对房地产市场“国五条”政策的分析

【摘要】2013年2月20日国务院常务会议确定的楼市调控“国五条”措施的出台，使得二手房的交易量和价格以及新房的价格成为了人们关注的焦点。本文将根据“国五条”及其细则的具体实施以及房地产市场状况，对楼市调控的“国五条”政策进行分析。

【关键词】“国五条”；房产税；二手房

2013年楼市开门红，国家统计局的1月全国70个大中城市房价数据中北上广深等一线城市房价环比大幅上涨，其中广州、深圳涨幅破2%。官方数据显示1月全国一二手楼市也都保持高温，但是随着2013年2月20日国务院常务会议确定的“国五条”措施以及随后“国五条”地方细则的陆续出台，房地产市场反应强烈，其中二手房的交易量变化巨大，但并没有引起市场的恐慌。

一、房地产市场“国五条”的政策内容

自2009年12月份开始楼市调控以来，楼市调控政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。

国五条，是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。具体包括：

（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。对出售自有住房按规定征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。扩大个人住房房产税改革试点范围。

（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

（四）加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息管理。

二、房地产市场“国五条”政策分析

首先，就建立房价稳定机制而言。稳定房价有两个不同理解：一个是对房价上涨过快并且居高不下的城市，要采取措施遏制房价暴涨的措施；一个是对房价下跌剧烈沦为鬼城的城市也要稳定房地产市场。对于稳定房价而言，作者认为房价应该在稳中适度上涨，政府机关应该把握好房价上涨的程度。随着中国经济发展以及城镇化的推进，市场中对住房的需求不断上升，由市场供求状况所决定的房屋价格不可避免的将会上涨。在这种情况下，如果政府过度控制压低房价将违背的市场价格决定机制，对房地产市场产生负面影响。但这绝不代表政府放任房地产市场，适度控制房价是关键。于此同时，稳定价格首长负责制强调了房地产市场调控的执行主体责任性，有利于调控政策推进，防止新国五条沦为空调。

第二，就遏制投机行为来看，会议要求坚决抑制投机投资性购房。这是这次房价控制的焦点措施，“新国五条”细则，其中明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收，这堪称政府使用税收手段调节房地产的最严厉之举。各地方出台的细则也大多包括限购政策和住房信贷政策。对于征收20%的个人所得税这项政策而言，这可能会产生两种截然相反的结果：一种是进行投机的房主将会在正式征收20%的个人所得税之前为避免高税负而低价卖出其所拥有的多余房产，从而导致房价下跌；另一种是卖房者将会提高房价来将个人所得税转嫁给买房者，从而导致房价不跌反升。但最终结果如何我们将看市场反应如何。总的来说，目前遏制投机行为还是主要依靠限购，对于限购政策，需要从不同层面理解，限购固然是靠行政手段来发挥作用的，但是从历史上来看，限购政策起到了遏制房地产市场过热导致市场整体崩溃的作用。严格实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围，这些政策都会对遏制房地产投机行为起到一定作用。

第三，就增加供给量而言，会议要求增加普通商品住房及用地供应。这是从房屋的供应方面来调控房价，试图用增加住房供应量来缓解供需紧张的局面。这一措施应该和遏制投机行为的措施同时使用，从土地供应数量上来看，房地产市场基本判断是供不应求的状况，因此房地产中刚性需求不能被投机性需求挤压。事实上，刚性需求确实是支持市场价格坚挺最后一道防线，如果这些刚性需求被投机性需求挟持之后，就可能变成了无效需求。同时，如果市场大量供应豪宅、大户型住房，也会对市场需求形成有效钳制。

第四，就保障性住房而言，会议指出加快保障性安居工程规划建设。会议强调，2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围，这些人确实也应当纳入公房保障体系中。但是，一年时间做好这件事情，时间恐怕有些紧张。

第五，从市场监管方面看，房地产市场虽然经过了多年的发展，乱象仍然丛生，预售管理不规范、中介黑客人、企业信用不高等，搞坏了房地产市场的信誉度。推进个人住房信息系统建设也面临着很多牵制，加强市场监控是必不可少的。

三、对房地产市场政策的建议

第一，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），在制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标时，要充分考虑到物价上涨情况和市场供需情况，做到房价稳中略升，但上涨幅度应该控制在同期CPI的上涨幅度以内。因为当市场中普遍物价上涨时房价不涨或者是不涨反跌显然是不合理的，因此将房价控制目标控制在CPI增长幅度以内在考虑到通货膨胀的同时也剔除了投机性需求导致房价上涨的的因素。

第二，进一步加强以税控价的政策。从目前房地产状况的反应来看，房价没跌反而有上升的趋势，地产股一直走强，这就需要相关部门对房产税的征收政策进行修改，根据中国房地产行业的实际情况制定出切实有效地税收政策。

第三，地方版“国五条”应该全面贯彻国务院的“国五条”的政策，切忌马虎应付、虎头蛇尾。由于不同城市的楼市温度、房价涨幅不一，各地的二套房首付款比例规定应该也不一样。而作为楼市“风向标”的北京、上海、广州、深圳，由于房价上涨扮演了“领头羊”的角色，理应执行最严厉的调控政策，包括二套房首付比例。

参考文献

[1]王瀛.新国五条压不住“火”[J].商业观察，2011（11）.

[2]朱大鸣.新“国五条”将房地产带向何方[J]观察，2013（3）.

[3]张海英.地方版“国五条”切忌虎头蛇尾[N].法制日报，2013-3-25（第007版）.