维修基金管理办法范文
时间：2023-03-09 10:54:46
维修基金管理办法范文第1篇
（一）专项维修维修资金的规定
《物业管理条例》（2003年9月1日施行）第54条规定：＂ 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。＂
（二）专项维修基金的规定
1、建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（1999年1月1日实行）第4条规定：＂凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。
维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［1998］7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。＂
2、《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［1998］7号）第3条规定：＂代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。＂
3、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》（2004年1月1日起执行）第11条第4款规定：＂物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。＂
二、“专项维修资金”与＂专项维修基金＂的比较
两者的区别
1、前者是《物业管理条例》规定的概念；后者则是《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定的概念。
2、《物业管理条例》属于行政法规，因此，前者属于行政法规规定的概念；《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》属于部门规章，因此，后者是部门规章规定的概念。
3、前者适用于住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业；而后者则主要适用于商品住房和公有住房出售后的物业，也适用于非住宅商品房（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第22条）。
4、前者交纳的主体是业主；后者则又区分商品住房与公有住房出售两种情形，商品住房的交纳主体是购房者（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条第1款）；公有住房出售后的交纳主体有二，其一是售房单位，其二是购房者（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第6条第1款第1项、第2项）。
5、前者专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；后者则用于房屋共用部位和共用设施设备的维修。
6、前者属于业主所有；后者则根据适用范围的不同具体区分为商品住房与公有住房出售两种情形，商品住房由购房者交纳的基金属于全体业主共同共有（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条第1款）；公有住房出售时售房单位提取的基金属于属售房单位所有，购房者交纳的基金属于全体业主共同共有（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第6条第1款第1项、第2项）。
7、前者收取、使用、管理的办法，《物业管理条例》授权国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定，而至今两部门没有制定具体的收取、使用、管理的办法；后者则是由建设部制定的，由具体收取、使用、管理的规定。
由此可见，两者之间存在着明显的区别，因此，不能得出＂专项维修基金＂就是＂专项维修资金＂的结论。
（二）两者的相同之处
另外，两者之间也有一些相似之处，如适用的范围、交纳的主体、权属等方面。
三、关于两者之间的适用关系
对此有两种截然不同的观点。一种观点认为自2003年9月1日《物业管理条例》施行后只能收取＂专项维修资金＂，不能收取＂专项维修基金＂。而＂专项维修资金＂只能按照国家有关规定交纳，而至今没有国家有关规定，因此，业主勿须交纳＂专项维修资金＂。此其一。其二，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》作为部门规章，在其上位法《物业管理条例》没有具体规定专项维修资金的收取、使用、管理的情况下，规定了专项维修基金的收取、使用、管理规定，违反了《立法法》的规定。根据《规章制定程序条例》第37条第1款的规定，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的制定机关发现与新公布的法律、行政法规或者其他上位法的规定不一致的，或者与法律、行政法规或者其他上位法相抵触的，应当及时修改或者废止。因此，在《物业管理条例》施行后，应适用《物业管理条例》的规定，而不能适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定。
另一种观点则认为，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》施行在先，《物业管理条例》施行在后。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定与《物业管理条例》的规定不冲突。在不冲突的情况下，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》可以制定具体的适用规则。因此，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》并没有违反《立法法》的规定。此其一
。其二，前一种观点只适用《规章制定程序条例》第37条第1款的规定，但却忽视了该条第2款的规定，即修改、废止规章的程序，参照本条例的有关规定执行。《试行办法》的制定机关在没有修改、废止《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的情形下，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》仍是有效的。因此，适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》没有问题。
笔者倾向于第一种意见。但须对第一种意见的理由进行两点补充，其一是＂专项维修资金＂与＂专项维修基金会＂存在着重大的区别。其二是在实务中对＂专项维修基金＂还没有建立起符合《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》要求的机制，更不用说＂专项维修资金＂这种机制了。
四、对当前收取＂专项维修资金＂的解决办法
在实务中，有些房地产开发经营企业在出售住宅商品房时收取＂专项维修资金＂，具体又有不同的方式：
有些是在商品房买卖合同中作出了约定，由房地产开发经营企业收取，比例一般为商品房出售价格的2－3％。如果业主不交纳，。可以以违约来追究业主的责任；
有些是合同中没能约定，而是根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》及地方性规章和规范性文件收取＂专项维修基金＂，对此我认为不妥，业主可以拒绝交纳。有些是合同中没有约定，而是根据《物业管理条例》来收取＂专项维修资金＂，对此有些业主根据房地产开发经营企业的要求交纳了，有些则没有交纳。对于没有交纳＂专项维修资金＂的业主，根据现行的规定，房地产开发经营企业没有救济的方式和途径，既不能向人民法院，更不能向民商事仲裁机构申请仲裁。
