地铁沿线土地开发探讨

时间:2022-09-26 12:57:53

地铁沿线土地开发探讨

地铁建设是一个城市发展到一定阶段必须开展的一项交通建设,它能有效拉动城市内需,增加工作岗位,实现交通领域节能减排,提升整个城市的经济发展层次,并带动其它相关产业的长足发展。其中,地铁建设对沿线土地价值的拉动作用尤其明显。下面就地铁沿线土地开发做一些初步探讨。

一、 地铁沿线土地开发的形式

每个城市地铁沿线均会经过景区、商务区、居住区、厂区等不同的形态区域,这就决定了地铁沿线的土地开发形式必须结合周边区域的现状和发展规划综合考虑。

1、地铁沿线土地开发必须首先确定沿线的城市总体规划情况,只有结合城市总体规划,才能做到统筹兼顾,制定出合理、合适、有效、可操作的地铁沿线开发规划,做到地铁沿线土地的充分、超值利用。

2、根据地铁沿线区域业态性质的不同,地铁沿线土地开发规划可分为纯住宅模式、商住模式、商业街区、城市综合体、地下空间综合体等开发类型。

2.1地铁沿线站点若处在成熟的商业街区和居民区融合地带,在周边各种商业形态饱和的情况下,可以规划发展纯住宅,在完善的商业配套前提下,纯住宅的商业价值会得到充分的体现。

2.2地铁沿线站点若处在纯住宅区,周边有多个完善的居民小区,能够形成强大的消费能力,且但商业设施及业态不丰富,则在地铁开发规划上可考虑商业加住宅的综合开发模式。这样即对该区域的商业做了有力的补充,又使住宅的建设有了商业的依托,加上地铁先天的交通优势,极大方便了居民的购物出行,将会是该区域土地开发的一个亮点。

2.3地铁沿线站点若处在纯商业或CBD商务区,则周边的土地开发应以商业、商务为主,规模的办公区域、规模的商业街区、规模的总部楼群再加上便利的地铁交通就能够打造出完美的商业地产。

2.4考虑到地铁的影响力和城市名片作用,地铁沿线应在具备资金、土地等条件下在城市中心或次中心打造集商贸、购物、办公、休闲、旅游、酒店于一体的大型城市综合体,既能够提升整个城市的形象和商业层次,扩大城市影响力,还能够拉动周边业态规模扩大和品质升级,一举多得。

2.5随着城市中可利用土地的不断减少,发展城市地下空间已成为各大城市都在探讨的热点,早在上个世纪九十年代,背北京、上海、青岛等就提出了开发城市地下空间的口号。现在看来,这个观点越来越显得突出而重要。在地铁沿线土地规划中,可以在不具备地上开发条件居民集中区、商业办公区等区域规划建设停车场、商场、影院、休闲娱乐场所等地下建筑,充分发挥地铁车站的地下空间,充分开发地铁带来的商业价值。

二、 地铁沿线开发遇到的土地问题及解决方式

目前来看,困扰地铁沿线土地开发的重要问题就是土地问题,采取何种方式拿地是制约下一步开发的关键。当前,我们国家规定的土地取得方式有划拨和出让两种,划拨土地用于城市公共基础设施建设,如地铁建设。但划拨土地上的建筑物不能用于商业销售,地铁沿线开发就基本失去意义。土地出让的形式分为招标、拍卖和挂牌三种,出让土地的优点在于出让后的土地可以用于房地产开发和销售,但是,由于地铁建设资金需求量大,且都是专款专用,而多数城市的地铁建设都处于起步阶段,没有充足的多余资金用于土地市场,导致地铁企业无力进入土地市场,没有土地,地铁沿线土地开发就成了空谈。因此,如何保证地铁公司从土地出让市场拿地是确保地铁建设企业顺利进行沿线土地开发的关键。这一点,深圳最近首先打破了瓶颈。深圳的经验是将地铁中长期规划中的地铁沿线用地划归地铁公司所有,用以抵充地铁建设成本。地铁公司对这些土地的整理及地铁延伸建设使这些土地价值得到了成倍的提升,地铁公司对这些土地的处置会拿到成倍的利润回报,从而能够有充足的资金进入土地出让市场。另外,深圳市对于与地铁有关联的土地出让,政府将地块开发与地铁建设捆绑挂牌,地铁公司拿地有优先权,从而为地铁公司从地铁到地产的综合发展奠定了基础。当然,地铁公司也以提高自身盈利能力减少财政投入、高效率低票价等方式来回报社会。这些都是可以借鉴的。

三、 地铁沿线土地开发的经营模式

目前,土地开发经营模式有独立开发、合作开发、代建制等多种方式,且各有利弊。

1、独立开发是一些实力雄厚的企业经常采取的方式,在没有合适的合作伙伴的前提下,科学的管理可以确保企业利润最大化,但缺点是风险独担。不过,对与地铁沿线土地开发来说,超低的土地成本加上地铁便利的交通优势,独立经营风险相对较小,比较适合地铁公司运营,深圳市在前期采取了合作方式后,最终也实行了独立经营开发。

2、合作开发是地铁沿线开发初级阶段经常采用的一种经营方式,它可以以地铁方面出地、合作方出资等形式实现利益共享、风险共担,尤其能够解决土地开发初期地铁公司资金紧张的情况,是一种有效的经营模式。在深圳、广州等城市地铁建设初期得到了广泛采用。

3、项目代建模式是近几年刚兴起的一种开发模式,代建模式通过代建谈判能够很好的解决资金问题并能最大限度的减少项目管理成本。但是,代建制限制了地铁沿线开发的积极性,使企业无法真正成熟,开发管理经验和专业人员得不到积累和培养,不利于企业长远发展。

其实,经营模式的选择很大程度上取决于企业的融资方式,在地铁公司既想独立经营开发又没有足够资金的情况下,可另行采取发行企业证券、开发前定向销售等方式筹措资金,使地铁沿线开发得到可持续发展,迅速走向正轨。

四、 地铁沿线土地开发的发展前景

地铁是城市交通的重要支柱,是城市经济的交通动脉。地铁延伸到哪里,势必会带动大量的人流和商机,因此,地铁沿线土地开发是目前房地产市场上新的关注点和经济增长点,向香港一样,地铁沿线土地开发必然会成为地铁建设重要的资金来源和房地产市场重要的一级。

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