织开展了对各项目部业主进行半年工作回访的总结,业主满意率达到98%。针对业主满意率进行了分析,写字楼相对较高,扣分项目主要是对保洁公司人员年龄及流动性较大不满意;住宅楼主要是对硬件及小区环境(外来人口太多)而不满。对上述问题已与宝洁公司沟通,如问题不彻底解决,我们将终止合同。对外来人口。我们将与社区协手,做到把握动态,力争给小区居民创造一个安宁的居住环境。

3、开展了物业管理及生活常识的宣传工作,利用宣传栏每月两期,提高业主对物业管理的了解和认可,以此推进我们的规范化服务和管理。

4、组织开展对小区电梯的检修和维护,使居民有一个舒适和安全的居住环境。

5、组织开展了小区的绿化养护工作,为小区居民营造良好的生活氛围。

6、在雨季来临之前,组织完成小区楼顶防水和邮箱更新改造工作,改善小区业主的生活环境。

(六)践行科学实践发展观,提升物业管理水平

按照置业公司__年工作部署,要求认真组织落实规范化服务工作,分公司按年初计划有条不紊的组织落实检查工作,这项工作从5月份陆续展开,分公司组织全体主管以上的管理人员,首先开展对天兆物业部的检查测评工作,各项目部主管结合自管范围的工作及检查情况,进行了点评发言,效果良好。分公司采取这种有组织、有计划、有针对性的调研和现场办公的方式,今后将在各物业项目部中开展,把提高物业管理服务标准和服务质量的工作真正落实到实处,以一个点的管理纵深扩大到整个面的管理,努力践行科学实践发展观,以此使物业管理上一个新水平。

(七)以创优活动为载体,进一步夯实基础管理

按照置业公司“创优质活动,向国庆献礼”的文件精神,分公司认真组织落实文件内容,及时将文件精神转发到各项目部,要求各物业项目部按要求认真组织好三个阶段的工作。按照第一阶段的工作安排,各项目部认真开展自查、自检、自整,并做好台帐、记录工作。按照置业公司的工作部署,分公司对“创优活动”第一阶段工作,进行了总结,针对置业公司检查出的问题,分公司制订了整改措施,并分别找当事人谈话,同时责成各项目部做好第二阶段的工作,加强落实,责任到人。第二阶段工作结束后,整体情况良好,但细节之处还需进一步强化,特别是对保安、保洁人员今后要加强组织学习培训,提高企业整体形象。第三阶段正在开展设备台帐的检查评比。通过创优活动,明确了目标和任务,进一步加强了基础管理工作。

加强档案管理。 加强了公司档案人员的学习,提高了档案人员的业务能力。规范了设备设施档案、房屋档案、人事档案的建立,为分公司发展提供有力依据。

加强应急体系建设。完善修订细化了应急预案和流程,提高了应急指挥的反 应速度和应急事件的处置能力。

(八)践行科学发展观,推进企业党的建设

深入开展“践行科学发展观,深化新国企建设,实现集团又快又好发展”为主题的学习实践科学发展观活动,分公司组织广大党员、干部紧密结合公司的发展实际,坚定信心,查找差距,拓宽发展思路,为分公司发展提供强大动力。

大力加强分公司领导班子建设,特别是在这次配合集团组织优化工作而接收的大面积物业项目管理服务中,面对困难和挑战,分公司领导班子带领广大职工勇挑重担,变挑战为机遇,变压力为动力,

真正发挥党员先锋模范作用。

深入开展企业文化建设工作,鼓励员工积极参与丰富多彩的职工文体活动,开展读书活动,组织员工看盘写心得等学习,开展对企业提出合理化建议活动,继续做好职工素质教育培训,不管提升职工队伍素质水平,

落实党风廉政建设的各项制度,带领项目部重点岗位、关键环节和有业务处置权人员学习公司《惩防体系规章制度》等文件,分级查找廉政风险,并填写各自廉政风险和防范承诺表,提高思想意识、廉政意识和工作责任。扎实推进廉政防范管理工作。

__年,在分公司全体员工的共同努力下,出色圆满完成了上级领导交给的各项任务,回顾一年来的工作,我们体会到,要保持公司健康、快速、有序发展,必须坚持按照新国企建设要求,把践行科学发展观落到实处,继续夯实管理基础,明确工作目标,求真务实,真抓实干,不断提高领导科学发展的能力,努力实现公司又快又好发展。

