分析廉租房政策的导向作用
时间：2022-08-06 09:02:54
摘要：廉租房政策，是我国至今为止颁布的住房保障政策中最惠民、最公平、最能满足城市低收入家庭住房需求的政策，廉租房政策的颁布将有利于推动我国的社会转型和经济转轨。因此积极建立廉租房制度具有重要的社会现实意义，目前我国的廉租房制度建设距离我们的期望值仍然比较远，主要表现为：供不应求、公平制度不健全等问题，要成功解决我国廉租房制度建设中存在的问题就要实现由政府主导转向为有市场主导、实物配置向资金补贴转型等。
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-02
在十七大报告中，同志提出了：“努力使全国人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，除此之外还要建设廉租房制度，加快解决我国低收入群体的住房问题”，住房保障工作被中央作为重要工作来抓，着体现了我国政府以民为本的思想，充分显示了对民生的重视和对民意的尊重。
一、廉租房制度的建设及其积极意义
1.有利于实现社会公平和社会稳定
廉租房制度的有效实施，不但可以减少低收入家庭的社会问题，还有利于人们人格的完善和良好心理的达成，促进社会整体风貌的建立，更有利于传递人们之间的友爱，推动和谐社会的建立。目前我国正处于转型的关键时期，低收入者贫困的原因除了其自身原因外还有一些其他因素，因此，实施廉租房制度、建立和谐的社会环境对于社会来说是百利而无一害。廉租房制度的实施不仅表现出政府对于民生问题的重视，也体现出出政府对实现社会公平和低收入群体的关心，帮助低收入群体解决住房问题，不仅可以解决一系列社会矛盾，还有利于推动房地产行业的转型，拉动我国经济的发展。
2.有利于维护人民基本权利的实现
廉租房制度的实施将有利于保障人民基本居住权的实现，因此，廉租房制度是维护人民基本权利的基本手段，我国政府曾在联合国大会上指出：“享有适当的住房是我国每一个人最基本的一项人权，是人们生存权和发展权的一项重要内容”，对于那些没有能力满足自身基本住房需求的低收入群体，政府有责任帮助其满足自身住房需求，以保障其人权的实现。廉租房制度是住房保障制度的最核心内容，在保障人民的基本居住权的过程中，无疑会发挥出不可替代的作用。由于城市中地价和房价上涨较快，所以实施廉租房制度不仅有利于缓解人们的住房问题，更加有利于政府处于主动地位，减少政府的财政负担，将土地价格和房价上涨带来的风险减少到最低，因此，廉租房制度的实施是符合社会主义市场规律的。
3.有利于构建和谐社会，实现科学发展。
到2020年为止，我国的住房标准应该达到“满足人们的生存需求、完成向舒适型的转变、户均一套房人均一间房”，为此，我国正在实施廉租房制度，意在通过政府的有效扶持，解决低收入群体的住房问题，以保证社会的和谐安定，随着我国城市化进程的加快，农民工、失地农民以及拆迁户等一系列弱势群体的队伍还会逐渐扩大，假如政府不重视他们的住房问题，那么就有可能影响社会的稳定和谐。廉租房制度的实施将有利于提升低收入群体的住房水平，如此一来，我国的整体住房水平也就有了新的提升，因此，建立健全的廉租房制度体系、解决住房问题将关系到我国的科学发展，关系到我国全面小康社会的建立。
到目前为止，廉租房制度已经在全国范围内实施开来，也有了一定的成效，但是，廉租房制度的作用还是有限的，因为在廉租房政策的实施过程中还存在一系列问题，例如：“落实难、覆盖面窄”等，而且在我国还有一些城市未启用廉租房制度，还有的城市虽然已经启动了廉租房制度，但是，为了其在自身利益，将廉租房的面积和资金补贴标准制定的偏高，与“基本保障”相悖，类似的问题还有很多，因此国家应该加大监管力度，以保障廉租房制度的顺利有效实施，真正做到“权为民所用、利为民所谋、心为民所系”。
