写字楼 第4期

随着市场经济的发展，利用写字楼、宾馆作为办公场所，办理营业执照从事经营活动的市场主体越来越多，这对于扩大就业，方便人民生活，吸引外资，发展区域经济起到了很好的促进作用。在规范利用居民住宅经商的呼声越来越高的今天，写字楼的开发利用前景更被大家一致看好。因此对写字楼自身经营和写字楼内市场主体的监督管理也应及时跟进，以维护写字楼市场正常的经营秩序。本文从北京市朝阳区写字楼市场的基本状况。写字楼市场监管的必要性和对写字楼市场监管的措施三方面作一初步分析和探讨。

一、朝阳区写字楼企业的基本情况

(一)写字楼的概念

写字楼是人们赋予以往办公楼的新定义，是专门用来处理商业事务的建筑形态。随着各个行业的不断发展，人们对写字楼的要求越来越高，写字楼的设计也从简单的办公用房向高层次、专业化标准迈进。写字楼成为表现企业品牌形象和创造价值的场所。朝阳区独特的地缘优势加上市政府赋予的“国际交往的重要窗口，中国与世界经济联系的重要节点，对外服务业发达地区，现代体育文化中心和高新技术产业基地”的功能定位，使朝阳区受到了众多开发商的青睐，近几年区域内新建、在建写字楼项目急剧增加，有力促进了朝阳区的经济发展。

(二)辖区写字楼基本情况

2006年6至8月调查数据显示：目前朝阳区共有商用写字楼167座，写字楼内入驻各类市场主体10103户，占全区各类市场主体总数的9.33％，其中内资企业7612户，外资企业1638户，外资办事机构(含代表处)898户，其他类型市场主体225户。

1，写字楼内(法人)企业的规模划分情况

写字楼内(法人)企业中小规模的企业数量占绝对多数(约3/4)。其中注册资本50万元以下的3293户。占总数的48％；注册资本50万元以上、100万元以下的1881户，占总数的28％：注册资本100万元以上、500万元以下的965户，占总数的14％：注册资本500万元以上的659户，占总数的10％。

2，写字楼的地域分布情况

经济发达、交通便利的城区写字楼集中，且高档写字楼扎堆：城乡接合部的新开发区写字楼也呈增长趋势；农村地区则基本没有写字楼。

3，写字楼内主体的异地经营情况

写字楼内存在一部分异地经营企业，但比例并不是很大，其中在注册地经营的企业8991户，占总数的90％，注册在本写字楼但注册地经营的企业538户，注册不在本写字楼但在本写字楼经营的企业574户，异地经营企业占10％。

二、写字楼市场中存在的问题和监管的必要性

1，写字楼建设项目的合法性

目前许多实际用于商业使用的楼宇在规划立项时以住宅立项，例如：CBD商圈内，住宅立项出租经营小区有22处，面积达271.24万平方米，国贸周边著名的财富中心、万达广场、建外soho等都属此类状况。建外soho、财富中心开发面积都在70万平方米以上，批准为商业用途的面积为10万平方米左右，其他面积均为住宅，但实际使用上，真正作为居住使用的只有6％左右，90％以上都为办公，这些项目在注册登记和监管方面应如何对待仍需加紧研究。

2，写字楼内企业监管存在的主要问题及成因

从市场登记事项监管的角度出发，写字楼内无照经营和异地经营以及使用虚假的写字楼场所证明办照问题是写字楼内存在的主要问题，产生问题的主要原因：

一是出租方重费轻管。主要表现是：对承租人主体资格缺乏必要的审查；对有关部门查处无照经营、异地经营的执法行为不能有效配合。比较严重的是，有的出租方明知承租人不在其承租的场所开展经营活动，只是由于其他原因需要一份房屋出租合同或需要出租方提供一份场所证明，而在收取一定费用后为这样的承租人提供住所证明等便利条件，实际上为异地经营或虚假登记开了方便之门。

二是承租人不依法登记即开展经营活动。主要表现为无照经营、异地经营。异地经营分注册地在其他地方，经营场所在写字楼。或注册地在写字楼，但经营地在其他地方。异地经营有的是为了享受其他地方的税收等优惠政策，注册在他地，但为了经营上的便利又选择在异地经营。比较严重的是，有的异地经营是主观故意规避有关部门监管或逃避债务而有意为之的行为。还有就是在住宅楼禁商中先在写字楼租个房，等把照办下来又回住宅楼经营的问题，写字楼成为办照过程中的“跳板”。