对此笔者认为，《物业管理条例》已经将＂专项维修资金＂的交纳主体规定为业主，且交纳＂专项维修资金＂是其法定义务，其使用及筹集的决定权在业主大会，且该内容一般会规定有业主公约中有约定，因此，如果发生业主不交纳＂专项维修资金＂完全可以通过业主委员会（对此主要根据业主委员会是业主大会的执行机构，并且业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同得出）依据合同之诉请求业主交纳来解决。
维修基金管理办法范文第2篇
一、我县住宅公共部位维修资金管理政策亟需完善
我县自1994年开始提取维修基金以来，为规范维修基金的归集、管理和使用，县政府及建设、财政等相关部门相继出台了一系列规范性文件。目前我县公共部位维修资金管理的政策依据，主要是年县政府印发的《县住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行规定》和年县财政局、建设局联合印发的《关于加强住宅共用部位、共用设施备维修基金归集与管理的通知》。从这两个文件施行的情况来看，虽然对规范维修基金的管理发挥了积极的作用，但也显现出执行力不够、可操作性不强等不足。特别是近年来，屋面漏水等涉及公共部位维修的问题层出不穷，每年由此而导致的上访投诉也与日俱增，现行政策既不能很好地解决历史遗留问题，也无法完全适应住宅建设发展的新形势和新要求。因此，完善住宅公共部位维修资金管理现行机制，建立行之有效的归集管理模式，已是群众安居乐业、社会和谐稳定的当务之急。
二、公共部位维修资金的归集力度亟需加强
解决公共部位维修矛盾的关键是资金。住宅的性质不同，公共部位维修资金归集的情况也不一样。首先来看房改房:1994年我县在公有住房标准价出售和1999年公有住房由标准价向完全产权过渡时，即分别按照售房款的6%和20%的比例提取了公共部位维修基金。全县按房改政策出售的住房共380多栋5100多套，涉及211个单位和部门，共归集到维修基金1492.02万元。但15年来，因住房维修、企业改制等原因，绝大部分公共部位维修基金已返还给了缴存单位，部分单位和小区的维修基金早已使用殆尽。据统计，目前我县维修基金账面可用余额共282.89万元，在住房资金管理中心开设维修基金帐户的211个单位和部门中，账面余额5万元以上的仅9家，不足万元的竟多达138家。由于公房出售后长年失修失养，住宅公共部位的维修矛盾日渐突出，加之近年来维修费用日益上涨，目前仅存的、有限的一点儿维修基金已是杯水车薪。再看商品房:从2007年鹏程·时代交付使用起，我县开始征收商品住宅公共部位维修基金，归集比例为个人2%、建设单位1%。截至目前，共归集资金85万元。随着我县房地产开发市场的迅猛发展，商品住宅公共部位维修基金归集工作还有待于进一步加强。最后来看其他性质的住宅：由于我县商品房公共部位维修基金起征时间较晚，1996年至年间建成的商品房、经济适用房和集资房均没有按规定建立维修基金。因维修资金无法落实，住宅公共部位维修矛盾始终无法化解，购房居民苦不堪言却投诉无门，行业管理部门深感其苦却无能为力。
三、公共部位维修资金的管理体制亟需理顺
如果说住宅公共部位维修基金是公共部位维修的保障，那么，建立规范、顺畅的管理体制则是确保维修基金物尽其用的前提。强化住宅公共部位维修基金管理的作用，一是确保维修基金用到该用的地方，即保证资金的安全，而不至于被挤占、挪用；二是保证维修基金能用到需要用的地方，而不至于在需要动用维修基金的时候却要通过上访投诉来解决。我县从1994年建立住宅公共部位维修基金开始，一直实行住房资金管理中心专户管理、县房改办监督使用的管理模式。1999年住房资金管理中心划归财政局、房改办与房管局合并以后，县政府于2001年在《县住宅公共部位共用设施设备维修基金管理暂行规定》中，明确“县建设局和财政局负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用”。表面看来，原来县体改办一个部门管的事变成了两个部门管，管理力度有所加大。但事与愿违的是，管理体制的变化不仅没有收到预期目的，反而显露出许多弊端。由于体制不顺，两个管理部门之间心存顾忌，不愿管，也放不开手脚去管，以至于政府的一些政策规定无法落到实处；由于体制不顺，“分栋建立维修基金台帐”等基础性的工作至今，由于体制不顺，各单位在资金管理中心的维修基金帐户余额越来越少；同时，由于体制不顺，因公共部位维修而上访的群众找哪个部门都解决不了问题，最后往往只好不了了之。
四、公共部位维修资金的续筹机制亟需建立
从1994年推行住房制度改革至今，两次房改形成的售房款收入和维修基金收入共计7460.12万元。截止2009年5月31日，15年间已累计返还各单位售房款和维修基金6963.82万元。在返还的6963.82万元中，如果一半用于公共部位维修，那么平均每年公共部位维修的资金就需要232.13万元。而当前，全县公共部位维修资金账面余额仅282.89万元，绝大多数单位的维修基金账面余额已经无法满足任意一项公共部位维修的资金需求。若不尽快建立行之有效的公共部位维修基金续筹机制，就是再规范、再有效的管理，恐怕也无法改变维修资金越来越少的局面。如果说房改房的维修资金是杯水车薪的话，那么，1996年至2005年间建成的一大批经济适用房、集资房和商品房就完全是无米之炊了。这一批住宅由于建成年限较短，目前维修矛盾还不是特别尖锐，但随着住宅的自然老化、毁损，屋面漏水、下水道堵塞等各种问题必然会接踵而至。而防患于未然的唯一办法，就是向业主续筹维修基金。其实我县早在2001年出台的《县住宅公共部位、公用设施设备维修基金管理暂行办法》中，就提出了续筹维修基金的概念，但由于没有明确的政策规定和具体的操作程序，至今没有任何实际的进展。所以，完善住宅公共部位维修资金管理的重中之重，就是针对我县住宅维修资金不足的现状，分门别类地建立维修资金的续筹机制，使之具有强制性、可行性和可操作性。
强化住宅公共部位维修资金管理，不仅是保证住宅正常使用、改善民生的利民之举，也是促进社会稳定的和谐之基。结合当前我县住宅公共部位维修基金管理现状，建议采取以下对策措施：
一、修订出台新的《住宅专项维修资金管理办法》。
目前我县维修基金管理的政策依据，还是2001年出台实施的《县住宅公共部位、公用设施设备维修基金管理暂行办法》，由于该办法的执行力不够、可操作性不强，且部分条款与建设部、财政部2007年12月的《住宅专项维修资金管理办法》不相符合，迫切需要进行相应调整后，用于指导我县住宅专项维修资金的管理。
二、加大住宅专项维修资金的归集和续筹力度。
一是严把房屋产权登记关，确保所有新建商品房按照《住宅专项维修资金管理办法》规定的比例足额交存维修资金；二是针对无维修资金或维修资金不足的住宅制定出台维修基金续筹办法，建议根据住宅的不同情况，采取随物业管理费按月定额收取、住宅交易时强制性收取等有效措施向业主续筹维修基金。三是建议政府从维修基金增值收益或其他渠道筹集资金，建立全县住宅公共部位维修专项基金，专项用于矛盾突出而又确实无法解决的住宅公共部位维修，维护社会的稳定。
三、规范住宅专项维修资金的管理使用程序。
根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，资金管理的主体不是建设局和财政局，也不是房管局和住房资金管理中心，而是业主委员会。因此，理顺住宅专项维修资金的管理使用程序，首先必须强化业主委员会建设，并按照规定把维修资金移交给业主委员会管理，建设、财政等主管部门只对维修资金管理和使用行使指导监督职能，让业主委员会在维修资金的管理、使用、续筹等方面真正发挥作用。
四、强化专项维修资金使用的监管。
由于公共部位维修项目工程标的额较低，一般没有进入公开招投标程序，实施过程中也没有质量监督机构介入，以至于施工队伍大多是一些无资质、无专业技术的草台班子，维修质量无法保证，往往是前面的矛盾还未解决，后面的问题已经出现。因此，建议依靠物业管理组建专业维修队伍，住宅公共部位的维修一律限定由物业管理企业实施，维修质量由业主委员会和公共部位直接受益人共同把关负责，建设、财政等主管部门要建立资金拨付会审制度，加强对资金使用情况的审查监督。这样，增加物业管理企业责任，又强化了业主委员会的管理意识，主管部门、受益业主也无法置身事外，确保专项维修资金用到“刀刃”上。
五、理顺住宅专项维修资金的管理体制。
维修基金管理办法范文第3篇
