泰康养老社区调查

不是简单的卖房子，而是盯着日益临近的老龄化时代带来的养老服务业巨大发展机遇

目前，中国正在迎来老龄化高峰。相关数据显示，“十二五”时期，人口老龄化进程加速，高龄化、空巢化趋势明显。从2011年到2015年，60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，年均增加860万人。“银潮”给中国的家庭和社会的养老功能带来严峻挑战。

一项调查显示，中国59.7%的人感觉自己赡养老人的经济压力大。目前传统家庭养老功能日渐式微，新型养老产品逐渐进入市场。中国社科院老年研究所公布的测算数据显示，到2030年，中国养老市场的商机有望增至13万亿元。而寿险企业也盯上了这块蛋糕。

目前，人寿、泰康等寿险企业也相继开启了养老社区项目，但是它们推出的服务不是简单的卖房子，更是盯着日益临近的老龄化时代带来的养老服务业巨大发展机遇。为此，本刊专门对泰康人寿推出的养老社区进行了调查，并采访了相关的工作人员。

社区怎样规划

养老社区的理念出自美国。目前在美国亚利桑那州有美国最为成熟的商业养老社区——太阳城。美国太阳城是全美新型养老社区典范。太阳城位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因生活方式活跃而闻名。美国太阳城的建设开始于20世纪60年代，由于亚利桑纳州房价低，气候环境好，到2009年，人口已达16万，目前无论面积还是人口都在继续猛增。但在中国，养老社区的出现则是最近几年的事情。

当记者问到泰康是从何时开始规划养老社区时，泰康的工作人员给记者出示了这样一份时间表：

2007年3月：创业构思诞生；

2007年11月：赴日考察；

2008年4月：率先申请试点；

2009年11月：首个获得保监会试点资格；

2010年3月：保险行业第一个养老实体泰康之家投资有限公司设立；

2010年12月：签约昌平；

2010年8月：高端养老社区示范空间和首个《持续关爱养老社区设计与建设标准》面世；

2011年12月：完成土地购置；

2012年：首张保单签发，首个国际标准旗舰店动工；

预计2015年，首批泰康人寿客户可以入住。

不难看出，泰康从2007年开始构思一直到2011年购买了昌平的地块只用了四年的时间。而根据规划，到2015年首批泰康人寿客户就可以入住养老社区了，那么泰康在昌平建设第一个养老社区是如何规划呢？

记者赶到昌平的泰康国际标准旗舰店，通过企业沙盘了解了泰康第一个养老社区的规划情况。据了解，这个养老社区位于北京市昌平新城，占地面积约17万平方米，昌平新城距离北四环半小时车程、距地铁南邵站约500米，处于半小时北京生活圈中。养老社区周边有丰富的旅游、休闲度假、运动娱乐和购物资源，如蟒山国家森林公园、十三陵水库、兴寿草莓基地、小汤山温泉、国泰百货、沃尔玛超市等。项目第一期建筑面积约9.1万平方米，预计容纳800户左右。

泰康工作人员介绍，养老社区内按照居民年龄和身体状况，分为独立生活、协助生活、专业护理等不同功能的居住单元，提供居住生活、美食餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等服务，满足居民各层次的个性化需求。该养老社区预计2015年完工，届时首批达到相关标准的泰康人寿客户可以入住。

此外，泰康还要在上海崇明岛和海南建设其他的养老社区。目前，全方位展现养老社区建设规划和功能设计的泰康之家生活体验馆已在北京CBD开馆。在体验馆中工作人员向记者介绍了相关设施的独到之处。比如在床边、浴缸边、马桶旁都安装有红色的小按钮，在楼道里有隐蔽式的扶手，每隔十几米设置一处沙发，在床边、浴缸边、马桶旁都安装有红色的提醒按钮，一些区域安装有24小时紧急呼叫按钮，只要居民按下按钮，社区的服务人员将及时赶到，第一时间进行紧急处置。

可以说，泰康在设计之初，就考虑到了社区的地理、交通、周边配套医疗护理和商业设施、老年人生活特点等。

商业模式剖析

调查发现，目前泰康建设的养老社区的目标客户定位比较高端。工作人员向记者展示了养老社区的形式，分为自选版和定制版。其中自选版的缴费金额是年缴费25万，缴费10年，或者一次250万。自选版给定的服务内容是入住权，但入住前需要被保险人在入住前365天向泰康之家提出申请，经过评估确认后入住。而泰康之家的评估内容则涵盖了健康状态、护理分级、经济资产、认知状态、自理能力、家庭背景等，综合评估后确定老人所适合的居住区。

同时，泰康对被保险人的年龄有一定的限制，女性要求在55岁之前进行投保缴费，而男性需要在60岁之前进行投保缴费。如果超过年限制的老人想入住养老社区，则可以挂靠在子女的保险户头下面，所以如果一个子女购买了养老社区的保险服务，则可以让自己的父母或公婆等四人都可以入住，所以显得颇为人性化。

