日本房地产经纪行业管理模式研究

【摘 要】本文通过分析研究日本房地产经纪行业管理模式，为我国房地产经纪行业在人必归业、业必归会及保证金保证业务及保证金保管业务等相关方面方针政策的制定、实施提供参考，本文旨在对日本房地产经纪行业的行政管理，自律管理，及管理制度作必要介绍与综合信息的阐述，对我国本行业发展具有借鉴意义。

【关键词】行政管理；自律管理；管理制度

0 引言

为使我国房地产经纪行业与国际接轨，需充分了解他国的战略方针，政策及行业运作机制，本文旨在对日本房地产经纪行业管理模式作必要介绍与综合信息的阐述，为我国同行业发展提供参考最新数据。

1 日本房地产经纪行业实行人归业、业归会及保证金保证业务和保证金等保管业务等的状况

1.1 行政管理

1.1.1 管理主体

政府机关与特殊法人：

国土交通省

住宅金融支援机构

UR都市机构：独立行政法人都市再生机构

1.2 具体职能

国土交通省：政府机关，实施相关法律，政令的颁布，监管等。

UR都市机构主要业务内容：

1.2.1 都市再生

作为都市再生的计划者通过构思方案，诸条件配备等的配套业务及作为合作者对事业计划进行参与并推进民间的都市再生。而且谋求与地方公共团体等的合作推进全国都市再生。

UR都市机构所从事的主要都市再生业务范围有：

对伴随产业结构转换的大规模的土地利用的再编；在都市范围内形成生活・交流・经济据点；都市防灾性的提高与密集市街地的改善；通过民间出租住宅的供给支援等形成良好的住宅市街地；活用既存出租库存的地域生活据点的完善。

1.2.2 居住环境

就由旧的都市基础整备工团继承的约76万户的出租住宅，进行力求既要保证居住者居住的安定又要给予合理管理的同时、通过以供给（照顾残疾人）无障碍化、改善房间配置、适应社会状的设备水准提高为目的的更新的住宅、屋外环境的改善、改建事业事等实施居住区的综合再生及有效利用。

1.2.3 灾害复兴

支援因地震等受灾地的复兴事业及强化都市的防灾机能。

1.2.4 郊外环境

以少子高龄化的对应，共生环境，安全安心的城市制作为题目灵活运用地域的特性，谋求实现有魅力的郊外及地方居住。

2 自律管理

2.1 全宅联（公益社团法人全国宅地建筑物交易业协会联合会的简称）

由于宅地建筑物交易业者的业务是以对国民来说最为重要的宅地和建筑物的供及流通等为主要内容的，特别要求其公共性与社会性。为使这些业务公平公正地得以运作，与此相关的法律制度和行政体制的完善成为重要的事项。此外，宅地建筑物交易事业者自身也应充分意识到其业务所具有的公共性与社会性，并尽力于根基在此基础上的活动尤为重要。

因此，宅地建筑物交易业者相互协作，不断努力，为保护一般消者和谋求宅地建筑物交易业健全地发展，根据宅地建筑物交易业法第74条，在全国各都道府县设立了宅地建筑物交易业协会（宅建协会），而且还设立了作为全国组织的全宅联。

全宅联，为达成上述目的，在对不动产进行调查研究和进行政策提议的信息提供活动的同时，还实施了房地产交易等启发事业及房地产相关人才培养事业。

全宅联是以全都道府县的区域为单位的47个宅地建筑物交易业协会为会员的。从属于这些会员的构成成员（为宅建协会会员的宅地建筑物交易事业者），大约有10万家，构成不动产业界名符其实最大的团体。会员所拥有的构成成员的大多数是中小不动产事业者，全国团结一致取得相互合作的成果。

