透析房地产开发企业投资方针

[概述]自2003年实施微观调控政策以来，房地产企业融资效果便成为一个焦点。随着市场竞争的加剧及微观调控累积效应的显现，越来越多的房地产开发商面临融资压力，如何处置好房地产融资效果曾经迫在眉睫。因此，在这一背景下研讨我国房地产开发企业的融资状况及存在的效果，关于房地产行业的安康开展有着重要的意义。

[中心词汇]房地产开发企业；融资形式；比拟研讨；多元化

房地产业作为一个资金密集型行业，在其开发和消费进程中离不开金融支持。换言之，房地产开发的进程实质上是一种投资进程，即资金的有效投入和增值收回的进程。因此，经过什么方式、什么渠道停止融资是房地产开发运营进程中最重要的环节。

一、我国房地产开发企业融资特点

我国房地产业经过近10年的高速开展已成为我国市场经济不可缺少的组成局部，也是与金融体系联络十分严密的一个行业，保证资金的供应是房地产开发的关键要素。目前，我国房地产开发企业的资金来源主要是国际存款、自筹资金及其他资金三个方面。依据央行剖析，在房地产现有资金来源中，国际存款局部简直被银行存款垄断，自筹资金局部在剔除自有资金后大多直接来自银行信贷，而其它资金局部的70％来自银行团体信贷(即所谓的团体住房按揭存款)。因此在房地产行业现有的融资历局中，来自银行信贷的比例超越了一半。

这种高度依赖银行信贷的单一融资方式决议了我国房地产开发企业融资状况与国度货币政策严密相关，而这种相关性促使房地产行业在面对国度实施从紧的货币政策时，易堕入融资困境；同时，房地产行业剧烈的地域性颜色又使其在不同的区域构成不同的融资历局。因此研讨不同地域的房地产开发企业的融资历局，将有助于不同地域的房地产开发企业扬长避短，完善自身的融资机制。本文将以上海为例，对我国的区域房地产融资历局停止剖析。

二、典型城市房地产开发企业融资比拟剖析

为更好地剖析上海房地产开发企业的融资形式并研讨自2003年实施微观调控以来我国房地产行业融资结构的变化，本文以2003～2007年的资金来源统计数据为剖析样本，在此基础上选取我国房地产市场具有代表性目的意义的华北北京、华南广州、华中武汉和华东杭州4城市与上海停止比拟。

1.2007年各城市房地产开发企业融资比拟剖析

从融资结构上看：上海市房地产资金来源中的自筹资金占比虽高于其他城市，但低于2006年水平，同时思索到自有资金局部占比上升这一状况(2007年上海市房地产融资结构中的股权融资局部扩展清楚)，说明自筹资金局部中直接来自银行存款局部的占比有所下降；其他资金占比虽上升幅度位居第二，但比重依然低于其他城市；定金及预付款占比不到其他城市的一半；应用外资占比同比小升，但略低于广州的3.19％；国际存款略高于武汉的21.36％，但同比降幅最大。由于自筹资金、应用外资局部的相对高占比和国际存款的相对低占比，所以可以为2007年上海房地产融资对银行存款的依赖性低于其他城市。

从资金来源变化上看：上海是唯逐一个出现国际存款和定金及预付款局部同比负增长的城市，特别是定金及预付款局部的降幅接近一半，而自筹资金同比增长率仅高于武汉，因此2007年上海融资金额同比增长最低，特别是2007年资金来源总计同比增长只要17.06％，接近杭州的1／3，不到广州的一半。另外，2007年上海的资金来源总计2548.19亿元，远低于北京的4154.49亿元，高于广州的1162.84亿元。

2.各城市房地产开发企业融资比拟剖析

上海房地产融资中的国际存款占比虽然在2007年同比下降幅度最大，但与自身2003年的国际存款占比相比却高出0.08个百分点，而其他城市2007年的国际存款占比均比2003年出现不同水平下降，特别是杭州，其在5年内的累积降幅到达了10.2个百分点，由原先的40.02％下降到目前的24.82％。不过异样与自身2003年的状况相比，2007年上海房地产融资中的定金及预付款的占比却径直下降了31.4个百分点，其下降幅度为北京的10倍、武汉的5倍和广州的2倍；而2007年上海应用外资局部的累积占比则只上升了0.27个百分点，远远低于广州的1.44％和武汉的1.73％。

观察近5年这些城市的房地产融资变化，可以发现上海房地产国际存款、自筹资金、其它资金(包括定金及预付款)的累积增长额度均小于其它城市，特别是定金及预付款局部出现负增长，这使得上海成为5个城市中房地产融资金额增幅最小的城市。同时，应用外资局部的融资资金的累积增长幅度也只高于北京而低于其他城市，成为5个城市中房地产累积投资开发资金增幅最小的城市。

