英国:治理房产泡沫新措施

“货币宽松政策”刺激楼市

为了让英国经济能从金融危机中尽快复苏，英国政府采取了较为宽松的货币政策。自2009年3月以来，英国基准利率一直维持在0.5%的历史低点。这确实让经济较快地步入恢复的正轨，但是同时也形成了刺激房价、造成房地产市场过热的后果。

有研究表明，当前英国房地产市场泡沫比较严重，已经到了非治不可的地步。根据英国国家统计局最新数据，2014年4月份英国平均房价同比上涨9.9%，其中伦敦的涨幅达到18.7%。英国全国抵押贷款协会7月初的最新的数据显示，由于市场持续处于供不应求的状态，6月份该机构的抵押贷款客户购房均价达到每套18.89万英镑，同比上涨11.8%，超过2007年的历史最高点。英国全国抵押贷款协会表示，英国房价上涨，主要是受到伦敦地区的带动。今年第二季度伦敦房价已经同比上涨26%，创下1987年以来最大涨幅。伦敦平均购房成本为每套40.4万英镑，较此前的历史高点已经高出30%。

财政大臣奥斯本此前表示，虽然房地产市场目前尚未威胁到英国的金融安全，但如果不加以控制，未来将会引发金融危机。经济学界的考虑更为深远，早有经济学家警告说，虽然房地产市场吸引资金投入，带动了英国经济的复苏，但过热的市场正在蚕食着经济持续发展的动力。同时，飙升的房价也引发了普通消费者的不满。英国安永会计师事务所认为，英国房地产市场的投资回报率远高于银行存款及股市，因此，导致投机暴增，普通购房者反受其害。

因此，近期英国反对党自由财政大臣文斯・凯布尔公开批评英国前首相布朗的经济政策。他说，尽管从目前来看，布朗领导下的英国经济取得了成功，但“非常容易犯错”。“布朗为什么把住房排除到通胀计算之外？他为什么不赋予英格兰银行考虑这个在通胀中最重要和最不稳定的因素的职责？他为什么花了十年才制定出一个住房政策？为什么让社会住房急剧缩减，迫使许多家庭陷入他们支付不起的业主自住模式？他为什么如此害怕解决银行的债务提升、不合理收费和不负责任放贷问题？”

“历史告诉我们泡沫会破裂――无论报告怎么说，每一次房市繁荣后面都是崩溃。”担任过壳牌石油公司首席经济学家的凯布尔悲观地说，“我们可以看到一种狂热的迹象，总是伴随着经济泡沫的集体发疯。”凯布尔说，“在破裂前，泡沫有其自身的逻辑，随着不受控制的信贷扩张和无节制的投机需求膨胀着。”从最近的数据看，泡沫仍然在积聚。英国皇家特许测量师协会公布的最新月度调查数据，2014年7月份英国住房价格增速创下六年以来新高，而市场对于住房的需求量也达到四年以来的最高值。英国国家统计局最新数据也显示，截至今年6月份的前12个月间，英国房价同比增长了3.1%。在季节性调整的基础上，英国房价在今年6月环比上涨0.4%。经济学家认为英国房价或将出现另一轮疯涨。假如再不进行调控，可能将催生出前所未有的“超级房产泡沫”。

值得注意的是，推动这一轮房地产泡沫的主力并不全是“炒房团”或者富豪，而是大量申请廉价贷款的“穷人”。批评者将其归因于英国央行两年前推出的FLS计划（融资换贷款计划，Funding for Lending Scheme）。该计划是英国央行于2012年8月推出的新贷款刺激计划，由向银行和建筑业提供低息融资，条件是他们必须增加对企业和家庭的信贷。由于购房者实际支付的抵押贷款要少于租金，刺激着相当一部分穷人进入购房市场。无论这些廉价信贷刺激的购房者是以“刚需”为目的的，还是以投机为目的的，当前房市的过热已经昭然若揭，需要政府尽快作出调控。

多管齐下给楼市退烧

不过，高盛的一份研究报告表明，英国的房市热与美国和西班牙等国还不尽相同。虽然同样都存在信贷“注水”推高房价的因素，但是与美国、爱尔兰和西班牙等国房屋建设率多年急剧攀升、并最终因房地产崩盘导致经济危机不同，英国无论在危机前后，建筑商建造房屋的速度都过慢，仅为市场期望速度的一半，房地产市场始终存在着供不应求的局面。金融危机后英国住房短缺越来越严重，加上一些在危机中破产的家庭也成为租房一族，租房需求不断上升，推高了租金的同时，也限制了民众在住房方面的选择。

