中国房地产价格泡沫原因分析

摘要：房地产的特征促使房地产转化为泡沫易生行业。我国房地产价格泡沫产生的原因有国内城市化、经济增长、政策支持等。居民的住房供给短缺和房地产私有化刺激房价上涨。我国土地价格上涨，房地产市场出现了刚性需求。当前的房地产价格泡沫现象，制定政策执行并不奏效，应当改堵为疏、逐步改善。本文就此对我国房地产价格泡沫产生的几类原因进行分析。

关键词：房地产价格泡沫；流动性膨胀；土地资源

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）04-0-01

房地产泡沫指的是，房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格上涨让人相信价格还有进一步上涨的预期，会不断吸引新消费者。投机资本和价格的持续增加，房地产价格会超出原本的实体价格，由此出现房地产泡沫。分析房地产泡沫的指标有很多种，基本是从房地产上涨速度、实际和理论价格吻合、贷款增长率、房价房租比进行度量。房地产具有虚实和整体两性，价格泡沫有实体和虚拟的经济因素。研究实体和虚拟经济因素，分析价格泡沫生成原因，可以得到全面、科学的认识。

一、流动性膨胀

一旦放松流动性，房地产和股市就会迅速高涨。这主要是因为我国极度缺乏虚拟资产，如果出现资金流入就会提高资产价格。中国可炒作资产有房地产和股票，但股市金融承载力较为有限，资金必然会间接、直接的进入房地产。

美国以经常项目逆差输出大量美元，美元现金以结汇到达项目顺差国家的外汇储备中。这些美元会用在买美国债券虚拟资产中，又会再次回流进美国。由于美国不断对外输出大量美元，形成了世界流动性膨胀。后期，欧盟也采取了和美国一样的经济运行，用经常项目逆差享受境外商品和资源。全球实体经济和虚拟经济严重失衡，加剧了流动性膨胀。

我国推行强制结汇售汇政策，其外汇储备的变动会引起中央银行的基础货币变动。同时，由于人民币升值预期，世界上的投机资本会流入中国。不但有外商投资和股票投资，还有较多的非正规渠道。2009年的M1、M2比重比2006年要提高了近3%。随着外汇占款的介入，中国基础货币增加，货币供应量增长，国内持续出现流动性膨胀。2007年，我国采取宏观经济政策恢复金融危机后的经济发展，并提高社会保障水平和城乡卫生建设。中央银行下调存贷款基准利率，释放出大量的流动性资金。迅速上升了贷款规模，也增加了货币供应量。

二、金融制度的制约

我国金融体系是以银行为主导，所有的企业与个人投融资都是间接方式，资本市场建设不够。金融发展制度会致使虚拟经济部门发生资金错配。世界吸收流动性主要有三大市场，即房地产市场、债券市场和股票市场。我国以房地产市场和股票市场为主，2007年股市泡沫破裂，许多资金流出股市。政府为此出台房地产发展优惠政策，上升了房地产交易量。国外房价小幅波动会为投资者带来收益，但中国房产抵押债务规模小，新婚夫妇为住房而投资房地产市场。而部分投资者是买房后经过房价波动再出售，得到投资收益。由此加剧房地产价格波动。

三、土地价格的上涨

房地产价格可分为建安工程、开发商利润、税费和土地成本。房地产价格中的土地价格比重最大，房价涨跌和土地价格紧密联系。近年来，我国土地价格增长率不断提高，保持着正向增长。而土地价格上涨会推动房地产价格的膨胀。

国际化程度高、经济发达的地区，土地稀缺性越高。其供给常常不能随着需求量而增加。我国土地资源归于国家，城市居民和房地产企业只有最多70年的使用权。地方政府是政策执行者，也是土地资源垄断者。一些地方政府将土地使用权转让当做财政收入渠道，以高价出让获得建设资金。我国土地资源供给存在垄断性和低弹性，房地产开发商有着土地价格上涨预期。一些争相圈地和投机活动，会造成土地价格上涨。

我国推行的土地财政模式，将房地产开发商和地方政府紧密联系在一起。如果房地产市场突然回落，地方政府转让收入和税费会减少。故此，地方政府会大力支持房地产行业发展，让房地产价格走向泡沫化。同时，众多房地产企业会为了土地资源进行高价拍得，这也是土地价格上涨的一个方面。

四、房地产的刚性需求

市场发展离不开需求。刚性住房需求会导致房地产市场旺盛。由于预期房价上涨，居民会提前买房，购房需求有所增加。房地产市场受到政策、经济等外部冲击时，如果有居民刚性住房需求，依旧会保持稳定的市场价格。房地产刚性需求有六种，即投机性需求、迁入人口需求、新婚家庭需求、城市规划旧房改造需求、投资性住房需求和改善性住房需求。城市化的发展，许多农村人口会向城市迁徙，新增人口需要房屋居住，必然会租房或买房；新婚家庭需要新的居住环境，他们是房地产刚性需求的主要组成部分；一些城市早期建造楼房失修，需要改造危旧房。并为了改变城市形象、提升竞争力，应当统一规划城市布局，增加住房的市场需求；投资性住房需求在资产价格上涨期间容易出现，居民为了保值增值，会投资于潜力较大的房地产市场；改善性住房需求是近几年政府为扩大内需实施的宏观经济政策，能够完善养老和医疗保障，提高居民生活水平。

五、结束语

房地产价格泡沫不断膨胀，会产生较大的金融风险和宏观经济风险。处于泡沫破裂和形成之前，需采取合理有效的措施适当调整高涨化的房地产价格。我国政府在出台封堵投机房地产成本的措施后，并没有对房地产价格泡沫产生抑制作用。如果只是单纯挤压房地产泡沫并不奏效。地方政府和房地产开发商追求经济利益，并不赞成治理房地产价格泡沫。因此，政府要不断梳理，采取相关措施逐步改善房地产价格。

参考文献：

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作者简介：武增元（1963-），男，呼和浩特人，经济师，从事工作：后勤总务科科长，研究方向：房地产经济。