住房反向抵押贷款研究

[提要] 由于我国的房地产市场，资本与金融市场以及政府引导等宏观经济条件不成熟，使得我国推行住房反向抵押贷款产品还存在一定的阻力。为解决这些问题，做出相关研究。

关键词：以房养老；反向抵押贷款；定价风险

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2015年10月23日

一、引言

反抵押贷款最早源自荷兰，是指符合一定条件的老人，在不失去所有房屋的产权和居住权的情况下，将自己的房产作抵押向金融保险机构提出申请，提前从房屋权益中支取现金，同时继续居住在该房屋中，直到去世，然后由机构将房屋拍卖，用所得的价款弥补支付给老人的贷款，同时获得一定的收益。在贷款人各期所获贷款额的贴现值的总额与房产价值一致的前提下，通过对资产定价理论、保险精算理论、鞅定价理论、期权理论与期权定价理论的研究，构建出反向抵押贷款的基本框架。

二、我国住房反向抵押贷款存在的问题

（一）市场需求难以打开。随着中国老龄化社会的快速到来，养老越来越难以保障。同时，我国实行住房商品化，老人大多数拥有属于自己的住房，也就造成了“房子富人，货币穷人”的尴尬情况。有外国学者利用SIPP数据进行研究，对老年人的资产组成进行了详细分析，他们认为住房是增加老年人消费资产的唯一途径。在我国社会主义市场经济的大背景下，存在着大量的住房反向抵押贷款产品的隐性需求，但是把这一需求转化为实际需求，却存在着难以解决的问题。传统的思想意识形态给这一金融产品的推行带来巨大的阻力。

（二）社会供给难以保障。在中国宏观经济的大背景下，我国推行住房反向抵押贷款存在较多的供给问题。中国的房地产行业存在着大量的泡沫经济，未来的房价走势难以预测，而反向抵押贷款运行的周期比较长，存在的风险相对较大，这也就使得许多金融机构不敢涉足房地产行业。我国现行的金融市场不健全，资本未实现完全的证券化，资本流动性存在较多的问题，抗风险能力比较差，同时我国的监督机制不健全，政府缺少相应的政策支持。

（三）反向抵押贷款定价风险难以规避

1、长寿风险问题。金融机构的产品设计要针对社会大众，因此要考虑借款人的预期寿命，它的合同期限与房屋持有者的寿命直接相关，但寿命具有很高的不可测定性，导致养老金的给付与房产价值之间财务失衡，使得金融机构存在较大的风险，受损失的可能性比较大。尽管金融机构会采取严格的寿险精算分析，但是由于贷款人一般年龄偏大，健康因素会受较多方面的影响，所以按照生命表计算的误差会比较大。这也就使得在研究反向抵押贷款定价时受到预期寿命的影响会比较大。

2、利率风险问题。住房反向抵押贷款的定价与市场利率有关，一般情况下利率越高，老年住户取得的贷款金便越少，反之亦然。反向抵押贷款的定价不仅与当期利率有关，还与老人去世后，房产出售时的利率有关，但在中国现行的经济体制下，利率会受我国的通货膨胀率、经济发展形势以及宏观调控政策有关，金融机构很难对未来的利率进行估计，而且贷款运作时间越长风险就越大。

3、房产价值波动风险问题。反向抵押贷款的定价除了受利率、预期寿命的影响，还会被房产的价值波动影响。对反向抵押贷款定价时，不仅仅需要考虑现行的房价，还要考虑当借款人去世，合同到期，金融机构要拍卖房子时，未来的房产价值，这就要求金融机构在进行贷款定价时要考虑未来房价价值变动的趋势。而且还要考虑房屋的使用、损耗等引起的折旧、房产使用寿命、土地使用年限等多方面问题。

三、我国住房反向抵押贷款问题解决对策

（一）加大对这一金融产品的宣传力度。加大宣传可以使得老年人更多的了解这一金融产品，同时提供一些政府的支持政策，增加老年人对这一金融产品的信心，改变老年人的思想意识，形成开放的思想观。政府还可以相应的提高遗产税税率，这可以相对减少老年人为子女留下遗产的数量，增加老年人的即期消费，也会扩大这一金融产品的需求。

（二）政府应出台一些政策支持。毋庸置疑，政府在这一政策的推行中应处于领导地位，组织相关的学者、法律人士构建完善的法律体制，同时提供一些扶植政策，增加老人与金融机构的信心，完善养老保障体制，同时加强对房地产行业的管理，合理确定我国商品房的价格，减少房地产行业的泡沫经济，完善我国的金融市场，推行金融创新，合理地改变我国的金融市场环境。

（三）扩大参与此项金融产品的人数。我们应该明确的是人的寿命符合一定的大数定理，当参加此业务的人数足够多时，它的风险便可以在一定程度上得到分散，因此金融机构应积极扩大业务数量，这样便可以形成一个相对确定的概率，进而可以确定相应的利润率。

（四）采取有条件的浮动利率制度。在确定老年住户每个月的养老金时，我们应采用有条件的浮动利率制度。这种金融产品运作周期长，单纯的采用固定利率风险比较大，可以采用浮动利率的计算方式，根据市场利率的变动，当利率变动的幅度超过一定的范围时，合理的调控贷款利率，这样可以降低运作的风险，有利于这一业务的开展。

（五）给予金融机构房地产补贴。国家及相关部门应给予机构一定的政策补贴，以减少房产价值波动给机构带来的经营风险；还可以设计出一种再保险产品，针对被抵押的房产进行二次保险，分散机构的经营风险，合理的降低机构运营风险。

主要参考文献：

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