美国物业税与中国物业税征收比对及启示

摘要：房地产业是市场经济发展的产物,在国民经济和社会发展中占据重要地位。而房地产税收法律制度对房地产经济运行起到保障和促进作用。通过美、中物业税征收的比对，旨在借鉴西方成熟的房地产税收法律制度的经验，联系我国实际，对我国物业税的开征提出自己的建议。

关键词：物业税；财产税；房地产税

中图分类号：F810.42 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）02－0074－02

近些年，国内对于是否开征物业税的争论越来越多，物业税一事，涉及民生，物业税的征收和使用涉及到整个房地产税收体系的制衡，不得不谨慎。本文仅就美国征收物业税（Property Tax）的基本情况与我国现有房地产税收环境进行比对，以期能够从中对我国物业税的开征得到启示。

一、美国物业税的制定和使用机制

（一）物业税的构成

物业税属于美国地方税的范畴。美国各州对物业税等各种地方税有独立的立法权，对应纳税财产的规定各州并不相同。一般来说，美国各州把财产分为动产、不动产和无形财产三大类。不动产包括土地和土地上的永久性建筑物和构筑物；动产是除了不动产以外，其他任何有形的财产，如飞机、车辆等；无形财产指无形的金融资产，如在股票市场和债券市场的投资。美国各州都对不动产征收税，大多数州对动产征税。在不动产、动产构成物业税的收入中，不动产是物业税的主要成分。

美国对房产的收税主要是交易税和物业税。交易税一次性过户时交齐，约为房价的2%～4%，一般由买卖双方平分。而物业税则属于财产税，每年都要交，税额是房产估价乘以税率（大约是0.8%～3%）。

（二）物业税的征税机构及其税率

美国物业税征收的分散性使物业税税率的确定成为一个复杂的过程。物业税的总税率是州政府对财产征税税率与各级地方政府对财产征税税率的加总。州政府一般通过税法法典把其物业税税率确定为某个确定值或某个范围，并且在税法没有更改的前提下保持不变；而地方政府的税率通常每年都会有所变化。地方政府确定其物业税税率的方法如下。

1.地方政府对其管理区域内的财产进行估价，确定应纳税财产的价值，并把这些财产的评估价值汇总，在确定物业税税收减免数额后，两者的差额就是应纳税财产的总价值，用Total Value表示。

2.地方政府确定其下一财政年度的预算总额，以及除了物业税以外的其他收入总额，两者的差额就是该政府要征收的物业税总额，用Total Tax表示。

3.地方政府把物业税税率确定为要征收的物业税总额与应纳税财产的总价值的比率，即Tax Rate=Total Tax/Total Value。各级地方政府根据以上方法确定其对财产征税的税率后，把这些税率和州制定的税率加总，得到该地区的物业税总税率：总税率＝州税率＋县、市税率＋其他机构的税率。此外，各级地方政府都受到州税法的制约。

（三）物业税在地方税收中的地位及其使用机制

物业税通常由州政府和地方政府共同分享，其在州政府的财政收入中所占比例很小，但却是地方政府最重要的收入来源。当地的市政基础设施建设、卫生服务、教育事业和治安等地方公共主要由物业税的收入负担。

房产估价的具体数额，直接关系到每年民众所缴税费的多少，如果房主认为估价不公，可以申诉，要求重估。因此，每个郡都设有房产估价的裁议程序解决争议。而如果民众对税率制定产生质疑，可以在定税程序中提出异议，也可以向法院定税机构。

二、我国房地产税收制度的现状及开征物业税面临的问题

（一）我国现行房地产税收法律体系的构成及其立法现状

我国在1994年全面的结构性税制改革后形成了现行房地产税收法律体系的基本框架，涉及的税种主要有13种，包括直接以房地产为课税对象的七种，即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税和契税；与房地产紧密相关的税种六种，即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加。

目前，房地产税收的立法主要有：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《中华人民共和国房地产税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等。1999年以来，我国又陆续对房地产市场税收政策进行了调整，主要体现在以下几个文件中：《国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》（国税发[1999]44号）、《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）、《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得税征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）、《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）、《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）、《财政部国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》（财税[2001]44号）及其补充通知规定、《财政部国家税务总局关于调整城镇土地使用税有关减免税政策的通知》（财税[2004]108号）等等。

（二）开征物业税面临的问题

1.税种同源，重复征税

我国的房地产开发者是通过向国家一次性支付土地出让金为代价获得一定期限（一般是40~70年）的土地使用权，而且在房屋销售过程中房屋的价格是包括了土地出让金在内的。这就意味着购房者一次性支付了土地使用年限内的全部土地税费，有权在年限内使用该房屋所占用的土地。

2.居民基本生活性房产与投资性房产的差别

我国目前居民住房的实际情况是大多数居民所购买的房产，应属于基本生活性住房，与投资性房产的购置是不同的。物业税的开征应当严格区分这两类房产的差别，对于居民基本生活性住房应设立免税条款，以保障广大居民的切身利益。而这在实际执行中将会遇到许多具体的困难。

3.对不动产的评估缺乏相应规范

物业税作为财产税，是以物业的价值为基础进行征收的。我国目前的不动产评估主要由政府相关主管部门进行――国土资源部所属的土地评估、以建设部为主的房地产评估、国有资产管理局所属的资产评估，同时，还有大量盈利性的社会评估机构所作的商业性评估。而我国不动产评估立法的严重不足使不动产的评估缺乏统一性、权威性和强制性，基本上是一些行政规章和行业规范；评估市场按行政部门条块分割，评估机构多元化，评估人员的水平参差不齐；评估技术也比较落后。这样的不动产评估体系很难提供统一、准确的房地产评估价值作为物业税的计税依据。

三、我国房地产税改革的几点构想

（一）清理城镇房屋产权，建立健全不动产申报登记制度

我国目前的住宅形式多种多样，包括商品房、经济适用房、廉租房、合作建房、集资建房等。因此，应全面清理城镇房屋产权情况，加快建立、健全不动产申报及登记制度，实现城镇规划部门、建设主管部门、房地产管理部门和税务部门之间的信息共享，以便税务机关全面、及时掌握房屋的产权归属和使用情况，为物业税的开征提供前提条件。

（二）完善房地产评估体系

首先，由税务部门组建专职的不动产评估机构或者整合现有政府部门的评估机构，财政预算安排专项资金，以确保该评估机构在组织上和经济上的独立性。其次，建立合理完善的评估技术体系，健全严格的估价人员从业资格认证制度，保证评估的专业性、公平性以及评估结论的公信力。再次，要增强评估工作透明度，保护纳税人的知情权，维护其合法权益，及时将房地产价值评估工作涉及的评估机构、计税期限、评估方法以及评估结论等事项通过各种渠道告知纳税人。最后，建立评估异议机制，设立简便易行的异议程序，指定专门机构负责受理纳税人对评估结论的异议申请。

综上所述，开征物业税不是对现有税种的简单替代和组合，而是一次涉及政府、企业和个人经济利益的财税制度大变革、税制结构的大调整，需要足够的法律支撑。物业税的开征在理论上还有一些问题需要进一步界定，在具体实施中须进一步细化，要依据物业税的基本原理和我国的具体国情进行有针对性的制度设计。

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