对我国房地产调控政策的反思

摘要：由于房地产市场的供需失衡，近年来各大城市房价不断攀高，北上广等一线城市的房价更是令百姓叫苦不迭。这种情况下，各地方政府相继出台了一系列相关政策及法规，对房地产市场进行宏观调控，以期控制过快攀升的房价，稳定居民生活。如上海，重庆等地开始尝试施行房产税，北京上海成都等众多一二线城市均出台有关限购政策。这些政策在短期内看来似乎在一定程度上遏制了房价的不合理攀升，但是认真分析后这些调控措施会对经济的长期发展造成一定负面影响。

关键词：高房价；宏观调控；市场经济

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2012）4-0007-02

近年来，随着我国城市化水平的不断提高，越来越多的农村人口涌入城市，加速了对住房的需求。预计在以后的数年里，城市化进程会进一步加快，而这也会相应带动对城市住房的硬性需求。另一方面，由于我国金融市场发展较落后，我国居民的投资渠道过于狭窄，于是炒房就成为了很多人的投资渠道，不仅富人买房，有不少工薪阶层也加入了炒房的行列。据调查显示：有不少地方投资买房的比例甚至超过了居住买房。

从住房的供给方面来分析，由于土地的供应量有限，政府对土地供应的垄断限制了土地哦你供给，加剧了土地价格和房价上涨。在很多地方，土地费用占到房地长开发成本的50%以上。这在一定程度上加剧了房价的恶性上涨，另一方面，也使得地方政府愈来愈依赖于卖地增收，形成了土地财政。

为了应对高房价，中央政府和各地方政府相继出台了一系列政策和法规，以期能够控制房价的不合理快速攀升。如上海、重庆等地开征房产税，北京上海成都等众多一二线城市出台限购政策。这些调控措施看似短期内起到了一定的效果，但是从长远来看，这些措施却在一定程度上破坏了市场经济秩序，对我国经济的长期健康发展也有不少弊端。

首先，对于各地方政府出台的限购政策，有不少国内的知名学者提出异议。他们认为限购严重违背了市场经济的最基本要求。如知名地产商任志强就认为，限购就像是“粮票”，违背宪法。限购不但限制了我们的人权，也限制了货币的权力。而在市场经济体制下，最大的特征就是自由选择权吗，如果没有了自由选择权也就相当于没有市场经济了，限购可以说是对市场经济的根本否定。作为著名的市场派代表人物，中欧国际工商学院教授许小年认为，政府天生爱调控，对于现在流行的管制市场行为―限购、限价，许小年痛心疾首，认为这是对邓小平精神的倒退。他同时认为，现在中古偶的经济敢于已经不是“宏观调控”，而是“管制和管理”。“所谓的宏观调控就是关于总量的调控，如果你调控已经调控到绿豆、大蒜的价格，这叫宏观吗？”这是计划经济严重回潮的象征。许小年呼吁领导人要尊重市场。

另一方面，保障房的建设最近有愈演愈烈的趋势。保障法，很好的形容了目前各地方政府建设保障房的现状。

从中长期看，开征房产税是我国财税体制改革的大势所趋。在税制成熟的西方发达国家，房产税制度设计的初衷，大都是以解决掉分税制环境下地方政府的主体税源问题为核心。而在当前我国房产税试点改革的决策意图中，对此还未过多着墨。

美国耶鲁大学管理学院金融学终身教授陈志武认为，如果要开征房产税，首先应当建立完善的财政预算监督制约机制。在监督和制约没有到位的时候，房产税开征不太可能真正实现预期的公平。

“当前中国财税体制改革到了新阶段，应该坚持收和减同步进行的原则推进改革。”中国改革研究基金会理事长樊纲说，“收，即收资源税、财产税和房产税；减，即减个人所得税和中小企业税负。”樊纲建议，收房产税应该在减其他税的基础上进行。而国际上的成功征税经验也正如樊纲所言：应做到“增一项，减一项”，具体到房地产上，可以是“轻流转、重保有”。因此，有专家建议，目前我国房产流阶段的各项赋税偏重，宜考虑合理清理合并。否则，房地产税赋整体上加重，有重复征税嫌疑，容易引起公众的逆反心理。

从住房供给方面分析，各地投入巨大财力物力来建设保障性住房，却越演越烈的演变成一场保障性住房。

2011年全国两会期间，《政府工作报告》提出，“十二五”期间全国将建设保障房3600万套，全国保障性住房覆盖率达到20%左右，2011年开工建设1000万套。根据住建部数据，截至2011年10月底全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。然而，以如此的方式搞保障房建设，既不现实，也无必要，甚至可能带来诸多隐患。如地方政府资金吃紧，甚至债台高筑；其次，政府主导的项目，往往会沦为承包商眼中的“唐僧肉”，河南郑州、吉林等地都已经出现了严重质量问题的保障房；再次，在政府权力缺乏有效制约的现状下，保障房分配环节也难以保障公平，多地保障房小区被爆“穷人”开豪车上下班，而且部分楼盘入住率普遍不高，还有业主私自出租等案例。

当保障房建设已经被扭曲为中央派给地方政府的“政治任务”，那么为完成所谓的“军令状”，地方政府势必会努力造假。保障房的后果不难想象，地方政府债务危机，另一方面是严重的工程腐败和保障房分配潜规则，以及严重的保障房质量隐患。

各级政府出于调控房价的出发点是好的，但是出台的各项政策及其具体的施行和对其的监督，却未必总是按照政策制定者的意愿。限购、限价、房产税试点、保障房建设等等调控政策在短期内或许在一定程度上遏制了房价的不合理高涨，但也在其他方面带来了一系列问题。各级政府的相关政策的制定者应该认真分析背后的问题及潜在的隐患。

[1]刘胜军.保障房的谬误[N].金融时报,2011-11-22.

[2]周芸.熊寿峰.对房地产宏观调控政策的理性思考[J].调查研究,2007(7).

闫慧芳（1991―）女，河南周口人，本科，四川大学经济学院经济学系。