刍议房产税改革

[摘要] 近年来,我国各地房价上涨幅度较大,大量投资投机性需求涌入楼市。为遏制部分城市房价过快上涨,2010年国务院把房产税改革列入今年深化财税体制改革重点内容之一。房产税改革短期利空、长期利好,但对居民个人征收房产税有技术难度,而且“一税”无以除“百弊”,改革须慎重。

[关键词] 房产税 房价 房产税改革

一、房产税改革的必要性

近年来,我国各地房价上涨幅度较大,尤其是一些大中城市房价出现过快上涨势头。与往年有所不同,最近这一轮房价飙升的最主要原因是:在流动性相对过剩的背景下,大量投资投机性需求涌入楼市,造成部分城市房价短期内迅速抬升。其结果是:一方面,大量有居住需求的人望房兴叹、无力购买;另一方面,不少炒房客以极低的持有成本囤房待涨。

为遏制部分城市房价过快上涨,2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。

在我国,房产税并非一个新的税种,有关房产税的改革也由来已久。房产税在我国最早出现在上世纪50年代。原政务院在1950年颁布的《全国税政实施要则》中规定开征房产税,1951年政务院公布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,将房产税并入城市房地产税。上世纪80年代,鉴于城镇土地属于国家所有,使用者没有土地所有权,我国将城市房地产税分为房产税和城镇土地税两个税种,并于1986年颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。同时,城市房地产税仍保留,继续对外商投资企业、外国企业、外籍个人征收,直至2009年1月1日我国宣布废止《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,对内外资企业和个人统一征收房产税。

房产税是以房产为征税对象,按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入,向产权所有人征收的一种税。根据我国现行房产税暂行条例,在城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人均为纳税人,但条例同时规定,个人所有非营业用的房产免纳房产税。

按照现行的房产税暂行条例,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%,没有房产原值作依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定;房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。

但在当前一些城市房价过快上涨的情况下,按照原值征收房产税难以体现房价波动,且难以起到调控作用。而房产税由原值征收改为按评估值征税后,则可以解决这一个问题。房产税改革的重点应放在现有征税范围内对计税依据的调整。改革应将原先按房产原值计税改为按评估值,也就是市值计税,从而更好发挥房产税调节贫富差距的作用。

要正确理解当前推进房产税改革的目的和意义。作为我国深化财税体制改革的一项重要内容,房产税改革最主要的目的并非调控房地产市场。“房产税税制改革的核心目标是公平市场竞争,调节收入分配。”

二、房产税改革短期利空、长期利好

房产税一旦开征,短期内对市场无疑是利空,它将增加住房持有成本,持房者将会对成本和收益进行审慎权衡,一部分炒房者将会被迫抛售房源,这将增加市场供应,并给价格带来更大的下行压力。

而从另一个角度说,房产税将会减少楼市的投机和非理性成分,逐渐挤出房地产市场的价格泡沫,使市场更多地回归由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来,促进楼市长远平稳健康发展。

房产税的长远利好还在于:它不仅着眼于房地产业自身的调控,更具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能。

从世界各国的情况来看,有的国家的确因此较好地控制了房价,以加拿大为例,所有的房地产征收1%的物业税,为地方财政服务。而二套房以上者交易必须缴纳资本利得税,为全社会服务,这样的措施让炒房者望而却步。买房后,无论是别墅还是普通住宅,每年都必须向政府缴纳住宅总估价1%的房产税。房产税随每年房子的评估价格浮动。如果所购房屋的价格是30万元加币,每年需支付3000元加币的房产税,如果十年后房子增值到100万元加币,每年就需要支付1万元加币的房产税。

根据我国1986年施行的《房产税暂行条例》规定,对于营业性用房征收房产税的计算办法,一幢原值100万元的房子,按余值计算,一次扣除30%,年税率1.2%,根据公式:年应纳房产税=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%,则年应纳房产税=1000000×(1-30%)×1.2%=8400(元),每年要缴纳的房产税是8400元。如果房产购买价格为200万元,每年缴纳的房产税就是16800元。如果将原先按房产原值计税改为按评估值即市值计税,住房持有人每年缴纳的房产税更多,税负更重,这样房产税对于打击炒房就会有明显作用。

国家逐步推进房产税改革旨在保证居民基本居住需求的同时,合理引导住房消费,抑制房地产市场中的投机、投资需求,遏制房价过快上涨,这对市场中投机性等需求打击压力很大,也将对投资、投机者的心理产生很大影响,并将影响楼市预期。

三、对居民个人征收房产税有技术难度

对于房产税改革的执行,面临不少困难,例如需要建立一套大型的全国性资料库,统计每户家庭到底拥有多少套房。征收的税率若以价格作为标准,更要开展繁复的估价工程。

房产税改革“牵一发而动全身”,高度敏感,改革须慎重。目前只能先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点征收,积累经验后逐步扩大到全国。

在具体实施上,可以对居民第一套自有住房免征,对第二或第三套以上住房或独立别墅、豪华公寓征收,而且税率要有差别,超过一定面积普通住房或独立别墅、豪华公寓可实行高税率。同时针对投资炒房客设置门槛,无户籍或无居住证,不能提供几年以上工作纳税记录,购房也将征税。

四、“一税”无以除“百弊”

房产税等相关税收所起的作用是有限的,不能过高估计房产税在房市调控中的作用。楼市调控关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”,并着力推进保障性住房建设、供应,从而真正终结房价近年来连续暴涨、社会资源向房地产业畸形积聚的乱象,从根本上破解困扰房地产已久的结构性问题。

其一,要与“调供应”形成合力。随着近期“房产税之剑”的高悬不下,一些处在观望中的开发商纷纷推迟开盘时间,其中部分已达到开盘条件甚至申领了预售证的楼盘,也不见有房源推出,这说明需要进一步加强市场监管和打击捂盘惜售的力度,增加楼市实际供应;同时,要在加大土地供应的同时,督促房企开工,增加预期供应量。

其二,要和“调银根”密切配合。各大银行近期压力测试报告显示,银行能够承受房价下跌的范围在20%～40%之间。目前市场对房价合理回调的预期正在强化,此时面向投机投资者的信贷渠道必须严卡,防止过量资金流入楼市。

其三,要大力推进保障性住房建设。对于大量中低收入者来说,即使目前的房价下跌两三成,仍然超出他们的承受范围。他们的住房需求必须由保障性住房、政策性住房解决。必须要严格确保保障房计划“落地”、开工,加快供应。