从美国经验反思中国的房地产政策

居者有其屋，这是中国人根深蒂固的传统观念，也是最基本的民生诉求。但这“浓得化不开”的情结在中国当代社会却逐渐演化成一个各方利益纠缠其中的死结，并且日益成为矛盾集结的根源。放任下去，房地产热不但影响经济，更会导致社会不稳定。换言之，房地产问题发展至今已超出了经济范畴，上升为政治问题。

事实上，“国六条”提出合理控制城市房屋迁拆规模和进度，以及加快城镇廉租住房制度建设等措施，目的都是为了照顾弱势群体、保障民众的基本住房需要。但这些政策是在因房地产而起的社会矛盾已经激化时，才出台的补救措施，并不是从根源上为“居者有其屋”进行的制度设计。住房保障问题并不是仅出现在中国政府面前，各国都曾经面临过。以下让我们看看，美国政府是如何解决这个难题的。

从战略层面来看，美国政府已将“居者有其屋”写进法律，设定为政府要完成的法定目标。1998年的《居住质量和工作义务法》明确指出：“国家应推进如下目标：……为所有公民提供体面的、负担得起的住房。”美国政府认为：如果一个住户的年住房开支超出年收入的30%，就属于“住房负担过重”。目前，根据统计，上述比例在美国住户中已经平均降低到了23%。也就是说，美国基本上实现了“负担得起的住房”的目标。

这是怎么做到的呢？实际上，美国政府的住房政策有三大支柱：低息、低首期以及为银行提供担保。

首先，美国在1932年制定《联邦家庭贷款银行法》，以财政部发行债券集资，然后再以低息贷款的方式借给银行，供其发放住房贷款。显然，成员银行既然得到了低息的资金，再发出去的住房贷款，利息也就会跟着降下来。

其次，美国1934年制定了《联邦住宅法》，其首要职能为低收入者住房贷款提供按揭保险。这项叫做“203b按揭保险”的政策一直持续到今天：凡购买中低价位的、自住用房的人，都可申请这项保险，从而大大降低购房首付，最低可达房款的3%。这项政策大大增加了中低收入居民的购房能力。

最后，为让商业银行迅速从冗长的还款周期中解脱出来，美国1938年又成立了联邦国民抵押贷款协会（Fannie Mae，房利美），房利美从银行手中购买尚未收回的按揭贷款，打包后变成债券出售，从而迅速收回资金。这个手法在金融上就是我们常说的“资产证券化”，这使得住房贷款的供给更加充沛。

上述法律与政策，在美国有效实现了“大庇天下寒士俱欢颜”的目标。

美国的做法不只是建立一种金融工具，而是反映了美国在解决房地产问题上的基本出发点。美国将“居者有其屋”设定为其法定目标，这从法律上确定解决民众住房问题是政府的目标。中国的情况是，在计划经济时期住房由国家管，但搞房地产市场化后则变成了没人管。我们既没有看到政府将解决居民住房问题作为政府目标，也没有看到政府出台相关的法规来加以限定。针对设定的目标，美国创设了一套完整而精密的机制，可以在不损害房地产商、银行利益的前提下，切实为中低收入者提供“体面的、负担得起的住房”；而中国则相反，一方面打破了原有的住房分配体系，另一方面，在快速市场化的同时，却没有建立起新的体系来满足居民的住房需求。政府在把自己的利益最大化的同时，却让居民暴露在一个高房价的市场之中。

两相对比，可以明显看出我国目前的房地产政策是存在严重问题的，中国政府的土地政策和房地产政策，其出发点并不是为了“居者有其屋”。正是这个根本性的问题，导致了中美两国政策的巨大差异。

（作者为安邦集团研究总部分析师）