地铁沿线土地综合开发设计探讨

摘 要：地铁作为一种大运量、快捷、安全、舒适的交通工具吸引越来越多的城市开始投资兴建，国内地铁建设也已经进入一个繁荣时期。但是在设计、建设过程中如何用有限的资金建成高效的地铁,并且让地铁的作用得到充分发挥是一个值得研究的问题。本文通过对地铁沿线周边土地开发的结合进行研究、分析和总结。提出地铁和土地开发相结合的几种类型，开发的模式、应遵循的原则。

关键词：地铁物业综合开发土地

中图分类号：F301.0 文献标识码：A 文章编号：

1 概述

地铁是一种规模浩大的交通性公共建筑，它是现代城市中主要快速轨道交通之一，是解决城市交通的非常有利的运输工具。随着我国经济的发展，我国城市地铁的建设进入了一个比较繁荣的时期，北京、天津、上海、广州等大城市都同时有几条地铁线路在建设中。笔者在地铁设计的过程中发现：地铁建设给政府增加了巨大的财政压力，一些城市地铁建设往往急于求成，忽略了包括地铁在内的城市交通的统一规划，没有充分认识到地铁对城市建设与发展的推动作用，城市的规划缺乏统一性，地铁设计前期对地块的利用与开发考虑不足，建成后再改造又非常困难，地铁的作用没有充分发挥，造成遗憾。

2 土地综合开发的意义及原则

2.1 地铁沿线土地综合开发利用的意义：

（1）利用轨道交通可以有效提高所在地块的可达性的特性，充分发挥客流与土地开发的互促性，优化城市基础设施投资效果。

（2）结合城市轨道交通工程的规划建设，对沿线片区的详细规划进行互动式调整，完善城市分区规划，为最终实现城市总体规化目标奠定良好基础。

（3）结合城市轨道交通网络布局及其站点的设置，对不同种类的交通资源进行有效整合，提高整个城市的运转效率。

（4）充分发挥城市轨道交通方便、快捷、舒适和大运量功能及其对周边区域的辐射作用，引导和促进城市的经济可持续发展和社会进步。

2.2 土地综合开发利用的原则

地铁和物业的综合开发涉及面广，要充分考虑土地综合开发的可行性，对地铁经过的地点，尤其在郊区，开发什么性质的建筑，多少容量，与地铁站如何衔接等问题都应仔细研究。还有车站综合开发和空间利用的形式内容也是多方面的。可以结合车站的施工技术和车站的多余的空间进行车站内的综合开发，也可以以车站为载体与其相结合进行车站上盖及周边的物业开发，内容灵活多样，可以建商业办公楼、公共设施、住宅等。设计中应把握好以下原则：

（1）站点100m的核心范围尽量布置商业设施和高密度的商住综合楼；

（2）站点100~300m范围内可适当提高住宅用地和办公用地的比重；

（3）站点周边300~500m的用地范围以住宅开发为主,并有良好的配套服务,使站点周围形成集公共交通枢纽、住宅、综合性商业和娱乐、办公等设施为一体的综合功能区；

（4）在500~1000m内以居住用地为主。

3 国内地铁沿线土地综合开发利用模式及注意事项

如上所述，根据物业开发用地与地铁的关系，以及用地的权属，我们可以将地铁物业开发模式分为如下几种类型：

3.1上盖物业

上盖物业是指在轨道交通上方，通过技术手段，在满足轨道交通运行要求的条件下，加物业空间以达到充分利用城市空间的一种轨道交通物业开发模式。

（1）场段上盖物业开发

上盖物业开发常用于车辆段、停车场的空间开发和利用，其形式多样通常结合施工技术和空间形态进行综合开发。其内容可以是商业办公楼、住宅公共设施等，通常根据车辆段所处城市的区域位置及城市的总体规划，发展趋势，确定其空间开发的功能定位。由于场段面积通常较大，其开发量通常较大，能带来很大效益。

（2）车站上盖物业开发

车站上盖物业的开发通常需要结合城市空间进行综合考虑，与城市更新相结合，带来城市空间布局的调整，带动城市的发展。虽然其规模不大，但多位于城市成熟区域，能带来不错的经济效益。

3.2 车站周边用地开发

轨道交通建设为沿线和车站附近的土地升值提供了很大的空间，通过利用轨道交通建设拆迁用地和配套用地、弃用和闲置土地的权属转移、城市旧区改造等方式进行物业开发与土地综合利用工程建设。