第一条 为了建立房屋维修保障机制，培育物业管理市场，维护房屋产权人和使用人的合法权益，根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡本市市区国有土地范围内，新建商品房(含经济适用住房)、已购公有住房、公有住房以及拆迁实行产权调换的私房等，其共用部位、共用设施设备的维修基金管理，均适用本办法。
第三条 物业维修基金(以下简称维修基金)专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的大修、更新、改造的维修保障资金。
第四条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)。户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下水主立管道。落水管、烟道、水箱、加压水泵、锅炉、电梯、天线、照明。供电线路、暖气线路、安全设施、消防设施、道路、绿地。沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。
第五条 维修基金归业主所有，管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。
第六条 南京市房产管理局是维修基金的主管部门，市财政局对维修基金管理实行监督。南京市物业管理机构负责维修基金归集、管理的日常工作。
各区房产管理部门按照规定权限负责辖区内维修基金使用的监督管理。
第七条 维修基金实行二级帐户管理，市房产管理局在银行设立维修基金存款专户为一级帐户，业主委员会设立的帐户为二级帐户。
第八条 维修基金按以下规定缴交：
(一)已购公有住房的，售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的 3 0%缴交;购房人按购房款 2%缴交;
(二)购买多层商品房的，购房人按购房款的2%缴交;购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按购房款的3%缴交;
(三)拆迁实行产权调换的私房的，多层房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的2%缴交;高层房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的3%缴交;
(四)出租公有住房的，出租人按每年收取租金的20%缴交。
第九条 购买商品房的，购房人、售房单位应当将维修基金与购房款在合同中分别约定，购房人在办理商品房登记过户前一次性向市房产管理部门指定的银行缴存。
第十条 开发建设单位自用、出租商品房的，应按本办法第八条第(二)项规定，在办理房屋权属证书前，将维修基金汇缴市维修基金专户。
未售出的空置商品房维修时，开发建设单位应当按其房屋建筑面积比例分摊房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的实际费用。
第十一条 拆迁实行产权调换的私房，产权人应当在办理房屋权属证书前，将维修基金缴存到市维修基金专户。
第十二条 已购公有住房的，其直管公房维修基金由售房单位统一划至市维修基金专户;自管公房维修基金交由市住房基金管理中心统一划至市维修基金专户。
第十三条 物业管理机构的管理费用由市财政部门按需要核定，在维修基金增值收益中提取。
第十四条 维修基金应当专款专用。为了保障维修基金的安全，维修基金闲置时除可用于购买国库券或者用于法律、法规规定的其他用途外，严禁挪作他用。
第十五条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息，利息转作维修基金滚存使用和管理。
第十六条 业主委员会成立前，需使用维修基金的，由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市房产管理局审核后使用。
第十七条 业主委员会成立后，需使用维修基金的，由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会同意，报市房产管理局核定后使用。
第十八条 使用维修基金应先在增值部分中列支，维修基金增值部分可在本物业管理区域内统筹使用。需动用维修基金本金的，应经业主大会或业主代表大会通过，根据房屋使用年限，按比例划分使用。
第十九条 业主委员会的维修基金帐户内金额不足首次缴集维修基金，总额的3 0%时，业主委员会应当及时续筹。续筹的维修基金，按业主所拥有的房屋建筑面积比例分摊。
第二十条 维修基金帐户实行统一管理，明细户应按幢建帐，核算到户。 维修基金的使用帐目，应当由原产权单位或业主委员会委托的物业管理企业每年定期公布，接受全体业主的监督。
第二十一条 业主转让房屋所有权时，维修基金余额随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，应将维修基金余额按业主个人缴交比例退还给业主。
第二十二条 交纳维修基金有困难的，可由业主或其配偶申请将自己名下存储的公积金用于支付。
第二十三条 单位购买的商品房，已按规定缴交维修基金的，向职工出售时，产权单位不再缴交，购房职工仍按房改规定缴交原产权单位。
第二十四条 维修基金未按规定统一缴存市维修基金专户的，房管机关不予办理房屋产权过户登记和房屋所有权证登记手续。
第二十五条 本市各县国有土地上房屋维修基金的管理参照本办法执行。
第二十六条 本办法由市房产管理局负责解释。
维修基金管理办法范文第4篇
关键词：维修基金；管理；新模式；
中图分类号： TF576.7 文献标识码： A 文章编号：
1、引言
随着社会的发展，城市化的建设越来越快，在这种背景下，各种新的小区层出不穷，而维修基金对于小区运营而言异常重要，但是由于不同地区管理方法存在着较大，因此当前主要的管理模式中都存在一定的问题。基于此，本文关于这方面的研究具有很强的实践指导意义。
2、维修基金概述
所谓维修基金主要是指伟业管理中大修更新储备基金，这一基金主要用在住宅共用设施保修期之后的维修中，具体来说，这包括了日常运行维修养护以外的改造、更新、中修以及大修工程。
一般来看，维修基金的来源主要包括：业主以及开发商所缴纳的维修基金、物业出售者所缴纳的维修基金以及国家及地方财政所缴纳的维修基金。至于维修基金的适用范围则主要包括：小区道路、园林绿化地、文化体育场所、地下排水管、路灯、停车场、房屋结构部位、墙面、楼梯间、门厅、公共屋面、公共通道、电梯、本体消防设施、机电设备、公共天线以及本体上下水共用管道等。由此可见，维修基金和百姓的生活有着最为直接的关系，而做好其管理工作也具有其重要性。
3、维修基金管理模式现状
确保维修基金具有非常重要的意义，但是客观来看，维修基金的收取以及使用却属于我们工作中的一个难点，针对这一情况，我国财政部以及建设部也曾颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》对其进行规范。另外不同的地区也针对本地的情况，结合这一《管理办法》制定了相应的实施方法，比如《天津市商品住宅维修基金管理办法》、《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》等都有很强的借鉴意义，但是总体来说，不同地区的实施方法也存在着比较大的差异。
以当前的现状来看，《管理办法》已经在一些新销售商品住宅中得到了较好的落实，但是针对一些比较老的商品住宅，维修基金的收取则比较滞后。出现这一现象的主要原因在于当前房地产行政管理部门对维修基金的交纳及购房者办理产权进行了捆绑，也就是说购房者必须要进行维修基金的交纳才能够准许进行产权证明的办理。
对于新商品房来说，一般维修基金能够占到购房款的2%到3%，对于一些高档的、大型的小区来说，维修基金是非常巨大的，如何对上百万甚至上千万的维修基金进行合理使用已经成为研究的重点。以《管理方法》中的规定来看，在购房者进行房屋权属证书办理的过程中，销售单位将对维修基金进行代收并将其移交至当地房地产主管部门，在业主委员会成立之后，则由业主委员会对维修基金进行管理。
