住宅民生消费属性与房地产政策和制度

【摘要】房地产的调控政策关系到百姓民生和房地产业、乃至国民经济的持久、健康发展的问题。应该使得房地产政策和制度保持长期稳定和协调，具有长期可预期的政策效果。要基于中国国情、立足住宅民生消费的属性，来设计具有长期战略性房地产的调控政策和制度。

【关键词】住宅民生属性；房地产调控政策

自上世纪90年代中期，中国实行以市场化为核心的城市住房制度的改革，住房商品化、土地招标拍卖，有力地推动了城市房地产市场的发展。在经济和房地产业快速发展的同时，出现了地价、房价快速上涨，在一些城市，商品房的房价超出普通百姓的购买力。过度投资投机推动地价高企，导致商品房价格过快上涨。经济学的观点是：只有当“完全竞争”的平衡和抑制的作用存在时，才能是所谓的完全自由，“完全竞争”会自发地抑制投机。中国人多地少，中国房地产市场必然是供应弹性不足的市场，远远不是一个“完全竞争”的市场，这显然是导致投机产生的重要因素。从近十多年房地产市场的表现来看，有许多人将房地产市场看作是一个投资市场。但是住房本身属性应该是满足人们居住这一基本需求的消费品，而且是涉及广大百姓的民生必需品。

购买住房应该是为了满足和改善居住状况为目的，是一种消费行为。如果买房是为了赚取差价获利，这就是投机行为。如果人们置地买房就好像在参加一场“击鼓传花”的游戏，每一个人都认为房价还会涨，每一个人都认为“花”会传出去，谁也不知道“鼓声”什么时候会停止，参加“击鼓传花”游戏的每一个人都是抱着投机的心理，每个人都是怀着赌的心态，不是为了得到“花”，而是要能够“传”下去，在这场游戏中取胜。如果市场上许多人置地买房，其目的是为了所谓的“投资”，为了“传下去”，为了赌一把，这场“击鼓传花”的游戏将导致巨大的房地产泡沫危机，日本的房地产泡沫的破裂就是前车之鉴。

在过去十多年中国房地产市场的种种投机投资表现是地价越拍高、房价越涨越高，投资买房的比例也越来越高，普通百姓的收入增长远远赶不上地价、房价的上涨，他们对住房的购买力越来越低，使他们无法改善自己的居住条件。开发商抱着投机的心态拍得高价土地，面对已经居高不下的成本，只能开发适合高收入阶层的住房，高收入阶层如今买房已不再是解决居住问题，而是为了“投资”，他们可能已经买卖过好几套房。投机、投资行为在很大程度影响了住宅房地产的价格，住宅房地产价格形成机制偏离了民生消费品的属性。

近几年中央政府采取了一系列房地产调控政策，采取限购等严厉的“刹车”特点的调控手段，采取行政手段抑制房地产投资。在短时期内取得了明显的效果，阻遏了地价、房价的上涨。但是，这种一刀切的政策也抑制了住宅改善性的消费需求，在当前中国经济走势放缓的严峻形势下，以住宅为主体的房地产业是国民经济的龙头行业，它影响到国民经济上下游诸多产业，对保障经济平稳发展具有重要意义。因此，房地产调控政策应立足于促进住宅消费、抑制住宅投资的轨道上来，推动首次购房和改善性购房，增加保障性住房比例，促进存量住宅的二手交易，既活跃房地产市场又不至于导致房地产投资投机泡沫产生。应该从以下三方面来考虑如何制定房地产、尤其是对于住宅的政策和制度：

