房地产项目工期计划与进度控制

摘 要：一个好的房地产项目要有一个合理而详细的项目规划，而工期计划又是项目规划中的一个重要方面。工期计划为项目的顺利实施提供了指导方向，但在项目实施过程中存在着诸多不确定性因素，这些大都会拖延项目的工期计划，此时进度控制就显得格外重要。而一旦发现项目进度拖延，就必须采取合理的措施加以修正。

关键词：工期计划；项目活动；进度控制；进度拖延

一、房地产项目

房地产项目是一个耗费资源量很大的项目，这就意味着需要连续不断的周转资金支持，如果项目的工期太长，就会影响到项目占用资金的使用效率，严重的甚至会导致一个项目的失败。所以房地产的开发商都希望能尽快完成项目，从购房者处尽快回收资金。这就要求设定一个合理而详细的工期计划和严格的进度控制，以保证房地产项目的顺利实施，尽快完成。

二、工期计划

工期计划的重要任务之一就是确定各个项目活动的消耗时间。综合各个活动的消耗时间，就可以大致估算出工程的总工期。合理而详细的工期计划不仅为项目的实施提供了指导，也为项目的有效控制提供了实施依据。

（一）总工期的设定方法

1、经验参考

项目虽然具有临时性和独特性，是"一次性"的管理活动。但在各个房地产项目中也存在着不少的相似之处，比如建筑结构、施工工艺等方面。所以，参考本企业之前的项目经验或是其他企业的项目经验，都对新项目的计划大有帮助。

2、工期定额

工期定额就是房地产行业中存在的施工标准，这种标准建立于实践和统计的基础之上，对项目具有普遍的适用性。采用工期定额时，即可通过项目消耗时间加以汇总，从而得到总的工期计划，此过程需要使用WBS对总项目进行自上而下的逐层分解，设定出各个工作包的时间消耗后，再由自下而上的汇总，即可得到总工期。

3、特殊要求

对于一些有特殊要求的房地产项目，其总工期的设定受外部影响的作用较强。对于一些带有政治目的的项目，比如因外交需要而同国外签订的合作项目，国家会明令要求在特定的时间内完工。对于房地产公司竞争的需要，比如在较好的市场条件下，需要赶在同行竞争对手之前完成项目，以便占得销售的先机。这些特殊要求对项目的工期大都有较为严格的规定，回旋的余地较小。

（二）项目活动消耗时间的确定

1、可定量化的项目活动

对于可定量化的项目活动，可以依据WBS将项目活动划分为一个个小的工作包，利用施工定额对小工作包的工作量和消耗时间进行计算，汇总会就可以得出项目活动消耗时间的估计值。

2、非定量化的项目活动

对于项目规划和设计、招投标等工作是比较难以定量化的，因为这些工作的工作量具有较大的模糊性。这一类的项目活动可以通过借助以往经验、参考历史资料或是上级重大决策的强制性要求得以确定。

3、不确定性的项目活动

在项目计划阶段，我们更多的情况是借助于以往的经验来对项目的各项活动加以分析，这会使得项目分析的范围产生定型效应，即思考面具有局限性。另一方面，在项目实施过程中存在着诸多的不确定性因素，这些因素很可能导致一些意外情况的发生，进而影响进度计划。

三、进度控制

进度控制的基本思想就是通过将计划工期和实施进度进行比较，发现差异，再用一定的方法针对差异进行修正，使工程实施进度满足计划要求。

（一）进度控制的内容

1、进度控制涉及项目的各个阶段

房地产项目的前期策划阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段各个阶段都需要进行控制。也就是说，进度控制是一个贯穿于整个房地产项目生命周期的纵向的控制过程。

2、进度控制包括各阶段的各个方面

如在施工阶段，进度控制需要确保施工人员、建筑材料、施工机械等各个方面做好准备，对各个方面都需要加以控制。可见，进度控制也是一个横向的控制过程。

（二）解决进度拖延的措施

一般情况下，当产生进度迟延时，需要采取一些方法赶工。否则拖延会随时间的推移逐渐积累，很可能会使得项目在最后产生严重的工期超标。下面是几种常见的进度拖延的解决措施。

1、增加资源的投入

劳动力资源、材料和机械设备是房地产项目中极为重要的资源，增加这些资源的投入是赶工最基本的措施。但这种方法会使增加施工的成本。

2、重新分配资源

房地产项目中，虽然资源的投入很多，但总是有限的。当有限的资源不能够得到充分的利用时，就会降低工作效率。重新优化资源，提高工作效率，是解决进度拖延较为经济的方法。

3、将部分任务进行分包

这种方法可以有效地解决施工进度拖延问题。一方面，施工单位要将任务分包必须在得到业主许可的情况下进行，否则将涉及合同违约。另一方面，赶工情况下的任务分包，往往会使项目的整体质量难以得到保证。

四、总结

（一）工期计划与进度控制的关系

房地产项目的工期计划为项目设定了目标和行动指南，进度控制指导项目达到预期工期要求；工期计划分配项目实施所需的资源，进度控制保证这些资源在实施过程中得到高效利用；工期计划预测了一些不确定性问题的产生，进度控制在实施过程使这些问题得到解决。

（二）工期计划与进度控制过程的特点

工期计划的实现大都是通过将总项目进行分解，得到工作包，设定各个工作包的消耗时间后，再汇总即得到总工期。这是一个自上而下分解，自下而上汇总的过程。进度的控制范围很广，不仅涉及项目的各个阶段，还包括各阶段的各个方面。这是一个集纵向、横向全方位的控制过程。

（三）工期计划与进度控制的复杂性

尽管解决进度拖延的方法有很多种，但每种方法都有它的使用条件及限制。加快进度往往需要增加成本，项目提前完工有可能提高经济效益，但进度加快还有可能影响工程的质量，质量管理严格也有可能影响工程进度。事实上，进度、成本和质量三者之间有着密切的联系，它们之间互相影响，在管理过程中也非常得复杂。片面地只重视成本问题或是施工进度问题在实际工程项目中早已不在适用，实际中需要把成本管理、进度控制、质量管理三方面结合起来综合考虑。

参考文献:

[1]谭术魁.房地产项目管理[M].机械工业出版社,2009.

[2]王新军,王霞.房地产经营与管理[M].复旦大学出版社,2005.

[3]陈正.工程招投标与合同管理[M].东南大学出版社,2011.

作者信息：张佳宁（1990-），男，河北廊坊人，山东大学管理学院2009级工程管理专业本科生；王运金（1990-），男，山东临沂人，山东大学管理学院2009级市场营销专业本科生；韩立廷（1989-），男，吉林人,山东大学管理学院2009级工商管理专业本科生。