但是，在维修基金的管理过程中，以我国当前的情况来看，则因具体实施方法的不同导致了存在着三种管理模式：由房地产行政主管部门代管、由物业管理企业代管以及由业主委员会代管。但这三种模式中都存在一定的问题，因此，以下将对着三种模式的缺点进行分析，并以此为基础提出新的管理模式。
4、维修基金管理模式中存在的问题及新模式探讨
4.1维修基金管理模式中存在的问题
（1）由房地产行政主管部门代管
首先，房地产行政主管部门不属于维修基金的真正产权人，在这种背景下，其对非常庞大的资金进行管理本身就是一件值得商议的事情，毕竟名正才能言顺。
其次，对于一个城市来说，住宅项目的数量是比较多的，这就导致了如果采取这种模式，那么房地产行政主管部门将面对很大的工作压力，难以有效地、及时的对维修基金进行划拨。虽然目前维修基金归集状况有一定好转，但是其使用报批却“形同虚设”，导致维修基金难以发挥出其应有的作用。
第三，维修基金的数额是比较大的，因此存在部分人员逃避交纳维修基金的情况，而且未来这种行为将会更加普遍，但是由于房地产行政主管部门本身能力有限，很难对其进行催收，这也成为了一个很大的问题。
第四，维修基金的安全非常重要，而房地产行政主管部门为了做好这一点往往会将其放置于维修基金专账，这就是其很容易成为死钱或者呆钱，而放眼整个国家来看，这种行为的影响也是非常巨大的。
最后，由于当前房地产行政主管部门对维修基金进行代管，因此尚存在着资金被挪用的风险。
（2）由物业管理公司代管
对于物业管理公司来说，它本身就属于维修基金的使用者，因此对其进行代管是理所当然的事情，另外，由于一般物业管理公司的经济实力及信誉都是不错的，因此在管理维修基金方面将能够承担法律责任及经济责任。
但是，也正是由于物业公司属于维修基金的实际使用者，因此在缺乏有效监管的时候，很容易出现维修基金被侵占或者被挪用的现象。
（3）由业主委员会代管。
客观来看，业主委员会能够代表全体的业主，对维修基金进行监管本身就是非常合理的。但在实际的操作中，业主委员会并不属于独立法人组织，因此缺乏必要的财产保障，导致问题出现后责任的承担成为了一个难点。另外，由于维修基金的数额比较巨大，因此在管理的过程中需要具有加强的专业性，而业主委员会的成员却难以满足这一点。第三，对于业主委员会成员来说，他们往往都属于兼职，因此能力及道德品质存在着较大的差异，在这种情况下，一旦维修基金交予道德较低的成员管理将使其产生很大的安全风险。
4.2维修基金管理新模式分析
通过上文的分析我们会发现以上模式中都存在着较大的问题，难以满足维修基金管理的需求。因此，根据笔者的经验及实践来看，可以通过以下模式来改善这一情况：在成立业主委员会之后，实行由物业管理公司和业主委员会的共管模式。具体的操作为：
首先，在银行对维修基金进行专户存储的开设，户名可以是项目名+维修基金，比如某某基金维修基金。
其次，于维修基金专户存储银行印鉴卡上进行三个公章加盖，也就是业主委员会公章、物业管理公司法人私章以及物业管理公司财务专用章。在一般情况下，物业管理公司对维修基金的银行转账支票进行管理。
第三，只有三章都备齐了之后，银行才可以进行转账，这就对风险进行了有效的规避。另外，对于物业管理公司来说，则只能够进行转账，却不得进行取现金的操作，着可以使其得到更好的监控。最后，为避免业主委员会成员对维修基金进行侵占，业主委员会既不能进行取现，也不能进行转账。
第四，物业管理公司要想将基金转至其基本户上，必须要经过业主大会的审批，然后委员会在转账支票上加盖业主委员会公章。
这种模式整体来看具有以下优点：首先，此模式满足《管理办法》的要求及原则。其次，此模式能够有效监管管理公司的行为，防止其出现资金挪用等行为。第三，这一模式杜绝了业主委员会个别人侵贪维修基金的可能性。第四，通过这一模式能够有效、及时的对物业管理公司进行维修资金的划拨，使其发挥出应有的作用；第五，整体非常方便，而且操作较为简单，已经在某些地区使用而且获得了不错的效果，非常值得推广。
5、结语
本文关于维修基金管理新模式的探讨具有一定的创新意义，但是限于篇幅，很多地方难以进行深入的探讨，加之社会形势在不断的变化，因此也还存在很多不足之处。基于此，还希望各位同行能够加强这方面的学习和探索，共同为做好维修基金的管理工作而努力。
参考文献
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[3]陈冰;论物业维修专项基金的性质、使用和管理[J];科技创业月刊;2010年13期
维修基金管理办法范文第5篇
关键词：住房 公共 维修基金
公共维修基金是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。这项制度实施至今已经整整十六年了，应该看到这项制度的实施对于促进房地产业的健康发展起到了积极的促进作用，对于保障住房所有者合法权益，推动人民群众住房安全起到一定的积极作用。然而由于这项制度实施过程中存在不透明、申请使用困难、资金沉淀、资金被非法占用等问题时有发生，严重侵害了住房人合法权益。加强住房公共维修基金管理问题已经引起有识之士的共鸣，因此有关部门认真做好审计工作，严格管理制度，确保这项事关人民群众切身利益制度健康发展至关重要。
一、公共维修基金制度概要
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》对基金缴纳、征收、管理、使用都做出了明确规定，商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%，自2008年02月01日起执行新标准办法。以北京为例，以前是以总房款的2%交纳公共维修基金。更新后的标准为：多层住宅每平方米100元，高层每建筑平方米200元。建立维修基金是完善房屋共用部位维修的保障机制。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。由开发商代为收取，由房管部门监管，所有权归购房人，不得挪作他用。
二、基金管理使用面临的困局
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第十条规定：业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。实际工作中好多民宅建设项目从出售到入住要经历一个漫长的过程，尤其是商品房预售制度造成的购房者从缴纳购房款到入户至少要等待一到两年，有的时间更长，业主入住到业主委员会成立耗费的时间更漫长，甚至许多小区根本没有成立业主委员会，这就造成这笔巨额资金实际上被房屋管理部门长期把持，公共部分维修需要资金也很难申请。据我所知，吉林省四平市到目前为止成立业主委员会的寥寥无几，几乎为零，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管几乎成为空头支票。国家统计局在其官方网站公布的2009年全国房地产市场运行情况表明2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。2009年，商品房销售额43995亿元，按照2%的收费标准应收879.9亿元公共维修基金，每年如此巨额资金躺在各级房地产行政主管部门的账户里睡大觉，对国民经济究竟有何促进作用？
三、加强住宅维修基金管理使用的改革迫在眉睫
在经济体制改革进程中住房制度改革也是在不断摸索前进，也属于摸着石头过河式的改革，在在改革中不断发展，调整中逐步展开，在深化改革中前进。建国以来我国住房制度改革大体上经历了三个重要阶段，一是1978-1988年的探索试阶；二是1988-1998年在全国逐步推开和深化阶段；三是1998年至今实行的住房分配货币化，建立住房保障制度阶段。每个改革阶段都不可避免的出现一些遗留问题，改革的衔接问题在房地产改革领域也显得尤为突出。国家1998年底试行住宅共用部位共用设施设备维修基金制度。1998年以前国家、企业出资建设分配给职工的住房改革后低价出售给员工，当时没有考虑公共维修基金问题，如今这部分住宅已经年久失修，公共维修问题日显突出，尤其是改革中的遗留问题，有的员工至今没有参加公房出售改革，尽管这属于极少数，这个问题也是不容忽视的。还有业主大会制度问题，中国人民大学法学院教授刘俊海建议，加强维修基金的使用管理，当务之急是推进所有小区尽快成立业主大会。然而这话说起来容易，做起来真难。吉林省四平市铁西区西苑花园新区是2007年竣工入住的小区，小区仅有298户人家，2008年入住率已经达到100%，几个热心的退休人员积极串联成立业主委员会，组建了业主委员会筹备小组，起草了业主委员会章程，甚至连请有关部门领导到会的讲话稿都替他们写好了，结果到街道办事处咨询，人家说这事得商量商量，商量好几天后告知这事儿归城乡建设局管。几个老同志到城乡建设局递交申请材料，门卫保安连大门都不让进，非让到接待室。申请材料递交后至今泥牛入海没有消息，可见成立业主委员会有多么艰难。
