住房限购令对刚性需求影响有效性的实证研究

摘要：自房产限购令颁布以来一直饱受争议，该项政策是否能够有效打击投机性购房需求进而稳定房价也是社会各界关注的热点。本文收集实证房产数据，通过Engle-Granger两步法建立误差修正模型来对房产限购令实施的效果进行检测和评估。结果显示房产限购令并没有起到预期的调整房价的效果。

关键词：房产限购令 误差修正模型

一、数据样本

本文采用北京市2006年1月-2011年12月商品住房销售面积、城镇居民人均可支配收入、城镇储蓄存款月末余额、商品住房平均销售价格以及城镇人口作为原始数据，计算模型所需变量。月度的商品住房销售面积、城镇储蓄存款月末余额、商品住房平均销售价格数据来源于北京统计信息网，城镇人口使用年度数据来源于《北京市统计年鉴》，城镇居民人均可支配收入月度数据来源于WIND数据库。

二、模型

（一）数学模型的推导

家庭消费和储蓄之间的分配关系应满足下列条件

St+Ct=Yt ， （1）

式中：St代表t期储蓄；Ct代表t期消费；Yt代表t时点的可支配收入；

假设家庭住房消费及其他消费占总收入的比例一定，以D代表住房需求量，p代表住房价格，带入（1）式

（2）

式中：yt代表t期人均可支配收入额；代表t期总人口；St 代表t期储蓄额。

由此可见，住房需求取决于住房价格、人口规模、当期人均可支配收入和当期储蓄额，即

（3）

将（2）式两边同时除以A得

（4）

dt代表人均住房需求量；该式更适合于计量方法的估计。

（二）基本假设

由于住房需求可以进一步细分为居住性需求和投资需求，但就北京而言，自住需求也占了70%以上。为了研究方便，本文以城镇居民人均住宅销售面积作为本地居民自住需求的替代衡量指标，并通过研究本地居民自住需求的影响因素来建立住房需求方程。并假设北京市的住房需求结构保持基本稳定，这样的处理对于建立计量模型来说不会造成预测精度的下降。

（三）实证模型

根据前述分析，住房的长期均衡需求取决于住房价格、人均可支配收入和人均储蓄增加额，通过以下对数回归模型进行表达

Lndte=α0+α1 Lnpt+α2 Lnyt+α3Lnst （5）

在此基础上可以通过建立误差修正模型来反映住房需求的短期行为特征。

ΔLndte=β1 ΔLnpt+β2 ΔLnyt+β3ΔLnst+λrest-1 （6）

式中：rest-1前面的系数应为负值，表示长期均衡对短期波动的调整关系。

三、实证结果及结论

本文采用Engle-Granger两步法建立误差修正模型：

第一步，进行协整回归，检验变量间的协整关系，估计住房需求的长期均衡方程（5）；

第二步，若协整关系存在，则以式（5）的残差作为非均衡误差项加人到误差修正模型（6）中，并估计模型参数。

（一）协整检验

首先运用ADF法对各变量进行单整检验，单位根检验的结果（图表未给出）表明不论运用哪种检验形式，本文中的四个序列均是一阶单整，所以可以按照方程（5）所述，进行协整检验。

（二）协整回归

本文运用OLS方法运行方程（5）结果如表3所示，同时对模型残差的平稳性进行检测（结果未列出）。

表1 长期均衡方程协整回归结果

注：因变量为Lnd，括号中报告了t检验量值，*， **， ***分别代表在10%，5%，1%的置信水平显著

从表3可以看出，收入水平，储蓄额和住房均价在长期对住房需求具有很好的解释力度，调整后的R2为0.3602，具有较好的拟合优度；DW检验值为1，区别于0，大致表明残差项不存在序列相关性。模型残差的协整检验结果进一步表明，在不同检验形式下，残差项均为序列平稳，因此模型（5）中各变量之间存在长期协整关系。

（三）误差修正回归

通过计算方程（5）中的残差项，带入方程（6）进行估计，结果如表5所示

表2 误差修正模型回归结果

注：因变量为Lnd，括号中报告了t检验量值，*， **， ***分别代表在10%，5%，1%的置信水平显著

模型的调整拟合度为0.5195，DW值为1.72，均通过检验。从回归系数的报告中可以看出人居可支配收入、储蓄额、住房均价和非均衡误差项在短期对于住房需求的变化具有显著的解释能力。为了考察限购令的颁布对于短期住房需求的影响，我们尝试在误差修正模型中加入限购令颁布的时间虚拟变量，限购令颁布后的时间段，虚拟变量为1，其余为0，但回归结果显示虚拟变量的系数并不显著，表明限购令的颁布并不能有效抑制住房需求（具体表格并未列出）。

本文所用模型的建立基础是住房市场中需求结构基本稳定，即以自住（刚性需求）为主，但如果住房需求的理论预测值显著偏离实际值，则表明住房市场存在严重的投机现象。为了考察住房限购令对于投机需求的影响情况，我们将运行方程（5）所得残差（即实际值与预测值的差）作图如下：

图1 模型预测值与实际值的偏离情况

限购令颁布的时间为2010年2月，从图1中可以看出该时点前，估计值与实际值之间存在显著差异，表明北京住房市场中存在着严重的投机需求。自限购令颁布之后虽然这一偏离程度有所减弱，但是并未消除。限购令的颁布初衷是为了有效遏制投机需求，但是从实证结果看来，这一目的并未达到。

参考文献：

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