地铁商业开发规划探析

摘要：地铁商业之于城市的作用与城市本身的地理形态、商业发展程度、经济发展基础、居民消费习惯等诸多旧有的体系休戚相关。地铁商业是否能在该城市存活并快速成长，甚至影响或决定城市商圈存废则要看其是否能顺应城市发展脉络，是否能合理规划开发。文章就地铁商业以及其开发规划进行了详细的探析。

关键词：地铁；地铁商业；开发规划

中图分类号：U231文献标识码： A

引言

地铁是一种大型的、安全的、高效的、准时的城市轨道交通工具。在现代城市人口密集的背景下，地铁在城市综合交通体系中具有独特的优势，因此常常成为主要的客运模式，客流量非常大。为了利用可以提供商业机会的巨大的客流来增加收入，同时也为乘客提供更好的服务，城市地铁当局在开发和操作中，应重视开发、利用地铁沿着地面和地下空间资源，大力发展商业地产。

一、地铁商业概述

地铁商业，就是指对地铁商业街、地铁站厅商铺、地铁商贸资源以及地铁上盖商用物业等各方面，同时也是乘客到地铁车站的合理步行时间所达到的距离范围内进行开发规划和经营管理。地铁商业分两个部分，即地面和地下。地铁站商业和沿线通道商业发展属于地下商业空间的发展，相对于地上商业空间的开发，有其自身的特点和约束，受限于空间，环境因素。地铁沿线上盖物业属于地面商业空间发展。因此，在特定时空条件下，这种客流群体资源地铁站内商业具有市场独占的优势。

二、关于地铁商业的形式

由于地铁建筑需要，地铁商业有点式商业、条式商业、立体化商业三种主要的方式。

（1）点式商业多为在地铁的公共空间部分，如走廊、候车点，出入口设置商业零售地点，进行零售应急商品；这些点式的商业点多为地铁运营商经营或租赁位置管理，提供一些基本的必要商业服务。

（2）条式商业多为一些街道式联接在一起的商铺或店面构成的地铁通道商业，可能会设置在地下的通道上，也可能被设置在地面上，其经营的主要是快速消费品；这类商业主要目标消费者是乘坐地铁的客人。

（3）位于地铁附近或相联的购物中心、超市等属于立体化商业，其特点为经营空间包括多个楼层，规模较大。而且多数楼层与地铁的通道是可以直接相联接的，可以使出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入卖场。同时由于规模的原因，这类商业尽管为零售业态，但是有很多的产品，范围相当广泛，消费者人群也包括地面的行人。

三、地铁商业开发规划的基本原则

1、地铁商业开发规划应该以实现区域商业发展的整合为原则

地铁商业区域的发展规划，应考虑到地铁线路，以及区域的地铁站位置，尤其是要注意以商业附近发展的情况为基础。商业网点的数量，规模，档次水平要适应经济发展，与地铁站所在区域的消费群体分布和购买力水平也要相适应，避免因贪大求多而造成聚集和重复建设现象。应充分考虑当地和市场环境和周边地区的消费水平以及现有的商业网络条件，交通设施等，不但应着眼于长远，而且还要从实际情况出发，合理确定网点数量，规模，档次和业态结构规划。

2、既要与地铁规划紧密结合， 更要与整个城市区域的规划相统一

地铁商业活动是地铁的一个重要功能，也是城市或整个区域的重要功能。地铁商业发展规划应纳入发展规划和整体的城市规划当中。地铁商业发展规划应基于公共设施建设分区之上，提出网点数量、业态结构、网点规模、业主的条件等。规划制定要根据城市和区域的整体发展，统筹考虑；要以传统的商业街，邻近地铁站，城市中心，名胜古迹，风景名胜区和郊区的新商业中心区作为规划的重点，结合社区划分进行地铁站点的布局。

3、地铁商业开发规划要与商业结构调整相结合

商业空间结构是指商业活动中销售和消费因素相互作用的动态平衡关系在商业业态及其等级、规模、组织等方面的空间体现。而商业结构调整就包括商业空间结构和商业业态结构等的调整。在地铁商业发展规划中，应注重结合“大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合经营与专业经营”，根据地铁商业区的特点，确定商业业态不同类型的网点其规模和数量。

