如何唤醒已售公房灭失后住房维修基金

一、天津市已售公房住房维修基金政策回顾

自1992年1月1日《天津市城镇住房制度改革方案》实施细则之八《天津市公有住房出售办法（试行）》以来，天津市公房出售工作已历经23年之久。为确保公房出售后房屋共用部位的维修与养护，该方案提出“售房单位应从售房款中提取10%作为已售房屋的公用部位维修基金，按照《天津市公有住房出售办法（试行）》该资金暂由房屋所在区、县房管局管理和监督使用”。

1993年6月天津市城镇住房制度改革领导小组（以下简称“市房改领导小组”）《关于印发1993年出售公有住房若干政策的通知》（津房改〔1993〕2号）中提出“公共部位和共用设施的维修费由售房单位从售房款中提取10%，购房人另交购房款1%的资金，建立公用部位和共用设施维修基金解决”。在该文件基础上，天津市房改领导小组又于1993年7月22日印发《天津市出售公有住房资金归集使用管理暂行办法》（津房改〔1993〕4号），其中第三条规定：“出售公有住房款的90%建立城市或单位住房基金，10%建立共用部位共用设施维修基金，个人交纳售房价格的1%作为个人共用部位共用设施维修基金”。

1995年8月25日，天津市房改领导小组继续印发《关于加大公有住房出售力度的意见》，其中涉及直管公房售房资金分配政策中继续保持10%共用部位、共用设施维修基金的比例不变。

1998年7月21日，天津市房地产管理局、天津市城镇住房制度改革办公室联合下发《关于直管公产住房售房收入使用和管理的规定》（房财〔1998〕222号），第一条第一款继续保留购房人交纳购房款中10%资金与购房人交纳购房款中1%的公共部位维修资金，另第一条第二款规定：出售高层住宅的单位，从售房款中按每建筑平方米提取100元，建立电梯和水泵更新改造基金。

自2000年1月1日起，按照天津市房改领导小组文件《关于调整公有住房出售收入分配比例的通知》（津房改〔2000〕9号）精神：公有住房出售收入中继续提取10%共用部位和共用设施维修基金（高层住宅并按每建筑平方米100元提取电梯、水泵更新改造基金），剩余资金中提出建立6%的售前维修资金和10%的售后主体结构维修资金。

2003年10月，天津市住房委员会办公室对当时公有住房出售收入管理进行了梳理、整合，制定了《关于加强公有住房出售收入管理的意见》（津房委〔2003〕4号），该意见中重新整合公有出售收入实行基金制。其中，整合公有售后维修基金中规定：“维修资金”由原11%共用部位共用设施设备维修基金转换，由开户银行和售房单位分别按户建立明细台账，主要用于公房售后共用部位共用设施设备维修；“更新改造资金”由原售前和售后主体结构维修基金（折合为售房款14.4%）和高层住宅电梯、水泵更新改造资金转换，由售房单位按幢建立明细台账，主要用于公房售后共用部位共用设施设备的更新改造。

至此，11%维修资金和14.4%更新改造资金和电梯、水泵更新改造资金（以下简称更新改造资金）定义完整出炉。截至2015年3月，天津市国土资源和房屋管理局、天津市财政局联合下发《市国土房管局市财政局关于调整公有住房出售分配比例的通知》（津国土房保〔2015〕38号）精神，“公有住房出售收入中提取24.4%的资金，与个人按照购房款1%交纳的资金，建立25.4%的公房售后维修基金”。25.4%售后维修基金相关使用范围、使用报批程序基本保持不变。

二、沉睡的已售公房“养老金”

天津市自1992年实行房改以来，累计出售公有住房67.6万套，3953万平方米，占公房总量的58%，回收售房资金97.4亿元，使用70.1亿元，余额27.3亿元，其中住房基金14.09亿元，维修基金13.21亿元。

在参与公房出售管理工作中，笔者认为在售房资金的后续管理上存在突出的问题，尚待研究完善：售后房屋灭失后，其维修资金账户仍有11%的维修资金余额和14.4%的更新改造房屋资金余额。这部分资金多年处于“休眠”状态，无人“唤醒”，没能充分发挥货币资金的有效性和利用性；也未能实现利用售房资金完善公房售后维修机制，发挥其规范管理、保值增值，“安全、收益、流动”的初衷。

公房出售政策执行二十多年来，城市规划建设及基础设施的提升改造工作不断推进，城市拆迁与建设步伐紧锣密鼓，天津市内中心城区及新四区等城市面貌日新月异。据不完全统计，自2004年至今，天津市已拆迁房屋3447万平方米，共计52万户居民。在这些拆除的房屋中，有一部分为公房出售后住房，这些灭失的住房账户剩余的10%维修资金和14.4%更新改造资金数额具体有多少，目前没有现成资料可查，但查询这些数据也不是无从入手，它只是“沉睡”在售房资金专户上，待我们“唤醒”。

