“共享·天地”后期物业维修总结和一点想法

【前言】“共享·天地”后期物业维修总结和一点想法由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。2、3#公共电梯的维修。 3、3#公共楼梯间墙面腻子刮白的维修。 4、3#公寓采暖工程地下室供热板换设备的更换。 5、3#公寓精装卫生间洗脸面盆爆裂更换。 6、地下车库顶板漏水的维修。 7、1#屋面防水SBS卷材重新施工。 8、室外地砖的空鼓破碎更换。 9、消防联动系统正常运...

【摘 要】 项目方案的确定、施工过程的质量控制、后期的物业服务是保证房屋产品质量的三个支撑点。后期物业服务是房屋产品质量的延续，在项目前期开发应该认真地统筹考虑。后期物业维修要做到“水电不过夜，土建三天内解决”的效率。

【关键词】物业维修 “水电不过夜，土建三天内解决”

一、“共享・天地”的物业维修总结

（一）“共享・天地”项目在竣工投入使用近一年时间，大的维修项目且维修率较高的是：

1、3#公寓金牛给水管接头漏水的维修。

2、3#公共电梯的维修。

3、3#公共楼梯间墙面腻子刮白的维修。

4、3#公寓采暖工程地下室供热板换设备的更换。

5、3#公寓精装卫生间洗脸面盆爆裂更换。

6、地下车库顶板漏水的维修。

7、1#屋面防水SBS卷材重新施工。

8、室外地砖的空鼓破碎更换。

9、消防联动系统正常运转维修。

以上这九项问题，通过维修过程的原因分析，我认为是有以下几个原因造成的：

1、施工前期材料或设备订货时，因施工经验不足，对材料和设备的特性不了解而遗留下来的。

・“3#公寓金牛给水管接头漏水的维修”。原设计蓝图设计的3#公寓给水管为钢塑复合管，且管件的连接方式是热熔法连接。在采购管材时，供货方提供的管材及热熔设备热熔机为专利产品，用于管件相互连接的热熔机是专配金牛管件连接，其它普通热熔机无法进行该管件的热熔连接，再加上施工单位施工人员，在此之前没有操作过该设备，也就是说施工单位的劳务人员没有干过这种工艺，供货方仅仅在施工开始派专人对施工单位的操作人员进行了一周的现场操作培训而已，而我方和监理专业人员也未接触过此操作工艺。在工程投入使用后，出现漏水的部位全在热熔接头处。当问题出现后，就因现场无工具和配件，等待供货方从厂家发货造成维修时间过长，而该工具和材料在银川市场上无法购得。后专门召集供货方、施工单位、物业公司开会，确定了供货方在保修期内先将专用工具放置物业公司，并储备部分配件于物业公司，由施工单位负责出人维修，此问题得到了解决。

・“3#公寓地下室供热板换的更换”。也是因施工前期没有将设计中的供热参数及时提供给供热单位，而按设计参数选定了板换设备，没有按实际供热参数选定板换设备。因设计参数远比实际供热参数高，选定的板换设备中交换热量的板换片数少，造成公寓室内温度上不来，达不到18摄氏度以上。后经与供热单位协商，改为直供式供热方式。

2、因施工工程中操之过急和成品保护不当而遗留下来的。

・“3#公寓电梯的维修”。主要是因电梯安装到位后，在公寓精装施工过程中，大量运载建筑垃圾和材料，电路电板被灰尘污染造成电路板显示不正常，如运行过程中有丢层现象、有时电梯不按指令行驶、电梯门扇开启不灵活，有噪音等，期间由电梯公司派人进行了多次调试清理，为此也专门召开了由电梯安装单位、物业公司参加的专题会，专门讨论了解决方案。另外，因三层装修办公室，将原暖气片改造成地热管后，三层电梯间的两趟埋地供热管被掐断后未封堵，在今年供暖开始时，电梯轿厢被水冲淹，电路线板短路，一部电梯停运一周时间，造成了业主的不方便。

・“地下车库顶板漏水维修”。主要是在工程防水卷材施工后，为抢工期，在浇筑防水保护层砼时，直接将砼运输车辆行驶到防水卷材面上，造成防水卷材面的破损。现用注浆法从顶板底部进行注浆堵漏。