二、__年的形势与任务

__年是加快集团公司的改革发展和新国企建设步伐,建设一个具有先进管理水平的大型燃气企业集团举足轻重之年,是置业公司根据__年集团工作会报告中再次提出:“将房地产开发作为北燃实业新的利润增长点,加快推进房地产开发速度。编制完成好置业/服务板块五年发展规划,利用好北燃实业闲置土地,进一步理顺开发思路,制定好整体规划。采取自持物业、商业开发、合资合作等多种形式,积极推进现有项目,力争年内取得实质性进展,并逐步形成房地产开发、物业管理相衔接的产业链。”能否取得实质性进展重要而又关键之年。置业公司政策利好,将给分公司带来新的机遇和挑战,我们要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,以组织优化为契机,以安全为主线、发展为中心、服务为载体、管理为手段。求真务实、真抓实干,积极参与置业公司物业服务市场的竞争,努力实现业务发展规模,主动适应新形势,改革完善新机制,加快企业新发展。与置业公司保持一致,团结一心,拼搏进取,不断扩大组织优化的成果,完成好置业公司赋予的各项工作,确保全年工作任务目标的圆满完成。

三、__年的重点工作及任务

重点工作和任务

(一) 坚持改革创新,促进企业发展

创新是企业发展的不竭动力,也是企业永葆活力的源泉如何抓住机遇,应对挑战,加快公司发展,是我公司以待解决的新课题。要在科学发展观指导下,全面提升学习力、创新力、执行力。 提升学习力,就是通过学习新技术、新知识、新理念,最大限度地适应市场和客户的需要。

提升创新力,就是要在面对严峻的形势时,及时调整自己的思路,要按照“联系实际、深化改革、抓住关键、突破重点”开辟新的发展空间。通过进一步制度创新、技术创新、管理创新,优化资源配置,提高管理效率,树立科学发展观,坚持科学发展观为指导,是物业企业实现可持续发展的必由之路。

坚持创新,不能流于形式,要注重实效,服务企业大局。我们开展创新就是要把新的管理要素,如新的管理方法、新的管理手段、新的管理模式等不断引入到企业管理系统中,以此增强企业的活力和竞争力,更有效的实现我们的工作目标。促进企业更加稳步向前发展。

(二)脚踏实地,打牢根基

无论多高的大厦都需要稳固的根基,经营企业同样如此。打牢根基不仅是我们当务之急且必须做好的重要工作,也是企业持续发展的重要保障。企业要不断完善各规章制度、业务流程,从而为企业各项工作的, 有效运转提供有力支撑。

加强人力资源管理。人才是企业兴盛之基、发展之本。我们要以加强人才资源建设为核心,创新人才培养机制,优化人才队伍结构,建立和强化科学的人才评价和激励约束机制,坚持党管干部和市场选人相结合原则,加强人才培养,把年轻有为、品行端正、事业心强的同志选拔到各个领导岗位;研究建立符合企业特点的员工退出机制,实现员工能上能下、能进能初的良性循环,为优秀员工提供多通道的晋升空间;研究制定符合企业特点,与企业绩效、员工绩效相结合的职级薪酬浮动办法,使有限的薪酬资源向高绩效、核心员工倾斜。

加强全面预算管理。严格控制费用支出。通过下达业绩指标和成本控制目标,将预算目标分解落实到各经营单元,引导并督促其按照公司的决策和业绩要求进行经营管理活动,确保公司总体完成全年预算并力争超额完成。

加强内部控制管理。努力提高公司的管控能力。

1、按照集团管控要求,修订企业规章制度,制定核心业务流程,形成与发展战略和管控模式相适应的制度体系。

2、完善绩效考核,明确绩效考核管理责任和执行体制,进一步落实分层分类的绩效管理理念,建立风险管理与内部控制体系。

3、完善内部控制机制,建立以事前防范、事中控制为主事后补救为辅的企业法律风险防范体系,确认主控等级事项以及该等级事项的硬约束,规范合同管理,严格合同评审程序,规避风险,确保企业健康发展开展法律知识培训,提高全体员工的法律意识,提高各级管理者对法律风险的重视程度,落实防范措施。

4、加强安全管理。加大安全管理体系的宣传培训力度,提高职工对体系的认识,形成广大职工广泛参与、自觉执行的安全工作局面。进一步完善制度流程,明确职责,查找漏洞,消除隐患,以安全管理体系为基础,开展安全质量标准化工作,组织进行安全管理考核试点。加强安全管理督察机制的建设。进一步明确安全防范重点部位,明确安全生产关键岗位,明确安全运行的技术措施,掌控物业技术装备的基础资料,提高安全管理工作的针对性,切实做到安全让用户放心。消除安全隐患,确保物业设备安全稳定运行。深入开展物业设备额的现状调查,深入分析、评估安全隐 患。努力消除多年未决隐患。继续加大小区供电和消防设施改造,适当提高投入,确保技改项目按时、保质保量完成,消除物业设施运行隐患。

