土地市场“小阳春”探析

2009年5月，土地市场一改2008年以来流标频现的窘迫局面，不仅北京、深圳等一线城市经营性地块交易火爆，武汉、宁波等二线城市也“地王”频出，地块大幅溢价成交，土地市场走出了一个“小阳春”，活跃程度大有超越2007年之势。

同时，土地供应节奏也有所加快，受市场活跃的影响，各地纷纷加大了土地的推出速度，据有关方面的统计，5月份84个城市中心城区房地产开发用地供应环比增长97.9％。在宏观经济调整仍未见底，实体经济尚未真正走出低谷的背景下，土地市场的回暖是否具有可持续性，引起了人们的关注。

回暖，多方因素的结果

近两月来土地市场供求态势的变化，既有国际经济形势发展对国内经济的传导影响，又有宏观经济政策调整的影响。总体来看，引发土地市场回暖的因素有以下这些：

1开发商资金链缓解是内在因素

在一系列宏观调控政策的作用下，土地市场的运行环境开始转向，开发商资金紧张的局面大大缓解：

一是宽松的货币政策使得融资变得更加容易。为缓解经济进入下行周期的不利影响，国家出台了一系列“扩内需、保增长、调结构”的政策措施，货币政策相对宽松，加之近期国家调低商品住房投资项目资本金比例，降低了开发商的融资门槛，减缓了资金压力。据测算，项目资本金比例调整后，对于保障性住房和普通商品住房项目，开发商需要的启动资金相当于降低了43％，对于非普通住宅和商业项目，启动资金相当于降低了14％，大大增强了开发商的投资能力。

二是楼市回暖加快了开发商的资金回笼速度。仅今年前5个月，多数城市累计商品房销量已超过去年全年水平的大半。如杭州销量已超去年全年水平，天津达到去年全年的93％，深圳、武汉均达到85％，北京、上海、成都、长沙也超过了50％。开发商资金状况已有较大改善，支付能力提升，增加土地储备、为后续发展储备项目开始成为开发商的现实选择。

三是股市、楼市相互作用与传导，给上市房企提供了足够的资金支持。近期的股市大幅度反弹，特别是房地产板块明显走强于大盘，沪指从1664点到现在2800点左右反弹幅度不过50％，但是房地产板块却从1534点反弹至6月初的3800多点，飙升了1.5倍。今年以来，仅A股市场，房地产上市公司计划通过增发募集资金已超过200亿元，而公司债券融资计划募集资金合计也高达儿0亿元。由于借助了股市的力量，资金对上市房地产企业获取土地的约束能力逐渐减弱，企业储备土地的冲动不断强化，加剧了土地市场的竞争。

2通胀预期是外部因素

为了尽快促进经济复苏，以美国为首的各国政府通过宽松货币政策和积极财政政策向实体经济注入了大量的流动性，美元出现贬值迹象，大宗商品价格回升，而大量资金涌入股市推动了资产价格的大幅提升。在这种背景下，人们对经济发展的通胀预期愈发明显，而土地等不动产因其具有良好的保值增值潜力而备受青睐。一些企业大肆扩大土地储备，不惜支付超高溢价将手里的流动资金固化成土地资产，拉高了市场的竞争氛围；房地产市场因通胀预期带来的投资性需求上升，带动一些城市房地产市场出现“量价齐升”的现象，在一定程度上推动了市场回暖。

3，房地产市场回暖是直接因素

土地是房地产开发的基本要素，对房地产的需求最终会传导到土地市场，从而形成对土地的需求。当前，房地产市场回暖迹象愈发明显。根据国家统计局的有关统计，2009年1月～5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5％，增速比1月～4月提高了8个百分点。其中，商品住宅销售面积增长26.7％，增速比1月～4月提高了8.1个百分点。房地产市场的回暖，逐步消化了市场存量，在一定程度上缓解了房地产市场的供求矛盾，也推动开发商吸纳一定数量的土地，防止市场出现新的供求失衡。

4，土地供应政策的调整是现实因素

受土地市场调整的影响，地方土地财政受到较大冲击。为了稳定土地市场运行态势，进而保障地区经济增长和财政收入，各地纷纷采取措施，适时调整土地供应政策，精心培育土地市场。

一是适当调低土地出让底价，鉴于2007年土地市场的高热态势，2008年土地推出遇冷之后，地方政府降低了土地财政的预期，理性决策，适当调低了出让底价，尽可能促使推出土地的成交，从而保持土地市场的平稳运行。中原地产研究院的一份土地价格调查报告显示，沪、广、深、津四地2009年1月份的土地成交价格较去年同期下跌了50％以上，其中上海和杭州的地价较去年12月环比下跌了20％，土地价格明显走低，激发了开发商的拿地热情。

二是实行了土地预出让制度，在制订土地出让计划时，充分听取开发商的意见，准确把握推出地块的区位和底价，使得推出地块更符合开发商的预期。

三是根据市场情况，一些地方政府明确了可以分期付款、适当延长开发周期的优惠措施，在一定程度上提升了开发商的购地意愿。

风险亦不可忽视

考虑到我国宏观经济还未走出谷底，无论是房地产市场的回暖，还是土地市场的回暖，都缺乏宏观经济层面的支持。在当前的经济大背景下，土地市场的“小阳春”蕴含着多重风险。

1，加剧银行金融风险

在通胀预期的作用下，资产价格提升很快，容易产生资产泡沫。在支撑房地产市场和土地市场的资金中，很大一部分来自银行，可以说商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承担了房地产市场运行中各环节的市场风险和信用风险。仅从直接来源于银行的房地产开发企业资金来源来看，银行积淀的金融风险在逐步提升，2009年1月～5月，房地产开发企业资金来源于国内贷款和个人按揭贷款的比重达33.9％，比2008年高出5.5个百分点，比2007年也高出3.4个百分点。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来巨大的损失。

