房地产企业知识产权保护体系的构建

随着房地产行业的飞速发展，人们对知识产权的保护意识逐渐加强，在实践中发生的知识产权侵权纠纷亦与日俱增，一些有先见之明的房地产企业已认识到知识产权对企业发展的重要性。本文旨在结合优秀地产企业的成功经验和做法，为房地产企业如何构建一个系统的知识产权保护体系提供思路。

一、房地产开发中的著作权保护

在房地产开发实务中，随着人们关于知识产权保护意识的增强，关于著作权的侵权纠纷也愈来愈多。根据《著作权法》及《著作权法实施条例》的规定，与房地产开发相关的作品，主要有建筑作品、图形作品和模型作品三种类型。

1.建筑作品

建筑作品，是指以建筑物或者构筑物形式表现的有审美意义的作品。建筑物本身作为我国著作权法保护的客体，其外观应当具有独创的设计成分，具有美感和独创性。需要指出的是，并不是所有的建筑物都能受到《著作权法》的保护。从司法实践案例分析，建筑物或者构筑物能够作为作品受到保护，是因为它们具有独立于其实用功能的艺术美感，反映了建筑设计师独特的建筑美学观点与创造力，缺乏独创性或者没有任何艺术美感的建筑物或者构筑物并不是建筑作品。据此，《著作权法》上所称的“建筑作品”需要具备两个核心要素：第一，该建筑物具有独创性，设计新颖，结构独特。第二，该建筑物具有独立于其实用功能之外的艺术美感。

2.图形作品

图形作品，是指为施工、生产绘制的工程设计图、产品设计图，以及反映地理现象、说明事物原理或者结构的地图、示意图等作品。根据司法实践，构成我国著作权法保护的图形作品应具备两个核心要素：第一，该图形作品的内容和形式应当具有独创性，能够反映创作者的创造力；第二，该图形作品具有可复制性，可以被复制。

在房地产开发过程中，比较密集地产生图形作品的阶段是规划设计阶段。规划设计可以分为概念设计、方案设计、初步设计和施工图设计四个阶段，每个阶段会形成不同的图形作品。例如，项目总平面图、交通分析图、竖向规划图、园林景观分析图等。

3.模型作品

模型作品，是指为展示、试验或者观测等用途，根据物体的形状和结构，按照一定比例制成的立体作品。例如，在规划设计阶段，建设单位委托设计单位制作的建筑模型、设计三维模型等。在销售阶段，为让消费者对楼盘有更直观、形象地感受，开发商制作的楼盘沙盘、模型等，均属于模型作品。

根据司法实践，构成我国著作权法保护的模型作品应具备两个核心要素：第一，该模型作品的内容和形式应当具有独创性，能够反映创作者的创造力；第二，该模型作品具有可复制性，可以被复制。

二、房地产开发中的商标权保护

1.企业名称商标权

在市场经济中，企业名称是企业作为市场主体的重要标识，可以帮助消费者起到识别商品或服务来源的作用。因此，对房地产企业而言，加强对企业名称、字号的保护非常重要，但由于字号具有地域性限制，仅在注册区域管辖范围内具有排他性，在其注册区域管辖范围之外企业的就可以使用与其相同的字号。所以，为防止他人使用与自己相同的字号，或他人将自己的字号申请为注册商标，房地产企业应及时将自己的字号申请为注册商标，在条件具备时，可以申请认定为驰名商标，以扩大保护范围。这方面的成功典范当属房地产行业的领跑者――万科集团。万科集团于1994年申请注册“万科”商标，2000年被评为广东省著名商标，2005年6月被认定为驰名商标，成为第一家被认定为驰名商标的房地产企业。

