美国财产税对我国物业税改革的启示

我国物业税改革自2005年在北京等城市开始进行“房地产模拟评税试点”以来，已经“空转”6年多。因此，借鉴外国经验，结合我国实际情况合理设计物业税，促使物业税早日由空转实，仍值得研究探讨。

一　物业税的概念

学术界比较普遍认为，物业税又称房地产税，是指以土地和土地上的建筑物等不动产为课税对象，对其保有阶段征收的一种财产税，只是在不同国家和地区使用的名称不同而已。吴俊培(2004)认为物业税只是东南亚等一些国家或地区对财产税(Property Tax)的另一种叫法，是指对再生产的“存量”征税，其中“存量”包括动产和不动产；其并不是一个税种的名称，而是按税基对税收进行分类中的一个类别。

我国首次正式提出“物业税”是在党的十六届三中全会上通过的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》之中'该文件明确提出：“实施城镇化建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。这为我国将要开征的物业税界定了大的方向，即对现行的房地产税制进行改革。因此，我国即将推行的物业税可以理解为房地产税。

二　美国财产税的基本情况及经验

美国财产税的征收范围包括不动产和其他财产，但主要是对土地和建筑物征收。计税依据是房地产等财产的评估价值乘以州或地方政府对不同种类的财产规定的比率。如田纳西州规定，居住用财产的计税依据为评估价值的25％，工商业财产为评估价值的40％。财产的评估价值主要通过以下三种方法来确定：(I)相对卖价法，即采用类似财产的实际卖价并考虑财产的特征来确定未经转手的财产的价值；(2)成本法，即采用财产的历史成本，减去折旧并考虑建筑成本的变化来确定该财产的价值；(3)收入法，即根据财产未来产生的净收入现值来估算财产价值。由于买卖频繁，对住宅和土地的评估主要采用相对卖价法；工商业财产的评估多采用成本法和收入法。财产税为美国地方政府税收的主要来源，需要保证政府的开支，所以税率由地方政府根据地方的支出规模、非财产税收人额以及可征税的财产的估价来确定。

在税收的减免方面，美国主要有：(1)限制财产税计税依据的增长；(2)在确定居住用财产的计税依据时，州政府可根据家庭的组成情况，确定相应的家庭减免额。如路易斯安纳州对所有的住宅拥有者给予7500美元的家庭减免；(3)对于财产税超过纳税人收入一定比率的纳税人，其交纳的财产税可从其州个人所得税中得到抵免；(4)财产税税款可用于抵减联邦所得税和州所得税的计税依据；(5)对农业用地以当前的使用价值为计税依据，而不采用市场价值。

此外，美国对居民购买第一套自己的住房时，免征财产税；对购买第二套住房时征收财产税，再购买第三套住房时，财产税有一个较大比例的增长。并且对低收入阶层制定了相关减免政策：(1)家庭年收入在18000美元以下者，其拥有房产中的50000美元或者全部房产价值的60％可以免财产税；(2)家庭年收入在18001美元至24000美元之间的，其拥有房产价值中的40000美元或总价值的35％可以免税，但最高免征额不得超过60000美元；(3)家庭年收入在30000美元以下者，对其房屋免征任何超额税或特种税。

综上，美国开征财产税经验如下：首先，美国不仅对工商企业拥有的不动产征收物业税，而且对居民的住宅用房地产同样征税。这样，一方面扩大税基，真正做到“宽税基”；另一方面，给政府带来更多的税收。其次，采用物业的市场评估价值为计税依据。这样，一方面税额随征税对象价值的增加而增加；另一方面，激励政府积极提高公共服务以提高房地产价值。再次，采用不同的评估率，以便政府调节税负在不同类型房地产之间的分配。最后，对低收入阶层的相关减免政策，以便减轻低收入税收负担。

三　我国房地产税费制度现状

在我国现行的房地产税收体系中，直接以不动产为征税对象的有6个税种，分别是土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、耕地占用税以及契税。其中针对保有期间征收的有房产税、城镇土地使用税，都由土地所在地的税务机关征收。

