公允价值计量在投资性房地产中的应用思考

摘要：公允价值计量是投资性房地产后续计量的重要模式之一，本文主要阐述了我国有关投资性房地产的相关定义，进而探讨了在投资性房地产中应用公允价值计量的优点，并针对公允价值计量模式存在的问题进行探讨，最后提出了解决这些问题的具体措施。

关键词：公允价值计量 投资性房地产 应用

根据新《企业会计准则――基本准则》和《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定，，在投资性房地产计量方面，我国首次允许企业在成本模式之外使用公允价值模式进行会计计量。该模式的引进一方面体现了国内会计准则与国际准则的趋同更进了一步，另一方面，给传统会计模式带来了强烈的冲击，对我国房地产企业的会计实务形成了重要的影响。以下就公允价值计量模式在投资性房地产中的应用问题进行具体探讨。

一、我国对投资性房地产会计计量问题的具体规定

（一）投资性房地产的界定

根据新会计准则要求，为实现房地产的资本增值或赚取租金，也可能二者兼具的房地产即为投资性房地产，目的在于投资获取收益。主要有出租的建筑物、土地使用权以及持有但在做增值转让的准备、出租的土地使用权等

（二）投资性房地产进行后续计量的方式

公允值计量法以及成本计量法是计量投资性房地产时的重要计量模式。因为法规中，公允值计量方式是可以被房地产企业进行相应的计量的，企业存在较大的选择余地。但是，公允值的计量模式并没有在大多数的房地长企业使用。公允值计量办法是优点与缺点并存的一种计量模式。

二、在投资性房地产中运用公允价值计量模式的优点

（一）公允价值计量有助于反映资产的真实价值，满足信息使用者的决策需求

投资性房地产的持有目的就是为了增值或者赚取租金，传统会计计量模式强调以历史成本为基础，历史成本计价并不能真正反映投资性房产的真实价值。引入公允价值计量模式可以反映投资性房地产的市场价值，更真实地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险，有助于信息使用者更好地做出决策，也能够帮助企业来了解房地产交易取得的总体效果。

（二）引进公允值的计量方式是紧跟国际潮流的必然

国际上，公允值计量被较多的应用到市场经济计量当中，这说明，我国会计准则正在吸收借鉴国际会计准则，同时，企业可对国内外企业价值做对比。

（三）公允价值计量模式有助于提高房地产企业的融资能力

对于上市公司，公允价值模式可使资产增值显性化，提升企业投资性房地产的账面价值。同时，由于重估增值计入当期损益，使公司利润增加，价值提升，这对上市公司的再融资以及社会形象会产生积极影响。对于非上市公司，采用公允价值计量模式，将增加企业的净资产，降低企业的资产负债率，有助于增强企业向银行融资的能力，同时增加了净资产后，企业通过股权融资的金额也将增加。

（四）企业采用公允值的计量办法可确保增加利润，但所得的实质性税赋并为此提升

参考财税（2007）80号中相关规定，企业对投资性房地产、金融负、金融资产等以公允值方式给予计量的，在持有阶段，及时变动了公允值，纳税所得也不应包含其中。在结算或处置阶段，可将历史成本扣除后存在的差额或得到的处置价款一并的包含在该阶段的纳税所得额。所以，投资性房地产以公允值计量的后果为，企业增加效益的同时，却并不是出现所得税赋同时上升的情况。

三、公允价值计量在使用过程中可能出现的问题

（一）尚未有客观有效的环境方便计量公允值

参考“新会计准则”在这一块的规范，存在极其严格的适用条件对公允值计量模式应用到投资性房地产范围。新的会计准则明确表示，房地产交易市场的活跃以及企业可从中获取关于类似、相同的房地产价格与另外的交易信息是公允值价格计量应用到投资性房地产并做科学估计的必要条件。这也说明，投资房地产的公允价值是不可以借鉴估值技术做明确的。但是《企业会计准则第3号――投资性房地产》却有不同的定义，所谓的相似或同类房地产指的是以建筑物为基础，其存在相近或相同的结构类型、形同的性质、相同的地理环境、相同的地理区位、相近后相同的新旧程度、相近或相同的使用状况等；以土地使用权为基础，指在位置区域、城区相同的情况下，其存在相近或相同的地理环境、土地相近或相同的状况等。分析发现，房地产的类似或相同、房地产活跃市场的相同的寻找比较棘手。所以，投资性房地产虽然可采用公允值给予计量，但是，存在较为困难的明确公允值，那么，当前市场条件的合理公允值的明确是较难确保的。