4、地铁商业开发规划要与地铁公司的盈利及投资者的利益相结合

地铁商业发展规划应充分的考虑地铁站点区域或一定商圈范围内的同业竞争状况。对于商业竞争不够充分的地铁站点所处的地区应适当增加网点，引入竞争机制；对于商业竞争比较充分的地区，应认真对待新增的大型商业网点；对于同业竞争十分激烈，管理难以维持的地区，应当严格限制大型商业网点的新增，同时采取有效措施限制土地使用性质，切实维护地铁公司和投资者的利益，避免两败俱伤的现象。

5、地铁商业开发规划应与保护环境和提高城市人民生活质量相结合

由于地下空间空气流通是相对缓慢的，因此对于需用明火烹制是熟食品、有异味的食物、无盖的散装饮料、易燃易爆物品等都不能在地铁地下空间经营。同时商家也不能用拍手、传单、喇叭、广播等形式来吸引客户， 以避免造成人流不通畅以及噪声的污染。总之， 地铁商业的发展规划和建设必须符合城市环境综合治理的要求， 以为居民提供便利和服务为原则， 创造一个良好的生活环境，不断提高居民生活质量。

四、关于地铁商业开发规划的措施

1、适度开发利用地铁站点地下商业资源

地铁资源是基于地铁之上可以重复使用的，能给社会带来财富的资源的总称，是在地铁建设和地铁交通的形成过程中逐步形成的、与地铁交通紧密相连且由于地铁交通带来价值增值的各种特定资源。地铁站地下商业资源主要包括通道空间和地铁车站大厅，这些资源是有限的，自然会有一些不可避免的缺点，使得有些产品不能进行经营买卖。地铁车站大厅主要经营报纸、蛋糕店、印刷、西药、衣服等，但其中以连锁店居多，并且商品的档次相对较高。

2、开发规划地铁商业要注重专业化、特色化

在商业开发方面，要重视结合开发商的选择和，同时与地铁相通的地下商业街也要得到开发，要充分。选择合适的类型和行业状态组合才能为地铁的商业发展带来持久的利益。

3、地铁商业空间规划

（1）安全性设计。在规划地下商业空间的时候，除了考虑到逃生路线的设计，安全设施，通风设备的设置等还应注意到商业空间中餐饮空间的独特性。因为这类空间必须涉及到明火，所以极易引起火灾。所以应该控制饭馆在地下商业空间中的数量，并且采取将商店和饭馆分离到不同地段的安全措施，把餐饮空间集中到一个特定的区域中去便于监督和管理。

（2）舒适性设计。

地铁站地下商业空间最主要的特征是它的封闭性，这样可以不受天气条件的约束进行商业活动，但是由于缺少自然光的缘故，导致其空气质量不是很好。所以，在规划地铁站地下商业空间设计时，要充分考虑这些会给我们带来不利影响的因素。

首先，地下空间容易产生较强的封闭感和压抑感，同时空气质量也不是很好，所以我们通过合理的拓高顶棚，可以使这种不舒适的感觉减少；其次，我们可以在地铁的出入口或者宽阔路段的下面做适当面积的透光式顶棚，把自然光引入到地下，既节约了能源又增加了视觉效果，在火灾时还能起到疏散烟雾的作用；最后，人到了地下往往会感觉方向感变弱，所以要运用清晰的标志为顾客指明方向。

（3）针对性设计。

要通过对市场需求进行深入细致的分析，如地铁站周边环境、所在的位置以及人们的消费心理和行为习惯等因素进行分析，从而有针对性的进行规划。

结语

综上所述，地铁不仅可以提高城市交通效率，还为地铁沿线区域带来无限商机，深刻的影响着城市商业格局。由于地铁商业的开发有着其特殊的优势，因此我们要对地铁商业开发前期的规划进行不断的深入研究。在科学合理地进行地铁商业空间规划的基础上，对其周边居民的收入水平、消费习惯进行考虑。此外，还要兼顾交通、文化等相关因素, 考虑业态、业种的层次搭配。这样才能够争取地铁商业效益的最大化。

参考文献

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[2]艾永前，黄艳.谈西安地铁商业空间的利用与开发[J].商业时代，2009.

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