根据土地权属情况我们可以将其分为：无权属用地、单一权属用地和多权属用地三种类型。

（1）无权属用地

无权属用地通常是城市中尚未开发的土地，其开发需要在规划选线时与政府规划部门洽商，争取获得这些地块的使用权，用以进行商业和房地产业的发展。但是作为未开发用地，其配套工程建设具有一定的风险性，所以应选用恰当的投、融资方式。

（2）单一权属用地

轨道交通周边用地有许多权属清晰、单一的用地。此类靠近轨道交通车站的用地，可充分利用轨道交通人流量大的特点，把轨道交通通道引入商场、综合楼内，即方便乘客又为商业带来人气。

此种类型用地的开发通常是，轨道交通的建设需要进行拆迁时或轨道交通附属的建设等，带来用地的变动和调整，通过与地块所有者的协商，一起进行物业的综合开发。通过轨道交通与物业开发的一体化建设，充分考虑周边城市业态环境，做到与之相辅相成、良性互动。将车站出入口、风亭可与轨道交通同期建设的周边建筑物合建，或通过接口的预留实现开发时序的衔接等方法，可以很好地解决轨道交通建设受用地限制、拆迁费用过高、与城市空间系统联系不够紧密等问题。

（3）多权属用地

多权属用地是指，城市用地由其用地性质决定，其权属为众多个体组成，最常见形式就是居住用地、城中村等。这一类型用地由于涉及的用地权属者众多，土地使用者的诉求较多，且难以达成一致，因而开发难度较大，需要政府部门在政策、规划等多方面给予支持，通常将轨道交通建设与城市更新相结合。

3.3 地铁周边土地开发利用需要注意的事项

现阶段，国内地铁设计对于地铁站与物业开发方面有了一定程度的认识和应用，特别是土地综合开发方面也取得了一些成效。但是由于政府的开发政策以及经济和管理机制方面的因素使各开发部门间的协调性相对较弱，地铁对地区的推动作用还有待充分发挥。所以在今后地铁的建设和土地开发要很好的配合，必须注意以下几个相关的问题：

（1）树立整体综合开发的观念

对地铁沿线尤其是这站周边的土地进行整体规划，充分考虑土地开发的需求。做到统一规划、整体开发；

（2）同步设计、分期建设

现阶段，从国内地铁开发建设的过程来看，轨道交通的设计与周边城市空间的设计基本是处在彼此分离的状态，尤其在城市郊区线路表现的尤为明显。在这方面，政府部门需要在设计阶段就对周边空间设计给于充分考虑，在设计阶段预留好周边的物业开发条件及接口设计，未来周边建设是可以直接利用。

（3）沿线土地的规划梳理

从城市空间的划分来看，由于一些历史原因，一些地块过于零散且规模偏小，综合开发时有不少困难，所以政府部门要在规划建设地铁的同时做好地铁沿线土地的梳理，对地铁沿线进行统一规划，对沿线土地开发有很好的指导作用。

（4）减少对周边环境影响

由于地铁存在一定的噪音，对周边环境会有一定的影响，在设计及建设的过程中要充分考虑，采取必要的措施减少对周边环境的影响，这也是对保证物业增值的一项重要措施，规划和建筑的设计都尽量地争取最大的环境优势，在提供给社会极大便利的同时尽量减少以地铁为代表的外界因素对上部居住建筑的影响。

4. 研究结论

城市轨道交通建设运营与土地开发利用是一种相互依存、相互促进、互利互动的关系，轨道交通通过可达性的改善促使地区经济活动被吸引到轨道交通走廊上来。轨道交通的建设促进了区域性土地开发利用强度的增大和结构的分异，轨道交通沿线土地利用特别是未建成区的土地开发利用是城市建设的重要组成部分。因此，轨道交通规划和土地利用规划要实行一体规划，并且要实行动态一体规划，根据互馈双方的量化差异，实时进行互动调整，以达到双方发展的协调、优化、平衡和互利互动。

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作者简介：

1、王玲 1980年， 女， 工程师， 铁道第三勘察设计院集团有限公司 城交分院2003年毕业于河北工业大学建筑学专业 工学学士，

2、户书辉 1979年， 男， 工程师， 铁道第三勘察设计院集团有限公司 城交分院2003年毕业于河北工业大学建筑学专业 工学学士，