小产权房发展助推因素及城市购房者风险分析

摘要：中国经济高速发展，城镇化建设进程加快。虽然近年来国家出台一系列抑制房价的政策，但仍难以遏制其强劲涨势。商品房价攀升，刺激着村集体土地上开发建设小产权房。本文分析了推动小产权房快速发展的因素，揭示了城市购房者面临的风险隐患。

关键词：小产权房 发展原因及现状 法律性质 城市购房者风险分析

中图分类号：F12 文献标识码：A 文章编号：1007-0745（2013）05-0109-01

1 概念界定

本文所探讨的“小产权房”是指在农村集体所有土地（包括宅基地、农村建设用地和农用地等）上建设，未经国有化土地征收，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家颁发，而是由乡镇政府或村（居）委会颁发，实质上并不构成法律意义上的产权。

2 小产权房的产生、现状及助推因素分析

20世纪90年代中期，小产权房开始陆续出现，当时主要是一些演艺明星、艺术家、离退休人员等为了休闲或养老到城市郊区买地盖别墅，或者直接购买农民住房并加以改造。当时购买的人比较少，而且一般不是作为第一居所使用，没有形成规模，所以并没有引起社会太多关注。

近几年，小产权房迅速发展并形成规模，2013年全国两会期间全国工商联的报告显示，“十一五”期间（1995～2010），全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

本文从下列四个方面分析推动小产权房产生及发展的因素：

（1）城市化进程加快

国家统计局最新的数据显示，2012年末，从城乡结构看，城镇人口71182万人，比上年末增加2103万人；乡村人口64222万人，减少1434万人；城镇人口占总人口比重达到52.57%，比2011年末提高1.30个百分点。城镇人口高速增长，住房需求相应增加，而建设用地存量有限，供需矛盾的现状使小产权房顺势发展并形成规模。

（2）商品房价格虚高，超出工薪阶层收入水平

受投资投机购房需求的影响，商品房售价高涨，增幅远超出城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。根据2012年上海易居房地产研究院《全国30个省份房价收入比排行榜》专题报告，2002-2011年我国的房价收入比都在6倍（国际惯例3-6倍为合理区间）以上，这说明我国房价超出居民收入负担能力，工薪阶层也就有理由选择较低价格的小产权房了。

（3）我国住房保障制度存在缺陷

虽然我国的住房保障体系不断完善，基本上形成了以经济适用房、廉租房、住房公积金为主体的基本框架，满足了部分城镇中低收入家庭的住房需求，但在庞大的人口基数面前仍然存在缺陷，主要体现在：有关住房保障制度的基本法律法规和运行机制不健全；地方政府保障房建设积极性不高，进程缓慢；监管不力，政府存在寻租行为；建设所需土地和资金缺乏。城镇中低收入家庭在经济能力不足以购买商品房而又无法获得保障性住房购房资格的困境下，不得不选择小产权房。

（4）村集体经济组织和农民自身利益驱使

随着市场经济的发展，土地作为一种不可再生资源的商品价值在供需矛盾的现状下价格被不断抬高。村集体土地被征用的补偿价与市场价差额巨大，使得原本属于村集体和村民的土地收益流入国库。按照国务院发展研究中心课题组的数据，征地之后土地增值部分的收益分配中，投资者拿走大头，占40%到50%，城市政府拿走20%到30%，村级组织留下25%到30%，而最多，农民拿到的补偿款，只占整个土地增值收益的5%到10%。

农村集体经济组织既是土地所有者，又是实际的经营管理者。虽然集体土地所有权不具备土地出让权，但由于缺乏完善全面的监督管理机制，集体土地所有者受利益驱动在低违法成本与高收益面前对小产权房的开发建设表现出较高的积极性，小产权房的迅速发展正是村集体和村民争取自身利益的结果。

3 基于小产权房的法律性质的城市购房者风险分析

（1） 法律性质

按照我国现行的法律制度，村集体所拥有的集体土地的产权是不完整的，村集体经济组织只有土地占有权、使用权、收益权，没有完全的处分权。《土地管理法》第63条明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，村集体土地只能用于农业生产或作为农民的宅基地。

根据我国现行城乡二元土地制度，我国所有的土地都是国有土地，集体土地所有权因存在残缺而不是真正意义上的所有权，农村集体土地只有通过国家的征收才能改变所有权主体和所有权性质。我国《城市房地产管理法》第2条规定，房地产开发的前提是取得国有土地使用权。所以，农村集体所有的土地只能经国家征用程序变为国有土地后，才能依法流转，由国家出让给开放商。凡未经上述“征收―出让”模式而占用农村集体土地建成的小产权房并没有国土、房产部门发放的国有土地使用权证和房屋所有权证，国土房管部门不会给购房合同备案，事实上并不存在产权。因此，城市购房者所持有的由乡政府或村（居）委会颁发的产权证不受法律保护。

（2） 城市购房者风险分析

基于上述对小产权房法律性质的解读，城市居民购买在村集体土地上开发建设的小产权房行为存在的风险隐患是显而易见的：

城市居民购买小产权房只能得到当地村镇集体经济组织提供的证明，而没有合法的产权证。由于没有合法的产权，如果购房者需要售出、赠与、抵押或由继承人继承该小产权房，均无法在房地产管理部门办理登记过户手续，也无法办理抵押登记手续；如果遇到土地征收或拆迁，城市购房者很可能得不到任何补偿：不仅无法取得土地补偿，也会因为没有合法的房屋权属证明而无法获得房屋及相关地上建筑物的补偿。

4 结论

根据上文得出结论：城市化进程加快、商品房价格虚高、不完善的住房保障制度和村集体、农民利益驱使四个主要因素推动了我国小产权房的快速发展。由于小产权房法律性质的不合法现状，导致城市购房者存在难以维护自身权益的风险隐患。