全面理性调整,房市机会尚存

较之于去年房地产市场的“熊市”格局，此轮房市成交量的跳跃式上涨是诸多宏微观因素共同作用的结果。但目前供需两旺的回暖局面能否持续下去还有待市场的进一步印证，而全年的成交总量能否超越07年的巅峰态势将有赖于房价走势、改善性需求的不断升温以及宏观经济形势及金融政策利好支持等多方面因素的综合影响。房市的全面理性调整，是否孕育投资机会？对此，我们采访了北京安华投资担保有限公司的理财顾问。

Q：目前北京等地期房、现房、二手房成交量出现回暖，个别楼盘价格上扬。如何看待目前的现状？

A：纵观全国主要房地产市场，似乎让人看到了一些回暖气息。北京2009年1月份新房交易套数达到了10511套。2月份，这一数据达到了19366套，环比1月份增长84.2%。3月份，北京新房交易数据达到了高峰值，为36774套，环比增长82%，同比增长94%，连续三个月出现交易量逐月快速增长的趋势。 出现这种现象，一方面原因是各级政府救市的结果，但更重要的则是部分自住性购房需求的释放。

Q：有很多人认为，目前房市泡沫依旧存在，包括土地泡沫、房价泡沫，甚至需求也有泡沫。导致危机发生后，房地产商依旧是扩张性的供给，但目前国内的需求却在下滑。对此现象如何看待？

A：在政府出手救市、开发商主动降价、老百姓憋了一年的实际需求这三方力量叠加下，楼市已出现触底迹象。尽管这种迹象犹如在飞机上俯视地面的灯火，但这种依稀可见确实是用一年的辛苦积攒下来的，是信心的提振与恢复，难能可贵。

任何调控政策的效果显现虽然都有明显的滞后期，但中央政府出台的系列促进房地产市场健康发展的政策措施将对整个房地产行业产生深远影响，随着各地方政府细则的出台，相信会对市场的繁荣与稳定有较大的推动作用。

中国的宏观经济和房地产业从中长期来说是看好的，当前的下降应该看作是一种调整和理性的回归。加之随着国际金融环境逐渐趋于稳定，市场信心的逐步增强，宽松的消费政策和居民收入水平不断提高，扩大内需与股市复兴等都将促使楼市回暖。

Q：目前情况下，投资房产的风险在哪里？

A：房产投资不要光看到诱人的账面黄金，一定要充分考虑房产变现能力差、家庭抗风险能力低的隐患，谨慎而为。房产投资的专业性很强，且受政策风险、市场风险、财务风险等因素影响，必须要在向好的市场经济条件下才会起到正面作用。

2009年的房地产市场将出现全面理性调整，将出现全面的房价理性回归，或者说房地产市场必然会由投资为主导的市场向消费为主导的市场转变。但是，由于房地产是不动产，全国的房地产市场是一个个分割的市场，因此，2009年全国房价的调整或理性回归，肯定会表现为较大差异性。早期房价上涨快、上涨面广泛的地方，2009年调整的幅度与范围就会大；而早期上涨较小、上涨幅度不大的地方，调整的幅度会小一些。但是，大家必须注意，房地产市场由投资为主导向消费为主导的市场转变是谁也改变不了的。

Q：前几天在国贸中心展厅的北京春季房地产展示交易会上，威海、海南等地的海景房宣传得比较热烈，您对投资海景房和酒店式公寓如何看？

A：随着人们生活水平的提高，消费者对于生活品质的要求也越来越高，对于住房环境的要求也随之提高。因此投资一部分海景房和酒店式公寓是可行的，特别是在一些发展中城市，房地产市场投资空间还是比较大的。

Q：有消息说在美国斯托克顿，房地产破灭后，该市的普通中等住宅已由之前的40-50万美金跌到13万美金，甚至前段时间有人组团去美国购房抄底，您觉得投资境外房产目前合适吗？

A：这个还是得看投资者自己的投资意向，在境外投资房产可以选择在知名学府及海景附近的房产。

Q：根据目前情况，在投资房产方面，您能否给我们的读者更多的建议和提示？

A：建议投资者选择周边配套设施齐全及地铁沿线的小户型的二手房，这部分房产的出租率是比较高的，租金的价格也是比较高的。这样投资者就可以以租养房。最后，提醒投资者，对于任何投资都是有风险的，投资需谨慎！

（北京安华投资担保有限公司供稿）