住房倒按揭模式导入的可行性探讨

内容摘要：随着家庭结构的变化和消费水平提高，越来越多的人开始接受“以房养老”即所谓的“倒按揭”，倒按揭在我国发展面临着困境和机遇。

关键词：倒按揭 困境 设想

老龄化是目前我国面临的问题之一，养老问题被提上议事日程。曾有媒体对上海412名家中有未成年子女的父母进行的调查显示：随着家庭结构的变化和消费水平提高，越来越多的人开始接受“以房养老”，占到此次调查受访者人数的44%。这种以房养老的方式在国际上被称为“倒按揭”。“倒按揭”又叫“住房反向抵押按揭”，与购房者向银行贷款再付钱给开发商不同，反向抵押是将自有产权的房子抵押给银行后，由银行每月付钱给抵押人。这是国外兴起于上世纪80年代的房产抵押产品，目的是为老年人提供一种生活保障方式，在老人无其他资产的情况下，实现“以房养老”。

例如，某老人的子女无力或不愿承担赡养义务，自己也没有其他资产，他就可以以自愿方式将自有产权的房产抵押给银行，银行实际上获得了房产的所有权，但不会立即收回房产，而是仍把房屋留给老人居住，并由银行每月定额发给老人一定的生活费用。待老人过世后，已经拥有房屋产权的银行可以通过拍卖方式收回放贷成本，并与老人法定继承人分享拍卖后的剩余利润。同样是以房养老，这种“倒按揭”的做法和“卖房维生”不同，老人不必离开熟悉的生活环境，又可以得到维持生计的必需费用。而这种提前预支房款的做法对解决目前中国老龄化问题和社会保障问题不无益处：即可以分担政府负担，又可以为银行提供多种收益方式。然而，由倒按揭引起的法律和社会问题却远非市场想象的那么简单。

美国倒按揭模式详解

倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。现在常说的倒按揭模式就是以美国模式为蓝本的。

传统的住房按揭贷款，是买房者在支付一定的房款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款，然后由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。贷款一次发放，分期偿还，贷款本金随着分期偿还而下降，负债减少，自有资产增加。倒按揭贷款则不同，其放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向借款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。

倒按揭贷款发放形式可分为有限期和无限期两类：有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期，在借贷期间放贷者按期支付贷款给借款人，到期借款人既可出售住房，也可以其他资产还贷；无限期类则由放贷者定期向住户支付贷款，直到住户死亡或从住房中搬走为止，到时以出售住房收入作为还贷的唯一资金来源。

美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人，有三种形式：

联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款

这种贷款业务经美国国会认可，它保证倒按揭贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。这种贷款机动灵活，可供用户选择方式很多。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。其特点是不需借款人到期还款，只是贷款到期停发，直至住户搬迁或死亡后才收回抵押住房还贷，其间利息照常计算并累加，方式由用户选择。条件是住户获取贷款前要预先在有关机构作资格认可。

联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款

这种贷款有固定期限，用户须在约定期限内还贷。在获得贷款前，老年住户须在有关金融机构协助下做出长期资金运作计划，并做出搬移住房及还贷计划。因为这种贷款名额有限，贷款人在有关机构协助下才能获得政府资助，并以有一定收入对象为入选资格。

放贷者有保险的倒按揭贷款

这种贷款由金融机构办理有关保险，贷款对象资格不需政府认可，发放贷款的机构与住户共同享有住房未来增值的收益，并要求住户至少保留住房资产25％-30％作为偿还贷款的保证，这样虽然减少了可抵押贷款额度，但有利于住房继承者对住房增值部分的受益。

影响“倒按揭”贷款发放数额的因素

资产价值的高低

住房资产价值高则可贷款数额高。

借款人的年龄

年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短。年龄越大，每月能得到的现金越多，因为贷款期限可能会短一些。在美国如果一名75岁的老人拥有一套价值25万元美金的住房，他每月可以获得917美元；70岁的人每月只能获得791元；而80岁的人每月可获得1099美元......这样一来，对于那些年龄大而又生活拮据的人来说，“倒按揭”无疑是改变生活条件的最佳选择。

配偶是否健在

夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者。

住房价值的预期

预期住房价值增值高可贷款数额高。

美国银行在决定每月付给房主的贷款额时会考虑：借款人年龄（通常62岁或以上）；生命期望值；房产现在价值；预计房主去世时房产的价值；房主希望放弃的房子产权份额。倒按揭贷款的收入比一般按揭贷款收入稍高一点。

倒按揭模式的风险分析

倒按揭在美国有二十年的发展历史，但与美国目前老人的人口数比，比例其实微乎其微。该业务开展较少的主要原因，就是产品风险的复杂性。据了解，美国的倒按揭的全名是“住房现金转换计划”，除了需要政府财政上的资助外，还需要银行、保险等相关部门的联合运作。而之所以要由保险公司介入就是要防范产品本身带来的金融风险。这种风险表现为人的风险和房屋价值风险两大类。

人的风险因素

人的风险是指老人寿命的不确定性。比如，银行在与老人签订协议时要评估房产价值，同时综合考虑老人寿命，以确定每月支付的数额。但由于老人寿命的不确定性，银行或老人均存在受损可能。

