房产税改革的经济效应研究

摘要：就我国房产税改革的经济效应从理论与政策方面进行了研究，具体阐述了房产税改革的住房价格调控效应以及对我国财政体制的影响，并基于上海、重庆房产税改革试点对房产税改革的效果进行了分析。通过分析认为在我国目前的城市扩张模式下，房产税推广对住房价格的影响具有不确定性。房产税能否成为我国地方财政的主体税种，取决于改革的广度与深度，房产税改革既是一个分税制完善的过程，也是中央与地方、地方与地方利益的调整过程，设计良好的房产税改革有助于缓解我国财政体制中的矛盾，也有助于完善地方税制，并对形成良好的政府间财政关系具有积极作用。

关键词：房产税改革 经济效应 地方税制

一、国内房产税经济效应研究综述

（一）房产税改革的住房价格调控效应

总体来看，这方面的研究结论大体可以分为两大观点：一种观点认为房产税改革会对房价上涨产生负向冲击，从而使房价回归到一个“合理”区间；另一类观点认为我国住房市场供不应求的客观情况并不会因为房产税改革而有所改变。

住房价格是否会受到房产税改革的影响，取决于住房价格的形成机制。就我国当前的现实状况而言，我国的住房价格直接或间接受制于现阶段的土地供给制度、住房建安成本、国家融资政策、住房市场需求及相关税费等综合因素的影响。

如若把国家土地供给方式或土地制度的不合理，以及由此引致的房地产商寻求制度外的寻租成本作为推动住房开发成本恶性增长的直接动因，则我们要做的就应该是规范土地的供应制度，使其更加透明高效，更具市场化特征。

如果是由于建安成本与开发成本过高而推高了住房价格，那么即使通过房产税改革来增加购房者的负担，从而抑制过热的市场需求，住房价格也不会因此而有所松动。

融资环境的好坏对住房行业的影响都是不确定的。信贷紧缩的融资政策造成的住房行业的融资成本的增加将推动住房开发成本的增加，市场房价便水涨船高。如果实行宽松的信贷融资政策，在当前我国土地垄断供给、住房需求呈稳定增长的趋势中，开发商完全可以将低成本融来的钱用于土地市场的投机，制造供不应求的假象，并推动市场房价一路上涨。

最后，如果住房市场价格的上涨是源于消费市场的需求过旺，那么，房产税改革将会对市场起到相当大的调控作用。房产税增加了投资或投机行为的机会成本，压缩了其利润空间，这会迫使这类需求退出市场，减少了虚增的市场需求，从而使市场需求更加趋近有效需求。

（二）房产税改革的其他经济效应

对其他方面的经济效应，贾康（2011）作了较为全面的总结：其一是可以替代土地财政，改革地方政府行为对土地出让金的依赖。其二是可以完善房地产税收体系，补齐房地产税收在保有环节上的空白，并进一步规范房产税，使之成为地方主体税种。其三是抑制房地产市场的投机行为，调节社会财富的分配。在对正向效应总结的同时，贾康也对一些认为有负向效应的观点进行了总结：一是房产税可能通过成本转移机制推高房价；二是会影响居民的财富性收入的增长。因而可以说房产税改革是我国新一轮房地产“调控新政”中的制度性建设内容，其重要的作用不仅可以增加住房市场中中小型的比重，还可以对收入分配作出贡献。

二、房产税对我国财政体制的或有影响

（一）开征房产税对现行税收体制的影响

一个设计良好的分税财政体制不仅要能够满足某一时点上公共产品供给在中央与地方方面的选择，也需要考虑到时代变化对公共产品供给结构的影响。如何化解税收收入高速增长下，财政供给公共产品的结构性困难，是财政体制设计需要高度关注的问题。一般认为，建立健全和完善现行地方税体系，是解决这一困境的有效出路。

首先，政府应该有一个普遍征收、收入稳定、占整个地方税收收入比重较大、易于为地方居民所接受的税种。这是保证分税制财政体制平稳运行，保证地方履行必要财政职能，甚或调控当地经济的必要条件。但分税制改革以来，我国地方政府还没有形成自己的所谓主体税种，还不能为自己提供公共服务形成有理有据的稳定收入。因此，重构地方税制体系，优化分税制结构以适应政府职能事权的需要，是我国分税制下一步改革的关键所在。

