上海房产价格飞涨的原因分析

进入2004年来，由于过去几年的上海房产价格持续快速增长，有很多经济学家相继发表言论称：上海的房产市场具有泡沫。例如：摩根斯坦利首席经济学家谢国忠认为：世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，这个泡沫将在数月内破裂，中国也在其中，而上海的房产泡沫化程度最高。2004年11月8号，摩根斯坦利董事总经理、全球首席经济师史蒂芬・罗奇更进一步宣称，据他的资料，中国房地产泡沫只在上海存在。上海的房地产价格，一下子成为全球瞩目的焦点。进入2005年以来，以上海为代表的高房价引起了中央监管层的关注，2005年3月，央行上调房贷利率；5月，七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》。为什么中央要对房价进行调控？以上海为代表的房价是否过热？上海房价飞涨的原因何在？本文将对此作出分析。

一、上海房产价格已经高过美国

自从2000年以后，上海的房产价格一直处于快速上升中。据上海中房指数办公室的上海中房价格指数，2000年8月，上海中房住宅指数只有660点；2004年10月，上海中房住宅指数涨到了1270点，涨幅达92．4％。也就是说上海中房住宅指数在过去4年间涨了将近1倍。按年分析的话，2001年12月底，上海中房住宅指数相对2000年12月底的上海中房住宅指数上涨10．1％，2002年底相对于2001年底上涨15．5％，2003年底相对于2002年底上涨33．1％，2004年10月底相对2003年12月底上涨13．1％。从中房价格指数可以看出，上海市房地产增速最快的年份是2003年。Zhou， Sornette（2004）的研究发现：2002年11月份，上海莘庄地区的房产均价只有2800元／平米，而2003年10月，莘庄地区的房产均价已经达到5400元／平米。Zhou，Sornette（2004）的研究对中房价格指数进行了数量分析，结果发现上海中房指数的增长速度本身也在增长，即房产价格呈幂指数（Super－Exponentially）增长。而根据复杂系统理论，任何幂指数增长的系统都是不稳定的。这说明上海房产价格的指数化增长肯定是无以为继的。Zhou， Sornette（2004）据此认为上海的房产泡沫正在形成，而且泡沫化程度超过英国伦敦。

在经过过去几年持续快速增长后，上海的房产市场价格已经被推到极高的水平，上海房屋与土地资源管理局网站2004年11月26日公布的资料。计算出上海房产的均价是8241．5元／平米。保守估计上海的住宅户均面积只有80平方米，那么每套住房的均价是65．9万元。根据上海统计局网站资料：2003年上海城市居民人均可支配收入是14867元，而每户家庭平均人口是2．99人。从这两个数字可以算出家庭年平均收入是44452元，这样算来，上海人平均需要花费家庭年总收入的14．8倍才能按照2004年11月份的价格购买到户均面积为80平米的住房。

美国房价与上海房价的对比。美国的数据均来自美国国家统计局的网站（如无特别注明，文中所有美国数据均来自该网站的美国房屋调查报告），上海的数据来源于上海统计局以及上海房地资源管理局的资料（如无特别注明，文中上海数据均来自上海统计年鉴2004）。上海的每套房产面积中位数是估计值，每套房产价格中位数是根据每套房产面积中位数的估计值计算得出。美元按照1：8．3的汇率折算成人民币。上海的房产平均单位面积价格已经超过全美平均单位面积价格，甚至超过美国纽约和芝加哥的价格，仅仅低于洛杉矶的房产价格。值得注意的是，根据2003年的统计数据，上海平均家庭收入不足全美平均家庭收入的1／10。而上海市区（不算郊县）的人口密度2001年是2363人／平方公里，1996年，纽约人口密度是8886人／平方公里。在一个人口密度是上海3．8倍，家庭平均收入是上海家庭平均收入10倍的美国金融中心纽约，房产绝对价格还不及上海的房产绝对价格。