・“3#公共楼梯间墙面的腻子刮白修补”。主要因主体结构模板加固不到位，造成砼浇筑时跑模，砼成形表面平整度不平整和阴阳角不顺直，基层工作不到位，在装饰工程上质量效果被大大折扣。教训是；在基层或隐蔽工程质量不到位，而靠后期的装饰工程来隐蔽是得不尝试的。要抓好每一道工序施工质量是减少后期物业维修的最好办法。

3、后期的使用不得当和物业公司的管理不到位，维修人员不会操作而造成的。

・“1#屋面防水卷材的重做”。1#楼房屋使用功能的改变，原设计是办公用楼，屋面设计为不上人屋面，防水做法为一道SBS卷材防水。后实际改为餐饮和商业用房，二次装修过程中，在屋面开洞加设各种通风排烟设备，施工人员直接在卷材面上作业，将原屋面卷材防水破坏殆尽，各装修单位在防水修补上又不是专业人员施工，各补各的，缺乏统一的协调修补，也使原施工单位的防水保修责任被免除了，防水工程保修期内出现问题后会相互推诿扯皮。故统一协调，由物业公司出面代表各业主单位，与原防水施工单位签订1#屋面防水重新施工合同，费用由各业主单位分摊，从而确保原施工单位的防水保修责任有效。

・“室外地面砖的空鼓更换补充”也是因为各商户在装修过程中，转运建筑垃圾时，面砖上被农运车反复碾压而造成空鼓裂缝，先后经过三次的补充更换，并且给物业公司储备了两百多块面砖。

・“公寓精装内洗浴面盆爆裂”这些主要发生在酒店中，原因分析是，在使用时冷热水开启不当，客人在洗浴时，开启热水太猛，造成面盆玻璃遇热太急而爆裂。物业公司在事先未进行有效提示。后由施工单位全部重新发货更换。

・“消防联动系统操作”。在工程竣工验收后，将工程全部移交给物业公司。消防联动系统在后期各业主装修过程中，将部分消防设施线路进行了改动。原消防工程施工单位进行了二次联动调试，但该套联动设备为计算机操作系统，物业公司相关人员不会操作。使整套联动设备在日常维护上不到位，造成消防支队突然检查而被动，物业公司自身又无法解释清楚，三番五次的找消防施工单位。我们建议物业公司与施工单位签订有偿维护协议，在保修期后由专业单位进行定期维护。

（二）“共享・天地”物业维修总结的几点想法。

在总结“共享天地”物业维修经验后，我们的不足是：出现的问题不是不能解决，而是解决问题的过程时间太长，不能做到“水电不过夜，土建三天内解决”的效率。虽然与业主签订的合同中明确维修时限为一周，但通过在实际维修时发现，业主对物业维修时限的心理承受底线是三天。过了这个心理承受底线后，就会引发矛盾产生。物业维修不及时是造成业主不满意的根本原因。这个不足的原因我认为是：开发公司与物业公司互不隶属，中间的维修信息传达环节多，当施工单位维修更不上时，物业公司不能及时解决，这里面主要是当施工单位不能及时维修时，委托物业公司进行维修，施工单位的维保金该如何启动使用和支付方式，对施工单位的维保金扣除使用，没有一个操作程序，如何能既保证物业维修的及时性，又能免除与施工单位的纠纷。在这里我想谈一下我个人的看法：

1、成立自己的物业公司实体，配备专职的物业管理人员，物业管理人员参与工程的建筑装饰和安装工程的施工，以物业管理的角度参与工程的建设过程。在工程竣工交付使用后，是否可以考虑，将施工单位的保修金移交物业公司管理（在事先与施工单位签署合同时要明确），当施工单位维修跟不上时，物业公司可马上组织维修人员进行维修，所发生的费用可直接支出，加强物业公司对施工单位的控制力。

2、委托另外物业公司管理。这种模式是开发公司与物业公司互不隶属，在后期物业维修时容易出现相互推诿扯皮的现象。当施工单位维修跟不上时，物业公司只会等待或将问题推诿给开发公司，不会考虑去主动地维护开发公司的名誉形象，因为这涉及到物业公司发生费用的问题。这同样与施工单位的维保金该如何使用有关，这需要考虑该如何解决。

3、加强监理单位在后期物业保修的职责。因现行的法律法规无明确要求，在物业保修期间，监理单位该如何服务。我认为在后期物业保修期内，应充分发挥监理人员做为第三方的优势，在责任鉴定时，监理单位是有发言权的，经监理方的鉴定，我们可以做为与业主、物业公司和施工单位发生纠纷时解决问题的依据。在与监理单位签署合同时，可以给于明确。