养老地产的“美国梦”

美国的养老社区有60%左右为政府投资设立，其次还有企业在里面的投资；教会、慈善机构募捐的款额；基金会、企业的捐款；社会团体的互助金等项款额。

美国是一个养老产业发达的国家。美国目前约有3900万65岁以上的人口，约占美国总人口的13%，到2030年，美国将有五分之一的老年人。那么，美国的养老产业，特别是养老地产，是如何运作的？

经典的太阳城

“太阳城”是美国最大的养老院，是美国老年中产阶级的一个剖面，住着来自美国各个州和世界50多个国家的退休老人。

然而，这座大型老年社区的兴建，在最初并不是由政府引导的，完全是源于开发商的一次偶然发现。20世纪50年代，太阳城本是一片半沙漠的棉田。地产建筑商德尔・韦布路过此地，觉得这里气候适宜、土地便宜，于是开始在这里修建住宅。

德尔・韦布了解到每年来此度假的老年人居多，因此把居住人群锁定在老年群体，并建成了仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。由于亚利桑纳州房价低，气候环境好，房子供不应求。从那以后，这里便慢慢崛起了一座新城，房屋和设施越来越高档，到2009年，人口已达16万，目前无论面积还是人口都在继续猛增。

作为“老人城”，太阳城明文规定：所有居民必须是55岁以上的老人。这里的建筑规划完全满足老年人的需求，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主等。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。

太阳城中有许多种住宅类型，主要的养老社区形式包括活力社区、独立生活社区、协助生活社区、专业护理社区、持续照护社区。

在太阳城，55～75岁之间的健康老人会进入活力社区养老，75岁后可进入持续照护社区养老。老年活力退休社区主要是居家式的自主养老方式，主要包括住宿、餐饮、娱乐活动等功能。

持续照护社区主要针对75岁以上老人，居民从中得到3个级别的护理，提供包括各阶段所需的服务，专门为住户提供持续照顾服务。社区中的护工需要护士执照才可上岗。据调查，居住在持续照护社区的老人平均寿命比美国其他社区高8岁，且在医疗平均花费上减少30%。

多维运作模式

美国的养老社区有60%左右为政府投资设立，其次还有企业的投资；教会、慈善机构募捐的款额；基金会、企业的捐款；社会团体的互助金等项款额。

政府的拨款占相当大的比例，资金主要来自于纳税人的税款和个人预交的社会保险金。此外，其他机构的捐助也起到重要作用。取之于民，用之于民，是美国老年福利资金的来源与去向。

此外，美国养老社区的引资经验非常值得借鉴。高效的商业化运作使社区得以吸引以保险资金为代表的长期资金参与，为社区的可持续运营提供可靠保障。

美国将保险、地产、养老产业融合在一起的商业模式，是一种养老加地产的开发模式，这种模式将地产开发与创造消费者生活方式结合在一起。保险行业进军地产，买断其居住权，采取酒店式管理，已收取会员管理费用的收益模式进行投资回笼。另一面还为公司吸收养老保险客户。

在美国，目前养老社区行业的现金回报率达到8%～11%，内部收益率介于10%～20%之间。较普通商业房地产住房，养老社区具有更高的投资回报。养老社区的投资回报基本上处于NPI（指季度房产指数）之上，如2009年商业租房投资回报率是5%；而同期养老社区投资回报率达到6%以上。

从1996年到2006年的10年间，协助生活社区和独立生活社区的年租金增长率基本保持在4%到6%之间。从中长期来看，养老社区的租金收入相比其他物业类型更为稳健，为投资者提供可预见的、稳定的收入流。

根据美国INTEGRA房产公司的估算，美国2009年底的养老社区床位总量达314.6万个，专业护理区居民超过170万人，协助生活社区居民将近100万。美国健康产业投资中心的调查显示，2009年末专业护理社区内私人房间的平均花费为每日219美元（每年79935美元）；协助生活社区的平均花费为每月3131美元（每年375725美元）。按各类社区床位供应量与年平均花费的乘积计算，专业养老社区和生活协助区2009年市场总价值分别约为83.44亿美元和38.00亿美元。

老人社区主要是根据老人的需求方式，与老年人签订不同的服务合同。比如：持续照顾型养老社区的主流支付模式是租赁模式和入门费＋月费模式。所谓租赁模式，是指住户无须预先支付入门费，每月按提供的护理服务支付相应的护理费用（需要支付押金或预先交纳部分月费，但不会超过10,000美元）。协助生活和独立生活设区普遍采用租赁模式。而入门费＋月费模式多与长期护理保险相结合，有接近80%的老人护理社区选择此模式。

普及“倒按揭”

市场化运作的养老城所面临的最大问题是运作资金的保障。在美国的养老社区内，通常入门费是住户自行承担的，一般分“倒按揭”支付、退休金或私人储蓄支付等。而对于月费及其他医疗服务费，联邦医疗保险和长期护理保险一般可以覆盖老年社区的一般性的基础护理服务。但是超出了保险范畴的高端服务其费用就需个人支付了。

“倒按揭”是最普遍的一种支付方式。倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的房贷方式。老年人在晚年没有正常收入情况下，为维持基本生活或是需要大量现金的情况下，将自己的房产抵押给银行，从而获取流动现金进行周转，贷款者在老人过世后，再将房产收回。如今倒按揭在美国日趋兴旺，美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。

现在“倒按揭”发放形式主要有三种类型，依据不同的贷款发放单位来区别：首先是联邦政府保险的倒按揭贷款(又称房产抵押倒按揭贷款)，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险，大约90%的倒按揭贷款属于此种类型；其次，是政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理；第三种是专有倒按揭贷款，这种倒按揭贷款模式由不同的公司推出，根据客户群分类而有一定的差异性，属于个人理财型产品。

发放原则是住房资产高则可贷款数额高，年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。

通过政府的扶植、保险机构的投资、慈善捐款以及入住养老社区的老人通过“倒按揭”等方式缴纳的费用，市场化的养老城不但能够持续提供社会服务，自身还可以盈利。