上海土地交易概况分析

2015年是“十二五”规划收官之年，上海房地产行业总体延续了上一年的适度调控、稳中有升和健康发展的走势。总体供应和需求基本保持平稳，住房和办公楼的价格波幅也在可控范围。

经国家统计局统计公布，今年1至10月底，我国房地产开发投资共78001亿元，同比增长2%;1至10月底全国商品房待售面积68632万平方米，两年中商品房待售面积增加54%。为此国家提出了新时期加快化解房地产库存，促进房地产发展的新导向。

2015年11月11日，总理主持召开的国务院常务会议提出的“通过加快户籍制度改革带动住房”等相关产业的消费水平的提高，也使得上海房地产市场健康发展可持续和可预期。

目前，上海土地交易情况总体围绕市府房地产市场稳定、持续、健康发展的方针，土地交易围绕城市规划、市场需求、适度调控的基础上适时推出，规范招、拍、挂，避免土地出让价的大起大落。

本文将就上海2015年1-10月除工业用地外的居住用地、商业用地、商办用地、住办用地和动迁安置房用地等的土地交易情况进行分析，以便于相关政府和从业人员在预测2016年上海土地交易走势方面作为参考

一、上海土地交易的区域分布与用途

2015年土地交易截至10月份，通过上海土地交易中心招、拍、挂成交的主要有89个地块，该89个地块总面积4185586平方米，总成交价格9425941万元，平均每平方米成交价为2.25万元/平方米，平均土地出让的溢价率约为53%，溢价率的走势为前低后高逐步上升的态势。其中动迁安置房用地30块、居住用地22块、商业用地17块、商办用地12块、办公楼用地6块、商住用地4块、住办用地3块。这89个地块中79块为单一性质用地，10块为两种用途以上的复合性质用地。

全市17个区县除黄浦区、静安区没有土地交易外，其余15个区县2015年1-10月共出让土地89块，其中出让土地最多的是浦东新区（土地性质分别属于商业、商办、居住、办公楼和动迁安置房）、宝山区（土地性质分别属于商住、商办、居住、商业、办公楼和动迁安置房）和奉贤区（土地性质分别属于居住、商业、商住、商办和动迁安置房），这三个区各出让土地11块。出让土地最少的是普陀区，仅出让一块住办用地。其余的为崇明县出让土地10块，土地性质分别属于商业和动迁安置房;松江区出让土地8块，土地性质分别属于居住、商住、商业、动迁安置房;青浦区出让土地7块，土地性质分别属于居住、商住、商办和动迁安置房;嘉定区出让土地6块，土地性质分别属于商办、居住和商业用地;杨浦区出让土地5块，土地性质分别属于商办、居住和动迁安置房;金山区出让土地5块，土地性质分别属于居住、商办和动迁安置房;闸北区出让土地3块，土地性质分别属于主板、商办和居住用地;徐汇区出让土地3块，土地性质分别属于办公楼和商业用地;闵行区出让土地3块，土地性质分别属于商办和动迁安置房;长宁区出让土地2块，土地性质分别属于办公楼和商业用地;虹口区出让土地2块，土地性质分别属于商办和居住用地。

二、上海土地交易主要企业的拍地情况

从上海2015年1-10月已进行的89块土地交易看，所有项目基本都由一家企业独立拿地，以往因资金原因或为分担风险，由两家或两家以上企业共同竞拍一块土地共同开发的情况2015年很少出现，这说明房地产企业的资金面有所宽松，对市场前景的把握较有信心。