加强住房公共维修基金管理事关广大业主的切身利益，事关社会和谐稳定，事关经济和社会的协调发展，必须认真做好，做出成效来。
作者简介：
王静，女，吉林省四平市人民政府办公室机关房产管理维修处，高级经济师。
维修基金管理办法范文第6篇
【摘要】：物业专项维修基金的建立，相当于为业主所拥有的房屋提供了“养老保险”。现行的管理办法，使此项资金在归集及监管上有了保障，但在维修及增值使用上却陷入了“饼大难充饥”的怪圈。在经济高速运转的今天，一个省（市）有着规模达几十、甚至上百亿的资金成了“不动产”，能不引人深思？业主利益的保障，国民经济的发展，都促使着对维修基金的运营方式及风险管理模式作根本性变革。本文直击现行维修基金管理模式存在的问题，通过对保险资金与维修基金作类比性分析及两者运营方式有机结合的探索，提出了维修基金制度改革新思路——建立保险金运营方式及“政府主导型”管理模式，以期实现维修基金在维修及增值使用上的效用最大化。
建立物业专项维修基金（以下简称维修基金），是物业管理发展史上的一大创举，也是住房私有化程度不断提高的必然产物。归集此项基金，相当于对房屋建立了“养老保险”，使房屋共用部位、共用设施在保修期满后的维修及更新、改造有了资金保障，避免届时在责任分摊及义务履行上产生矛盾，有利于物业的保值增值及保障住户的安居生活。但此项涉及民生、意义重大的基金，自99年国家开始实行以来，由于管理办法上的诸多不完善,使“缴钱容易，使用难”、“监管严格，效用低”的状况日益突出。重庆市2004年至2007年累计归集维修基金已达38亿元，累计使用额却不足0.5%，增值收益仅有银行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋维修量不大，也不是没有适合的增值渠道，而是现行管理机制让这笔维修基金陷入了“死钱”、“呆钱”的境地。
如何实现维修基金在维修及增值使用上的效用最大化？笔者认为，同样具有保障性质的保险资金，已有上百年的发展史，在管理模式及运营方式上相对比较成熟和规范，既能按保险协议向受益人提供保障，又能灵活地对资金进行理财操作。两种资金既然都以稳健安全、保值增值为管理原则，那么借鉴保险资金的管理运营模式来改革现行维修基金管理办法，则将助推维修基金的管理更加科学化、社会效用最大化。
维修基金管理现状分析
（一）现行管理模式
我国第一部物业维修基金管理办法于1999年1月1日起实行。建设部、财政部2007年第165号令又了新的《住宅专项维修资金管理办法》。按新《办法》要求，住宅专项维修资金管理原则为：专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督。资金使用的决策主体为全体业主，即资金的列支范围、维修方案、购买国债等问题需由2/3以上业主或业主大会通过。管理主体最初为地方政府行政管理部门（代管），在业主大会成立后划转业主大会管理，政府部门监督。
（二）存在的问题
维修基金在管理办法的制定上更多地考虑了安全性，而弱化了资产保值增值要求；强调了公平性，而忽视了操作上的可行性。形成了资金规模越积越大，而解决维修问题的实际作用不能有效发挥的现状。“饼大难充饥”，无论是业主还是管理部门对此都深有感触。
1、“身份尴尬”——是预存款，还是保障性基金？业主心目中对维修基金的定位就是“预存款”，普遍缴纳积极性不高。作为一项保障性基金，应着眼于长远打算，充分发挥“众人拾柴火焰高”的作用，为受益人提供大于初始投入的保障。由于现在的物业维修基金，保障金额以初始缴纳金额及其低额的活期存款利息收入为限，受益时间在几年甚至几十年以后。造成业主存在“预存一笔冤枉钱”的认识，普遍缴纳积极性不高，更谈不上今后续缴的自觉性与主动性。各地的交存标准也不统一，北京、上海、成都等城市都按建筑安装成本价计算，而重庆还沿用98年颁布的管理办法，按总房款的2%-3%收取。“既然是缴多少、用多少，为什么我们交存比例或计算基数要高些”的疑问和要求统一按国家规定的最低标准执行的诉求成为热点问题。若按保险金的运作模式来管理维修基金，提供比缴存金额更大的物业维修保障额度，则有利于提高业主缴存积极性和对缴纳标准不统一的接受程度。
2、资金利用率低——维修基金成“烫手的山芋”。业主大会对资金的增值利用难以形成统一意见，管理部门对投资风险心存顾忌，造成资金闲置率高、收益成负增长状况。由于现行《办法》对维修基金的增值途径限定于购买国债，决策权力交给了不具备专业知识、成员不稳定的业主大会。并且具有监管职能的政府行政管理部门出于安全的考虑，对这项基金进行专户储存，按银行活期利息计息，并无形之中也为其真实信息“披上了神秘的面纱”。目前全国购房者缴纳的住宅维修资金已有很大规模，却无一例运用维修基金购买国债、保值增值的案例。维修基金更多体现的是一种应急性质的资金，而不是保障性投资。长此以往，将形成利息收入缩水、社会财富资源严重浪费的不良后果。一方面，业主利息所得减少。由于通货膨胀率高于银行活期存款利息，且房屋大修通常发生在几年甚至十年以后，因此对维修资金按活期存款利息计息不符合实际。以一笔600万元的维修基金为例，若按理财方式存储，以2：1的比例分别作三年期、一年期定期存款，3年后该维修资金的利息收益将达到53.5万元，而以活期存款计算，3年后利息收益仅为6.5万元，业主利息收入损失达49万元。另一方面，造成大量的社会资金沉淀，对国民经济的发展十分不利。比如，政府实施大规模危旧房改造及其他公建项目，还需要想尽办法通过各种渠道、以更大的成本代价融资，如果能有效利用维修基金，将有利于加速城市建设进程，让群众得到更多更直接的实惠。
3、资金使用难——维修基金成“镜中花，水中月”。现行管理办法在维修使用的操作上存在较多不可行性。一是决策主体缺位。维修基金的使用由业主民主决策的规定难以实现。目前业主自治意识淡漠，对共用部位和设施共同维护的意识尚未形成，要几乎没有任何交往的邻居为可能与自身的房屋使用无关的维修持同意意见实在很难。维修基金划转业主大会管理更难。较之政府部门管理，业主更放心后者。由于业主大会存在变动性、非专业性，业主委员会因经费、精力和专业知识等限制，不足以承担维修基金的管理任务。目前，重庆市已成立业主委员会近1150个，但还未有一个小区的维修基金划转给了业主大会管理。二是支付范畴界定模糊，不象保险赔偿条款明确到具体情况。《办法》仅规定了维修基金专项用于物业共用部位和设施，而未明细到满足使用的具体条件（如责任主体、损害程度等）。通常这些共用部分由物业公司在做日常维护，造成业主往往以应该由物业公司承担为由而拒绝动用维修基金。三是操作上程序复杂。审批上由于牵扯到物业公司、大多数业主、行政主管部门等太多相关方，不象保险金的赔付，投保人只需要面对保险公司一方，一旦保险受益人出现保障条款约定的事项即可通过申请得到赔付，程序上简单、清晰。而维修基金在使用上由物业公司提出方案、组织实施和业主大会决策等规定尚处于理想状态，一旦某一方环节受阻，即造成维修问题的解决在时间上延误或直接受害业主不得不自行“埋单”的后果。
二、维修基金实行保险金运营方式的可行性分析
上述问题是影响维修基金持续发展的关键因素，已成为当前物业管理实践中的争议焦点和立法难点。单纯的行政部门管理或业主大会管理都不能从根本上解决上述问题。而保险行业坚实的安全监管保障和偿付能力引起了笔者对改革维修基金管理制度的深入思考。
（一）共性特征：维修基金和保险金都是民众财富的集中，都是以稳健安全、保值增值为管理原则。维修基金对资金的流动性要求不高，可经营合理理财运作，提高资金收益率。
（二）结合方式及优势分析：