二、当前廉租房制度中存在的主要矛盾
1.供不应求
目前，我国存在这两种群体，他们是廉租房的主要需求群体，这两大群体是：“住房困难家庭和住房特困家庭”，最低收入家庭是享受最低保障的而且其居住面积处于当地平均水平的60%以下的家庭。大多数是残疾人或孤寡老人以及丧失劳动能力的人。住房困难家庭是指其家庭当中的主要劳动力月收入在当地最低工资标准线上的20%～30%之间，而且，其居住面积还要在当地人均居住水平的60%以下，目前，我国的住房困难户数量仍然很多，如此多的住房困难户就导致了对住房的需求量大大上升，供需之间的矛盾是目前廉租房制度当中的主要矛盾之一。过去我国没有固定的财政资金预算渠道，因此住房保障资金来源不稳定。随着我国经济的快速发展，地方财政政策的颁布，以及国家相应政策的出台，我国住房保障性资金逐渐的充足了，保障性住房供应不上的原因一个是资金来源不稳定，另一个就是城市中多数公共住房已经倒卖给个人，低收入家庭根本没能力购买那些公共住房，因此就导致供需矛盾突出。
2.分配机制不合理
其一，保障性住房的保障对象模糊，现行政策规定的标准条件过于笼统，不易界定，操作有一定难度。从原则上说，城镇住房保障对象应该面向全部常住人口而不仅仅关注户籍人口，即住房保障对象除了城镇低收入家庭以外，还应包括城镇长期务工人员。另外，公务员显然不是低收入阶层，但公务员住房一直列入经济适用房政策管理。由于我国社会保障性住房供给对象界定的不合理，在实际实施过程中，许多城市都面临无法准确界定住房保障对象的尴尬局面，出现保障不足和过度保障共存的问题。
其二，住房保障面和保障房种类面临结构性调整。一方面，一些地方将中等偏下收入家庭纳入住房保障范围，并主要通过经适房、限价房方式予以保障。我国城镇居民大多是中低收入者，政府目前要全部解决他们的保障房，显然是不现实的；另一方面，大量农业转移人口真正进入城市以后属于无房户，迫切需要解决住有所居的问题。同时，保障房种类趋多。目前，基本保障房形态有廉租房、公租房、经适房、限价房等类型，而一些省市区还将集资房、团购房等纳入保障房范畴。保障房种类越多，管理的难度就越大；差价越大，寻租的空间就越大，越容易滋生分配不公、骗租骗买、寻租等乱象。
其三，我国社会征信信息平台建设滞后，由此带来保障性住房的申请资格难以核实，准入机制不健全。目前，在保障性住房分配中，虽然实行市、区和街道办事处“三级审核”和区、街道办事处的“两级公示”制度，但由于住房保障、民政、公安、工商、地税、社保、银行、证券、住房公积金、车管等部门还没有做到资源互通共享，多部门共同审核把关却无法有效整合分散在各部门的社会信用信息，保障性住房申请人的收入、存款、证券、高档消费品等资产情况存在核而难清问题
三、完善我国保障性住房制度运行机制的政策建议
1.增强保障性住房政策的计划性与责任性
住房作为商品不同于普通商品：其位置固定不能移动，受到土地供给的制约，住房建设需要巨额资金，作为普通消费者难以承担，等等。因此住房市场供求的平衡不仅关系到居民福利，还会对宏观经济发展产生直接影响。目前的住房建设尽管已经被纳入各级政府的规划中，但问题在于，一是年度计划居多，集中体现在各级政府每年的“两会”文件中；二是地方政府的政策往往又是来自中央政府的压力驱动，带有临时性质。直到今天，对于我国究竟有多少闲置住宅、为什么闲置、还有多少无房户（包括进城农民）、未来五年需要多少住房等，有关部门未必很清楚。经济发展计划作为宏观调控的一种手段，有其存在的合理性，这在西方发达国家也得到了证实。日本早在1950年鸠山内阁就制定了住宅建设10年计划，自1965年以来已实施的了八个“住宅建设五年计划”，每个计划都是在充分调查需求的基础上制定了详细发展目标。如第一个五年计划（1965-1970）的目标就是达到一户一套房、一人一居室。“十二五”期间，我国明确要加强宏观调控以确保经济平稳发展和安全，因此对住房市场应该制定合理的计划。这就要求：必须进行充分的住房调研，对当前住户的住房情况、收入情况、住户家庭的变动情况、无房户以及未来五年将大约增加多少新的需求等进行调查摸底，在此基础上制定为期五年的住房建设计划，把政府资金、民间资金的建设均纳入计划之内，力求做到住房的供求平衡。
