浅谈房产税改革

摘要：房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。

关键词：房产税财税体制试点

1 房产税概述

房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。

应纳税额的计算：①按照房产计税余值计算

按照房产的计税余值计算应纳税额时，其应纳税额的计算公式为：应纳税额＝房产计税余值×1.2%

其中：房产计税余值＝房产原值×（1－原值减除比例）

②按照房产租金收入计算

按照房产租金收入计算应纳税额时，其应纳税额的计算公式为：

应纳税额＝房产计税余值×适用税率

1986年颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《房产税暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产（即个人自住住房）免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。自2004年以来，我国房地产市场飞速发展，房产价格居高不下并且逐年增长。而我国房价的过快增长说明居民对房产的需求大于供给，在我国国民总收入飞速增长的同时，居民的可支配收入也在逐步增长。也正是如此，使得我国居民有足够的收入来购买房产，使房地产市场拥有庞大的资金支撑。由于我国个人所得税税收征管的不合理，使得我国对收入的税收增收存在很大的不足，因此，需要提出另一种调整收入分配、抑制房产价格的税收，即房产税。

2 房产税改革的重要性

目前，世界上130多个国家和地区都对住房征收房产税，而他们的通行做法中最突出的就是把房产税作为调节收入和财富分配的重要工具。现在被各方所关注的上海、重庆已启动试点的房产税改革，在严格概念上讲，所涉的税种是指房地产税或不动产税。在中国经济社会转轨的过程中，财税制度变革、税制改进优化，都是服务于转轨大局和经济社会全局的。现在讨论建立的房产税，是顺应、服务于整个经济社会转轨的。它的改革除了合理调节收入分配，还将使我国财产税体系进一步健全，更好地发挥财产税在税制结构中的作用。具体如下：

一是有利于增加直接税，填补财产税收领域空白，是中国税制合理化的必要环节。

二是有利于弥补信贷政策调控投机需求的不足。目前的新政对于不借助于银行的房地产投资者，主要是采取了限制市场准入的办法，但这只是一种临时性措施。而开征房产税则可从经济上进一步影响所有投资者的进入。

三是有利于抑制房价，稳定房地产市场预期，确保房地产业健康发展。房产税需每年缴纳，与交易环节一次征收不同。这就要求购买者必须考虑今后持有房产的长期成本，结合自身的经济条件合理决策，有助于形成理性的需求。

四是有利于抑制收入分配差距扩大。我国收入分配差距的扩大，其主要原因之一是来自于不动产财富的实际分布情况，这显然需要一定的再分配机制进行优化调节和制约。房产税不仅能使中国的房地产业发展提高健康度和可持续性，还会在收入分配和财产分配方面施加再分配的优化调节。

五是有利于地方税收体系建设、解决地方稳定财政收入来源。房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。通过对存量房征收房产税，可以在不增加土地资源的情况下，形成地方政府稳定的财政收入来源。

3 房产税改革亟待完善

自2011年1月底开始，以上海和重庆为试点推行房产税改革以来，至今已有一年时间。试点过程积累了经验，也暴露了问题，未来如何更广泛而合理地推广房产税，这是一个值得深思的问题，笔者对此提出几点建议。

3.1 需配套改革和制度建设。协调各方利益，建立准确、完整、透明的不动产清册,加快并完善全国范围内的个人住房信息系统建设。这关系到产权的明晰与信息的公开，是房地产市场调控的重要依据和推进多项制度性改革的前提。各类住房的信息数据库建立、评估体系构建、房地产税框架设计、税费清理整合等问题，应在接下来的试点城市充分细致地加以准备。

3.2 强化税收监管,明确财产税的课征对象。依此制定切实有效的具体执行措施，避免新的税负被转嫁，保护社会弱势群体。从国外经验看，房地产税并不能从根本上抑制房价，甚至在特定的情况下还可能助推租金和房价的上涨。因此设计方案应能有效消除这些顾虑。

3.3 适当扩大房产税征收范围，覆盖到存量房产。一方面可以逐渐取代土地出让收入，成为地方财政稳定收入来源；另一方面可以打击炒房囤积房源。

3.4 做好公众宣讲工作。房产税作为一项完善土地管理与城镇公共财政制度的重大改革，应让纳税人尽早明确所要承担的税负,让公众更了解房产税制度及其合理性，税率也不宜过高，税款征收使用应提高透明度。这样，才能充分发挥民主监督作用，得到民意的支持。

参考文献：

[1]贾彦乐.我国房地产税收体系研究[D].苏州大学，2006年.

[2]刘素荣.关于我国房产税更始的思虑[J].财会研究，2010（11）.

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