投资性房地产核算中存在的问题和解决方法

【摘要】随着投资性房地产在我国现实经济生活中的比例越来越大，财务会计界对投资性房地产的会计处理面临许多挑战。因此，通过探讨我国投资性房地产会计核算中存在的问题，进一步完善其会计处理，对企业的内外部利益关系人以及我国投资性房地产事业的发展，具有重大而深远的意义。

【关键词】投资性房地产，会计核算，成本模式，公允价值模式

一、投资性房地产会计核算中存在的问题

（一）投资性房地产确认和初始计量会计核算中存在的问题

在会计准则中，对于投资性房地产确认的要求是比较明确的，即只有在符合定义的前提下，同时满足与资产概念完全相同的两项基本条件才能予以确认。虽然在我国投资性房地产会计准则中已包含其确认的基本条件和特殊条件的理念，但未明确予以规定。

（二）投资性房地产后续计量会计核算中存在的问题

1、投资性房地产折旧或摊销核算存在的问题。我国准则规定，对以成本模式计量的投资性房地产进行折旧或摊销，并于期末进行减值测试，这无疑是正确的。但对以公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，并将其差额计入当期损益，不符合收入与费用的配比原则。从长期看来，这种处理方法虽然不会对企业的最终利益产生影响，但会影响到企业特别是上市公司各期利润的真实性，给上市公司以调控利润的空间和时间，利润可能虚增，影响企业各期财务报表的真实性、准确性和可靠性，从而误会导广大的投资者和消费者。

2、投资性房地产价值差额处理存在的问题。在投资性房地产的初始计量与后续计量中，其公允价值与账面价值之间差额在账务处理上缺乏一致性。根据新会计准则的规定，自用房地产或存货，在向采用公允价值模式计量的投资性房地产转换时，投资性房地产的计价应当按照转换当日的公允价值来进行，若转换当日的原账面价值大于公允价值的，他们的差额应当计入到当期损益中，否则计入到资本公积。只有当企业在处置该投资性房地产后，只有当其账面价值小于公允价值之间的差额真正实现的时候，才能转入到当期损益，这一处理可以理解为会计核算中的谨慎性原则。然而对于后续计量的投资性房地产，准则要求将资产负债表日的公允价值变动产生的差额直接计入到当期损益。然而，同样是公允价值变动产生的差额，初始计量与后续计量的前后账务处理却出现了不一致的情况。

（三）投资性房地产转换的会计核算中存在的问题

一是投资性房地产在采用公允价值模式计量的条件下，企业有可能调节利润，虚构资产。企业可能通过调整出租日投资性房地产的公允价值，调节利润或所有者权益结构，还可以使当期营业利润增加，资产增加，构成虚增资产的可能。

二是在企业某年存在亏损的情况下，该企业可以通过处置该资产，将该投资性房地产原转换计入资本公积的部分转入当期的其他业务收入。从而使当期营业收入快速增长，达到扭亏为盈的目的。

二、应对投资性房地产会计核算问题的策略

（一）应对投资性房地产确认和初始计量会计核算问题的策略。在我国投资性房地产会计准则中，虽然给出了投资性房地产的定义及特征，并且界定了投资性房地产的范围。但是对投资性房地产确认的特殊条件却未明确予以规定，这应该在未来准则修改时加以完善。明确投资性房地产确认的特殊条件，将基本条件与投资性房地产的定义、特征及范围结合起来考虑是否应将某资产确认为投资性房地产，并按照成本进行初始计量。

（二）应对投资性房地产后续计量会计核算问题的策略

1、应对投资性房地产折旧或摊销核算存在问题的策略。投资性房地产是企业已经出租或持有并准备增值后出租的土地使用权和已出租的房屋及建筑物，其在出租期间都会发生有形或无形的损耗，其成本和费用是实实在在的发生了。因此，根据收入与费用配比原理，也应比照固定资产或无形资产折旧或摊销，以真实的反映企业各期的利润水平。企业可设置和通过“投资性房地产折旧（摊销）”科目核算，也可在“累计折旧（摊销）”科目下设置“投资性房地产折旧（摊销）”明细科目对投资性房地产进行明细核算。

2、应对投资性房地产价值差额处理存在问题的策略。投资性房地产应属于企业准备长期持有，可供出售的资产与金融资产中的采用公允价值模式核算的“可供出售金融资产”比较接近，然而，与随时准备出售赚取差价的采用公允价值模式的“交易性金融资产”有所区别。公允价值计量模式下，交易性金融资产则计入“公允价值变动损益”，而可供出售金融资产的公允价值与账面价值的差额应该计入“资本公积”。因此，从资产持有的状况来分析，采用公允价值模式的投资性房地产的核算应该参照可供出售金融资产的核算，但是为了与其他资本公积有区别，可以在“资本公积”的科目下设置“公允价值变动公积（房产或土地使用权）”子科目，并对处置投资性房地产的收益，根据投资性房地产初始取得的目的不同，分别计入“投资收益”或“营业外收支”。

（三）投资性房地产转换会计核算问题的对策

自用房地产或存货转为采用公允价值计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额，实质上属于当期损益。为防范上市公司利用房地产转换调节利润，改变所有者权益结构，可将会计核算方法改为：自用房地产或存货转为采用公允价值计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

通过对我国投资性房地产会计核算存在的问题探析，可以看出我国投资性房地产会计准则在会计核算方面存在一定的不足之处，主要体现在我国投资性房地产的公允价值模式在运用过程中容易与利润操纵联系在一起。这主要是因为目前我国经济发展的市场化程度较低，会计人员总体素质不高，相关监管制度和法律法规不健全等现实条件。所以为了保证会计核算的准确性，应该从根源入手，杜绝利润操纵，同时应在以后的准则修改中完善投资性房地产会计核算的方法。

参考文献：

[1]万东琴.对投资性房地产转换的会计核算研究.Business China.2008

[2]财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产.2006

[3]温玉彪，赵茜.投资性房地产会计核算存在的问题及对策.2010

作者简介：张凡（1990-），女，甘肃陇南人，西南财经大学会计学院研究生，研究方向：会计学。