2.2 全宅保证组织

全宅保证是随着昭和47年的宅建业法的部份被修正并制度化后设立的团体。昭和47年12月召开设立总会，开始活动后立刻有宅建协会的所属构成成员约4万5000名入会。昭和48年3月，会员数达5万6000名，获得了建大臣的社团法人许可。同年5月接受指定业务后，从次月6月开始了宅建业法第64条的第3款中规定的对意见的解决、研修、偿还业务。昭和55年，由于在宅建业法第64条の3・第3项增加了为谋求“宅地建筑物交易业的健全发展的必要业务”，也开始对流通机构的完善和促进流通的现代化等助事业的推进做出贡献。昭和62年1月开始定金保证业务，推进保证的扩充，从昭和63年11月开始推进以定金等保管业务为开端的种种业务。之后顺利发展，平成23年3月末的会员数约达到10万社。全国的宅建业者约80%归属其中。平成18年（2006年）5月“公益法人制度改革关联3法”成立，于平成20年12月开始施行，公益法人（社团法人及财团法人）的制度改革得到推进。作为社团法人的全宅保证也为谋求公正的不动产交易和消费者保护于平成24（2012）年度过渡到公益社团法人。全宅保证是从事解决以宅地建筑物交易业者为构成成员的宅地建筑物交易相关的意见及赔偿业务的公益法人组织。全宅保证的主要事务所（中央本部）设在东京都千代田区，从属事务所（地方本部）分别设在47个都道府县，采用在全国各地都能够解决宅地建筑物交易相关意见及受理赔偿的组织体制。中央本部和47个都道府县的地方本部在谋求会员管理、意见解决、赔偿、研修等范围业务处理上相互有机合作的同时，致力于合理的组织运营。

全宅保证的目的和主要业务

按宅地建筑物交易业法（以下“宅建业法”第64条的第2款，规定了关于“宅地建筑物交易业保证协会”的指定事项。公益社团法人全国宅地建筑物交易业保证协会（下称“全宅保证”），就是基于此而设立的保证协会，全国宅地建筑物交易业者（以下“宅建业者”）中大约80%加入了该协会。该协会以解决买卖物件购入者，出租物件借人等顾客与会员宅建业者间纠纷的相关意见，以及万一未能解决时的偿还业务为中心，实施为谋求宅建业务相关各方资质提高的研修，以及服务于消者的一系列不动产相关的研讨会等。而且，还施行为公平、公正、安全地进行交易的保证金保证业务及保证金等保管业务。此外，接受国土交通大臣的承认，进行旨在谋求宅地建筑物交易业健全发展的各种必要的业务。同样地，成为全宅保证的保证业务基础的，偿还业务保证金分担金的合计委托保管额（偿还业务保证金）在平成23（2013）年3月末至今，约达600亿日元。

2.3 全日本房地产协会

公益社团法人全日本不动产协会是从建设大臣领受了设立许可的公益法人，以昭和27年6月10日“宅地建筑物交易业法”首次公布为契机，于同年10月1日成为具有业界设立历史最悠久之盛誉且拥有全国47个都道府县房地产业者的全国性组织。

本协会在房地产是产业的基础，土地和宅地建筑物的供及流通是国民生活的根本的认识下，开展为确保消费者的安全和公正，促进有效利用等活动，及贡献社会和业界健全地发展等系列活动。

特别是本会伴随着公益法人制度改革，被内阁总理大臣认定为符合公益认定基准的团体，接受了作为“公益社团法人”的认定，从平成25（2013）年4月1日起，以“公益社团法人全日本房地协会”身份开展各项业务活动。

（1）主要业务

a.进行国内外房地产相关的调查研究及信息收集，同时将通过对其所做研究而提供给政府的政策建议及提供的信息作为出版物进行刊行出版

b.面向从事宅地建筑物交易业者或将要从事者的研修，讲习及指导

c.面向国民进行关于房地产交易知识的普及，启发，指导及建议

d.举办房地产相关会议及演讲会等

e.开展对受灾者及其他社会弱者的支援或对地域社会的健全发展有益的启发活动、支援活动及其他贡献社会的活动

f.开展以谋求会员利益或促使其彼此和睦为目的的事业

g.此外还开展为达成本会目的的必要事业

（2）事业活动

a.全国房地产会议；b.社会教育事业；c.研究指导事业；d.公益社团法人房地产保证协会；e.国际交流

3 管理制度

3.1 保证金等保管制度

A.成为对象的交易

如宅建业法第41条的第2款规定的，当宅地建筑物交易业者自身成为卖主时，在向买主的一般消费者出售完成物件的情况下，要领受买卖货款的10%或者超过1000万日元的保证金等时候，必须对保证金等采取保全措施。保证金等保管制度就是其中之一。