但工作人员也表示，老人入住期间的医疗费用和饭费自理。显然，医疗费用和饭费的合理性和医疗水平成为目标人群关注的问题。由于这部分需要自理，当记者询问工作人员其水平如何时，工作人员只表示在规划中会按照三甲医院的医疗水平和营养配餐来对待。但由于2015年泰康养老社区才迎来首批客户，所以具体的情况还要继续等待。

泰康人寿董事长陈东升表示，将养老保险与养老社区结合的商业模式，将是一种世界性的创新。泰康希望把养老社区建成真正的老年大学，让其拥有一张保险一辈子的幸福，使保险更便捷更实惠。显然，如果泰康不是单纯“卖房子”的，其真正有价值的地方还在于养老社区所配套的服务。

养老社区的地产形态并不属于一次性的“租”或“售”模式，入住者如果想进入养老社区，目标还是要享受到社区中从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护等完善的服务。所以，养老社区真正考验的是，项目开发商对社区的综合管理水平与运营商的设施装备和专业管理服务水平。

由于养老社区的产业链已经远远超越了单纯保险理赔的领域，目前中国对其研究和发展还有很多不足的地方。特别是对于老年人这一特殊人群，其需要的服务类型和品质要求更加严格，在“完全护理”阶层，大量具有专业知识的员工以及相关的技术设施和经验才是泰康的立足之本。所以泰康除了在理念上更新外，更需要在产业链的下游，也就是员工培训和基础管理服务团队建设上下功夫。

如何赢得市场

目前中国的老年人口的高龄化、空巢化和失能化是普遍的趋势，中国80岁以上的高龄老人超过2000万，失能、半失能老人约3300多万。老年人在熟悉的社区环境里能找到安全感、归属感和亲切感，所以养老社区在未来还是需要加强建设。但保险公司是商业公司，并不是慈善机构，其良好的运转还是需要价格、市场、政策和人们的认知的多方协调。

目前在美国，养老社区已经是非常普遍的选择，老人入住养老社区，可以尽享活力、健康、充实的生活。据美国顶尖养老机构LIFECARE的长期跟踪发现，现代养老社区的居民平均寿命延长8～10岁，医疗保健支出平均减少约30%。但在中国目前的状态下，大多数人还没有完全脱离居家养老的思考模式，即使老人有退休金和养老金，子女依然认为养老是应该尽的义务，“孝”的传统也是一直为国人所传承。但目前随着社会的发展，少子老龄化、老年空巢化、空巢失能化等现象越来越普遍，入住养老社区已经出现了一定的市场需求。

而为了赢得客户，泰康一方面从保险的覆盖内容出发，如规定“被保险人配偶，保证入住；爱人共同入住，支付居家费用的50%；被保险人父母，优先入住；父母同时获得社区优先入住，社区的费用单独支付”等让被保险人享受到更多的权益。另一方面，泰康也提供了多种形式的服务内容。以居住条件为例，泰康养老社区的居室户型分A、B、C三种，其中：A户型指一居室户型，建筑面积70～90平方米；B户型指两居室户型，建筑面积工100～120平方米；C户型指两居室户型，建筑面积工150～170平方米。多种户型为老人提供了选择的空间。

而在周边设施中，泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施。一期中心的位置是一个5000平方米左右的文化活动中心，满足居民日常文化娱乐健身休闲生活。其中包括1500余平方米健身运动中心，400平方米的阳光房，约2万平方米的中央花园，以及专门设置的漫步道方便老人科学运动。

此外，社区还规划有约8000平方米，可提供50张床位的高端小型综合医院，提供综合门诊、老年康复调理、日常诊疗、慢病管理服务。可以说，泰康之家提供的服务已经不再只是“床位”或“房间”的概念，而是富有更具人性及生活气息的“家”的设置。

仍需积累经验

记者调查发现，美国的养老社区主要分为生活自理型养老社区、生活协助型养老社区、特殊护理养老社区和持续照护养老社区。这几种社区的护理程度和照护内容按顺序逐级加深，而且社区与医院和专业护理机构均有紧密合作。

泰康也提出了退休生活各阶段的分类模式，但其服务品质应该建立在长期的市场调查和护理的研究基础上。老年社区服务包括多层次的内容，如健康维护、功能障碍治疗、术后恢复、精神呵护、养生与保健等。

中国虽已提出建设老年友好型城市和老年宜居型社区的目标，但到目前为止仅仅有齐齐哈尔市被授予“国际老年友好型城市”，杭州、台州等地区提出建设，至今还没有很好的发展模式。

根据统计，中国目前每千人口执业（助理）医师数仅为1.62人，每千人口注册护士数仅为1.30人。要建设一流的养老社区，必然需要一流的护理人才，但中国护理人员供需失衡的问题可能引起专业人员的身价上升。所以，与教育产业的配合是提升泰康人才队伍的根本道路。未来泰康建设养老社区依然需要积累经验，逐渐提升养老社区的服务品质，才能为社会创造更大的价值。