2，削弱4万亿投资对经济的拉动作用

国家4万亿投资的初衷是通过中央投资带动地方投资，从而推动经济的全面恢复和发展。虽然房地产市场的转暖能够带动钢筋、水泥等上游产业的发展，从而为经济增长作出贡献，但在缺少宏观经济层面支撑的情况下，土地、房地产等不动产价格的过快上涨，也会引发投资和投机性需求的增长，加上通胀预期的推波助澜，大量的社会流动性会转入土地市场和房地产市场。一些企业在外销受阻后扩大生产的意愿不强，为了实现资本的保值增值，也将资金投放到土地和房地产市场，会造成4万亿中央投资的带动作用不显，在一定程度上削弱了拉动经济整体复苏的效力。

3，危及房地产市场的长远健康发展

土地市场高位运行建立在开发商对未来房价上涨的预期之上，在经历了2008年房地产市场调整之后，如果房价持续高位运行，房价被人为放大甚至超过居民承受能力时，交易量的持续上升将会十分困难，人们的消费预期将会作出调整，市场将会重新回到观望状态，开发商的信心将会严重受挫，进而影响短期土地市场需求的回升，造成土地市场和房地产市场的供求失衡，从而会带来房地产市场的大起大落。

4，可能带来新的土地闲置

房地产市场的运行状况直接关系到土地的开发利用状况。从过去两年的情况看，经历了2007年高位运行之后，房地产市场出现调整，部分城市房价有一定程度的回落，开发商对高价拿到的土地开发进度放缓甚至延迟，容易造成土地闲置。此外，在通胀预期下，开发商为实现资本的保值增值，宁愿选择持有土地而非选择持有房产，因为单纯的持有土地，可以减少因开发房产带来的投入，又可以有待经济景气时开发获取更大的利润，在这种背景下，也加大了土地闲置的风险。

如何化解可能的风险

土地市场的完全回暖还取决于宏观经济的基本走势和房地产市场运行态势。从宏观层面来看，国际金融危机仍在加深和蔓延，对我国经济的冲击仍在继续，国内实体经济尤其外向型经济回暖乏力，使得宏观经济走势仍不明朗。房地产市场回暖带来房价回升在一定程度上会加重市场的观望情绪，房地产市场回暖缺少足够的有效需求的支撑，因此，土地市场的发展前景仍不明朗。对其中可能带来的风险应高度重视，及时采取措施予以化解。

1，突出土地供应的计划性，稳定市场预期

立足于不同城市的资源禀赋、经济特点和所处的发展阶段，依据产业发展规划和土地市场的供求形势，深入调查研究，科学制定土地供应计划，合理确定新增建设用地和存量建设用地供应区域、规模、结构、时序，确保有效供给与有效需求之间的相对平衡。积极稳妥地分析土地市场近期动态与货币投放规模增加的关系，适时土地供应计划等供地信息，控制土地投放规模和节奏，从而稳定市场预期，引导开发商理性决策，防止地价的大起大落，保证市场有序发展。

2强化供后土地的监管，防止土地闲置

一是要强化国土资源管理部门自身的监管职能，健全建设用地的监管平台，加快运行土地市场动态监测监管系统，从合同履行的角度跟踪项目的开发建设情况，确保已供土地的及时开发，形成有效供给。

二是严格有关政策法规。严禁通过不断申请修改规划、滚动(分期)开发等手段，故意延迟开竣工时间，延长开发建设周期，推迟土地进入实质性开发阶段及房屋销售阶段，或者超出自身开发经营能力大量购置土地，伺机高价转让或通过资本运营等手段变现等行为。

三是建立竣工验收的参与机制，在竣工后，国土资源管理部门要与建设部门一起参与验收，并将合同履行情况作为验收通过与否的必要条件。

四是根据市场情况，适时推出增值地价的征收办法，降低开发商囤地的意愿。

五是充分利用土地登记信息，根据房地产开发企业的土地储备情况设立土地市场的进入门槛，对囤积土地面积超过其年开发量的房地产企业限制参与竞买，从而避免房地产企业不受限制的购地圈地。

3加强市场分析，准确把握市场走势

当前，金融危机的影响还未见底，土地市场的未来运行还充满了变数，为此，要加强土地市场的动态监测，及时掌握房地产开发用地的供应、开发建设情况和地价变动等市场运行的动态情况，加大信息收集、分析与披露的力度，及时掌握市场运行动态，冷静观察市场变化，深入细致地分析原因，适时适度调控。

4，强化部门协调，建立共同责任机制

土地市场不仅与房地产市场紧密相连，还影响着宏观经济的平稳运行。为此，要建立与建设、金融、证券监管部门的沟通机制，及时防范和化解可能出现的风险。一是对房价上涨过快地区加大调控力度，适当增加供给；二是定期向金融、证券监管部门提供融资活跃地区、企业的土地抵押情况；三是会同金融、证券监管部门对股价异动的房地产上市企业进行关注和监督，强化房地产上市企业的价格与资产变动预警机制。