1、资金运作“两条线”。借鉴保险资金“赔付”和“理财”两条线运作模式，对维修基金也按“维修”和“理财”两条线运作。通过计算资金支付率，合理确定投资比例，建立一定比例的储备基金，用以日常维修支付，其余部分用于投资理财。以多数人的持续投入来保证解决个别突发性维修问题的资金需求，保持资金来源与支出的滚动性。
2、提高保障标准。借鉴保险资金保障额度的设定方法，通过对物业公共维修问题发生的概率分析，对交存的维修资金可提供的保障额度（支付金额及保障期限）作精准测算，提高现行维修基金的保障标准。
3、增值收益分配方式。借鉴投资分红型保险利益分配方式，保障业主缴纳的维修资金本金部分按银行协议利率复利方式计算的利息收入，同时对每年的资金理财投资收益部分进行分红。使业主不仅能获得预交维修费的利息收入，还能得到投资分红（增值收益计入业主维修资金账户滚存使用），从而提高业主交存积极性。
4、细化支付条件。借鉴保险保障条款的制定机理，通过立法制定维修基金支付细目，而不是概念模糊、难以界定的“中修、大修、翻修和更新改造”等表述。在法规中明确共用部位、共用设施设备的具体范畴，明确属于维修基金支付的具体条件。同时，还应明确承担公共维修责任的业主范围（比如哪些责任由一个单元，或一幢独立物业，或整个物业区域的业主承担）。一旦某栋物业出现公共维修问题，只要符合保障条款，即可用储备基金支付维修费。防止因责任主体的不明或利益相关人相互推诿而不能及时解决物业维修问题。
5、建立专业化投资和风险管理机制。借鉴保险资金管理经验，由专门机构（配置精算师、投资理财专家）负责资金理财运作和风险管理。
建立维修基金“政府主导型”管理模式的理论设计
保险公司不存在破产问题，一旦出现资不抵债，则以其他保险公司收购、合并或政府接管等方式来保障投保人的合法权益。社会保障资金的亏损，也会有国家财政来负担。因此，为更好地规避风险，实现资金效用最大化，笔者建议对维修基金建立“政府主导型”管理模式。
（一）基本原则
由政府直接负责资金的管理及投资运作。因为政府管理，相对于物业公司、业主委员会而言，更具公信力和资源统筹、风险担保的能力。资金来源渠道拓展为业主交存的维修资金、基金运营收益和财政负担；资金运作统一纳入国家财政投融资计划，进行基础产业、基础设施等建设，既保障了资金安全性、增值性要求，又能使国家集中财力进行重点建设。
（二）具体方式
1、统一运作、管理。建议实行资金省级统筹运作。由政府投资成立国有独资公司——物业维修基金信托投资公司，实行公司化管理，属于非营利性企业法人。专职负责维修基金的理财、划拨及风险管理，接受财政、审计部门监督。委托房地产管理部门负责维修基金的归集、储备基金账户及业主个人账户管理、维修方案审批、支付条件审定、信息和档案管理等系列行政管理职能。维修资金的理财收益一部分进入业主个人账户，一部分作为机构营运成本。
2、行政强制性归集。以行政强制手段确保维修基金归集到位。以缴纳物业维修基金作为办理出售物业产权证的前置条件，促使业主初始维修金的交存（目前重庆等城市已按此办法实施）。在维修基金个人账户余额低于30%时，由基层房管所通知业主一次性续交，在业主不配合的情况下，通知由水费收取部门分月代收物业维修金。同时，要求开发商在办理房屋分户权证时，按建筑安装成本价的一定比例缴纳房屋维修保证金，为业主提供自产权分户登记之日起2-5年的物业质保期。以解决消费者购买了建筑施工单位保修期（以竣工验收合格之日起计算）已过的房产即要承担维修费用的利益不公问题。
维修基金管理办法范文第7篇
关键词：宁波、住房、维修金制度
中图分类号：F287文献标识码： A
一、我国住房专项维修金制度的建立
我国住房维修资金其前身最早可以追溯到1992年建设部19号令《共有住宅售后维修养护管理暂行办法》[1]提到的“住宅共用部位和共用设施设备维修养护费用”。作为维修资金的源始，“维修费用”自诞生起带有鲜明的福利制度印痕。92年前后，尽管全国已进入住房制度改革的起步运转阶段，但是无论是公房单位还是职工个人对修房问题已形成了思维定式，认为房屋维修单位负责天经地义，无需职工个人掏腰包。另外，住房制度改革正处于过渡探索时期，住宅的维修养护问题尚未突显，所以，当时尽管维修费用名义上应该由单位从职工缴纳的住房租金中支取使用，但实际上公房出租或出售后共用部位和共用设施的维修养护责任一般由售房单位承担。福利性的房租根本就入不敷出，无法满足正常的房屋养护需要，基本上都是由单位通过其它渠道列支资金加以解决的。
应该说，维修费用的出现是住房维修养护市场化的前奏，是对日后维修资金登上历史舞台提前10年进行的练兵，在一定程度上保障了住房人的居住质量，有利于房屋的维修养护。然而，随着时间的推移，长期实行的福利性房租租金收入开始与房屋修缮支出产生严重背离，造成福利性租金标准偏低，以致房屋无法得到及时有效的维修养护，造成历史欠账太多，积重难返。
此外，60, 70年代初所建公有住房质量较差，进入90年代后，这批房屋提前进入了老化维修期，各种各样的问题纷至沓来：有的建筑质量不合格造成房屋漏雨，有的下水管道进入老化期，有的屋顶挂瓦破损等；从80年代末开始，虽然各大城市有组织有计划地进行了危房改造，但是危房改造速度远低于危房递增速度的现实使得住房危破陋问题依然有待进一步解决。所有这些问题都需要一个相对较长的时间过程，并保证大量修缮资金来源以确保工程的实施，而售房单位在低租金的条件下不可能从根本上解决遗留和新产生的房屋维修问题，结果只能导致各类问题越积越多，职工与单位的矛盾激化。所以，要想解决以上问题仅仅依靠少量的房屋租金、维修费是不可能实现的，必须要有专用的款项来确保房屋出售后的维修养护。
随着我国城镇住房制度改革的不管深化，新的住房体制和房屋产权多元化格局逐渐形成，居民自有住房的比例越来越高，再加上公房、商品房出售量和存量的不断增加，房屋作为耐用消费品相继进入维修期，而售房单位多已不愿担当“保姆”的角色，渐渐脱出了房屋维修的责任，修房难成为住房人的心头之患。在此情形下，由于住房共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常关系到相邻住宅、整栋楼，甚至整个小区住宅的正常使用和安全，共用部位、共用设施设备一旦需要大、中修及更新，改造，所需的费用仅靠福利住房时代那点微薄的“维修费用”已远远不敷使用，如何在少则几十个、多则上千个业主之间及时筹集，成为亟需解决的问题。因此，住房的维修管理责任也相应由国家或单位承担转移到由居民个人来承担。
鉴于此，1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发23号文件)[2]明确提出建立住房维修基金制度，维修基金专项用于住房共用部位、共用设施设备的大修、中修及更新、改造。
二、我国住房专项维修金制度的发展历程及趋势
在国务院明确提出建立住房专项维修基金制度之后，建设部和财政部于1998年11月联合颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)。根据213号文件，维修基金是指商品住房和公有住房出售后建立起来的专用于住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用部位和住宅小区内单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施设备使用的房屋等共用设施设备保修期满后大修、更新、改造款项。
《办法》还规定“凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，购房者应当按照购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理”。此项规定明确地将维修基金的使用完全限定住了，即本金不能动，要用只能动利息。
