中国高房价的原因及危害

摘要：本文主要针对目前国内高房价的现象，分别从供求，心理因素，货币市场和土地供应方面分析产生这一现象的原因，从经济和农业两方面阐述高房价的危害，并就个人想法提出应对高房价的措施。

关键词：供求关系；心理偏好；货币市场；投资渠道

一、高房价的原因

1.供求因素

西方经济学一直把“看不见的手”视为市场配置和价格形成的最重要的方式，无论从处于投机目的还是从满足基本需求来看一种商品的价格，都是有供求关系决定的，我们可以把投机理解为通过人为改变供给或者需求，以影响商品的价格。

(1)从供给方面分析，根据国家统计局的数据显示，2009年全国商品房销售面积为9.5亿平方米，08年5.4亿，07年6.4亿，2010年1-10月房屋销售面积同比增长9.1％，按照这个增长率2010年的房屋销售面积为10.3亿，假设2005年和2006年的房地产销售面积增长率为10％，则相应销售面积分别为5.8亿和5.2亿，1990年到2000年假设为2000年的开发水平，年均销售面积为1.7亿，2001年到2005年假设为3.5亿(2000年和2006年的平均值)，按照这个计算出来的销售面积为73.6亿平方米，根据腾讯财经网的估算，2010年全国房屋存货达11.78万亿元，按照全国的平均房价为4600元／平方米，则存货量达25.6亿平方米，相加得全国商品房总供给面积为99.2亿平方米。福利分房的面积和经济适用房的面积没有现成的数据，经济适用房在2000年之前占全年新竣工面积的10％-20％之间，2000之后在3％左右，这里我忽略经济适用房提供的供给。2008年全国城镇人均居住面积为25.6平方米，假设2010年这个数字为人均26平方米，截至2010年中国的城市化率为45.68％，按照中国13亿人口计算，有5.94亿城镇人口，则5.94亿城镇人口的总供给量为154.44亿平方米。

(2)从需求方面分析，有5.94亿城镇人口能够形成对商品房的有效需求(农村人口已自有住房为主，他们基本不对商品房形成需求，并且开发商99％以上都是在城市开发商品房，所以这里基本忽略农村对商品房供需的影响)。我们看一下发达国家的数据，以美国为例，美国的人均住房面积为970平方英尺，换算后为人均90平方米，美国人均收入是中国的12倍，人口是中国的1/4，即总需求是中国的1/4，即按照美国人在这个阶段的消费标准的话，无非是人均90*4/12=30平方米，而美国人素以浪费著名，在欧洲发达国家，人均住房面积也就在35-45之间。中国还是发展中国家，无论从城市化率还是从收入消费水平与发达国家相比都有很大的差距，而且中国人素有节俭勤劳的美德，所以从需求上来说，目前的房屋供给已经足以满足中国居民的消费需求，那么现在已经拿地的开发商，未来2-3内可以形成每年10亿平方米的房屋供给，去卖给谁?而中国目前的众多刚性需求说明了一点，有大量的投机性需求替代了刚性需求，如果房价在合理区域或者价格略高，是不会在全国范围内掀起这么大的波澜的。

2.心里偏好

中国人有自己的传统，很多东西是从深远的历史文化中传承过来的。

(1)首先，在中国，无论是城市还是农村，结婚时基本上都会要求有“新房”，代表着成立了一个新的家庭。这种情况与国外是不同的，国外很多新婚的夫妇都是租房子住，因为他们非常独立，没有购买房屋的经历实力；再者国外政府建立了很多廉租性住房来满足低收入人群。而中国的“新房文化”导致了结婚自住式购房成为了一种刚性需求，无论多贵都必须得买，而且年轻人的住房消费往往受到家长的资金支持，使得本来不具备消费能力、不构成刚性需求的人群参与了消费，助长了供给曲线向上移动，导致需求量和平衡价格同比攀升，而房地产的供给是需要一定开发周期的，供给不能得到及时的满足，必然会进一步提升住房价格。

(2)其次，中国人素有买涨杀跌的心理，于是在泡沫形成的时候，不是理性的进行分析，而是一路高歌，助长泡沫的扩大化，2007年的股票市场就是一个典型的例子，当股票价格已经大大超过实际价值的时候，股民确认为还会涨，而是继续买进，没有注意风险的来临，一旦资金大批撤出的时候，受害的还是普通百姓。而如今，房地产市场再次成为人们追捧的对象，绝大多数人认为房价贵，却坚信房价还可以继续攀升，于是买房的步伐依旧没有停歇。我身边的个人投机者，他们手里有6套左右的房子，限于缺少资金，否则是绝不会停下买房的步伐，因为房价一直在涨，没跌过，中国人太需要经历一次真正的危机了，只有这样，才能教会人们对风险的认识而避免盲目投资。