2.尽快出台社会保障性住房的专门法律法规
完善住房保障立法，是解决城镇居民住房问题的重中之重。政府应尽快制定与住房保障有关的专门法律法规，提高住房保障的法律地位，明确住房保障的目的、目标，政府与组织管理机构的权利、责任、义务，确定住房保障的融资方式和资金来源、税收减免政策；结合《城乡规划法》、《土地管理法》等相关内容制定保障性住房土地供应、土地规划细则，规定对城市政府与组织运营机构在住房保障工作实施状况的考评细则，制定保障性住房的发展与投资计划、建设标准、住房补贴实施管理办法、确定准入审核标准、退出机制等。通过法律、法规的强制约束力要求政府、保障性住房管理运营机构依法进行投资、组织、运营、管理等活动，加大对弄虚作假、隐瞒家庭收入资产、人口和住房情况等欺诈行为的惩治力度，以此提高住房保障的运行绩效。要通过立法、制定配套的政策等措施，明确有关违法、违规行为的民事、行政、刑事责任，打击骗取、套取保障性住房的行为，遏制保障性住房分配过程中的腐败现象，促进保障房分配公开公平公正，保证保障性住房真正落实到困难群体和低收入群体身上，做到群众满意、社会公认、政府认可。
市场经济强调法治的重要性。政府作为国家的管理者，首先应该遵纪守法，维护政策的严肃性。日本经济高速增长时期实施的住宅金融公库、公营住房、公团住房、公社住房等公共住房政策时首先就制定了相应的法律作为依据。因此在“十二五”应该制定相应的法律法规，如廉租房法、经济适用房法等，明确中央与地方各级政府的责权利，确保公共住房政策实施所需要的资金到位以及资源的公平分配。一旦出现问题，必须追究有关人员的责任。
3.科学界定住房保障面和保障方式，合理安排不同层次的保障性住房
住房保障面的界定应该从社会主义初级阶段这个基本国情出发，不能过窄，但也不能过宽。从当前实际看，保障房应该主要面对城市困难群体和低收入群体。低收入群体的收入标准界定要做到科学和实事求是。标准太低，享受保障房的面会很广，难以满足需求；标准太高，享受保障房的面会很窄，达不到住房保障的政策效果。目前，部分地区廉租住房存在空置现象，主要是申请廉租住房有较严格的准入条件，而目前各地急需解决住房的是外来务工人员、新参加工作的大中专毕业生等，受条件所限他们无法申请廉租住房。准确界定社会保障性住房的供应对象，明确住房保障的范围，将包括长期务工人员在内的全部常住低收入家庭纳入住房保障的范围，公务员不宜统一纳入住房保障体系，对于“夹心层”的住房问题，必须明确不包含在住房保障的范围之内，对这部分家庭可考虑采取优惠财税政策进行住房补贴。
结语
综上所述，住房保障是新时期的一项重要的民生工程和民心工程，保障性安居工程建设一头连着民生，一头连着发展，既能增加投资，又能带动消费，对扩内需、调结构、转方式具有重要作用。推进保障性住房建设，不仅对全局发展有利，而且对地方发展有利；不仅对眼前有利，而且对长远有利。通过实施保障性安居工程特别是推进棚户区改造，既可解决贫困人口集中成片居住的问题，促进社会结构优化，又可改善城市环境和形象，吸引各类生产要素集聚，有利于实现产业再造和经济转型。
参考文献：
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作者简介：胡 烨（1980-），女，汉族，四川广安人，职称：会计师，学历：研究生，研究方向：金融类。
