我国房地产经济可持续发展的新探讨

摘 要：改革开放以来，我国国民经济快速发展，基础建设，特别是房地产业已经成为国民经济的支柱产业，是国民经济的重要组成部分。随着国家对房经产宏观调控政策的严厉实施，暴利时代结束，房地产经济如何实现可持续发展呢？结合我国房地产业的实际，对当前房地产经济在发展过程中存在的问题进行了分析，并据此提出了几点解决对策。

关键词：房地产经济 可持续发展 问题及对策

改革开放以来，我国国民经济快速发展，基础建设，特别是房地产业已经成为国民经济的支柱产业，是国民经济的重要组成部分。本文结合我国房地产业的实际，对当前房地产经济在发展过程中存在的问题进行了分析，并据此提出了几点解决对策。

一、 我国房地产经济在发展过程中所存在的问题。

随着城市化进程的加快，给房地产开发市场带来了机遇，同时房地产开发市场也面临着挑战。目前由于房价过快增长，政府相继实施了一轮又一轮的政策调控，房地产开发企业如何求生存、求发展是摆在面前的一个重要课题。为适应当前房地产市场的发展形势，应认真分析房地产开发过程存在的问题，以便克服困难，为房地产市场的良性发展奠定基础。

1、项目决策阶段开发商对项目市场定位及决策机制不完善。

即项目前期市场可行性研究工作的不到位，是影响房地产开发项目有效实施的根本。房地产开发前期对市场研究不充分，致使决策实施缓慢。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。决策机制不完善，决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在以后的项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来，可以说由此造成的项目管理难度是“胎”里带的。项目决策阶段的问题在项目实施过程中会造成项目管理的诸多困难。决策阶段工作效率低下，导致项目实施丧失机遇，效益损失。时间就是金钱，效率就是效益，要算大帐，提高工作效率。

2、房地产发展过程中资源浪费是一个普遍存在的问题。

长期以来，我国的房地产偏重粗放发展，表现为效益增长主要依靠土地、水、能源等资源的过度消耗；空间资源鲜被认识，其合理利用和开发更得不到应有的重视。我国由于人口众多，资源相对并不丰富，尤其是土地、空间等资源在一些地区形势非常严峻。房地产发展过程中对资源使用效率低下，并影响其他行业发展的事件屡见不鲜。在房地产下一步的发展中，资源的机会成本及合理利用是我们必须考虑的问题。

3、房地产在发展过程中对于环境保护不够重视。

开发单位片面追求经济效益，致使房地产在发展中建筑密度过高，容积率过高，产生“钢筋混凝土”丛林。城市缺少绿色空间，市区污染不易向周围散发，城市空气质量差；人们居住、生活感到压抑紧张；人们远离自然，使人类与自然隔离。更有甚者，长江中游部分地市围湖造田，开发房地产，大大降低了湖泊的蓄排洪能力，对整个地区人民生命财产安全，对包括房地产在内的经济造成潜在威胁。

4、与房产发展相配备的金融基础体系尚不完善。

我国的房地产金融经过十几年的发展，虽然已完成了基本制度建设，形成了一定规模和良好的发展态势，但有些问题如不解决，将影响房地产经济的整体发展前景。首先是房地产信贷的结构还需要进一步调整，房地产贷款长期倾向于开发贷款，住房消费信贷发展不足。同时，住房消费贷款的发放也给银行资产安全带来隐患；房地产贷款的长期资金来源问题还没有得到较好解决；贷款资产流动性不足；金融二级市场缺位。还有，住房公积金缴纳范围和比率的扩大受到宏观经济环境的制约，低进低出的运营方式使资金使用低效率和显失公平。

5、商品房没有得到有效利用，空置率居高不下。

空置房地产产生的原因有很多，概括起来有两大类。第一类是由于与外部客观环境不相适应引起的空置，包括上文提到的大大超过当地人口规模的房地产，以高利润为目标，不顾市场需求的房地产等。第二类是由于内部因素造成的房地产空置，包括开发商资质较低，开发的房地产质量存在问题、销售不畅、与周围已有项目雷同，缺乏自身特点，由于没有特点，没有优势导致的空置等。空置房地产不仅占用了大量宝贵资源，长期下去，还必将危害整个地区经济的发展。

二、促进我国房地产经济可持续发展的具体对策

1、加强规划的科学性和有效性，实现各种资源的有效利用。

首先要在政策上限制粗放型的房地产经济，努力使房地产经济向对资源集约利用的方向转变，尤其要提高对土地、空间资源的利用效率；其次，应作好房地产发展中的科学规划，房地产与其他行业协调发展，既要发挥房地产对国民经济的支柱作用，带动经济增长，也要避免那种过分超前，危害经济的行为。

2、在开发建设的过程中注重对生态环境的保护，使房地产经济发展成为城市生态经济的一个有机组成部分。

这就要求在建设项目决策之前充分听取城市环境和生态保护专家的意见和建议，科学规划，在进一步完善房地产物质功能，树立“以人为本”设计理念的同时，为人们提供更舒适美好的生活办公环境；要求房地产与环境因素的衔接更加自然和优美，与周围的绿化、园林、小品等和谐搭配，相得益彰。

3、逐步完善相关的金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。

根据我国目前的房地产金融发展现状，应重点做好房地产贷款结构的调整，增加消费贷款比重，并注意防范风险。另外，为解决房地产金融进一步发展的资金来源问题，期限错配问题，资产流动性问题，我国的房地产金融业还应着手研究并建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系，从根本上解决房地产可持续发展的资金来源问题。

4、加强市场监管与宏观调控，保障市场功能的有效发挥。

房地产经济可持续发展离不开政府对公平、高效的外部环境的创造。一方面，政府应将制度建设作为重点，减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败、杜绝暗箱操作、严格执法、取消不合理收费。另一方面，完善现有房地产经济法律法规，包括制定各项明细的实施规则，尽量做到法律、条令、规则之间能相互配套，创造一个公平、透明的市场环境，

三、房地产经济的管理与发展趋势

房地产是一个牵一制百的产业，也是国民经济的重要命脉之一，因此务必要保证其健康稳定的发展。要从急功近利的心态转变到关注整个产业乃至整个国民经济的可持续发展是必须的任务。分析来看，当前我国房地产业的经济管理已呈现出了既规范又多样化的发展趋势，如具备融资、投资和带资建设的BT融资经济管理模式；还有目前盛行的融设计、施工、采购于一体的BOT融资经济管理模式等等。随着这些经济管理模式在我国重大项目诸如奥运场馆、高铁的成功实践，进一步促进了我国房地产经济在工程管理理论研究和实践应用的创新和跨越式发展。

结束语

房地产开发中的工程建设是一项投资额巨大，建设周期长，技术复杂的工作，是整个房地产运营过程中至关重要的一个环节，是决定房地产企业经济效益的根本因素。衣食住行是人生的四大要务，随着经济的发展，人们的生活水平越来越高，吃穿的问题解决后，住的问题成为目前人们最关注的话题，安居工程已上升到是解决民生问题的一项重要举措这一战略高度。近年来，我国的房地产业发展迅速，从而有效地带动了整个产业链的良性发展，乃至推动了整个国民经济的可持续发展。

参考文献：

[1] 章忠；我国房地产经济发展的政策探讨[J].现代经济信息，2009（11）.

[2] 王晓峰；关于我国房地产业宏观调控的几点建议[J]理论界，2008（09）.

[3] 龚维建.谈我国房地产开发与经济发展.工程质量A版.2007