(三)加强廉政预警机制,提高风险防范意识

扎实推进公司防腐倡廉建设,完善廉政预警机制,增强领导干部和各部门、岗位人员的责任意识、廉政意识、防范意识,制定党支部廉政风险防范管理工作方案,开展廉政风险防范管理工作是加强反腐倡廉的重要举措,是企业持续发展,党员、干部、职工队伍素质不断提升的重要保证。组织领导干部、党员和有业务处置权岗位人员认真学习中纪委、市委、市纪委和北控、燃气集团、置业公司领导关于开展廉政风险防范管理工作的讲话和文件,认真落实廉政自律“七个不准”的要求,学习《惩防体系规章制度》等文件,提高思想认识,明确指导思想、工作内容和方法步骤,在全体员工中开展廉政风险。积极组织重要岗位和有业务处置权人员参加公司组织的廉政风险防范管理工作人员培训班,明确廉政风险防范管理工作流程和重点工作环节。提高廉政意识和工作责任。

写字楼物业工作总结范文第10篇

“武汉最贵楼盘‘万达公馆’稀烂的物业质量让武汉土豪业主们愤怒了!业主们开着近百辆豪车到武汉汉街维权,汉街被维权业主堵得水泄不通。”7月26日,一名网友在新浪微博上发帖曝出武汉万达公馆遭遇维权的事件,引来大家关注。

据《投资者报》记者实地采访得知,由于房屋质量问题,武汉万达公馆的业主一年多来一直在和万达方面交涉。不过,问题一直未得到根本解决。

“问题一直未得到妥善解决的主要原因之一,可能是万达公馆的开发商和物业方协调不畅。”万达公馆业主代表江女士告诉记者。据搜房网等房产网站的信息显示,万达公馆的开发商和物业方分别为武汉武昌万达广场投资有限公司(以下简称“武汉万达投资”)和大连万达物业管理有限公司武汉分公司(以下简称“武汉万达物业”),二者均为万达集团旗下子公司。

事实上,除了武汉万达公馆外,万达集团旗下多处楼盘在今年以来陆续被曝出存在问题。

万达公馆因质量问题遭维权

7月28日,记者来到武汉万达公馆小区,该小区坐落于武汉滨江商务区核心――积玉桥。这里交通便利,邻近万里长江第一隧的过江隧道出口及地铁2号线和5号线积玉桥出站口。

官方资料显示,武汉万达公馆总规划面积25万平方米,由5栋42层~43层的超高层建筑组成,呈u形王座一线观江排布,约904户,户型面积为240平方米~340平方米。周围分布着武汉第一个国际六星级的万达威斯汀酒店、180米甲级5A商务写字楼、千万级滨江商铺、SOHO公寓以及室外步行街。

武汉万达公馆业主代表江女士向记者表示:“万达公馆物业管理费高达4.5元/平方米/月,当时销售人员向我们表示,装修费用高达6000元/平方米。”

具有讽刺意味的是,装修问题恰是此次维权事件的主要问题之一。此次维权的主要问题包括两种情况,一是以卫生间漏水、地板受潮隆起等问题为主的内部装修问题;二是出电梯井常年积水受潮,导致电梯经常不能正常运行以及外墙大理石脱落、地库渗水等相关房屋质量问题。

其中最让业主愤怒的是房屋的内部装修问题,业主李女士向记者表示:“从2013年下半年开始,房屋漏水等各种问题集中出现,我们以几位热心业主为代表和万达管理方进行沟通,但问题一直未得到有效解决。”

“电梯经常出问题,”对于电梯经常出问题的原因,业主代表江女士认为,“由于施工方施工存在问题导致电梯井常年受潮。”据悉,该小区的电梯为上海三菱电梯有限公司(以下简称“三菱电梯”)生产。在一次三菱电梯的维修工人维修的时候,江女士看到电梯井有很多积水,地坑急停开关也锈死了。对此,三菱电梯武汉市维保经理陶涛向记者表示:“这些问题业主已经反映了很多次,都是甲方(万达)的问题,我们也没办法。”

武汉万达公馆另一位业主洪女士遇到的问题更为典型,她家里的两个卫生间根本不能用。“一年多来,因为两个卫生间漏水,我家反复维修,但一直未能彻底修好,每次维修都将家里弄得满是灰尘,维修后需要很多时间来清理卫生。”洪女士表示。

在洪女士的家里记者看到,客厅沙发等物件均被罩起,卫生间及相邻的房间正在维修。其中一个卫生间与相邻房间的走廊地板全部撬开,相邻房间的壁纸也因受潮全部撕掉;另外一个卫生间也漏水,浴缸底部发霉且散发着恶臭。