当然，要把房产税培育成地方的所谓主体税种，仍面临很多问题：一是我国的财产税体系结构混乱，存在法律性重复征税，如果要确立财产税的主体地位，须对这一现状进行改革。二是现行房产税税种存在错位现象，且目前的收入规模也难以体现其主体地位。现行房产税制既有对内资企业和个人征收的房产税，也有涉外企业和外籍个人征收的城市房地产税。另外，大部分财产税类的税基过窄，不满足主体税应该普遍征收的原则。三是房产税计税依据的确定不能反映财产的市场价值。根据我国税法的规定，我国现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税计税依据的确定都不能准确地反映财产的现有价值，不能反映土地的级差收益和住房的时间价值。因此，按照现行税制，财产类税收的收入不可能随着经济的增长和财产价值的增值而相应增加，当然也就不能很好地满足地方财政支出增长的需要，发挥其调节经济的作用。四是尽管财产类税的征管与使用全部归属地方，但房产税的立法权仍归宿中央。于是，在税收法定原则下，地方政府能够调整财产类税的权利有限，想要把财产类税改革成为地方主体税种就非常困难。然而财产类税属地性质的特征明显，并与地方经济关系密切。因此，由地方政府确定其税基、税率就容易实现房产税调整平衡财政。

依据以上分析，要想把房产税改造为地方的主体税就必须进行改革。具体来说，就是要在遵循“简税制，宽税基、低税率、严征管”原则的基础上，通过规范、整合的方式建立相对独立、完整的房产税制。一是可以取消在财产交易环节收取的固定资产投资方向的调节税、车辆购置税、契税、土地增值税。二是可以将财产保有环节上的房产税、城市房地产税、土地使用税予以合并，形成新的房产税。三是要研究和完善房产税征管方面可能存在的一些问题。

（二）房产税改革对政府职能及政府间财政关系的影响

1.房产税改革对政府职能转变的作用

首先，房产税改革可以改变地方政府的税收收入构成。从我国房产税改革的试点情况看，房产税的征税对象是所属行政区域内的住宅不动产，在计税依据的确定上，房产税大体上是以房产的市场价值来确定大小的。因此，在税率一定的情况下，房产税能带来的收入就取决于其辖区内房产的数量和价格。就供给而言，由于土地的国家所有性质，政府就完全有可能通过影响土地价格实现影响住房价格的目的；就住房需求而言，政府对住房价格的影响已经由房产税的收益论给出了很好的诠释。因此，如果将房产税改革成为地方政府收入的重要收入构建，地方政府就有动力通过改善教育、医疗、治安、交通等一系列公共服务的质量，促使房价提高，从而获得更多的税收收入，这是分税制下地方税的良性循环。

其次，根据 “用脚投票”理论，如果房产税的“受益论”是正确的，那么，在房产税与公共服务可以资本化到房产价值中的情况下，房产税将会推动居民居住结构的优化。当然，公共服务与房产税都不可能完全资本化到财产价值中，因此，房产税在财政收入方面对地方政府产生的激励也是多方面的。

最后，房产税作为直接税，存在激励纳税人监督与约束政府行为的内涵。纳税对于任何纳税人而言都是一种效用的减少，所以纳税人在缴纳税款后就有了解与知晓税款用途的冲动，这是当前更具隐蔽性的营业税、增值税等税种所没有的功能。房产税的这一特征一方面会比其他税种更容易招致纳税人的不满；另一方面，这一特征对于培养居民的纳税人意识和公民意识，强化对政府的监督意义突出。

当然，从我国的现实看，房产税改革必然将带来相关税种和土地出让金等一系列现存政策的调整，同时，还需要考虑到房产税改革对地方政府账本、经济发展、贸易等方面的影响。因此，房产税改革既是一个分税制完善的过程，也是中央与地方、地方与地方利益的调整过程。

2.房产税改革对于政府间财政关系的影响

首先，房产税改革必须确定征税主体，也即说必须确定由哪一级政府征收。显然，这种确定可能会形成对现行行政体制的挑战。这就必然要求处理好房产税独享与分享的关系，也就是必须要处理好各级地方政府间的关系，只有这样才能在权力与事权对称的基础上，实现良好的政府间关系。