因此，尽管英国央行强调，如果房价上涨影响到金融系统的稳定性，它和监管机构有一套工具来应对该风险，包括提高资本金要求和进行偿付能力测试。但是，现实局面是，如果英国央行加息，或者对银行施加更为严厉的贷款政策，那么在房价涨幅放缓的同时，住房短缺问题仍然存在，从而导致无论购房还是租房，英国居民未来几年将在住房上花费更多。因此，英国政府需要多管齐下，从一系列的政策工具中选择出合适的工具组合，并付诸使用。

除了信贷优惠刺激房价之外，有研究表明，富裕地区的房价上涨，主要驱动力来自在伦敦购置房产的海外投资者。此前，一位来自东欧的买家斥资1.4亿英镑购入位于伦敦市中心的一套公寓，创下英国楼市纪录。海外投资者赴英国，特别是伦敦买房已经不是新鲜事。根据英国政府的说法，伦敦和英格兰东南部的房产市场面临的泡沫危险，在很大程度上归咎于众多的海外买家。

对此，财政大臣奥斯本表示，正在考虑以向海外投资者征税的方式，替代向价值超过200万英镑的住宅征收“豪宅税”。据披露，奥斯本有可能最早在12月的《秋季报告》里增加这项资本增值税种，征收对象为在英国出售第二套以上房产的海外投资者。如果该政策得以施行，海外投资者再也无法利用现行法律的“灰色地带”――在出售英国第二套以上房产时免缴收益税。英国房产中介机构萨维尔斯（Savills）市场研究负责人库克（Lucian Cook）评论说：“这项政策将导致某些海外投资者在进入伦敦房市时更加谨慎。”

除了税收政策，英国央行于6月26日终于出台了控制房地产市场的信贷举措。其核心内容是限制金融机构发放“高倍数贷款”的比例。根据新规，年房贷额超过1亿英镑的金融机构，发放“高倍数贷款”不得超过该机构住房贷款总额的15%。按照业界规定，贷款金额超过借款者收入4.5倍以上的，属于“高倍数贷款”。可以看出，英国央行调控的着眼点，是控制房地产泡沫对金融业构成的威胁，避免引发金融危机。然而，有批评者提出，这些措施仅仅是通过行政手段对高风险放贷设置限制条件。一方面，这些措施不能影响以现款购房的投资者――目前英国的房地产市场上，约有三分之一购房交易为现款支付；另一方面，这些措施仍为金融机构对房地产高风险放贷留有增长空间。因此，这类举措受到当地舆论的批评，指责央行对当前英国房地产泡沫的严重性认识不够。

不过，房地产行业也已经感受到了寒意。英国最大的房地产网站Center move近日指出，随着市场借贷成本推高抵押贷款率，英国的房价上涨幅度将减缓一半。Center move预计，英国今年下半年的房价上涨幅度将降低到3%到4%之间。但是，从另一方面看，英格兰银行的提息也不是十全十美的。随着央行将基准利率提高到六年来最高点，已经欠下1.3万亿英镑债务的英国购房者无疑被施加了更大的压力。

为了避免出现购房者还不起钱，金融市场行为监管局（Financial Conduct Authority）近期又推行了一项新规，从严审查贷款人的还款能力。这就是信贷市场审查（Mortgage Market Review 即MMR）。根据这项规定，贷款机构必须对贷款人的开支情况作详细询问，包括贷款人每月的开支，甚至细化到每个月的理发费用是多少。按揭贷款咨询局（Mortgage Advice Bureau）的首席房贷专家Brian Murphy称：“MMR的引入是多年筹划的结果，旨在以全面考查取代之前粗略的判定标准，确保借贷行为有据可循、有法可依、且能贴合实际依照贷款人的还款能力放款。”

其实，从中国的经验看，不论是升息，还是限贷，是针对部分购房者加税，抑或是严查贷款人还款能力，这些举措都只能限制购房者的购房冲动，增大购房者的成本，只能暂时缓解楼市高温――真正能够降温的手段，是要尊重并遵循市场规律，适当增加房地产供给，实现供求相适，才能让楼市曲线回归平和――当然，也要防止走向供大于求和房屋空置的风险，避免重蹈美国、西班牙等国金融危机的覆辙。