此外，经过城市资金来源累计指数的比拟，可以发现近5年来二线城市房地产的开发投资资金的增幅远大于一线城市。

三、上海房地产开发企业融资状况剖析

受国度调控政策和全球金融危机的影响，2008年上海房地产开发资金出现了自2000年以来的初次负增长，其总额为2112.1亿元，为3年来最少，比2007年增加了446亿元，较2006年增加了64.8亿元。

从近几年上海房地产开发资金来源结构上看，国际存款金额延续两年下调，基本在550亿元上下，其中2007年房地产开发企业国际存款558.4亿元，比上年下降2.9％(2006年增长19.1％)，占年度资金来源的21.9％，比重同比下降4.5个百分点。2008年应用外资也较2007年有所增加。与此同时，上海房地产开发资金中企业自筹资金创近年来新高，曾经迫近600亿元，并首度超越房地产开发存款额度，占比28.18％，成为上海房地产开发企业的第二大资金来源。

比拟2007年与2008年的房地产开发资金来源构成，可以发现：与2007年其他资金占比到达52.4％，同比上升7.9个百分点相比，由于2008年楼市低迷，其他资金从2007年的1336.96亿元降至2008年的896.03亿元，同比增加了33％，占比回落8个百分点。究其缘由，是由于其他资金主要由团体按揭存款和定金及预付款组成，而在2007年，上海市团体住房存款随房地产市场升温出现迸发性增长，占据其它资金构成比例的58.4％(据中国人民银行上海总部资料：2007年上海市团体房贷在房地产存款新增额中的占比攀升至82.2％的历史高位)。相比之下，2008年上海市团体住房存款由于受市场成交量大幅萎缩影响，同比清楚少增。2008年12月末，上海市中外资银行团体住房存款余额为3107.69亿元，比年终添加88.9亿元，同比少增345.99亿元。团体住房存款余额比年终增长2.9％，增幅同比下降14个百分点。

全体而言，近几年上海房地产资金来源开发投资同比增长有所减缓，但是其规模依然不时扩展。而开发企业自筹资金和企业的银行存款占当年资金来源的比例一直都坚持在二成以上，加上团体住房按揭贷款比例居高不下，因此，上海房地产投资中来自银行的存款将超越55％(以2007年为例，团体住房按揭存款占比30.2％，国际存款占比21.9％，再加上诸如工程垫款等其他直接来自银行信贷的资金，粗略估量2007年上海房地产融资中有将近60％为银行存款)，可见对银行的依赖水平依然很高。同时，企业自有资金占比依然过低，2003年和2004年企业自有资金仅占12.68％，2005年下半年国度对房地产项目资本金的要求提高，企业自有资金还是仅占15.5％，远远落后于国度规则的35％的要求，而到了2007年，企业的自有资金虽然有了提升，但是未能打破20％。自有资金比例过低会使得房地产开发企业的资金供应受外界影响极大，开发的风险主要在于开发周期长，时期不确定要素多，一旦政策和市场供需变化，企业就会堕入主动，面临资金链断裂的风险。

四、房地产开发企业融资多元化意见

房地产融资历局多元化趋向是微观调控背景下传统商业银行存款融资受限后的主动选择。其基本上契合房地产投资的资金需求特点，也已被国外房地产金融市场的实际开展验证：由原来的单纯依赖传统商业银行存款，向以传统商业银行存款为主、创新融资为辅，直接融资和直接融资相结合的方向开展。委托存款、房地产信托、房地产投资基金(REITs)、IPO、股权融资等成为房地产开发企业新的融资选择，从而完成降低融资本钱、确保资金链平安、提高资金运用灵敏性的目的。国际房地产金融市场以房地产信托基金为主体的多元化形式也代表了未来中国房地产金融市场的实际和开展方向。

但是，房地产金融多元化短期内完成大开展的能够性较小。大局部企业仍主要经过传统商业银行存款、房地产信托、自我融资来满足资金需求。关于规模大、信誉好的大型房地产开发企业和有开展潜力的中型企业可以思索上市融资、发行短期融资券、引进战略投资者、房地产辛迪加、前沿货币合约等方式完成多元化融资，但中小型房地产开发企业则很难涉足这些对房地产开发企业的信誉、规模和实力要求比拟高的融资形式。

关于为数众多的中小企业来说，则应积极采用结合开发、夹层融资、回买融资、工程转包融资、金融资源整合等方式停止融资。如夹层融资中所需求的股权数量少于股权融资，而且夹层融资者的报答率较低。而结合开发则可以使中小房地产商集中各自的优势资源，分散运营风险。