试论房产税改革

作者简介：吴海祥，男，汉族，陕西，硕士研究生，法律硕士，西北政法大学，法律硕士教育学院，经济法方向。

摘要：房产税是以房屋的计税余值或租金为计税依据的一种财产税。房产税改革应以调节贫富差距、调控房地产市场为主要目的。本文分析了房产税的概念和意义，并在此基础上对我国房产税的改革情况进行了阐释，指出了我国房产税的改革难点，最后对上述难点问题提出了对策建议。

关键词：房产税；改革；对策

一、房产税概述

房产税是以房产为课税对象，并按照房产时价（或房产的租金收入）向房产所有人或经营人征收的一种财产税。①纵观世界各国、各地区的税法，房产税大都是地方税种，且在许多国家是地方政府的重要税种，是地方财政收入的主要来源之一。

二、房产税的经济法分析

（一）房产税改革的目的

在处理社会整体和个体的关系层面，各个部门法有着不同的宗旨和调整方式。经济法从它产生的一开始就以社会整体效益作为自己的价值取向。在这一法律部门调整的领域里，传统的法律价值发生了一定的变化，新的法律价值是以追求社会这一最大化的整体效益为根本目标。经济法所追求的社会整体效益，体现在促进经济效益的提高，确保拥有充足的公共产品能够保障人民的基本生活，不断完善社会福利。作为经济法重要组成部分的房产税法律制度，对于社会整体效益保护的目的，主要体现在以下方面：

1、打击房地产投机行为。现行的房地产税费方面的法律制度，在税种、计税依据、税率设置、征税成本等方面都没能很好地限制房地产投机行为，这一切导致的后果就是造成了政府宏观调控的缺位。通过征收房产税，增加所有者的持有成本，提高投机性投资需求的成本，减少投机投资行为，同时有利于多套房屋所有者将房屋转让或出租，增加存量房的供给。②因此，在消费环节减少房屋的需求量，能够在一定程度上引导房价的走向，使社会大部分个体能够从中获益。

2、增加地方财政收入。从各国、各地区的经验来看，房产税收入大都作为地方政府财政收入的支柱，主要用来进行当地的公共服务。而我国现行房产税法律制度中，房产税对地方财政的支持作用极为有限。我国分税制改革至今，中央财政拿走了大头，而地方财政得到的却很少。因此，将房产税主要用于地方财政，也可以把房产税作为主体税种，保证地方财政收入的增长，协调中央和地方财权分配的平衡。这一平衡的实现，可以使得地方有充足的资金去支持区域性公共产品的供给，而且中央也能够提供充足的全国性的公共产品，满足社会整体的对公共产品的需求，保证社会整体利益的有效实现。

（二）房产税改革的要求

1、市场监管方面。近年来，我国房地产市场迅猛发展，伴随而来的诸如房地产呈现投资规模过大、商品房价格上涨过快、房地产市场投机炒作等诸多问题，严重地影响了房地产市场的健康发展。推进房产税改革，对于房地产市场实施有效的监管，同时约束自住型购房者和投资型购房者，抑制房地产市场投资需求过热，引导住房合理消费行为。

2、市场调控方面。税收是政府为实现公共财政职能，基于政治权力和法律规定，由政府专门机构向居民或非居民就其财产或特定行为实施的强制、非罚与不直接偿还的金钱课征，是财政收入的一种形式③。税收现已成为政府宏观调控的重要手段。政府通过利用税收政策，获得财政收入，筹集公共事业资金，调整社会产业结构，实现宏观调控政策，促进经济良性循环。税法是调整税收关系的法律规范的总称。政府收缴纳税人的税款，必须依法进行。

三、我国房产税改革的基本情况

（一）我国房产税改革的试点情况

2011年1月27日，房产税开始在上海等地先行先试。上海的方案只针对增量，税率分为0.4%和0.6%，并给予户籍居民家庭新购房人均60平方米的免征额；重庆的方案则偏重于高档住房，涉及存量和增量，税率为0.5%至1.2%。④目前，房产税在上海、重庆试点已满三年。总体上看，此次房产税改革对于居民财产性收入分配还是产生了一定的推动作用，房产税的改革试点是值得肯定并鼓励的。

（二）我国房产税改革的试点分析

上海、重庆这两个试点地区对企业房产税缴纳等情况并没有作出另行规定，试点政策主要围绕个人用房征收房产税而展开，将个人房产征收房产税的范围从出租商用扩展到自用。对两地房产税试点的情况分析总体如下：

1、征税对象方面。上海并未将纳税人拥有的存量房产纳入征税范围，其房产税的征收对象仅包括《暂行办法》施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房，在此之前的个人拥有的房产均无须纳税；重庆的政策也只是对极少数存量征税，对其他存量房产不征税。只针对增量房征税而不对存量房征税，会在新旧购房者之间造成一种对待上的差别，有悖于税收的公平原则。

2、计税依据方面。目前，上海、重庆两地均以市价作为课税依据，等条件成熟时再改以评估值作为课税依据。房产交易价格的大趋势是上涨的，以交易价格为课税依据而征收房产税，有利于住房购买时间在前的纳税人，激励潜在纳税人尽快完成产权交易。如此一来，并不能有效地缓解供求矛盾和调控房产价格的作用。⑤

四、我国房产税改革的对策

（一）提升立法效力等级

目前，在房产税法律制度方面，《房产税暂行条例》是国务院制定的行政法规，而上海、重庆两个试点地区的房产税政策是以地方政府规章的形式颁布的。税收权是法律保留事项，税收立法权只有全国人大及其常委会才享有，开征税收必须要以法律为依据。房产税改革，首先要解决房产税法律文件的效力层次问题，以法律的形式制定颁布《中华人民共和国房产税法》。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出：“加快房地产税立法并适时推进改革”，从对房地产税改革的表述本身来看，《决定》使用的是“加快立法”并“适时推进改革”，而非“加快改革”并“适时立法”，这也传达出党中央重视房产税立法的明确信号。

（二）完善税收法律体系

如果说提升税收立法效力等级无法短期实现的话，整合现有的房产税法律制度实有必要。复杂的税收政策只会带来税收成本的高昂，不利于税收目标的实现。要在现阶段重新修订《房产税暂行条例》，真正实现税收透明、易于执行。其中，税收透明就是民众对税收制度、税收征收情况和税收使用情况享有知情权，以及政府利用各种形式向社会公示、向民众普及税收政策；易于执行则是对房产税的税种、计税依据、税率、减免税条件等予以明确确定，尽量避免交叉、重叠、遗漏等模糊范围的出现，避免因课税要素不清而导致纳税人无所适从。我国当下存在税费体系比较混乱，反而作为整体的房地产税收政策目标不清晰，修订后的房产税法应按照房地产取得、持有、经营三个环节重新调整税种，建立一套规范适合我国房地产市场现状和前景的新型房地产税收体系。（作者单位：西北政法大学）

注解：

①曹明星，石坚.高房价视角下的房地产税制改革[J].税务研究：税制改革，2010（4）：41-42

②陈欣.关于我国开征个人房产税问题的研究[D].硕士学位论文，山东大学，2011

③何曼.在现实与理想之间跋涉――房产税试点的成效及问题[J].中国房地产，2011（13）：17-19

④陈欣.关于我国开征个人房产税问题的研究[D].硕士学位论文，山东大学，2011

⑤慕飞飞.物业税对房价调控的作用[J].商业文化，2008（1）：70

参考文献：

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[3]夏商末.房产税：能够调节收入分配不公和抑制房价上涨吗[J].税务研究，2011（4）：19-25.

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