房地产项目现场施工管理与风险应对策略研究

【摘 要】房地产项目的施工方面上的管理主要是将一个经过精心设计好的图纸使之转变为实物的一个过程，在进行建筑施工的过程中某个细微的细节处理不好都可能会使工程的质量问题发生致命不足。所以针对房地产的现场施工过程中的管理需要重视程度不断的重视。

【关键词】房地产；现场施工管理；风险；应对策略

一、前言

房地产工程项目的建设一般都有投资大和周期长以及要求的技术和设备都很高的特点，这主要针对施工环境的复杂性的特点，很多情况下建筑工程都是无论何时何地都面临较大的风险。风险的应对其实也是风险的管理中的一个较为关键的部分，处理好这个问题，工程项目各项指标实现将会变得简单。因为工程建设的过程中任何地方都存在未知的风险，每个方面的因素都可能触发其危害性，所以应用的策略也要根据实际的情况，所以大多都不尽相同，存在较大的差异性，总之，房地产项目的施工现场的管理是保证项目安全有序进行的保证，对未知风险的采取一定程度的应对更能确保施工的安全进行。

二、注意施工阶段的过程控制及其管理

首先房地产在建设工程中的甲方管理，主要是管些那些？他所能管到的区域是什么，有些方面可以通过监理和施工单位本身就能完成管理，所以管理的权限需明确划分，甲方的工程管理才能明确目的性，才能够杜没有目的的实施“大爷”方式的的管理。这种“大爷”式在施工单位是一种让人非常难接受的管理措施。管理工程的一种理想的境界就是工程的质量能够符合所要达到的期望值，甚至超过期望值，要达到此理想状态施工的工期应在尽可能合理的时间内，这样才能使施工单位得到较好的经济效益。如果达到这些预期的状态，甲方与施工单位才能成为真正的名义和工作上的合作伙伴。那么甲方应从哪些方面对施工单位进行有效的管理呢？

主要是需严把工程项目中的质量关，不断的着重于质量方面上的管理，合理的处理各细节的问题。在建筑施工的过程中，应该把工程的质量关放在首位，而且管理的程度应达到无论再细节的地方都能解决好，要做到这点管理者要时刻严把施工工序过程中的每一个质量安全检查以及运用合理正确的管理方式，进行合理的防范，可以消除施工质量问题的通病，这样可以使人和财以及物能得到资源的优化配置，既可以减少施工材料的浪费进而减少工程上的投资。一般怎样处理好质量关呢？

其一，想管理好施工的质量关，主要的任务就是按图进行施工，甲方的代表需要时刻的检查施工工作人员进行项目的施工有没有严格的根据设计的图纸。如果看到不良的问题，就应及时地进行处理，如需返工就必须返工，这导致的损失都需施工一方进行负责。但是需注重一点，甲方须和监理单位进行交涉而不是直接和施工方交涉。还有检查施工单位是否有着偷工减料或者以次充好的情况，有些建筑的施工企业施工过程中不按设计的要求，采用一些不合格的材料或者是建筑的构配件以及设备没有达标，所以必须责令强制改正，该罚款不应；若有情节很严重者，立即责令要求其停业进行整顿，还要吊销该公司的资质证书；若造成房地产项目工程的质量离标准的质量要求很远，马上强制施工方返工以及处理，由此造成的施工损失费用须由施工方负责；更有甚者导致犯罪状况的，就要根据法律法规追究其刑事的责任。

其二，把好质量关，须针对较为隐蔽的工程以及其中间德部位进行严格的检查以及验收，房地产项目工程有很多掩盖条件或者在协议规定好的中间部位需要验收地方，施工单位要时刻进行自检，并且需在48小时之内通知到甲方的代表。通知的内容应该包含施工方进行自检的各项记录，还有需将隐蔽工程以及中问部位必须要进行验收的地方都要如实的告知甲方。如果验收的质量合格的话，甲方的代表就需要在验收的记录单上签字，当签完后施工方才能继续施工，如果甲方代表验收没能达到标准，在限定的时间之内施工方需要完成修改等待甲方重新验收。在隐蔽工程还没有验收前，甲方代表可以对隐蔽工程采取检查，施工方需按要进行配合的检查。如果检查没有达到要求，甲方代表就不可以签字在隐蔽工程的记录单，而且需要其进行拆除并且要求返工[1]。

三、做好相应风险的处理措施

其一，关于风险的回避，

如果一些新的技术或者新的工艺材料没有做过成功的实验，这些新的事物是不能在开发的项目中进行使用的，这样就可以避免创新或者过度的创所导致的难以预知的风险；其次风险的转移，可以合理的判断情况，将自己承担不了或者不敢承担的风险有意识的传给其他的单位进行承担，把开发过程中存在的风险给能够承担的公司进行承担，产生各种风险损失的法律责任转到能承担的人身上，这样就间接地降低本身的损失程。进行风险转移途径有很多，类似用合同或者期货再或者保险等等形式；再次适当的减轻风险，应准备好在冬天寒冷的雨季下施工开展工作，解决好工作方面上的调整，从而减轻该特殊时期导致质量以及进度的变化；最后对于风险的接受，凡是不能回避或者转移和减轻的各类风险，就要建立好健全各类型的制度来处理应急的风险。

其二，要对项目的可行性进行研究

房地产的开发过程中，可行性的研究是建设项目最关键的一个环节。开发商需要根据房地产市场的行情类似房地产的供求状态等等因素，最终决定开发此类项目规模的大小以及类型，在对将要进行开发的成本和需求量以租金等各项进行估测。因为估测也是存在着很多不确定的因素，存在着极大的风险，管理者也只是能够得出一个概率性的预测。所以可行性的研究对风险预测能否充分的切合实际，确实影响到该房地产项目能否进行投资[2]。

其三，还需要拟定好周密的一套应急的方案

因为一项房地产项目的开发周期都比较长，最短也要两到三年左右，一般都是在2到5年之间能完工，而且国家在产业的投资方面是在不断的变化的，国家政策在宏观的层面也会随着不同的区域和不同的企业不同种的因素变动而变动，这些最终都会使房地产在开发过程中存在风险的发生变化；因为在项目的开展过程中，任何事情都存在不可预知性，所以作为项目的管理者就需要做出有效的应急措施。一套周密的的应急方案就至关重要了[3]。

四、总结

房地产进行管理和决策的过程中，往往存在很多不可预知的风险，导致风险发生的因素很多，开发者要解决这些问题，难点就是在于如何对风险做出一个精准的管理决策。

参考文献：

[1]戚安邦.项目论证与评价[M].北京：机械工业出版社，2004.12-16

[2]陆惠民，苏振民，王延树.工程项目管理[M].南京：东南大学出版社，2003.28-20

[3]王卓甫.工程项目风险管理[M].北京：中国水利水电出版社，2003.1-2