城镇化对中国房地产价格影响的实证分析

[摘要] 本文利用中国1997-2009年的城镇化水平和房地产价格的年度数据,在考虑通货膨胀的条件下,建立线性回归模型,并对模型进行实证检验,结果表明:城镇化对房地产价格有显著的影响,并由此提出了相关的政策建议。

[关键词] 城镇化 房地产价格 线性回归模型

一、引 言

城镇化是农村人口不断向城镇转移,第二、三产业不断向城镇聚集,从而使城镇数量不断增加,城镇规模不断扩大的历史过程。坚持走中国特色城镇化道路是今年中国政府工作报告提出的2010年的主要任务之一。中国城镇化水平已从1997年的31.91%提高到2009年的46.60%(见表),拥有6.22亿城镇人口。中国城镇化水平增长率每年保持在1.5%左右,预计到2020年,城镇化水平将为60.57%,达到中等发达国家水平。伴随着快速的城镇化进程,影响中国千家万户安居乐业的房地产价格亦呈不断上涨之势,1997――2009的12年时间里,年均房地产价格增长率为8.19%(见表),大大超过同期城镇居民可支配收入的增长率。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难,这种现象引起了社会各界的普遍关注和忧虑。住房问题不仅是一个经济问题,而且是一个社会问题。有效控制房价,成为当前政府和学者们关注的中心问题。引起房价上涨的原因很多,许多学者从各种角度进行了详细的分析。本文将从城镇化水平与房地产价格关系的角度,在考虑通货膨胀的条件下分析房价上涨的原因。

表 中国城镇化率(CSH)、房地产价格(HP)和居民消费价格指数(CPI)年度数据(1997年-2009年)

年份 CSH(%) HP(元) CPI(上年100) 年份 CSH(%) HP(元) CPI(上年100)

1997 31.91 1790 102.8 2004 42.76 2608 103.9

1998 33.35 1854 99.2 2005 42.99 2937 101.8

1999 34.78 1857 98.6 2006 43.90 3119 101.5

2000 36.22 1948 100.4 2007 44.90 3645 104.8

2001 37.66 2017 100.7 2008 45.68 3576 105.9

2002 39.09 2092 99.2 2009 46.60 4474 105.2

2003 40.53 2197 101.2

注:数据来源于《中国统计年鉴》,城镇化率为城镇人口与人口总数量之比;房地产价格为居民住宅价格

二、实证分析

本文选取1997年―2009年的年度数据,在考虑通货膨胀的条件下,建立中国房地产价格与城镇化水平的线性回归模型,并对模型进行检验。由于住宅是人们的基本生活需要,在这里对房地产价格的讨论主要限于居民住宅价格。

以HP、CSH和CPI分别表示房地产价格、城镇化水平(城镇化率)和通货膨胀率,以房地产价格为被解释变量,城镇化水平和通货膨胀率为解释变量,建立的线性回归模型可表示如下:

β0、β1和β2为方程的系数。其中,β1为变量CSH前的系数,表示考虑通胀因素下,城镇化对房地产价格的影响,μi是随机误差项。

根据各年的《中国统计年鉴》数据,选取1997年至2009年的中国城镇化水平和居民住宅价格分别作为城镇化水平指标值和房地产价格指标值,居民消费价格指数作为通货膨胀指标值,对其进行相关性分析、参数估计及模型检验。

1.相关性分析

根据表1提供的数据,应用Eviews6. 0对房地产价格HP、城镇化水平CSH和通货膨胀率CPI之间进行相关性分析,得到的相关系数为:

r(CSH,HP) =0.89954,r(CSH,CPI) =0.70828,r(HP,CPI) =0.80070

由以上的相关系数可以得出CSH、HP和CPI之间存在较强的相关性,城镇化水平对房地产价格可能起着一定的推动作用,或者说城镇化对房地产价格产生了一定的影响。为了明确通货膨胀条件下,城镇化对房地产价格的确切影响,下面对其进行参数估计及模型检验。

2.参数估计

利用统计软件EViews6.0对HP、CSH和CPI作线性回归分析,使用OLS法估计其参数,

参数估计的结果为:

(5262.573) (29.16496) (59.09296)

t=(-2.658568)(4.021031) (1.978626)

R2=0.862856F=31.45812DF=10

3.模型检验

所估计的参数,说明城镇化水平每上升1%,可导致房地产价格上涨117.27元。可决系数R2为0.86286,修正的可决系数为0.835428,说明所建模型整体上对样本数据拟合较好,即解释变量“城镇化水平CSH、通货膨胀率CPI”对被解释变量“房地产价格HP”的绝大部分差异做出了解释。

对回归系数的t检验:针对 由表2可知,估计的回归系数的标准误差和t值分别为: 的标准误差和t值分别为: ; 的标准误差和t值分别为: 。取α=0.05,查t分布表得自由度为n-3=13-3=10的临界值。因为,所以不能拒绝 ;因为 ,所以应拒绝;因为,所以不能拒绝。这表明,城镇化对房地产价格有显著影响。

三、结论与政策建议

通过以上实证分析,本文得出以下结论:在考虑通货膨胀的条件下,城镇化对房地产价格有显著影响,城镇化水平每上升1%可导致房地产价格上涨117.27元。城镇化是现代化的必由之路,而城镇化将带来房地产价格的上升。为此,中国应坚持走中国特色城镇化道路,正确认识城镇化的重要意义,科学合理地对城镇化进程进行规划和布局。只有一个合理稳定的城镇化进程,才能够带来一个健康有序的房地产市场,才能够保证居民的福利得到有效保证。同时积极采取有效措施,保证“居者有其屋”,如加大保障房、经济适用房、限价房等保障性住房的足量供给,以解决广大居民的实际问题;促进二手房市场的建设和进步,扩大住房供给的数量的质量,满足居民居住需求。

参考文献:

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[2] 陈石清 朱玉林:中国城市化水平与房地产价格的实证分析[J]. 经济问题,2008年第1期

[3] 张 红: 房地产经济学[M]. 北京:清华大学出版社,2005

[4] 易丹辉:数据分析与EVIEWS应用[M]. 中国人民大学出版社,2008