1　城镇土地使用税是国家对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据征收的一种税。其采取分类分级的幅度定额税率征收，每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次：大城市1.5元至30元t中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

2　房产税是国家对在城市、县城、建制镇、工矿区的房屋产权所有人，以房产的计税价值或房产的租金收入为计税依据征收的一种税。在从价计征下，按房产原值一次减除10％～30％后的余值乘以1.2％征收；在从租计征下，以房产租金收入为计税依据，税率为12％。

3　现行《房产税暂行条例》规定：对于城镇居民用房，不分面积多少，一律免征房产税；同时《城镇土地使用税暂行条例》规定：个人所有的居住房屋及院落用地免征土地使用税。因此，目前我国对家庭房产实际上没有开征财产税。

我国现行房地产税制存在不少缺陷。首先，对居民用房一律免征，不能体现出拥有不同数量房产个人的税负差异，一方面不利于调节贫富差距，实现社会公平；另一方面使得豪华型房地产拥有较大的需求市场，造成房地产市场供应结构的不合理。其次，现行的城镇土地使用税以土地面积为税基，实行从量计征，使得税额不能随着征税对象的价值提高而提高，不能有效地调节土地级差收入，也无法抑制土地投机行为。

四、对我国物业税改革的建议

1　继续保持房产税和城镇土地使用税。首先，虽然美国仅考虑财政因素而设立统一的财产税，但是从国际上来看，大多数国家都是分别对土地和房屋进行征税，分类设计更能发挥资源调节和配置作用。其次，土地作为稀缺资源，从长期看，其价格不断上涨，而建筑物由于折旧，其价值会不断下降，如果将两种价值的时间趋势相反的征税对象进行同一征收，其计税依据是失真的。

2　将居民住房纳入征税范围。首先，国际上普遍对居民自用房地产征税；其次，随着我国城市住房制度改革的推进，居民自用房地产基数将越来越大，对其征税符合宽税基的原则；再次。城镇居民房地产价值不断升值的一个重要因素就是城镇的公共服务和基础设施得到改善，因此，根据“谁受益谁纳税”的原则，居民也需要为自己的房地产纳税。重要的是，通过税收来拟制房地产投机在我国已经迫在眉睫。此外，为了减轻低收入水平纳税人的税负，应该制定相关的减免政策。如规定居民的第一套住房面积在110平米以下的部分免征物业税或居民的第一套住房价值在一定价值以下的部分免税。

3　计税依据以房地产的市场评估价值为主，政府指导价值为辅。以房产原值一次减除10％～30％作为物业税的计税依据不能反映房地产征税当时的实际价格，不能体现公共受益和公共成本负担对称原则。如因政府修建一条高速公路带来附近房价和地价上升，但是房屋、土地的所有者并不会为此而负担成本。因此，应当以市场评估价值作为房地产的计税依据，以提高公平性。然而，虽然我国发达省市的房地产市场为市场价值评估提供了现实条件，但是我国幅员辽阔，有些欠发达地区尚不具备评估房地产市场价值的基础，因此，对于欠发达地区暂时需要以政府定价为基础，待条件成熟时在采用市场评估价值。

4　设计差别税率。首先，对于城市居民用房与工商业用房分别设计不同的评估率。例如，假设物业税率都为1％，居民用房实行20％的评估率，而工商业用房实行30％的评估率；那么一套市场评估价值40万的居民用房本年度应缴纳的物业税为800元(40万元×20％×1％)；而市场评估价值为50万的工商业用房本年度应缴纳的物业税为1500元(50万元×30％×1％)。这样，以便政府改变财产税负在不同类型财产中的分配。其次，根据城市居民用房价值的大小设置不同的评估率，如对于普通的住宅设置较低的评估率，对价值高的豪华房产设置较高的评估率。这样，进一步调节居民的收入，同时影响房地产市场的供应结构。再次，根据国内有关学者的研究和计算，综合考虑居民的承受能力与国际惯例，税率范围可以设定在0.3％～0.8％之间。