美国房产税对中国房产税改革的启示

摘要：目前我国的房产税筹备工作已全面展开，但在付诸实施过程中仍存在诸多问题。我国房产税存在征收范围窄，配套制度不健全，中央地方权责不清，与土地使用权相矛盾等问题。借鉴美国的成功经验，我国应将房产税作为完全的地方税种，完善征收配套措施，解决与70年产权的矛盾，精简税种，拓宽税基，实行差别税率，健全估值体系。

关键词：房产税；差别税率；房产估值；不动产登记

一、我国房产税发展现状

（一）我国房产税发展现状

1. 房产税的定义

房地产税收是一个综合性概念，包括房屋开发、交易、保有和所得等环节征收的各种税收。其中房产税是指在房屋持有过程中征收的，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

2. 1986年的房产税暂行条例

早在1986年，我国就颁布了《房产税暂行条例》。根据该条例，将房屋分为未出租和出租两种类型。对于未出租房屋，在房屋原值的基础上一次性扣除10%～30%作为缴费基数，按照12%的税率征收。对于出租房屋，则按租金收入的12%征收。但我国对于很多房屋都给予了免除房产税的优惠政策，免税的房屋包括所有的农村房屋、非营业用的个人房产、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，经财政部批准免税的其他房产等等。由于免税范围过广，房产税占地方财政收入的比率仅仅在 2%左右，极大地限制了房产税作用的发挥。

3. 上海、重庆针对个人住房征税试点

2011年，我国在上海、重庆针对个人住房开展房产税征收试点。上海重庆的房产税试点各有特色：（1）在存量房和增量房上的差异。重庆征税对象既包括存量房又包括增量房，上海则仅针对增量房；（2）在征税房屋标准上的差异。例如，在对本地居民房产征税标准上，重庆强调高档，上海则强调新增。重庆主要对本地居民独栋商品住宅、新购高档住房进行征税，强调征税房屋的高档化。而上海则征税对象仅为本地居民家庭新购第二套及以上住房（家庭人均超过60平方米的面积）；（3）累进税率不同。重庆的税率累进幅度更大，重庆将税率分为0.5%、1%和1.2%三个等级，而上海只有0.4%和0.6%两个档次，上海的税率累进幅度明显低于重庆。

4. 不动产登记为房产税展开奠定了基础

我国《不动产登记暂行条例》已于自2015年3月1日起施行，不动产登记信息为房产税开征奠定了基础，然而，由于不动产登记工作涉及部门较多，部门间利益难以有效协调，导致部分市县不动产登记职责和机构整合工作滞后，延缓了不动产统一登记工作的进程。

（二）我国房产税发展面临的问题

1. 我国房产税征收范围较为有限

目前我国房产税的征收仅针对城镇房屋。然而，随着改革开放和市场经济的不断发展，农村房屋中被用于经济活动的越来越多。但是我国房产税征收仍将农村房产列为免征范围，一方面不符合税收制度的公平性原则，另一方面也导致农村商用屋的大量出现，为不法商人提供了可趁之机。

2. 房产税权高度集中于中央，地方权力有限

国外普遍将房产税作为完全的地方税，相比之下，我国的房产税虽属地方税，但是各种税制要素都由中央政府规定，房地产税的立法权和调整权基本都集中在中央。地方政府对房产税缺少话语权，影响地方政府通过房产税调控房地产市场，也不利于房地产税收制度的完善。

3. 税费不清，开征房产税易造成重复课税

租、税、费混杂不清，以税代租、以费代税、以税代费、以费代租的现象普遍存在。税种繁多必然会加大税收征管的难度，增加征收成本，在此基础上全面开征房产税会增大纳税人的负担，抬高房屋成本和价格，扭曲房地产的真实价格，加重消费者的负担。

4. 与土地使用权相矛盾

我国住宅土地使用权的期限最高为70年，教育、工业用为50年，商业用地为40年。但对土地使用权到期后如何处置则没有明确规定。如果到期后土地和房屋收归国有，且没有任何补偿，则房屋的折旧将会较高。反之，如果到期后能在缴纳较少土地出让金后继续使用房屋，则折旧将较低。从法律层面讲，购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格。最近温州有一批房屋的土地使用权到期，但政府部门、原房主、开发商和学界并没有形成共识。因此，土地使用权到期后如何处置直接关系到房产税的征税基数。

5. 房产税征收配套制度不健全

房产税征收工作十分复杂，包含了对当地经济发展态势的预估，对房产价值的评估，对房产用途的核实，以及房屋租赁合同、房产交易文件等资料的审阅，对拖欠不缴行为的处罚措施等。目前，我国不动产登记系统全面展开，但我国税务部门在配套设施和制度的完善上还存在不足。房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟，房产评估制度很不健全，税收征管难度大。现行的房产税征收法律制度已经不能适应当今社会的发展需求，房产税征收法律制度的改革势在必行。

二、美国房产税征收体系

（一）房产税是地方政府主要收入来源

美国征收房地产税的历史悠久。早在1792年，当时就有四个州征收房地产税，到了20世纪初，美国每个州都设定了地产法，征收地产税。房产税由五十个州的州政府及地方政府负责征收，联邦政府不参与税收分成只负责资料汇总及研究税制事宜。房产税目前是地方政府的主要收入来源，能够为地方政府的各项支出、完善公共设施和福利提供资金保障。