小产权房问题解决思路探析

【摘要】小产权房的产生源自我国二元土地制度、供需共同作用以及管理不利，其治理不仅需要在短期进行分类治理，而且还需在长期健全农村土地制度。

【关键词】小产权房 集体土地 流转

一、小产权房的内涵及产生的原因

（一）小产权房的内涵

小产权房是指在城市郊区或农村，由村集体经济组织或村集体经济组织与开发商合作在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售的房子。

（二）小产权房产生的原因分析

1.城乡二元土地所有制及相应的土地管理制度是小产权房产生的根本原因

我国实行城市土地国家所有和农村土地集体所的二元土地制度。一方面，两种形态的土地权能存在双重标准，集体土地所有权能在实际上屈位于城市国有土地。国家通过法律对集体建设用地的用途做了严格限制，造成“同地不同价”。另一方面，国家又未对集体土地、宅基地上房屋流转有明确的规定，造成小产权房有空可寻。

2.小产权房形成的直接原因是供给和需求的共同作用

一方面，我国二元的土地制度造成了城市土地和农村土地巨大的收益悬殊。不仅农村土地上生产农作物的收益与城市土地修建房地产的收益相比微乎其微，而且，农民在土地征收后快速增值的过程中得不到合理的利益补偿。因此，农民和集体经济组织为实现自身利益的最大化，就绕过政府，自行开发建设小产权房，促使小产权房供给的产生。

另一方面，我国住房需求旺盛，且城市房价居高不下，但与此同时，我国政府保障性住房却严重供应不足，始终无法满足中低收入人群的住房需求，缺乏多层次的住房供应体系导致我国房地产市场供需的严重失衡，高房价成为小产权房需求的巨大推动力。

3.地方政府对政策模糊和管理缺位是导致小产权房产生的外部原因

地方政府，特别是乡镇政府在小产权房管理上严重缺位，成为小产权房违法建设和交易的制造者和实际推动者。小产权房在房地产市场中能够存在这么长时间，从局部地区、个别城市扩展到全国，政府相关管理部门难辞其咎。

二、小产权房问题的解决思路

小产权房问题的解决，不仅关系到当前我国房地产市场的规范和社会公平，而且解决得好，可以为我国农村集体建设用地流转提供思路。

（一）短期内，分类有序的治理现有的小产权房

1.粮食安全是关系到国计民生的头等大事，我国耕地的18亿亩红线已经处在十分危险的境地，而且修建小产权房占用的农用地多在城市周边，其肥沃程度是贫瘠山区无法相比的。因此，对于那些违反土地利用总体规划、违法占用农用地，特别是基本农田的小产权房，必须坚决打击，予以取缔，恢复耕地原貌，并对相关单位或个人进行罚款。

2.利用宅基地建造的房屋，从法理上讲不同于耕地，它的建造是合法的，只是在交易环节不合法。因此，对于村集体组织在宅基地上建造的符合土地总体利用规划的房屋，应由拥有土地所有权的集体组织向国家具有相应验收资质的机构申请验收。对于建筑设计、房屋施工质量达到国家竣工验收的相关标准的，颁发房屋验收合格证书。

根据自愿原则，愿意补缴相关费用的，由购买小产权房的非本村集体户籍的购房者补交一部分相当于土地出让金的费用和相关税费后，国家颁发房屋所有权证书和国家土地管理部门授权的集体用地使用权证书，将其纳入商品房管理体制。对于不愿意补缴的，村集体退还原购房者购房款后按商品房出售。

但验收不合格的小产权房，通过维修可以达到入住标准的的，由修建小产权房的单位组织维修，然后重新申请验收；无法补救的，必须坚决拆除，恢复土地本来用途，没收开发商、村委会等获利单位和个人的所得，并处以罚款。

3.对于在除宅基地以外的集体建设用地上建造的房屋，虽然不符合土地利用总体规划，但是强行拆除势必会造成对资源的浪费。另一方面，我国目前存在严重的保障性住房供给缺口，而小产权房与“保障性住房”存在功能交叉，客观上满足了部分城镇低收入家庭的住房需要，起到了部分住房保障的功能。但由于没有合法的定位，其监督管理出现真空。因此，对该类小产权房的治理，应将其占用的集体建设用地征收为国有土地，通过货币补偿、产权调换等手段对已出售的小产权房进行回购。政府回购小产权房后变更其性质，将其纳入经济适用房和廉租房管理体制。政府对申请经济适用房和廉租房的资格进行严格审核，符合购买经济适用房标准的原住户，愿意继续居住的，补齐相关资料后有优先选择权，与住房保障部门重新签订经济适用房买卖合同，按照其购房款与转性时同地段商品房价款的比例（包括土地价款）与政府按份共有房屋产权；不符合经济适用房居住条件的，其房屋由政府回购，作为经济适用房出售或作为廉租房出租给符合申请相关保障新住房条件的人。

（二）从长远看，要完善土地制度，加强社会保障

1.对我国单一的土地供应模式进行创新，建立符合中国国情的集体土地使用权自由入市进行流转的制度。赋予农村集体土地使用权流转的权利，实现集体土地和城市土地的“同地、同权、同价”。

2.完善城镇住房保障体系，建立和完善多层次的住房保障体系，形成合理有效的分配机制，以“优房”驱逐“劣房”，降低小产权房的吸引力。

3.制定相关法律，赋予地方政府严格的监督管理职责，限定现有小产权房治理期限，在治理期之后仍开工修建的小产权房一律由国家无偿没收，并对地方政府相关负责人进行处罚。

作者简介：李媛（1989-），女，汉族，四川宜宾人，四川大学经济学院2011级产业经济学硕士在读生，研究方向：房地产经济。