严重的房屋质量问题促使洪女士也加入了维权者的行列。洪女士称,在7月26日的维权事件中,她被万达方面请来的保安推倒在地,手指受伤。

上述情况并非个例,“目前万达公馆内的大多数业主家里都出现卫生间漏水、地板受潮隆起、地暖出现问题等情况,物业公司每次派人来修都是敷衍了事,没过多久,原有的问题又会出现。”江女士向记者表示。

开发商未将维修基金交给物业

在和万达物业交涉的过程中,江女士了解到,开发商当时并没有将维修基金交给物业公司,这可能是导致物业维修不力的主要原因之一。

据了解,按照我国对房屋维修资金的规定,业主在购房时一次性缴纳房屋维修资金,缴存金额按照城市经济发展水平确定,缴存之后物业公司按照当地房管部门的要求存入指定银行。在收取维修基金的时候,通常都是在办理入住手续时,房地产开发公司强制代收房屋维修基金。这中间就涉及房屋维修基金由开发商向物业公司移交的问题。

对于上述情况,记者采访到万达公馆物业管理方武汉万达物业的负责人周先生,周先生向记者表示:“在万达公馆的事件中,万达物业对得起自己,对得起业主,现在是敏感时期,其他具体情况不方便接受采访。”

此外,记者还来到万达公馆的开发商武汉万达投资公司进行采访,不过公司前台陈小姐向记者表示:“目前公司领导均不在公司。”记者留下了联系方式,但截至发稿时,记者并未得到武汉武昌万达广场投资有限公司的回应。

住宅项目问题在多地频发

实际上,万达住宅项目并不是第一次出现问题。今年3月份,温州平阳万达广场就因合同中存在霸王条款遭遇众多业主维权;今年7月初,山东德州万达广场被曝出因存在学区房虚假宣传问题遭业主维权;而从今年6月份一直持续到7月份的宜兴万达公馆维权事件和7月26日的武汉万达公馆维权事件均是因为房屋质量问题。

宜兴万达公馆与武汉万达公馆一样,均是当地的豪宅项目。宜兴万达公馆位于宜兴市东新城,项目建筑面积51万平方米,总投资约35亿元,是万达集团第三代城市综合体的代表之作。

宜兴万达公馆业主维权的起因是业主收房时发现存在电线,墙面、地面和屋顶不平整等诸多质量问题。当时多名业主拒绝收房,并要求开发商对因翻修造成延期交房造成的损失进行补偿。据名城新闻网报道,宜兴万达公馆4栋精装楼分别由4个规模不等的装修公司承包,由于万达集团监管不力,总体施工质量参差不齐。

按照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十三条第二款规定,交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任,修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

住宅项目渐被边缘化

事实上,以商业地产称雄业内的万达集团最早从住宅项目起家,在万达集团成立最初的十年里,住宅项目一直是万达集团的主营业务,但随着万达集团向商业地产的转型,住宅项目在整个万达集团渐渐被边缘化。在近几年的万达集团年报里,住宅项目几乎未曾出现过。

万达集团2014年半年报显示,万达集团资产达到4600亿元,同比增长21%;收入920.7亿元,完成全年目标的38%、上半年目标的105%,同比增长24%。

在这份半年报中,商业地产依旧是万达集团的支柱产业,但住宅项目却并未提及。根据半年报,今年上半年,万达集团商业地产收入668.5亿元,同比增长18%,持有物业增长99.6万平方米,累计持有物业1799.6万平方米。

按照万达集团的规划,金融和电商是万达集团未来发展的重点方向。7月中旬,万达集团董事长王健林的一份2014年半年工作报告(以下简称“工作报告”)曝光。该工作报告显示,万达集团计划今年三季度注册成立万达金融集团。按照王健林的构想,今后万达集团所有的控股、参股以及财务投资都由金融控股公司负责。万达集团目前注册成立了一家百亿级别的投资公司,正在申报成立一家注册资本300亿元的财务公司,此外,万达集团还计划在多个金融行业进行投资。

在电商领域,万达集团计划将所有网上资源全部给电商公司。“这不是要求,而是纪律。”王健林曾指出。为了集中力量,万达集团禁止各系统单独搞电商,资源要集中,所有网上资源统一划给电商公司。

工作报告还显示,为了发展电商实业,万达集团计划联合国内最大的几家电商成立万达电商,首期投资50亿元。

按照王健林的规划,到2020年,万达要形成不动产、文化旅游、金融、零售、电商五大业务板块。

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