一、加强保障性住房比例，解决低收入阶层住房问题

低收入阶层住房问题是关于社会安定、百姓民生的重要方面，必须要加以重视和有效地解决，要研究如何充分利用有限的财力，控制单套面积，建设尽可能多的套数，努力扩大保障低收入阶层群体数量，保证分配公正透明和社会监督，对保障房的购买租赁、使用和流转建立配套的法规。可以借鉴新加坡“公共组屋”的管理模式，新加坡对于“公共组屋”的购买资格有严格的规定，仅限于屋主使用，不得出租和空置，对于“公共组屋”的转让市场也有明确的规定，“公共组屋”的二手市场购买人的资格也必须符合“公共组屋”购买条件。我国保障性住房市场应该仅限于保障对象（低收入阶层），保障房除了购买方式之外，还应补充廉租以解决收入最底层的居民、以及刚踏入社会的大学生的居住问题。切忌保障房流入商品房市场，这样可以使得保障房规模逐步扩大，使得社会受保障的低收入比例逐步提高，也不至于使得政府财力过度负担，各地城市逐步建立稳定的、逐年扩大的保障房体系，随着社会经济发展，逐步扩大低收入阶层居民的住房保障比例，形成解决低收入阶层住房问题的良性发展的轨道。要汲取九十年代曾经搞过一阵子的“经济适用住房”的经验教训，“经济适用住房”之所以没有延续，其主要原因是“经济适用住房”没有完善的配套法规和政策，许多“经济适用房”被有钱人购买，“经济适用房”小区里出现宝马等高档轿车，“经济适用房”流入商品房二手市场，“经济适用房”没有起到保障中低收入阶层住房的政策初衷。新加坡的经验说明：在人多地少的城市国家，由于采取了科学、合理、可行的住房政策，在新加坡经济飞速发展的同时，公共住宅房价一直保持在百姓的承受能力范围，区隔公共住房市场与商品房市场，满足了各阶层人民的住房需求。

二、对不同的住房需求采取区别化调控政策

从消费需求特点，住房市场可以区分为刚性需求、改善性需求、奢华性需求和投资性需求。房地产调控政策应该针对不同需求进行调控，以使得有限的房地产资源用于满足百姓合理的住宅需求，同时，促进合理的住宅需求，保持房地产业健康平稳发展。刚性需求主要是年轻家庭和中低收入家庭，对于这部分刚性需求应该实行贷款、税收等方面扶持政策。应在房型面积方面不宜过大，应控制在满足基本需求方面，控制住宅总价。改善性需求主要满足中产阶层的合理改善住宅消费的需求。应该鼓励和满足改善性住宅需求。鼓励改善性需求的住宅政策对于促进住宅产品结构和消费结构合理化，对于满足随着社会经济发展和生活水平提高具有重要作用。中产阶层的日益扩大以及他们的合理住宅改善需求对房地产业健康发展具有重要意义。奢华性需求主要是对于别墅、高档豪华公寓等少数占用土地多的住宅类型，对于此类住宅不符合中国土地资源紧张的国情，应该加以限制发展。投资性需求与改善性需求容易被人混淆，其关键区别在于“度”，应该限制购买二套以上，比较合适的限制措施是采取累进的税收政策，买的越多，税负越高，使得购房者感觉到税负大于住宅的投资收益，购房者也就不会继续购买。正在酝酿的房地产税，也应考虑对于拥有多套住宅如何设计累进税制，使得房地产税真正起到调控房地产投资需求的作用，而不影响到绝大多数百姓的合理住宅消费。

三、保持房地产政策的稳定和持续

近十多年中国房地产政策变化起伏较大，从推进住房商品化到金融危机期间，一直是采取大力鼓励、促进房地产的政策。到2010年开始觉察房地产价格上升过快、提出遏制房价过快上涨、防止房地产泡沫，房地产政策开始转向，逐步开始采取限购、限贷的政策。在这种180度的、比较简单化、一刀切政策转向措施对于国民经济、房地产业和百姓预期产生不稳定的、负面的影响，但也是受制于“急刹车”的需要，不得已而为之。从宏观经济的角度，房地产业是国民经济龙头行业，带动钢铁、有色金属原材料、建材、家电家具等众多产业。房地产业的宽幅波动，必然对相关产业带来很大冲击。从百姓的角度，房地产价格和购买政策的波动性和不确定性，对于百姓的购房和投资的预期产生很大的影响，要么是过度投资，要么是抑制购买，一些百姓被波动的房产市场搞得晕头转向。

房地产政策和制度的稳定和持续是房地产市场持久健康发展的必要条件，稳定、持续的房地产政策和制度的立足点应该是根据中国的国情、百姓民生需求、以及房地产业在国民经济中的地位。从整体和长远的角度出发来稳定协调房地产市场发展。因此、需要从房地产税、保障房制度、对各类型住宅的区别化开发管理政策以及各类住宅的贷款政策上综合协调，目标是促进和满足各阶层民生合理住宅需求、阻止过度投资，尽快从当前临时性的政策措施转变到长期稳定协调的房地产政策和制度。