依托车站设计,探讨地铁物业开发模式

【摘要】地铁建设已在各大中城市大面积铺开，借助地铁优势，结合周边地理环境开发物业，已成为越来越受到各地业主的青睐。本文通过研究南昌地铁1号线秋水广场站物业开发构思及可行性，来探讨地铁物业开发模式。

【关键字】秋水广场、轨道交通、过街通道、物业开发

伴随着轨道交通而兴起的商业开发正成为各大中型城市的商业新热潮，从地铁零星的便民服务点到综合枢纽型商业，再延伸至地铁上盖综合体，业主越来越青睐地铁产生的经济效益，商业也瞄准了地铁人流资源带来的巨大商机，下面就南昌轨道交通1号线秋水广场站来探讨物业开发的模式。

一 项目背景

江西省南昌市红谷滩新区是南昌市实现跨江发展战略后开发建设的城市新区，是集商务、办公、信息、商业、文化、旅游、居住等功能为一体的现代化新城区。随着中央商务区的建设，新区的功能得到提升，新区的发展定位是成为集国际金融贸易、高层次商务办公总部基地为核心功能，具备商业、会展、文化和居住等功能的城市综合中心。该区域作为沿江发展的带状区域，宽度不过两公里，非常适合轨道交通主导的公交导向开发。

秋水广场，位于红谷滩新区赣江之滨，赣江中大道以东，紧邻行政中心广场、红谷滩的CBD中心，高档居住小区。是一座以喷泉为主题，集旅游、购物、观光为一体的大型休闲广场。广场上音乐灯光喷泉引人注目，是亚洲最大的音乐喷泉群，喷水池面积1.2万平方米，主喷高度达128米。秋水广场占地面积8.6万平方米，总体平面呈月牙形，岸线长1100米，最宽处110米。沿着带形空间设置一道观景长廊，开设了“水连天商业街”。

二 项目概况

秋水广场无论从地理位置、文化地位、经济价值，都具有不可替代的位置。南昌轨道交通1号线的在站位选址上把秋水广场站作为一个重点活动中心站来考虑。

1.概况

秋水广场站为南昌地铁1号线第9个站，设于世贸路、赣江中大道交叉口西侧的世贸路下，与秋水广场一路之隔。车站为跨赣江段车站，设置地下三层岛式站台，车站全长149.6m，宽为21.3m。总建筑面积为14973O。

赣江中大道为城市主干道，沿江布置，道路规划红线宽度为50米，双向4车道。世贸路为城市次要干道，红线宽度为30米，双向2车道，现公交站点主要分布在赣江中大道上。

2.车站建筑布局

车站为地下三层站，地下一层为站厅层：中间为公共区（包括付费区和非付费区），两端为设备管理用房，公共区共设置5个安全出入口，其中1、5号出入口跨赣江中大道路口设置，设置了6.4米宽过街通道满足市政过街功能；2、3、4号出入

口沿世贸路布置，地面设置2组风井。见图二站厅层功能分布图。

地下二层为设备层，主要布置弱电设备房、供电系统、通风空调系统等设备房。

地下三层为站台层，中部为站台公共区，两端为设备管理用房。

三 物业开发的构思

根据站址周边的环境，人流密集度，秋水广场站的商业价值极高。车站设置过街通道联络赣江中大道东西两侧，设想再利用地铁车站的便捷优势与空间延伸性，将车站过街通道处加大开挖至与车站等宽，6.4米宽通道以外的空间开发物业，物业开发区中部作为营业区，两端为设备管理用房。经过初步计算，营业厅面积601平米，设备用房面积580平米。

此设想带来一系列需要思考的可行性问题，首当其冲的就是消防问题，如何解决地铁与商业之间独立疏散问题；第二个问题是风水电专业的配套设置问题；第三个问题是运营管理；第四个问题是人防工程安全；最后就是经济上增加的费用。对于这五个问题的开展了细致的思考。

1. 消防问题

1.1商业与地铁的防火分隔，它们之间共用一个过街通道，考虑从站厅公共区接入通道处设置两道防火卷帘，以达到地铁与商业完全防火分隔。无论地铁或是商业发生火灾，两道卷帘同时落下，各自进行安全疏散。

1.2地铁的疏散，火灾时两道卷帘同时落下时，车站的人们通道2、3、4号三个安全出入口疏散至地面，地铁公共区任一点疏散距离满足≤50米要求。

1.3商业的疏散，地铁与商业完全分隔后，过街通道与商业这块作为一个独立的防火分区，应不少于2个独立的安全出口出地面。此处的1、5号地铁出入口从消防意义上已不属于地铁，火灾时作为商业出入口进行疏散，并满足任一点至出入口距离满足≤40米。

2.设备风水电问题。

2.1 地下空间是一个密闭环境，对于地下空间的温度、湿度、空气流动速度和空气质量，需要通过人工气候环境才能满足乘客的需求，地下商业需设置独立一套通风空调系统。在商业区小轴端设置了环控机房、冷冻机房，一组商业新排风井与室外大气进行有效联通，用以保证正常使用情况下空气的流通和火灾扑救时排烟和补风。

2.2给排水系统，商业处供水从市政通过商业风井进入，满足商业用水需要；排水问题，在商业区卫生间处设置污水泵房，靠近营业厅处设置排污房间，均采用密闭提升装置排至地面与市政污水管相接；消防用水问题，设置消防控制室和消防水泵房，火灾时采用水喷淋系统。根据系统要求，地下独立商业需设置独立的消防水池，因考虑物业面积较小就直接从市政管网引入进行消防扑救。

2.3供电系统，因考虑物业较小，不设置单独的变电所，考虑从车站变电所给商业供电，或从市电力引电源。

3.运营管理车站

地铁是交通性建筑，从人流流线上看，乘客通过过街通道直接进入站厅公共区或直接出到1、5号出入口，与进入到商业处是一个分流或汇合过程，不存在交叉冲突。

另物业与地铁的运营时间会存在不一致情况，地铁运营时间更长，管理上可将过街通道与商业之间设置防盗卷帘，以避免商业停业时不影响过街通道的使用。此部分独立商业为业主的固定资产，可由业主自行分配管理。

4.人防问题

从人防掩蔽的角度，地铁和商业作为一个防护单元考虑。2、5号口为战时出入口，车站1号风亭的新风井与2号风亭的排风井作为战时使用。

5.概算

土建面积面积增加了1181平米，按大致0.9万/平米，土建费用约1063万元。另商业配套的设备管理用房增加的造价、机电的设备根据招标而定。

地下独立的物业，从室内空间的照度、空调通风、信号的敷设、消防疏散、水喷淋的设计上，都要作为重点考虑，相应的设备管理用房、机电设备也会增加不少，这部分费用也是成本的一个重要因素。综合比较，在秋水广场站周边商业氛围如此浓厚的区域，增加一定的经济费用基础上去开发物业的方案是可行的，这仅仅是一种形式。物业开发还会存在一些重要的节点换乘站，例如南昌地铁1号线和2号线T型换乘车站---地铁大厦站，亦是位于红谷滩新区CBD处，利用1、2线之间联络线采用大开挖施工形式，联络线上方的三角空间做了一个开敞物业。类似的形式还有在带双存车线车站的配线上方、区间上方等，上盖的形式有很多，如地下商业街、上盖酒店、商场等。商业化的规模不同。

参考文献

[1]GB50157-2013地铁设计规范.北京：中国建筑工业出版社，2013

[2]GB50016-2014建筑设计防火规范.北京：中国计划出版社，2014