(3)最后，国内缺少投资渠道，高额储蓄存款就是最大的证明。近年来，随着国内的通货膨胀压力和人民理财意识的提高，人们意识到把钱放在银行里，只会不断的贬值。中国的金融市场很不发达，中国的股票市场投机性太强，不具备美国和欧洲拥有稳定回报的特点；国内的债券业处于起步阶段，除了政府，几乎没有任何企业可以向公众发行债券。

3.货币市场

近年来，国内一直处于通货膨胀中，货币一直处于供大于求的状况，一方面是4万亿的经济刺激计划导致了大量货币流入市场，另一方面是人民币升值的预期，大量热钱流入中国，10月份流入大陆的热钱达5000亿人民币，而且有大量的热钱已经囤积香港，等待流入大陆市场。这么多的货币多少流入了房地产市场，现在没有具体的信息，不过，热钱流入的最常规手段是股票市场和房地产市场，目前国家的房地产政策从紧，会限制一部分资金流入房地产，不过，热钱流入是造成高房价不可忽略的因素。

4.土地资源有限，土地出让金高，区域经济发展不均衡。中国是世界上人口最多的国家，随着城市化进程的加快，越来越多的人涌入城市，而土地资源属于稀缺资源，总量有限且不可再生，这些因素导致了土地价格的上升。土地价格的上升又反过来作用于商品房上，使得商品房的价格也不断的提升。中国土地价格过快上涨，除了供求不平衡原因外，还因为

政府土地出让金不断上涨。土地出让金已经成为地方财政的主要收入来源，这也是为什么中央出台政策后，地方政府执行不力的一个重要原因。再者，中国的经济发展不均衡。东部沿海城市经济发达，人口密度大，住房压力也大；而中西部经济相对落后，人口密度小，人口密度大无疑导致需求增加，引起房价上涨。如果中西部经济发展起来，那么东部人口的回流就会很长程度上缓解这一现象。

二、高房价的危害

1.房地产市场的发展会拉动GDP的增长，这是一个不争的事实，但是在存在着泡沫的高房价却给中国带来了巨大的威胁。从公众层面分析：房价的过高使中产阶级背负着巨大的债务压力，严重的制约了他们的消费能力，幸福感下降，心理压力增加，力求更加稳定的收入已减少还贷压力从而抑制了他们的创业需求。从社会层面分析：高房价是在走恶性循环的发展道路，影响中国的经济转型，继续着投资拉动经济增长的老路，存在产能过剩的威胁；当处于经济周期的衰退期时，房价下跌，收入下降，会存在大量的次级债，可能发生由经济衰退恶化为经济危机；高房价刺激房地产企业迅速成长，从而产生了巨大的风险。

2.房地产业的高利润率必然引起越来越多的资金流入，如果社会的大多资金都流入了房地产业，就会导致其他行业的衰落，尤其是低利润率的机械行业和制造业，而这些低利润率的行业却与人民的日常生活和国家的独立自主息息相关，从长远来看，高房价对国家的综合国力的提高是不利的。

三、如何解决高房价问题

面对高房价，我们可以清楚的看到国家的态度和决心，我个人觉得，可以从几下几方面考虑：

1.我们需要定义房地产的性质是投资性商品还是保障性商品。如果定义为投资性商品，放开土地的供给瓶颈才是关键，责令已经拿地的开发商保证开发建设，做到有效监督，增加房屋供给，使人人有其屋，才是问题的关键；如果定义为保障性商品，则必须建立房屋的户籍制度，让多套房屋所有者不能享受房屋增值带来的收益，杜绝投机炒作之风。

2.拓宽投资渠道和融资方式。在通货膨胀和人民币升值的预期下，必须创新金融领域，利用好金融衍生品，让居民更有效的投资，让投资更加稳健、安全。同时，改变目前房地产企业的融资方式，建立健全风险机制和安全评价，让房地产企业发展得更加健康，做强继而做大。

3.控制好货币市场。对热钱进行有效的监督、控制，做好热钱流量和时间的预测和报道，对热钱流入的行业做好定性分析和定量分析，从货币政策上控制好市场货币的规模，不给外币洗劫国民财富的机会。

4.大力建设廉租房和保障性住房，解决中低收入群体的燃眉之急。一旦刚性需求得到缓解，就能抑制投机炒作之风。建立房屋供给多样化，让收入低的群体买得起位置一般、高容积率的住宅，而价格高、位置好的住宅供高收入群体购买，满足人人有其屋的愿望。