二、上海房产价格飞涨的成本因素分析

经济学原理认为，从长期来看，在一个完全竞争市场中，商品的价格等于商品的成本。因为，如果商品的价格高于商品的成本，将吸引越来越多的供应商进入这个产业，供给的增多将导致价格的下跌。而当商品价格低于商品成本时，现有的供应商会选择退出，供给的减少将使价格上升。最后只有当商品价格正好等于商品的成本时，市场和产业才会趋于均衡。经济学理论认为完全竞争市场不会存在超额利润。把经济学的一般原理应用到房产市场中，可以认为：假如房产市场是一个完全竞争市场或者接近完全竞争市场，那么从长期来说，房地产的价格应该等于房地产的成本。Hendershott（1966）认为房产的真实价值（Fundamental Value）应该等于房产的重置成本（Replacement Cost）加减将来由于空置率低于或者高于平均水平而引起的租金变动。Hendershott（2000）认为：当房产价格高于真实价值时，房产开发商将持续地开发新的房产供应市场；当房产价格低于真实价值时，房产开发商将停止建造新的房产。正由于房产供应商的这种行为，将使得房产价格最终会稳定于房产的真实价值。但是在实际市场中，投资者通常并不明白这一点，当房价上升时，投资者的短视行为使得他们认为房产价格将持续上升。所以当房产价格上升时，投资者由于担心将来房产价格上升更高，将不断地跟风买进房产。投资者的这种追涨行为使得房产价格急速上升。急速上升的房产价格最终刺激了地产开发商开发更多的房产供应市场，。这样将使得房产的空置率越来越高。最后在过量的供应下，房地产泡沫破裂，房产价格急剧下降。

在上海，房产的重置成本到底是多少呢？上海外环内某地段2004年正在施工的一栋18层高的住宅建筑成本预算，容积率为1．5，资料来自某房地产开发公司内部资料。

在上海，房产的重置成本大约只有4000元／平方米。而上海目前房产的销售均价已经达到8241．5元／平方米。因为重置成本远远低于销售价格，所以毫不奇怪，大量的新兴建筑正在上海各个地方破土动工，放眼望去，整个上海到处都是轰鸣的起重机。虽然从长期来说，房产的价格会趋向于房产的重置成本。但在短期内，房产的价格则确实有可能偏离房产的重置成本，而且有时候这个短期还会不那么短，甚至可能长达10年。而10年以后的重置成本可能又会发生变化。 可见单分析房产的成本还不足以把握房产价格未来的具体变动情况，因而接下来本文继续从房产的需求和供应方面来分析上海的房产市场。

三、上海房产市场的需求分析

对房产的需求具体来说可以细分为三种需求：消费需求、投资需求以及投机需求。

从消费需求方面来看，消费需求是指出于自住目的而需要购买房产所带来的需求。而消费者对房产的消费需求与居住城市的人口总数是成正比的。如果一个城市人口快速增长，新移民源源不断的对房产的消费需求有可能会造成该城市的房价急剧上涨。自从2000以来，上海房价一直在不断上涨，这种房价上涨的因由是否在于新移民？上海市人口变动情况，资料来自上海市统计局。2000年到2003年4年间，上海市总净迁入人口仅42．5万人，只占上海市总人口的不到3％。这么微小的新移民数量不足以对上海房产市场产生较大的冲击力。在上海的人口构成中，流动人口占了很大一个比例。由于中国户籍制度逐步走向宽松，可能有很多常住人口没有在上海市户籍机构登记而采取长期的流动人口形式住在上海。是不是流动人口对房产的消费需求造成了过去几年上海市房产价格的快速上涨呢？上海市流动人口情况，资料来自上海市统计局。2003上海市流动人口虽然比2000年增加111．7万人，但是中心城区流动人口仅仅增加0．09万人，而新增流动人口主要分布在上海市的郊县，而且根据统计，其中85．3％是来自农村，是进城务工的农民。分布在郊县的，主要是由农民构成的流动人口自然不大可能对上海中心城区的房产市场造成消费需求冲击。

从上海市人口变化来看，过去几年上海户籍人口增加仅42万人，而流动人口在中心城区几乎没有增加。所以很难说上海过去几年的新移民会对上海房产市场造成需求冲击。那么，是否在过去几年发生了特别情况，使得上海市民愿意在居住上面花费更多？果真如此，当然这种需求的冲击会造成上海市房价的上涨，这种行为同时会造成房租价格的上涨。过去几年上海市租房价格指数，资料来自上海市统计局。过去几年中，房屋租赁价格指数并没有什么变化，这说明对于住房的消费需求在过去几年中并没有大的增长。

综合起来看，在过去几年中，上海市的人口并没有大的增长，而且上海市的房屋租赁价格指数并没有什么变化。本文未能发现任何导致住房消费需求大幅增长的证据。

从投资需求来看，对房产的投资需求是指购买房产，然后出租，期望从房产的租金收入中获得回报的需求。在上海的内环线以内，一套面积约为40平米的一室户房价每月房租大约为1200元。而该房产的价值按照2004年11月份的价格计算大约为50万元。也就是说，购买该房产转租的投资年回报率约为0．12×12／50＝2．9％。这只比国债利率稍微高一点，考虑到房屋出租还有可能连续几个月遇到租不出去的情况，因而很难想象上海的房产还具有靠房租收入获益的投资价值。