房屋价值风险

倒按揭贷款尽管以住户资产作抵押，贷款回收有一定保证，但面对无限制周期贷款，抵押资产的变化，利率的不稳定，预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响，存在着一定的市场风险。只有在保险业的介入下，分散贷款回收风险，这种新型的房地产融资方式才能稳步发展。

市场上，这两种风险其实是同步进行、交错存在的。实际上，倒按揭贷款有一种赌博的性质，就是说，在房主寿命的不可预测，或房产并不像预计的那样升值的情况下，银行都面临着诸多风险。银行在房子卖掉以后除了得到本金和利息，还将得到房产升值属银行产权的应得部分。这就使“倒按揭”变得更加复杂难控，因而美国的倒按揭产品也复杂多样，有的是在协议之初就确定不变数额，有的是几年评估一次，实行可调整的分配方案。

倒按揭在我国的困境

传统养老观念难突破

“倒按揭”模式的受众人群是比较少的，对于无子女的老人来说，这种养老方式还是比较合适的。但在除此之外的人群中，目前能接受“以房养老”的可能只有极少部分家庭。这主要是观念问题。因为我国人习惯将财产留给子女，对绝大多数的老人来说，房产是他们最大的一笔财产，按照惯例老人通常会把房产留给愿意照顾他们的晚辈。同时，赡养老人也是子女应尽的义务。

相关技术及盈利方式困扰银行

首先是技术方面的障碍，倒按揭的评估标准如何设定，这其中非常复杂，除了估算房屋价值以及未来房价走势，还要估算老人的寿命，银行要培育一批类似保险精算人的测算人群体，这需要大量的前期准备，不是一两年能解决的。其次是风险的控制，正向按揭贷款的风险随时间的推移是不断减小的，而倒按揭恰恰相反，随着时间的推移，风险却不断增大。银行盈利也是要面临的一大问题，银行做每笔业务都要对盈利有相当的把握才行，比方车贷风险大，各家银行都不愿做，而倒按揭贷款要获得盈利需要经过的时间周期就更长，一般要十多年甚至二三十年后才能有回报，银行能否承担这样长时间的盈利成本。

同时，目前大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的，追求短期效应成了公理，倒按揭这种后期才能产生效益的贷款品种很难吸引银行。

相关法律不健全

倒按揭还需要相应的法律、法规等配套制度，如里面牵涉到的遗产税、交易税等问题该如何处理。现有的住宅土地使用权规定为70年，也会影响银行办理此业务的积极性。

倒按揭在我国发展的设想

“倒按揭”在发达国家已有二十多年的历史了，许多国外的老年人不把它当作维持基本生活的手段，而是将其作为改变生活方式、过更积极生活的途径。如果制定切实可行的“倒按揭”政策，不仅能够改善老年人的经济条件，提高晚年生活质量，更重要的是能够减轻社会保障体系的压力，促进整个社会稳定和经济发展。

但是，在我国，由于操作上存在诸多困难，“以房养老”一时还难以实施。比如，申请“以房养老”人员的资格如何界定；协议双方具体的权利义务关系和生活费的金额如何计算等等。此外，我国人寿保险公司尚不具备金融信贷功能，也不能开展“以房养老”的相关业务。此外，按东方人的生活习惯，由子女赡养老人的养老方式更容易被老人自己和社会舆论认可。在得到子女赡养的同时，将自己的住房在百年之后留给后代也被看作是天经地义。在这一点上调查数据就是佐证，如在是“以房养老”还是“留房给子”的选择中，过半数的受访父母还是选择了将房产留给孩子。因此，要在中国开展“以房养老”，目前不仅有来自操作层面上的问题，还有一定的观念障碍。

“倒按揭”在我国目前实行起来尚有困难，但笔者认为可以根据我国的国情设计出富有中国特色的“倒按揭”方法。设想如下：

老人把自住房抵押给银行后，仍旧对今后的未知遗产进行比例分配，银行根据房价、老人的寿命等估算结果每月给老人一笔钱，待老人离世后，银行对其房产进行委托拍卖，如果低于银行这些年支出总额包括利息，或与之抵平，那么银行与老人倒按揭关系结束，如果拍卖结果高于银行支出总额及利息，那么多余的部分将根据老人遗嘱进行安排。

老人的子女可以选择今后再把该房产买回，待老人离世后，子女只要把这些年银行支付给老人的总额偿还银行，再按消费贷款利率支付利息，那么房子仍旧是子女的。

保险公司介入“倒按揭”。这种贷款由金融机构办理有关保险，发放贷款的机构与住户共同享有住房未来增值的收益，并要求住户至少保留住房资产25％～30％作为偿还贷款的保证，这样虽然减少了可抵押贷款额度，但有利于住房继承者对住房增值部分的受益。

实际上目前我国已出现“以房养老”的雏形，如南京汤山“温泉留园”在国内首个公开推出“倒按揭”性质的“以房换养”举措：该园规定拥有南京市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。只有随着人们观念的不断转变及社会的发展进步，“倒按揭”的发展前景才会更加广泛阔。