笔者在公房出售管理工作中，搜集了一些市内六区部分地段直管产公房出售后的拆迁数据，通过这些数据线索，借助银行的配合，可初步反映出灭失的公房存在售后维修资金余额的情况。

由于天津市各区拆迁建设力度不同，灭失房屋数量也存在差异。如和平区拆迁力度和范围不小，但大多数属于散片危陋房屋拆迁改造，涉及成套可售单元房屋拆迁的比较少，因而存留灭失房屋的维修资金余额较少。而河西、河北、南开区涉及成套可售单元房屋拆迁改造的比较多，存留的维修资金余额相对较多。

综观天津市房改售房工作，摸清存留灭失房屋的维修资金余额是关键所在，只有摸清底数才能将这部分资金进行合理转移，让这些沉睡的资金发挥用途。

三、将沉睡资金进行合理转移和使用的可行性探讨

近年来，天津市居民住房因突发性火灾、爆炸、电梯与消防故障、阳台栏板脱落等，造成房屋及设备设施损坏时有发生，给居民人身、财产安全造成损失的同时，也加大了房屋管理单位应急解危资金的支出。

随着公房售房工作的持续推进，房管部门掌管房产资源持续减少。大多数房管职工除自然退休及减员外，仍服务于公房维修养护及管理工作，租金收入不断减少，而房屋维修养护及管理经费等刚性支出不断加大，收不抵支状况越来越严重，而进行抢修工作的应急解危资金来源很少。按照现行公房出售政策，仅按公房出售5.6%的比例提取，很难满足应急抢险解决突发性事故的支出。

鉴于此，笔者考虑将以上所述存留灭失住房的24.4%维修基金余额转移至应急解危资金，市区两级公司可以按规定统筹使用这部分盘活资金，继续充分发挥其服务业主，养护房屋的作用。对1%个人部分维修基金，建议按经办支行查询出的明细表转至各售房单位，依法进行公告，按法律规定时效告知权利人限时领取。同时各售房单位建立备查账簿，待权利人申领。

1.准确获取灭失公房的维修资金信息

具体到资金转移工作，至关重要的一点是准确获取灭失公房的维修资金余额信息，但这在操作上，具有一定难度。以天津市房产总公司直管产为例：房管站之间几经合并，经租管理档案历经搬迁，尤其是直管公房网络管理系统上线之前，经租管理等内业资料大多以纸质资料保存，查询信息数据费时费工；部分房管站的经租管理人员有的退休离岗，新接管人员不了解历史售房情况，给整理和查询以前年度售房信息带来不便。及时查询已灭失房改售房信息和数据已是当务之急，可采取以下的具体操作步骤：

一是作好动员推动和解释工作。领导重视是推动这项工作的原动力，由于涉及售房年代较长，翻旧账录信息需要时间和耐心，各级领导应充分解释此项工作的重要性和必要性，推进“唤醒”计划的启动工作。

二是组织专人开展查询确认信息数据工作。房屋管理单位应在房屋拆迁管理单位的积极配合下，按房屋拆迁公告或房屋拆迁安置方案中的拆迁四至范围，组织专人逐年查询售房台账，筛选售后已拆迁的房屋信息，包括详细地址、购买时间、原始购房人姓名等，保存电子信息与纸质资料。

三是上报信息数据。房屋管理单位将筛选出的信息进一步核对后，上报区房产公司，并将纸质资料一式二份（加盖公章）送达区房产公司；区房产公司安排专人进行复核后，将电子信息数据及纸质资料（加盖公章）报送市公司；市公司将分批送达公房出售资金归集经办支行，查询每处房屋维修资金余额情况；经办支行将查询结果（加盖经办支行业务专用章）反馈给市房产总公司。

2.按相关政策合理转移维修资金

按照天津市国土房管局《关于印发天津市公有住房出售收入集中管理规定的通知》（津国土房保〔2010〕377号）精神，公有住房出售后住房灭失的，“由售房单位持‘天津市房屋拆迁补偿安置协议’或其他有关房屋灭失的证明，到审批部门申请支取灭失住房1%的维修资金余额，灭失住房24.4%的公房售后维修基金余额转移到住房基金账户”。

天津市房产总公司按审核无误的经办支行查询资金明细，安排各售房单位填写《天津市公有住房出售收入转移申请书》，将24.4%维修基金转移至应急解危资金账户；个人部分1%维修基金转移至其他应付款――应付个人1%维修基金各明细账户，按公告时限待权利人领取。

3.其他相关建议

在今后市政基础设施建设改造和房屋拆迁工作中，房屋管理单位应按拆迁四至范围筛选出已出售的公产房屋信息，以公告形式与房屋拆迁公告及拆迁人的“公开信”同时张贴，告知广大居民，并提供政策宣传和支取1%个人部分维修资金手续的业务咨询。同时，设专人作好灭失售后房屋维修基金的后续转移工作，盘活房屋“养老金”，充分发挥其作用，并使之保值增值。