B.保证金等保管制度的结构

保证金等是根据此项制度，由全宅保证地方总部代替卖主接收进行保管，直到物件交付和所有权转移登记手续（包括登记所必需的必要文件由卖主向买主的交付的场合）完全办完为止。

C.保管费的有无

不需保管费。

D.事业内容

根据宅建业法第64条的第3款，会员身份的业者在处理与宅地建筑物交易业相关的交易时，全宅保证要以解决来自客户的不满为开端，处理因交易产生债权相关的偿还业务，并对宅地建筑物交易业从事者实施研修措施。自昭和62年导入保证金制度以来，一直开展谋求交易安全・促进流通机构登录等保证金保证业务。根据昭和63年11月的宅建业法第41条的第2款实施保证金等保管事业，谋求保护消费者利益和流通的完善顺利，及宅地建筑物交易业者信用的提升。

除此之外，还致力于继续不断地提供宅地建筑物交易相关信息，及对公平公正而且安全的交易进行启发督导。

E.偿还业务

全宅保证从事的业务有，关于会员与其所拥有的宅地建筑物交易客户进行交易产生的债权，及对其损害（损害的补偿）进行补偿的事业。 当宅地建筑物交易者等卷入纠纷，在意见解决事业解决不了，受害者希望获得损害赔偿时，全宅保证代替会员对其进行以上限为会员主要事务所大约1000万日元（拥有从属事务所的场合每个事务所均追加500万元）的金额（赔偿业务保证金）进行赔偿。

当然，关于宅建事业者成为该协会会员之前的交易也成为对象。赔偿事业不需要因裁判而有的手续，根据因宅地建筑物交易蒙受损害者提出的申请，对提出的该申请是否是与宅地建筑物相关，申请者所拥有的债权金额算定等的认证进行审查。

F.研修业务的说明

研修业务是指以交易主任者所从事其他的宅地建筑物交易业业务或者即将从事者为对象，以谋求宅地建筑交易业相关知识及能力提高为目的，由全宅保证的各地方本部与宅建协会一道共同进行的研修。

G.纸上研修的实施内容

全宅保证根据宅建业法第64条的第6款规定，作为研修业务的一环以宅地建筑物交易业者等为对象对其实施纸上研修。实施至今的纸上研修自开始到现在共128期。

3.2 保证金等保证制度

A.成为对象的交易

身为一般消费者可以与卖主与买主一样，向流通机构登录物件，全宅保证会员则可利用成为客付（受客）媒介业者的交易（不过，只根据本会规定实施保证。）

B.保证限度额

所谓保证限度额就是被授受的保证金的数额，限度是在买卖价格的20%以内到1000万日元间。

C.保证期间

如果是发行保证书，是直到交付或者所有权转移登记的所有项完结为止。

D.保证费用的有无

无需保证费。

E.产生保证金的支付的场合

尽管买卖合同效力丧失，买主不能从卖主接受保证金的返还的场合须支付保证金。

F.面向消费者的研讨会：在47 都道府县设立宅建协会的房地产相关免费协商窗口。

4 小结

房地产是日本产业的基础，土地和宅地建筑物的供及流通是国民生活的根本，日本房地产经纪行业管理组织、管理制度及相关法律法规为使房地产行业在确保消费者的安全和公正、促进有效利用及贡献社会和业界健全地发展等系列活动中起到保驾护航的作用。