建设部之所以会在福利分房制度结束前夕，将住房维修款项明确界定为“基金”性质，主要是考虑到以下两点：一是基金形式的维修款项，有利于减少业主互相推诿拒绝承担共同的养护维修责任问题。特别是业主众多、产权分散的住宅小区和毗连异产住宅单元，预先筹集维修基金对房屋的共用部位和共用设施设备的大修、更新、改造有资金保障；二是基金较之于其他形式更有利于定向使用、加强保护。一旦有突发性事故(如:洪涝灾害等造成的损害)，维修基金可以立即应用到大的紧急的维修项目上。但由于维修基金与一般的投资基金在建立、使用管理、转让等方面存在着明显的区别，且银行利率逐年走低，维修基金越来越无法起到“以息养房”的作用。另外，维修基金的使用报批制度由于配套政策的不完善而形同虚设，据北京林达集团董事长李晓林委员在2005年北京市政协全会前夕提交的《关于百姓住房维修基金监管使用的建议》[3]中指出，“北京百姓六年来交纳住房维修基金不少于80亿元，但至今没有一家商品房项目通过正常的报批程序获准实际使用该基金用于物业的维修”，也就是说维修基金为“零支出”。这种情况严重违背了建立维修基金保障业主居住安全的初衷，也造成了资源的大量浪费。
考虑到维修基金管理使用的现实弊端问题，国家有关部门提出了“住房专项维修资金”的概念。2003年9月1日《物业管理条例》颁布实施，《条例》第54条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定” [4]。2005年11月，建设部和财政部联合下发了《住房专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，《意见稿》充分考虑了维修资金的缴存、代售与代管、使用、管理监督、法律责任等六大方面[5]。
《条例》和《意见稿》的出台标志着房屋的维修款项即将实现从“费”“基金”到“资金”的转变，这种转变不仅体现了不同历史时期房屋维修政策的变化，也体现了住房市场演化所反映出来的要求更新。实际操作中，“资金”更加灵活的支用方式使可供实际使用的资金量增加，可行性强，能够解决维修基金的“零支出”问题。因此，它的管理使用能否切实方便地为住户服务无疑是值得关注的焦点。
2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议审议并通过了《中华人民共和国物权法》[6]（以下简称《物权法》）。《物权法》的出台标志着保护公民私有权利已被列入法律，受国家法律保护。
在《物权法》保护公民私有权利的核心精神下，2007年8月国务院对原《物业管理条例》中与《物权法》不相适应的地方进行了修订，并颁布了中华人民共和国第504号国务院令《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》[7]。新《物业管理条例》经修订后重新公布。
受《物权法》影响，建设部和财政部对原《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）进行了修订，于2007年12月颁布了《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令第165号）。
《物权法》、修订后的《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令第165号）是宁波房屋维修体系建设的法律基础和根本依据。
三、宁波市住房专项维修金制度建立
由于宁波市的房屋绝大多数属于群体式建筑，且多以小区开发的方式组织建设，房屋普遍存在内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、电梯、水暖、照明、煤气、消防设施等共用部位和共用设施设备。这些共用部位、共用设施设备是否完好，运行是否正常，直接关系到房屋的正常使用和安全。
目前，宁波市房屋共用部位共用设施设备维修资金来源主要有三大类：保修金、日常维修费、房改房维修基金。保修金是由开发商在物业交付使用、办理权属初始登记手续之前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，向辖区物业管理主管部门缴纳；房屋在保修期内发生日常保修，不得动用保修金，费用由开发商另行支出；在开发商不履行或因故无法履行保修责任时，才能启用保修金。日常维修费由业主交纳，主要用于房屋共用部位和共用设施设备的日常维修。而房改房维修基金只用作房改房的维修。
房屋的商品属性决定了房屋也有保修期。保修期内，房产开发商对工程中的各项质量问题必须负全责；保修期外，则要业主自行负责。按照建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》[8]，对不同的公用部位与设施设备保修期作了明确规定。如商品房管道的保修期为2年，即房屋交付后2年内，管道出现任何质量问题，将由开发商出资负责维修；一旦出了保修期，就由相关业主共同承担。从房产各公用部位及设施设备看，最高保修期也只有8年。
宁波市1999年之后销售的绝大多数是商品房，如今很多已过保修期或者即将过保修期，当初缴纳的保修金基本上已用光或所剩无几。向业主收取的日常维修费则只能够维持小修小补。一旦房屋发生所需资金较大的中修、大修情况，诸如电梯更换、监控系统更新、消防系统整改等，维修资金就很成问题，而收取物业专项维修资金就成为了房屋中修、大修的资金保障。
因此，为了避免这些由多个相关业主共同使用或所有的房屋共用部位共用设施设备在发生维修或更新改造事项时出现资金归集困难，从而影响房屋的维修和更新改造，需要建立住宅共用部位共用设施设备维修基金制度。
1998年12月16日，建设部、财政部联合颁发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》[9]的通知，要求建立商品房屋维修基金，确立了宁波房屋维修基金制度的基础。此后，全国各省市开始相继建立房屋维修基金。浙江省内杭州、温州、湖市等地首先开始建立了物业专项维修资金。宁波则于2010年4月26日由宁波市人民政府法制办了《宁波市物业专项维修资金管理办法(草案)》[10]，规定房屋要交一笔“养老保险金”，为房子公共部位及共用设施设备的维修“埋单”。其后，宁波市法制办与宁波市建委综合考虑市民意见，对草案进行了修改。2010年12月17日宁波市人民政府第92次常务会议审议通过并公布了修改后的《宁波市物业专项维修资金管理办法》[11]，宁波市住房维修金制度框架已基本建立。
住宅共用部位共用设施设备维修基金（或称房屋维修金、物业专项维修资金）制度是宁波住房维修的根本制度。
根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》，目前宁波房屋专项维修资金制度具有以下特点。
1、统一交存。指业主、购房人应当按规定标准交纳维修资金，统一存储到当地政府或房产主管部门指定的商业银行开设专户内，并确立保值增值和规范的使用管理程序。
2、建账到户。有两层含义：一是将业主享受物业权利与承担义务相应地建立在对自己拥有的房屋财产权基础之上；二是解决以往专项维修资金，交与不交维修资金、交多交少一个样等权利与义务不相对应，以及只按项目或按单位记账的问题，要求管理机构必须规范资金管理，做到按交存的维修资金及时记账到户，按幢统一核算。
3、专款专用。指维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新、改造，不得挪作他用。
4、业主决策。指维修资金的使用、续筹方案和代收代管等重大事项，均需要经过业主大会的同意或按业主大会决定实施。
5、政府监督。指房产主管部门会同财政部门、审计部门等对维修资金进行监督和管理。
目前，宁波市专项维修资金在管理模式上，实行业主自主管理和政府代为管理相结合的方式。市房产管理局是本市专项维修资金的行政主管部门，会同市财政局负责全市专项维修资金的指导和监督工作。市房产管理局所属的维修资金管理单位具体负责海曙、江东、江北、高新园区维修资金的日常管理工作，其他各县（市）、区房产管理部门会同同级财政部门负责本辖区房屋维修资金的指导和监督工作。
参考文献
[1] 建设部. 共有住宅售后维修养护管理暂行办法（建设部19号令）.1992
[2] 国务院. 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发23号文件).1998
[3] 李晓林. 关于百姓住房维修基金监管使用的建议[R].2005
[4] 国务院.物业管理条例(国务院令第379号).2003
[5] 建设部、财政部. 住房专项维修资金管理办法（征求意见稿）.2005