（二）税收问题的影响

采用公允价值模式计量投资性房地产时，按照目前我国有关税收规定，可能受到影响的是房产税？房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金向房产所有人或经营人征收的税种。现行房产税有两种征收方式，从价计征或从租计征，计税依据分别是房产余值或房产的租金收入。对于从租计征的，新准则并不影响其计税依据。而从价计征的计税依据是房产余值，即房产原值减除一定比例后的剩余价值。如果应用公允值的计量方式，那么会出现以公允值还是房产余值作为计税依据的现象。在投资性房地产向自家用房转换时，以公允值做计量的标准则是参考“转换日”确定建筑物应有的账面价值。如果初始的房屋计量成本小于公允值，那么应该按照哪一个计税基础来计算缴纳房产税，在现有的税法中还没有相应的规定？税收问题是影响众多房地产企业选择公允价值模式计量的原因之一。

（三）会加大企业的利润波动，可能成为企业调节利润的工具，从而造成信息误导

在传统计量模式下，资产的价值是相对固定的，但公允价值是随市场变化而变化的，由于我国相关市场的发展还不成熟，投资性房地产公允价值计量方式在客观上存在企业操纵利润的可能。净利润波动范围将受到公允值变化的影响。对债权人、投资者等利益关联群体构成误导，对企业的社会信誉造成影响。

（四）公允价值计量模式的后续成本较高

新准则规范了公允价值的认定方法，因而公允价值确定的是否合理，成为投资性房地产后续计量是否恰当的关键。借鉴国际上的规定，如果公允值计量方法被企业应用到了投资性房地产领域，那么企业的投资性房地产需要另外聘请地位独立的评估师做科学评估，同时对该房地产的变动增减的当期账面详细披露于年报，另外，确认公允值的办法也应披露，同时，后续的计量成本会增加。

四、解决公允价值计量模式问题的主要措施

（一）合理划定公允值计量的计量标准与权限

运用公允值的范围虽然在新准则中给予了明确，但是，我国独有的房地产市场体系背景下，运用公允值存在多方面的挑战。所以，在合理布置、循序渐进的基础上，明确规定使用权限，如何种情况可使用、必须应用或不能应用等，同时，制定具体可行的操作细则，将公允值的应用提高到可操作的范畴，合理控制公允值计量应用时发生的风险。

（二）完善房地产市场交易制度，构建合理的市场交易系统，形成完善的价格体系以及公允价值信息平台

完善新准则与税收法规等方面的配套与衔接，使企业能够根据相关准则和法规做出是否使用公允价值计量模式的决策。

（三）制定和完善公允价值计量模式的具体指南

一方面，在会计准则中给予明确的可操作的规范要求，尽可能地降低主观因素对公允价值的影响。另一方面，企业应当根据会计准则来确定公允价值计量的合理范围，并对公允价值计量和信息披露的具体程序进行明确，建立公允价值计量的备查明细。

（四）加强对采用公允价值计量模式的监管

在我国房地产市场当前条件下，必须对公允价值的使用加强监管。监管部门应当完善管理政策，不断提升自身管理水平，对公允价值恶意操纵者给予惩罚，对公允价值使用过程中的主观差错予以纠正，以保障公允价值计量模式的正确使用。

五、总结

现阶段我国大部分上市房地产公司都未采用公允价值计量的方式，主要是由于缺乏成熟活跃的市场环境，也急需要解决目前存在的公允值计量方式的共性问题。同时，要积极吸收国际准则中关于公允值的计量规定，推进我国会计准则国际化。本文主要分析了投资性房地产与公允值计量方式应用的关系，并从优势与可能出现的问题进行了探讨，最终提出了改善的意见，希望推动我国市场经济合理有序的运行。

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