再看看投机需求。投机需求是指购买房产期望将来卖出时卖价高于买价，从买卖差价中获利的需求。在任何一个市场中，适当的投机需求是必须的。因为这些投机者的存在，给市场提供了流动性以及价格发现的功能。但在一个投机成分过多的市场中，价格的波动会很大，而且价格会极度偏离价值，使得市场失去效率，资源得不到有效配置。泡沫的形成与过度投机是分不开的。Garber（1990）的研究认为：过度投机会造成市场出现泡沫。

在2004年11月24日举行的上海市政府新闻会上，上海市政府新闻发言人指出：近年来，本市居民购房比例占75％左右，外省市人士购房比例为20％左右，境外人士购房占5％左右。外省市以及境外人士购房一般不是为了自住，上海房产也不具备购房以后从房租收入中获益的价值。这说明大量的房产购买者是为了投机。即使本地房产购买者占到75％，但在市场投机气氛浓郁的情况下，不能排除部分本市居民购买房产也是为了投机的可能性。

四、上海房产市场的供给分析

Glaeser， Gyourko（2003a）的研究认为：假如一个城市控制房产的供给，那么在需求增加时房产价格将飞速增长。Glaeser， Gyourko（2003a）认为，1980年以后美国纽约房产的供求由于受到限制而增长缓慢，这导致了美国纽约的房产在1980年以后以每年2．2％的速度在升值，这个升值速度是全美平均速度的两倍。Glaeser， Gyourko（2003b）的研究发现：当一个城市由于新移民等原因而快速扩张时，对房产的需求会快速增加。但是只要这个城市的房产供应没有受到限制，那么对房产需求的增加只会增加这个城市房产的面积而不会增加这个城市房产的价格。针对1970―1980年间全美各城市的数据进行的实证研究证实了他们的观点。

如果上海市自从2000年以后由于某种原因而导致房产的供应量受到限制，那么这种供应量的受限将导致房产价格的上升。然而1992年国家开发浦东、建设上海的决策出台以后，从1993年起，上海市的房屋竣工面积一直保持着较大的数量。上海市的房产价格自2000年以后一直在快速增长。2000年的房产价格升值确实导致了2001年房屋竣工面积的大幅攀升，增幅达27．5％，2003年房屋竣工面积比2002年又增长39％。过去几年快速增长的房屋竣工面积使上海市房屋总面积快速增加。2003年上海居住房屋总量达3．06亿平方米，而2000年上海市居住房屋总量只有2．07亿平方米。从1990年到2000年，上海市居住房屋面积增加1．2亿平方米，翻了一番。这个时间用了10年。而2003年上海市居住房屋总面积又相对2000年增加0．99亿平方米。前一个1．2亿平方米的居住房屋面积增加用了10年，后一个0．99亿平方米的居住房屋面积增加只用了3年。

从以上分析来看，自2000年以来，上海的房产供应增长速度十分迅速，房产的供应并没有受到限制。但是从2000年以来，上海的房产价格还是飞涨。这说明过去几年上海的房产需求增长速度超过房产的供应增长速度。就是说，过去几年上海的房产卖的比盖的多。而本文第三部分已经分析过，上海过去几年的人口只有大约3％的增长，流动人口也没有增长，房产的租赁价格几乎没有变动，对房产的消费需求在过去几年变化不大。这说明过去几年对上海房产快速增长的需求主要出于投机需求。

根据泡沫理论，如果存在过度投机，商品价格快速增长的同时也开始孕育泡沫。而泡沫总归是要破裂的。

综合上海房价飞涨各个方面的因素可知：上海的房产价格远远高于房产的重置成本。由于房产的重置成本是房产的长期均衡价格，这说明上海的房产价格已经远远高于均衡价格；上海过去几年新移民总数只占上海人口比重的3％，市区流动人口并没有增加。而上海的房屋租赁价格也没有变化。这说明上海的房产消费需求在过去几年并无大的增长。房屋的投资需求由于投资回报率不高，也不会有什么大的增长。这说明上海市过去几年对房产的需求增长主要来自投机需求增长。对上海市房产供应的分析发现，上海过去几年的房产供应量急剧增长。在过去3年的时间，上海市居住房屋面积增加了1亿平方米，这使上海的总居住房屋面积相对2000年时增长了将近50％。尽管上海市房产供应在急剧增加，然而上海市的房产价格仍在飞速增长，这说明过去几年上海房产的投机需求增长速度十分惊人。

本文研究提示：上海房产价格确实已经过热。 进入2005年以来，政府采取各种政策来稳定房价确实是正确的，合理的。