凯拉索斯电影公司售后回租税基评估的争议

售后回租（sale-leaseback）是将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用。回租是承租人将其所拥有的物品出售给出租人，再从出租人手里将该物品重新租回，此种租赁形式称为回租。一般采用这种租赁方式可使承租人迅速回收购买物品的资金，加速资金周转。

一、争议背景

售后回租交易在美国的电影院行业很流行，通常用作融资工具，往往代表的是该物业的具体销售价格，而不仅仅是该物业所具备的完全价值。印第安纳州凯拉索斯（Kerasotes）电影有限公司以总价格7679620美元将电影院卖给佳洁士（Crest）净租赁公司，并在2008年以售后回租交易的方式向佳洁士净租赁公司租回卖出的该物业。

为确定该房产的税基，格兰特县评估机构对凯拉索斯电影公司租赁的物业进行了评估。按当年的评估时点，确定该物业的评估价值为6137800美元。不过，凯拉索斯公司却认为评估机构的评估价值太高，于是向法院提讼，认为该物业的市场价值应为4200000美元。意外的是，凯拉索斯公司不仅没有达成诉求，格兰特县财产税评估委员会（PTABOA）反而把评估值增加到7821000美元。

格兰特县财产税评估委员会的结论更加刺激了凯拉索斯公司，凯拉索斯公司随后将格兰特县评估机构上诉至印第安纳州税务审查委员会。2009年2月4日，印第安纳州税务法庭进行了上诉的行政听证，税务法庭听取了双方的口头辩论。基于认证行政记录的审查，印第安纳州税务法庭认为税务审查委员会了解纳税人的证据，并且纳税人的证据真实有力，支持了原告凯拉索斯公司的诉求。

格兰特县评估机构不服裁决，于2011年10月20日在印第安纳州税务法庭凯拉索斯电影有限责任公司，对2009年7月15日由印第安纳税务审查委员会的凯拉索斯电影有限责任公司的不动产最终评估价4200000美元提出质疑。在上诉中，评估机构要求法庭重新考量证据，确定凯拉索斯（Kerasotes）公司售后回租的评估价值。

二、争议焦点

凯拉索斯电影有限公司售后回租的物业评估价值是多少？

第一，凯拉索斯公司认为评估价值为4200000美元。理由有以下几点：（1）售后回租交易在本行业内很流行，是一种通行的融资工具，销售的价格不能完全代表该物业的全价值。（2）很多因素可以总结得出，该物业合同租金反映的不只是其不动产价值，还包括租户经营该物业时，与之产生的其他相关的一些经济利益，所以租金会有溢价的情况。（3）针对凯拉索斯公司该物业的评估使用的是收益法，所使用的是代表传统影院租赁市场（即没有售后回租交易）的收入数据，没有考虑到其具体情况。也就是说，该物业的评估，格兰特县评估机构使用了市场租金17.7美元/平方英尺来估算这一物业，而不是实际合同租金11美元/平方英尺。

第二，格兰特县评估机构认为评估价值为7821835美元。理由有以下几点：（1）评估机构认为在评估物业市场价值时，物业的分配销售价格和合同租金是两项可靠的指标。由于售后回租交易在行业内是常态，代表最佳数据的交易案例，可以很好地了解电影院真正的市场租金。因此，评估机构在全国各地选取了6个售后回租交易的电影院作为可比实例，并确定他们都是在一致可比案例的范围之内。（2）2008年，在售后回租交易中，凯拉索斯（Kerasotes）公司以7679620美元的价格租回卖给佳洁士（Crest） 净租赁公司的物业。（3）评估机构认为凯拉索斯公司的评估忽略了代表电影院行业的“现实”数据（即在售后回租交易中所收到的租金），被告也没有考虑该物业在使用过程中实际效用的上涨。

第三，印第安纳税务审查委员会认为评估价值为4200000美元。印第安纳税务审查委员会认为没有证据可以断定该物业的配售价/合同租金反映了该物业的价值。并且有证据表明该物业的合同租金显著高于行业的市场标准。没有证据显示佳洁士（Crest）净租赁公司是怎样确定该物业的分配销售价格的。因此，印第安纳委员会认为，凯拉索斯公司提交的评估比官方评估机构的评估更具有证明力，确定评估价值为4200000美元。

第四，印第安纳税务法庭认为评估价值为4200000美元。理由有以下几点：（1）法庭认为售后回租交易往往反映的不仅仅是不动产，此类交易的租赁数据必须谨慎对待，要注意确定销售价格/合同租金是否仅反映该财产的价值还是它们包含了某些其他经济利益的价值。此外，评估机构没有做过任何调查，关于这些“可比较”的交易案例是否只涉及不动产利益的销售，还是也包括其他经济利益的销售。（2）认证行政记录中，官方评估机构没有任何仔细考量是什么因素产生最后的估算价值7，821835美元。（3）在官方评估机构的证词当中，评估师承认，该物业的合同租赁付款额可能超出该物业收入。（4）纳税人凯拉索斯公司的评估师在使用收益法估价时，使用了谨慎原则，而官方评估机构的评估没有，因而纳税人的评估比官方评估机构的评估，具有更好的证据力。

基于认证的行政记录的审查，印第安纳州税务法庭认为印第安纳州税务局了解纳税人的证据，并且纳税人的证据具有更强的证据力。法庭最终裁定维持原判，不印第安纳税务审查委员会的决定，并认为该委员会在制度框架内行使权力，没有滥用自由裁量权。

三、争议启示

首先，控辩双方诉讼权利的充分应用。诉讼与反诉讼，“民告官”和“官告民”均可将诉讼权利充分应用。在纳税人感受到不公正对待时，可以将官方的评估机构诉讼至法院；而如果官方的评估机构感受到不公正对待时，也可以将纳税人诉诸法院。法院给予控辩双方充分展示自己的权利和舞台，以完全公正的裁决使双方利益得到保护，进而树立其公信力。

其次，要谨防评估机构。凯拉索斯电影公司所租的物业，原估价为为6137800美元，但在凯拉索斯公司向法院提讼后，格兰特县财产税评估委员会（PTABOA）反而把评估值增加到7821000美元。这种匪夷所思的结论，肯定令纳税人无法接受。虽然没有直接证据证明评估机构，但事实上对纳税人已经造成了很大的伤害。如何在制度上防止评估机构，这是很值得研究的课题。

最后，售后回租业务评估的依据。售后回租在我国也在一定范围内存在，对于这种业务，如何正确地厘清名义租金和实际收益，这个需要具体问题具体分析。不能笼统地将售后回租业务的案例做简单的市场比较法，要充分考察、分析个案的实际情况，确定其真实的净收益才能作为售后回租业务的案例，从而采用收益法或者比较法来评估出准确的不动产税基。