农村房地产开发企业的开发和销售行为研究

摘要：农村房地产开发企业非理性预期下的非理，势必会造成农村房地产价格的大幅上涨。如果不及时进行疏导与调节，不但容易把农村房地产行业引入到畸形发展的道路上，而且还会导致国民经济发展受阻，引发各类危机。因此，调节与遏制农村房地产企业在开发和销售过程中的非理显得极为重要。本文阐述了农村房地产开发企业非理性预期下开发和销售行为的表现形式，论述了我国农村房地产开发企业非理性发展产生的危害，并提出了规范农村房地产开发企业的开发和销售行为的对策。

关键词：非理性预期；农村房地产开发企业；开发；销售行为

农村房地产行业是我国国民经济的重要支柱性产业之一，该行业能否获得健康和持续的发展，将直接影响到我国经济的合理增长以及百姓民生问题。自从上个世纪末以来，我国农村房地产企业的市场化步伐持续加快，农村房地产价格也呈现出了非理性的波动与震荡。究其原因，一些农村房地产开发企业在市场持续繁荣的非理性预期下所导致的非理就是主要推手：在开发和销售过程中采取捂盘惜售、虚假合同和虚夸售空等手段，人为地制造农村房地产市场所谓的虚假繁荣，从而导致购房者盲目跟风进行抢购，造成房价不断攀升，进而引起房价过度上涨。为此，要解释房价异常波动和房价泡沫持续膨胀的形成机理，探究非理性预期下农村房地产开发企业的开发和销售行为，就具有十分重要的理论和实践意义。

一、农村房地产开发企业非理性预期下开发和销售行为的表现形式

农村房地产企业通过在农村房地产市场中投机从而快速积累财富，而一些地方政府片面地追求土地财政效益最大化则为农村房地产开发企业的牟利行为扫除了障碍并提供了保障，以至于诸多农村房地产企业使用各类正常的或者非正常的、合法的或者不合法的手段进行疯狂拿地敛财。这些企业在得到土地之后，会不断推迟土地开发时机，以期望靠地价的上涨带动房价的持续上涨；即使迫于压力开发土地而建设了相应的房产品，在销售环节，也会不择手段地努力营造出房价会愈来愈高的气氛，引诱消费者们出手购买价格愈来愈昂贵的商品房，比如，可以收买所谓的农村房地产专业人士充当代言人，发表今后房价会愈来愈高的趋势预测；可以运用营销策略进行虚假销售，雇佣“房托”排队购房，应用饥饿销售方法来制造商品房已经供不应求的虚假现象；甚至还有一些农村房地产开发商彼此串通，由一家企业出面以高价买地，从而为其周边的楼盘进行大幅度提价而创造出理由，从而将房价推向新高。此外，还有一些不法农村房地产开发商为了降低开发成本而在建造环节上采取提升容积率、改变土地的用途、建筑材料偷工减料等卑劣的手段，造成问题房产变得愈来愈多。在房价持续上升的大背景下，如果出现了农村房地产开发企业的违约现象，消费者大多数都不得不采取忍气吞声的做法，否则有可能会损失更大的机会成本。由此，农村房地产开发企业随心所欲地定价和推出房源已经成为中国农村房地产市场的一大顽疾。通过农村房地产这一载体，一些农村房地产开发商快速地积累起巨额财富，成为了各类富豪榜上的领军者，牟取暴利的开发商对市场前景更加乐观和非理性，从而导致开发商的非理加剧，形成正反馈效应，市场价格和泡沫反复被推高。

二、农村房地产开发企业非理产生的危害

（一）过度的资源投入农村房地产业致使经济发展失调

农村房地产业的发展是拉动中国经济实现增长的重要影响因素。近年来我国农村房地产行业的开发投资增幅始终超过全社会固定资产投资的增幅。与此同时，农村房地产开发企业的投资额占据全社会固定资产投资的比例也在不断上升，众多资源尤其是资金投入到农村房地产企业之中，造成农村房地产投入的规模出现爆发式的增长，农村房地产业也迅速地繁荣发展，而其他实体经济由于受资源限制而发展受到阻滞。实体经济“失血”，一方面造成实体经济发展受阻，另一方面导致金融机构风险加剧，后果可能是金融业兴旺发达并弥补实体经济的缺口，也可能是虚拟经济和实体经济都受剧烈冲击甚至一败涂地。。因此，将太多的资源投入到农村房地产行业，从而鼓励了开发商更加肆无忌惮的进行非理性开发和销售行为，发展下去肯定会阻碍经济的协调可持续发展。

（二）过高的非理性房价在透支社会财富的同时减缓了城市化发展进程

由开发商推高的房价必然会透支宝贵的社会财富，抑制普通居民的住房消费，过高的房价使得一部分低收入者根本无法实现购房梦，而情况稍微好一些的普通市民则需要十年到二十年甚至更加长时间才能拥有一套还完按揭贷款的住房，这也就意味着在这一期间的居民一般消费支出只能尽可能地缩减，从而形成了十分显著的消费挤出效应，此效应必然会随着房价的持续上涨而变得愈加突出，也会对居民群众的生活水平之提升造成相当大的阻碍。同时，太高的房价还会减缓当地的城市化进程。据世界银行专家的一份统计，当前我国城市化水平每提升1个百分点即可带动GDP提升1.5个百分点。目前，我国的城市化水平尽管在逐年提升，但是距离西方发达国家尚有相当大的差距，而高涨的房价必然会造成绝大多数的低收入阶层（尤其是农民工）在城市置业安家的梦想无法实现，这就会相应地减缓我国城市化的发展进程。此外，过高的房价还会提升城市运作的成本，从而削弱城市的竞争力，阻碍城市的发展；也不利于城乡二元结构的融合，进一步地加剧了社会上的贫富差距。

