保障性住房尚看政策执行

上周五房地产版块全线拉升，领涨大盘，但房地产行业下降周期不会随着政策的变化而改变，行业最差阶段还没有到来，地产板块难以出现反转。龙头地产公司受行业调整影响相对较小，行业集中度的提高会使这些公司受益。

事件：

住房和城乡建设部副部长齐骥昨日接受采访时说，计划用三年时间，总投资9000亿元人民币通过廉租住房的方式解决城镇747万户低收入住房困难家庭的住房问题，其中287万户通过实物配租的方式解决，460万户通过货币补贴的方式解决；同时，根据各地经济适用房建设规划，今后三年，全国还将建设400万套经济适用房，并将进行国有林业、煤矿、农垦职工的棚户区危旧房改造，大约解决220万户的住房问题。中央财政将给予一定的转移支付，但主要还是依靠地方政府、住房困难户本人以及所在单位等几方面的共同出资。

点评：

我们认为这是建设部配合国务院四万亿投资拉动经济的响应，该政策出台会促进内需的拉动、改善房地产行业供给结构、促进商品房市场长期稳定发展，但短期内对商品房市场影响是负面的，房地产行业的调整周期将相应的拉长：

1、该政策是补课，有利于维持社会公平，拉低住房价格，促进房地产行业长期稳定发展；保障性住房是政府早就该做的工作，自从98年货币化分房以来，过去十年该政策缺失；从该政策的出发点来看，基本上与07年以来国家房地产行业政策导向一致，即10%廉租房加上20%经济适用房加上30%的中低价中小户型商品房，按照这个比例，廉租房超过计划，经济适用房符合计划。

廉租房支出超预期：9000亿重点用于747万户低收入家庭住房和220万户棚户区改造家庭，以货币补贴为主（60%货币补贴，40%实物分配），所以对拉动租房市场需求有帮助；而另外287万套的廉租房需要通过建设或购买来实现；

经济适用房符合预期：而400万套经济适用房约占到商品房年销售套数不到20%（07年约500万套），基本上是按照20%的标准来做的，没有过多的超出预期。另外随着商品房市场的低迷，限价房供应出现萎缩，所以尽管经济适用房规模超出很多城市的计划（见表1），但加上限价房并没有明显的增加。

2、短期对商品房市场带来负面冲击，但冲击有限：市场对9000亿投入的解读将在短期内进一步下降购房预期，市场普遍观点将是对商品房市场需求带来挤压，而在房地产行业下降周期中，购房预期是关键，所以我们认为短期负面影响是存在的；但正如以往分析的，经济适用房与商品房是对应不同的市场需求，对商品房市场冲击有限，中长期来看，合理的市场结构有利于消化房地产泡沫促进商品房市场的健康发展。

3、政策执行是关键：按照建设部的说法，中央政策给与一定的转移支付，投资的主体还是地方政府，这与其它政策一样，政策的效果取决于地方政府的资金情况，而在土地相对紧缺的情况下，依赖土地财政使得地方政府执行改政策将打折扣，我们认为政策执行将是最大的挑战。

4、维持房地产股票建议不变：我们认为房地产行业下降周期不会随着政策的变化而改变，行业最差阶段还没有到来，地产板块难以出现反转，我们重点推荐的龙头地产公司受行业调整影响相对较小，而行业集中度的提高会使这些公司受益，所以A股可以逢低吸纳龙头地产公司，H股估值已经偏高，建议获利了结，可以关注P/B在0.5倍以下的公司。