2.楼盘名称商标权

楼盘名称作为房地产项目首次推向市场的“名片”，不仅承载着房地产开发企业及其产品在业界的信誉和口碑，而且构成企业重要的无形资产。仍以万科为例，1999年以来，万科集团自1999年开始在深圳、武汉、南昌、上海等城市开发以“四季花城”为名称的系列楼盘，获得巨大成功。2001年3月，万科向国家商标局申请“四季花城”商标注册，2002年8月28日核准注册，核定项目包括第三十六类的所有不动产事务。

在楼盘名称侵权方面比较著名的案件，是2011年广州星河湾实业发展有限公司诉江苏炜赋公司等商标侵权案，该案最终由最高人民法院于2013年进行再审判决认为，星河湾公司、宏富公司以“星河湾”命名的楼盘先后获得了相关荣誉，具有较高的知名度。“星河湾”作为注册商标具有一定的显著性和知名度，已经起到了识别楼盘的作用。因此，上述房地产开发公司将其开发的楼盘命名为“星河湾”的行为构成商标侵权（参见最高人民法院 （2013）民提字第102号民事判决书、江苏省高级人民法院（2011）苏知民终字第0171号民事判决书、江苏省南通市中级人民法院（2011）通中知民初字第0008号民事判决书）。

3.建筑物立体商标权

美国是最早对建筑立体商标提供法律保护，而且也是建筑注册为立体商标最多的国家。早在1937年，第六巡回法院在白塔连锁公司（White Tower System，Inc.）诉白色城堡饮食连锁公司（White Castle System of Eat―ing Houses Corp.）一案中就指出被告在相同地理区域，用一个白色城堡模型，是为了搭原告的“便车”，利用他人商标上的商誉获得利益，是侵犯商标权的行为。在1968年Grifs of America，Inc.一案中，法院认为一个三维建筑的外形如果能作为一个标志就能够注册为商标。到目前为止，美国将近100座建筑物已经注册为商标（参见左金凤：《论建筑物上的知识产权》，载《信阳师范学院学报》2010年11月第6期）。

目前，我国立法也已明确将三维标志（即俗称的立体商标）列入可申请注册商标的范围。《商标法》第八条规定：“任何能够将自然人、法人或者其他组织的商品与他人的商品区别开的标志，包括文字、图形、字母、数字、三维标志、颜色组合和声音等，以及上述要素的组合，均可以作为商标申请注册。”《商标法实施条例》第十三条规定：“以三维标志申请商标注册的，应当在申请书中予以声明，说明商标的使用方式，并提交能够确定三维形状的图样，提交的商标图样应当至少包含三面视图。”

三、房地产开发中的专利权保护

1.发明专利权

发明，是指对产品、方法或者其改进所提出的新的技术方案。在房地产开发中，企业可以就与房屋建筑、施工有关的新产品、新方法等申请发明专利。例如，万科于2002年取得“情景花园洋房”发明专利。该“情景花园洋房”为一梯两户，每户不仅包含室内空间，还包含与外界情景环境融为一体的无顶板、半围护的室外水平空间，即天、地、四周都属于业主私有的情景花园和景观露台（参见《万科专利手册》）。

2.实用新型专利权

实用新型，是指对产品的形状、构造或者其结合所提出的适于实用的新的技术方案。以万科为例，该企业2004年取得“复合式厨房”实用新型专利，该厨房包括复合墙体、门、窗、上下楼板和使用空间，使用空间分为烹饪区、家务区、备餐区和就餐区四个功能区。使用空间内的烹饪区设置有炉灶和操作台，备餐区设置有备餐区水池，家务区设置有冰箱，烹饪区水池、冰箱与炉灶的操作点连线呈三角形（参见《万科专利手册》）。

3.外观设计专利权

根据《专利法》规定，外观设计是指对产品的形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合所作出的富有美感并适于工业应用的新设计。授予专利权的外观设计，应当不属于现有设计；也没有任何单位或者个人就同样的外观设计在申请日以前向国务院专利行政部门提出过申请，并记载在申请日以后公告的专利文件中。据此，房地产企业对符合上述要求的建筑物可以申请外观设计专利。