这些企业中属上海企业的有72家，属外地企业的有17家。其中拿地最多的是绿地集团，共拿6块土地，具体为：奉贤（商住）、杨浦（商办）、青浦（商办）、松江（商住）、嘉定（商办和居住各一块）。原上海区属房地局改制的企业，仅新长宁集团在长宁区华阳街道拿下一块用于办公楼和商业用地的综合用地。今年已完成交的这89块土地中，成交标的大于10亿元的有22个地块，小于10亿元的有67个地块。今年至今的4块“标王”：最高的为88亿元，由金融街（上海）投资有限公司拍得，地点为闸北区上海火车站，地块性质为商办和居住;第二的为87亿元，由珠海华炜投资发展有限公司拍得，地点为闸北区市北高新地块，土地性质为住办;第三为70亿元，由上海奔汇投资咨询有限公司拍得，地点同为闸北区市北高新地块，土地性质为住办;第四为59亿元，由上海浦东发展银行拍得，地点为浦东新区世博地块，土地性质为商办用地。

三、上海集中推出土地区域分析

通过上海2015年1-10月已进行的89块土地交易可以看出，我国城市化建设对上海房地产业的发展同样有着重大的影响，具体而言：上海的浦东新区、宝山区和奉贤区今年推出土地的数量最多，分别为11块。而推出土地区域最为集中的是奉贤南桥新城，仅这一区域今年就已成交6个地块的土地交易。与其他区县在开发新城时成立区国资控股的土地开发公司或房地产公司进行开发不同的是，奉贤南桥新城的6个地块的项目中标方分属上海和外地的6家不同企业。分别为：上海中环投资开发集团（土地性质为居住用地）、上海新邦置地有限公司（土地性质为动迁安置房）、绿地集团（土地性质为商办用地）、上海业晟置业有限公司（土地性质为动迁安置房）、江苏中南建设集团股份有限公司（土地性质为商住用地）、上海高屋置业有限公司（土地性质为动迁安置房）。

从以上的上海今年土地交易情况中不难看出，虽然奉贤南桥新城土地出让的市场化程度高，参与竞拍者都有机会中标，但因年内一次性出让土地过多，尽管平均溢价率不高，但建成后的市场竞争激烈，对拿地的开放商而言，项目的得益率与会因而下降。另外今年市中心集中推出土地的则是闸北区的市北高新地块，尽管只有两块土地出让，但这两块分属上海今年土地出让交易价格第二位（87亿元）和第三位（70亿元）的标王级地块，用途同为住办用地。

四、上海2016年土地交易的走势分析

随着我国新一轮改革开放的深入，房地产市场和房地产企业的市场走势和发展战略发生了明显的变化。其一是一线城市的房地产市场继续走强，二线和三线的房地产市场开始走弱，为此上海的房地产企业和国内有实力的房地产企业改变了前些年到二线和三线城市拿地的情况，土地交易再次聚焦“十三五”期间向国际化大都市迈进的上海和北京、广州、深圳等一线城市。其二是无论上海的房地产企业还是外地的房地产企业在进行土地交易时都较为理性，开发一块、竞拍一块，很少有过去房地产企业为土地储备盲目拿地的情况出现。其三是上海今年土地交易市场交易的土地中居住用房、商业用地、办公楼和动迁安置房等单一用途的土地减少，而商办用地、住办用地、商住用地、商住办用地增加。其四是上海今年已出现的土地出让标王中出现了两家投资类的公司，一家为87亿拿住办用地的珠海华炜投资控股公司，另一家为70亿拿住办用地的上海奔汇投资咨询有限公司，这二家投资公司不约而同地看中了正在兴起的闸北市北高新园区。

综上所述，随着2016年我国增长方式转变和产业转型升级落到实处，中古央行年内四次降息多次降准的叠加效应，我国基本国策一家只生一个孩子到二胎政策全面放开和我国城市化进程的深入推进，新一轮的房地产业和房地产企业的可持续发展是可以预期的，而放眼“十三五”规划，更为我国房地产行业和国内百姓的“住有新居”提出了可操作、可实现的理想状态。房地产行业的新一轮稳步和持续发展也将带动和促进相关行业发展，促使我国居民真正早日迈向小康社会，人们的生活水平和生活质量真正得到提高。