（三）开发行为的非理性造成了住房结构的不合理

农村房地产的供给结构直接关系到市场的供需平衡问题。当前，我国农村房地产供应结构不尽合理，主要表现为经济适用房以及廉租房的供给比例相当少，甚至连10%都不到，这就造成了经济适用房在商品房当中的比例变得愈来愈低，导致相当一部分市民虽然有刚性需求但是又买不起住房。而农村房地产开发企业为了牟取暴利，所开发的豪华公寓与别墅却又比比皆是，满足刚需的小户型住房建设却普遍不足。大面积的豪华住宅难以找到买主，而小面积的消费型住宅却又缺乏，导致了农村房地产空置率显著上升，加大了市场供需不平衡，又进一步地加深了社会矛盾。无法采取有效措施来改善住房的结构，不能满足广大消费者的合理需求，就会导致贫富差距加大、居民住宅消费难以实现等民生问题。因此，农村房地产业供需失衡不但影响到国民经济的整体发展，而且还无法解决迫在眉睫的民生问题。

三、规范农村房地产开发企业的开发和销售行为的对策--以农村为例

（一）强化调控政策约束和舆论管制

针对农村，国家出台了一系列调控农村房地产市场的宏观政策，试图降低房价增幅和减少房价泡沫。但是农村房地产调控政策多从需求方角度进行调控，通过分析，我们发现农村房地产商作为供给方的主导力量，其非理也会导致农村房价的异常攀升和泡沫的持续膨胀，因此调控政策也因多从供给方着手，加大对开发商的调控力度，对开发商的非理进行严厉的制约。同时，相关的新闻媒体应当强化舆论监管作用，对于非理性的开发商行为及时曝光，防止开发商形成市场垄断力量，从而实现我国农村房地产开发市场的和谐、稳定、健康发展。

（二）改革土地制度，剥离地方政府的调控和收益职能

在我国当前的土地制度之中，农村地方政府不仅是土地市场中的主要调控者，而且还是农村土地出让过程中的受益者。因为受到了利益的驱动，许多地方政府缺少对过高土地价格加以控制与干预的主动性与积极性。所以，一方面要大力改革当前的土地出让机制，运用立法分离土地市场调控职能和收益职能，从而规范土地出让收益的分配。同时，土地政策应当优先考虑到经济适用房以及普通住宅的建设用地，用在农村房地产开发上的土地供应量要保持相对的稳定。此外，要建立起规范、公开、透明的土地出让、转让以及招投标等制度，大力打击非法囤积与占用土地，从而规范我国的农村房地产市场。

（三）提高农村房地产市场信息透明度

在我国农村房地产开发市场中， 购房人本来就对农村房地产开发企业的信息以及楼盘信息掌握得十分有限，难以凭借个人经验对于商品房的成本、性能、质量以及建筑材料、配套设施等形成详细而又准确的判断，尤其是在如今农村房地产销售以期房为主的情况，购房者就更加无法准确地把握所要购置农村房地产的实际情况。而农村房地产开发企业在销售阶段往往会先拿出富丽堂皇的效果图与模型图，再利用农村房地产广告实施避实就虚地内部认购等工作，尤其在广告商、销售商的卖力炒作之下制造出紧缺气氛，引起轰动效应，从而带动人气，继而让消费者自动找上门。在任何一项交易行动当中，双方唯有在相同的平台上开展交易，才是最为公平、合理的模式，才能促进市场的规范化运作。所以，要健全完善农村房地产统计以及信息披露等制度，做到全面、及时而又准确地相应的市场供求信息。要立足于农村房地产交易平台建设，促进市场交易的高度透明化。如此一来，农村房地产开发企业即可通过交易数据来合理地开发与销售项目，金融机构也就能够照此准确地评估本项目的贷款额度，而广大购房人更是能够透过平台进行查询，从而清楚地了解到项目供应以及销售状况，这样的话农村房地产开发商的投机行为就无法实行，从而使市场发展回复健康，市场价格也恢复理性。

（四）加大保障性住房建设力度

要始终坚持政府与市场两条腿走路的方针，充分明确并且强化政府在保障居民基本住房上的责任与义务。建设保障性住房的作用不仅是通过免收土地出让金以及减免配套费等费用来从成本上抑制房价，保障低收入家庭能够安居乐业，而且还能平衡市场供给结构，平抑已经过高的市场商品房价格。虽然近年来各级政府保障性住房建设步伐有所加快，但是从保障性住房在住房总供给中的比例和满足广大中、低收入家庭的实际住房需求来看，我国的保障性住房建设还是显得过慢，这就需要进一步大幅提升公共租赁住房、经济适用房以及限价商品房的供应力度，从而对农村房地产市场中开发企业的非理性预期造成冲击，平抑农村房地产的价格。

（五）培养农村房地产开发企业的社会责任感

培养农村房地产开发企业的社会责任感、重新规范农村房地产开发企业的社会形象，能够十分有效地改进农村房地产企业所处的社会环境，从而有利于促进行业的持续、长远、良性发展。这就要求政府有关职能加大农村房地产行业的规范力度。比如，建立健全农村房地产开发企业诚信档案，组织有力力量对涉及农村房地产开发企业的投诉加以及时处理，对多次出现违约欺诈行为的不法农村房地产企业予以公开曝光和严肃查处，对积极履行义务和行为规范的农村房地产开发企业大力鼓励和奖励，从而让农村房地产开发企业真正意识到自身所应承担的社会责任，从此诚信经营，更加自觉地承担起企业的社会责任，保障市场的良性竞争，促进市场健康、可持续的发展。

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作者简介：李航（1987-），女，汉，江西省南昌县人，博士研究生，主要从事房地产企业和房地产经济研究。