四、房地产开发中的商业秘密保护

对房地产企业而言，企业重大并购、投资、合作、管理制度、招投标文件、财务状况等都属于企业的商业秘密。对企业商业秘密的保护，可分为对内和对外两大类，对内主要是指对内部员工（包括正式员工、劳务派遣人员等），可以制订公司的保密制度，或通过双方的劳动合同约定员工的保密义务，尤其是对高级管理人员、核心岗位技术人员还可以签订竞业禁止协议，对其保密义务进行特殊约定。对外主要是指对合作单位，如施工单位、设计单位等，可以通过双方签订的合同约定保密义务。

五、房地产开发中常见的知识产权纠纷

从近几年房地产领域发生的知识产权侵权案件分析，如下三类纠纷比较常见：

第一，楼盘名侵犯他人注册商标专用权纠纷。根据《商标法》规定，如果该楼盘名已被其他企业在房地产类别申请为注册商标，则意味着在全国范围内的其他开发商未经同意均不得使用该名称作为楼盘名，否则即构成对其注册商标专用权的侵犯。

第二，未经许可使用他人设计方案（设计图纸）、沙盘侵犯他人著作权纠纷。例如，某开发商向甲、乙、丙三家设计单位就建筑设计方案邀请招标，甲设计院中标，后乙设计院发现某开发商用的设计方案与其当初投标的方案基本相同，但署名却是甲设计院。双方在合同中没有明确约定著作权归属，后产生争议。

第三，施工单位专利侵权纠纷。在招投标和工程建设过程中，建设单位需要与多家施工单位、材料设备供应商等进行合作，如保温材料、建筑材料、电梯、空调、门、窗等。如果供应商提供的材料设备未经专利权人许可，则可能构成侵权。比较典型的案例是张晶廷与衡水子牙河建筑工程有限公司等发明专利权侵权纠纷案，该案于2012年经最高人民法院最终判决，认为被告衡水子牙河建筑工程有限公司在设计及施工过程中使用的墙体构造技术构成对原告张晶廷专利权的侵害，并判决赔偿张晶廷经济损失40万元。

六、房地产企业知识产权管理体系的构建

作为房地产企业，应从企业管理角度对知识产权进行规范，加强对房地产开发过程中产生的知识产权保护，并作为企业的重要无形资产进行管理。具体如下：

第一，制定专门的知识产权管理制度，将知识产权管理作为企业资产管理的重要组成部分，对知识产权的创造、评估、申请、保护、运用等通过制度进行明确规定。

第二，建立企业的商标保护、防御体系，主要是从申请企业字号注册登记，到楼盘名称申请注册商标，此外还应考虑注册防御性商标，即将与注册商标相近似的标志申请注册商标。

第三，加强对房地产开发过程中的合同管理，对规划设计咨询服务类合同、营销咨询服务类、供应及施工类合同等，要在合同中单列知识产权条款，明确约定知识产权的归属及其享有的权利范围。

第四，加强对工程建设过程中的招投标管理，避免使用侵权的技术和产品：一方面，在招投标过程中，要严格审查投标单位的资质，做好供应商实地考察工作，如其提供的是获得专利的技术或产品，应通过专利局网站进行检索，以确认其拥有该项专利或获得专利权人使用许可；另一方面，在双方签订的合同中约定，如因施工单位或供应商侵害他人知识产权给建设单位造成损失的，由施工单位或供应商承担全部责任。

第五，充分利用企业已拥有的知识产权，发挥其最大的经济效益，并以此作为企业的利润增长点。

第六，加强对已有知识产权的保护。如发现其他企业有侵权的行为，要通过法律途径进行维权。

综上所述，在知识产权发展与保护日益得到重视的大时代背景下，房地产企业如何利用知识产权率先进行战略布局，以获取长期的竞争优势，保持企业的创新能力，并藉此创造企业新的利润增长点，将是每个企业在21世纪面临的重大挑战。