3，监管力量与监管任务不匹配

把对写字楼的监管单独作为一个课题来研究，固然是因为写字楼市场的发展给监管部门提出了要求，实际上也是因为要研究出一个解决我们监管力量不足，在现有的状况下找到比较行之有效的监管方法，提高监管效率的问题。由于写字楼本身有物业管理部门，而且对为无照经营等违法行为提供经营场所或便利条件有法律责任，因此将写字楼列入一级管理对象有其可能性和必要性。

三、对写字楼市场监管的几点想法和建议

(一)加强对写字楼的法律法规宣传

宣传《无照经营查处取缔办法》，告知房屋出租人在房屋出租经营行为中所应承担的法律责任，使写字楼的管理者真正认识到。无论是从保护自身经济利益、企业信誉出发，还是从维护社会利益、市场秩序的角度出发，作为房屋出租人都有责任把好房屋承租人主体资格关，并督促承租人依法办理合法开展经营活动的相关手续，同时配合监督管理部门对写字楼内市场主体的监督检查，履行相关的出证手续。

(二)建立联系人和定期数据交换制度，加强信息沟通，摸清底数，奠定监管基础

公安部门对宾馆、饭店等特种行业入住人员情况进行监督管理过程有一套比较成熟的计算机软件系统，工商部门可参照这一做法，研发此类系统，以掌握宾馆、饭店、写字楼中入住的经营单位情况。在目前的条件下可以采用以下方法：

1，工商所在互联网上建立邮箱，通过邮箱向写字楼下发《写字楼内经营单位基本情况登记表》，由物业部门定期在互联网上将《登记表》报送至辖区工商所：工商所建立《写字楼内企业台账》和写字楼监管档案，详细列明写字楼房产情况、经营情况、管理公司情况等。

2，工商所将写字楼上报《写字楼内经营单位基本情况登记表》与工商登记注册情况进行整理、比对、分析，然后有重点地对写字楼涉嫌无照经营、异地经营企业进行现场检查。

3，建立写字楼的工商联系人制度，每个写字楼确定一名工商联系人，负责处理与工商所之间的日常工作交流，定期传递数据、信息反馈等。物业及时将新人驻企业情况通知工商所，工商所及时进行新开企业的回访及其他企业的日常巡查，使监管前移，实现事前监管与事中监管相结合。

(三)为写字楼内经营单位提供相关服务

在一年一度的企业年检中，针对写字楼内企业集中的特点，专门利用几天时间上门服务，现场为入驻写字楼的企业办理年检手续、提供咨询服务，解答疑难问题，这样既可减少因企业分散给我们管理工作带来的问题，又可以服务促管理，树立工商形象。

(四)加强对写字楼及入驻企业的监督管理

在落实前面几项制度的同时，仍要依法履行监管职责，对承租人无照经营、异地经营依法查处，同时向管理方通报有关查处情况，告知其管理责任。对不配合工商所工作的写字楼管理企业，由工商所约见其负责人，陈述利害关系，如该写字楼内存在异地经营等问题，可同时制发《行政告诫书》或《行政建议书》，要求其尽快整顿、加强管理，杜绝违法行为的发生。

(五)完善内部管理制度，保证写字楼监管工作落到实处

1，做好工作衔接，制定流程规范，明确监管职责

明确二级网格与三级网格责任人的职责，制定工作衔接制度，明确工作流程。二级网格的职责是数据采集，归纳整理，分析比对，派发任务，调度指挥，督导检查。三级网格责任人的职责是接受任务。现场检查，信息反馈。

在具体的操作中，前期准备时二级网格工作量比较大，要求细致、认真，有条不紊，对采集到的数据进行分析、比对，然后将情况发给三级网格责任人，并提出具体要求。三级网格责任人在日常巡查中对写字楼进行监管，对写字楼内商户依据二级网格下发的详细情况逐一进行检查，对注册在写字楼但已迁走且查无下落的做现场检查笔录，写字楼管理方出证，交由二级网格制作台账，上报分局公告限改。对注册在别处的企业，要求其限期变更，制发《责令改正通知书》，上报二级网格后制作台账。到期限后，由二级网格将名单再下发到三级网格责任人现场核实情况，如仍未改正的，可依据法规处罚。

2，发挥行政指导、信用监管的作用，培养企业自律机制的建立

在对写字楼的日常巡查中，对企业的管理实行自律与他律相结合的原则，以自律为主规范企业的经营行为。把企业自律作为企业的职责。在管理中，要求写字楼管理方对企业进行检查和提示，先由企业进行自律，如仍然存在问题，将情况通报给工商所，由行政机关进行他律。

(作者单位：北京市工商局朝阳分局)