有关“楼市春天”的货币因素

时至四月下旬，关于楼市，尤其是北京楼市向何处去的争论仍然不断。引发“拐点论”的王石先生，4月17日在岭南学院谈及企业家自我管理的时候，再次主动谈起了“拐点论”。不过，这个“拐点”已经被修正为“价格的理性回归”，火药味不知不觉淡了许多。

对于所谓“拐点”，本人一直不认同。笔者2月底在一次论坛中曾表达过自己的看法。大意是拐点有两个意思，其一是上升或者下降的形式(不是“形势”)发生了变化，还在上升，但是上升的形式发生了变化，这是数学意义上的拐点；另外一个拐点是极点、转折点。如果说房价上升的形式发生了变化，房价由暴涨变成了理性的上升，我认可。但如果说房价因此转折向下，则值得商榷。

笔者愚见，仅就北京市场而言，今年头两个月的市场冷清是有很多因素造成的。其中，有宏观层面的风险，投资客更愿意把钱放在一个相对安全的地方“按兵不动”。从市场微观层面来看，一二月份本来就是传统的销售淡季，春节、雪灾、货币政策等延续并加重了市场观望。但随着经济形势的明朗，市场需求将会恢复，无论是自住还是投资，在短暂的压抑之后必然会慢慢释放，因此，不出意外的话，市场将在三四月份回暖，随后开始慢慢上涨，下半年九十月份甚至可能会出现比较大的涨幅。

但是，从目前得到的数据看，这一判断似乎颇有争议。从国家发展改革委、国家统计局的调查中，可以看到，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7％，其中，新建住房销售价格同比上涨11.4％，北京名列第四，为16.9％。这种上升势头与业界的预期基本一致。但是，从具体市场来看，项目整体销售仍显平淡。来自北京房地产交易管理网的数据显示，今年3月北京住宅期房日均交易量仅有182套，相比去年同期下降了30％。这种状况距离楼市回暖似乎仍然有不小的距离。

即使如此，笔者对今年房地产的走势，尤其是价格走势仍然持乐观态度。这里，除有需求推动的传统市场因素之外，还需要从更加宏观的角度去考量。

在国家统计局的各项数据中，CPI的变动似乎比房价更加令人注目，尤其是在连续的价格上升之后。数据显示，一季度CPI总水平上涨了8.0％(3月份同比上涨8.3％)，涨幅比上年同期高5.3个百分点，属于严重的通货膨胀。食品价格上涨幅度仍然较大，达21.0％，工业品出厂价格同比上涨6.9％(3月份上涨8.0％)，比上年同期高4.0个百分点；原材料、燃料、动力购进价格同比上涨9.8％(3月份上涨11.0％)，比上年同期高5.7个百分点，形成了“普涨”的局面。央行的一份调查显示，本季度，认为“物价过高，难以接受”的居民占比达49.2％的历史最高水平。

CPI高位运行的同时，货币发行量也延续并保持了高速增长的态势。虽然央行的报告认为：“一季度货币信贷增幅明显回落，从紧货币政策成效显现”，但是我们看到，3月末，广义货币供应量(M2)余额为42.31万亿元，同比增长16.29％，狭义货币供应量(M1)余额为15.09万亿元，同比增长18.25％。虽然从环比看有所下降，但是仍然延续了高速增长的势头，货币发行量远远高于GDP的增长速度。笔者曾就这个问题向徐滇庆教授请教，他认为正是由于过快的货币发行量导致了流动性的增加，加剧了通货膨胀。如果货币发行量得不到有效控制，通货膨胀将有可能变得不可收拾。因此，他认为在通货膨胀的刺激下，房地产的价格不仅不会下降，甚至有可能出现“暴涨”的局面。

与货币发行量相关度的另一组数据是存贷款余额的变化。一季度人民币各项存款增加26353亿元，同比多增7606亿元。增加最多的是居民户存款，达14978亿元，同比多增3927亿元。居民存款的大量增加，在很大程度上和股市低迷有关，居民投资股市、基金的意愿下降。但是，在通货膨胀和负利率的影响下，居民手中的钱要保值增值，就必须寻找一个更加稳健的投资渠道。如果这些钱有一部分流向楼市。楼市的价格无疑将随之而起。

当然，章林晓先生对此有不同观点，他认为，通货膨胀条件下，房地产是否能增值保值的产品，关键得看房地产的泡沫化程度与通货膨胀的程度对比，另外与通货膨胀所处的时期也有关系。但同时他也担心中央政府对抗不了利益集团，最后控制不了货币的发行，这有可能导致通货膨胀趋向全面恶化，此时，房价难免“水涨船高”。

这种担心并非没有根据。我们看到，人民币各项贷款虽然增速减缓，但仍然数量可观，显示市场对资金仍然十分饥渴。由于股市低迷，部分借贷大户已经在某种程度上“绑架”了金融机构。这使得央行在货币政策上进退两难，通货膨胀率一时难以遏止。

因此，从货币发行和资金动向上就可以否定房价下降的可能，至于是不是“暴涨”或许值得商榷，但不涨显然没有道理，这和个人好恶没有关系。

但是这种情况下的涨价，对房地产企业而言并不是一件好事，企业也处在通货膨胀的大环境下，涨价有可能是被动的，并不能缓解资金链的紧张。

老潘最近在和网友聊天时乐观地宣布，北京楼市的春天已经来了。但是，这个春天或许和很多房企无关。