其次，房产税在给地方政府提供主体税种的情况下，也可能造成不同行政辖区财政能力与公共服务的贫富不均，而且，如果这种公共服务的差异是发生在诸如教育等基本公共服务方面，将是难以令人接受的。因此，成功的房产税改革必然牵涉到政府间转移支付问题，而这种转移支付不仅包括上级政府对下级政府，甚至也必须关注到政府间横向转移支付的设计与改革，而这也必然会影响到政府间的财政关系。

最后，房产税改革对地方政府的透明度提出了要求。作为一种涉及更多微观家庭利益的税种，房产税是对任何一个微观纳税主体福利的侵蚀，从而必然诱使居民更多地关注与房产税的用途，于是相关地方政府如何使用房产税税收，并将使用效果明示于当地居民，就成为影响当地居民纳税意愿的重要影响因素。

三、基于重庆、上海房产税改革试点的探析

（一）沪渝房产税改革试点的启示

从2011年1月28日开始，上海和重庆进行对居民住房开征房产税的试点，为房产税改革提供了“实证路径”。

1.沪渝房产税改革试点办法的比较

从课税对象上看，沪版课税对象主要为“增量房”―本地居民新购二套及以上住房，外地居民新购住房，对存量住宅不征税，政策目标为遏制投机炒房行为，稳定房价；渝版课税对象主要为存量独栋别墅、新购高档住宅，相当于对豪宅征收特别消费税，政策目标为抑制高端住宅消费，调节收人分配。从税率来看，上海为比例税率0.6%，但是有70%的评估率，有效税率为0.42%；重庆为0.5%-1.2%的累进税率。从计税依据上看，两者都是按照交易价而不是评估价来计征；从免税面积上看，上海按照人均面积60平方米免税，重庆存量别墅按每户180平方米和新购高档住宅按每户100平方米两个标准免税。重庆的房产税政策可称之为“豪宅税”，上海的房产税政策可称之为“增量税”。

2试点效果评价

筹集收人的作用。重庆市截止到2011年年底对居民住宅征收税款达1亿兀，2011年重庆市本级财政收人2908.8亿兀，房产税占本级财政收人的比重为0.03%。上海市的具体征税额，迄今尚无官方数据披露。可见，房产税试点政策下，房产税筹集收人的作用均微乎其微。

调控房价的作用。《2011年12月沪渝两市新建商品住宅价格指数》所示，上海市各类新建商品住宅环比价格下跌了，同比价格上升的趋势与前两年相比明显减弱。重庆新建商品住宅环比价格均下跌，与2010年12月相比的同比价格大部分都下跌。重庆房产税一定程度上遏制了高档住房带动房价上涨的势头，同时还抑制了高端住房消费，优化了住房供应结构。但是需要指出的是，2011年在两市房产税改革试点的同时，控制二套房及以上的住房信贷、加强土地增值税清理的税收政策同时也在实施，并且上海还实施了“限购令”，所以对于房价的下跌，应该是多项政策实施的综合结果，而不能完全“归功”于房产税。

收人分配的作用。2011年重庆市公租房开工建设量达到1425万平方米、约21.92万套，2011年上海市建设了1500万平方米、22万套左右的各类保障性住房。但由于两市征收的房产税税款较少，所以即便如重庆财政部门表示房产税的1亿元征税额将全部作为保障性住房的补充资金，也不过是杯水车薪，政府仍然需要多渠道筹集资金。但尽管如此，渝版房产税对别墅等高端住宅的征税和沪版对多套新购住宅的征税，本身就是将从高收人者的财富集中到政府乎中，再由政府进行财富再分配的过程，尤其是用于保障房建设和民生工程，会起到“抽肥补瘦”的效果。

四、结论

第一，房产税改革有利于进一步完善我国的财产税体系。一个完善的税收体系通常包括相对完善的商品税、所得税和财产税，相对于商品税与所得税而言，我国现行的财产税体系显得有些凌乱。名目繁多的财产类税不仅影响了政府利用税收政策调控住房市场的能力，甚至导致住房生产者与消费者对政府行为规范性与稳定性的疑虑。因此，进行房产税改革，形成规范的财产税体系是必要而迫切的。

第二，房产税改革有利于完善我国的分税制财政体制。此次房产税改革，可能会为地方政府形成稳定的收入来源，促进财政体制中财权与事权的对称，为完善和健全我国的财政体制打下一个坚实的物质基础。

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