[6] 第十届全国人民代表大会第五次会议.中华人民共和国物权法.2007
[7] 国务院.国务院关于修改《物业管理条例》的决定(国务院令第504号).2007
[8] 建设部.房屋建筑工程质量保修办法(中华人民共和国建设部令第80号).2000
[9] 建设部、财政部.住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房[1998]第213号文).1998
[10] 宁波市政府法制办.宁波市物业专项维修资金管理办法(草案).2010
维修基金管理办法范文第8篇
王兴敏
在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：
一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/㎡（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/㎡。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。
二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发
过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修
基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的
物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维
修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金
的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。
参考文献：《现代建筑物区分所有制研究》 陈华彬
《物权法沦》 王利明
维修基金管理办法范文第9篇
（一）物业维修基金归集出现的法律问题
第一，归集主体不够明确。由于我国物业管理制度建立时间较短，各地区管理制度发展水平参差不齐导致各地立法不一。例如广州地区规定物业维修管理基金以开发商作为缴费主体，以求降低业主压力，但是俗话说羊毛出在羊身上，开发商寻找规定的漏洞，将这笔钱又重新转嫁到了购房者的身上。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中规定缴费主体应该是购房者，但是根据法理，部门规章以及地方性法规法律效力并不分高低，一旦归集主体出现矛盾的时候，法官将无所适从。第二，归集不到位。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中有指出，若业主没有缴纳基金，开发商就不能够给予业主入住钥匙，但是目前部分业主购买房子并非自己入住而是为了”炒房”，这样就使得维修基金归集不到位，影响到小区物业的维修保养。
（二）物业维修基金管理运作中出现的法律问题
物业管理企业是以营利为目的，遵照法律法规程序以及条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的是实现经营利润最大化，其所提供的维修服务也是为了获取利润。然而由于目前物业市场不够规范，使得很少有物业管理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数目，并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业维修基金收费以及标准进行公开的义务，因此挪用其不仅能够给企业带来巨额利润，更是在短期内无法被业主所察觉，因此在利润的诱惑下，多数物业管理企业铤而走险，出现挪用、私吞等犯罪违法行为。
二、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议
（一）建立健全的相关法律法规制度体系
物业维修基金与社会保险基金一样，均是群众能够安居乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立法体系存在问题，使得物业维修基金法律制度无法健全完整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制度依据的法律。其次需要以基础立法为根本，建立起物业维修基金使用以及管理的行政法规或是单行法，以促进我国物业维修基金制度有关的法律法规体系不断健全完善。另外，立法需要对物业维修基金中行政部门的监管职责进行明确规定，在物业管理企业，开发商存在物业故障不及时维修，或是业主举报维修基金被侵占的时候，相关部门不能够及时采取管理措施，对被侵犯的权利进行救济。再者，物业行业需要被立法赋予一定监督权力，让其有权利用宣传栏，报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业主公布，使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业主自主机构等行为进行监督，一旦出现不良行为能够进行及时有效的反馈。
（二）规范物业维修基金管理运作
第一，对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业均需要定期对其用途、动用数额等进行公布，并且规定业主具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二，相关法律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进行明确，使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权利被业主委员会所侵犯时，需要有强制性法律对其进行制裁。第三，借鉴发达国家经验，引进法律顾问作为业主委员会的法律援助，引入基金管理公司、会计事务所以及保险公司等提供金融服务，这样才能够从根本确保物业维修基金的安全与收益。
（三）规范施工单位的保修义务
开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物业管理公司递交合格的房屋，物业管理公司在承接建筑时，需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若是发生故障，物业管理公司有义务对其进行维修，若是在保修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任，而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。
（四）建立具有投资收益功能的信托机构
第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。
三、结束语
随着我国房地产市场的快速发展，新建小区也日益增多，人们对物业维修基金越来越关注，其使用、筹集以及保值增值等相关问题与全体业主的自身利益联系紧密，并且物业维修基金制度对房屋的安全使用以及公共区域的使用功能等有着重要意义，因此成为关注焦点。因此，需要对物业维修管理基金的监督机制，管理方式等立法不断加强完善，明确其性质，不断健全其归集、管理、运作等流程中的法律法规，从而促使物业维修基金逐渐规范。
维修基金管理办法范文第10篇
【关键词】物业维修基金；管理与运作；法律问题
一、我国物业维修基金的相关概念
为了业主全体利益，在住房出售之后，为了能够在保修期过后对物业范围内房屋的公共部分、公共设施等更新、维修、改造提供资金的基金就是所谓的物业维修基金。在我国城市化进程中，重建轻管思想严重，使得大多房地产开发商只为将自身利益最大化，在房屋建造时粗制滥造偷工减料，更甚至许多隐患在业主入住时无法检查到，这样的房屋一经使用，业主不仅需要面对难以承担的维修费，更无法找到出现故障的问题在那里，因此，我国相关法律法规明确规定了建筑工程的保修制度，在保修期之后的维修则需要使用物业维修基金进行维修，目前世界上多数国家均对物业维修基金的设立做出强制性规定。可以说物业的“养老金”就是物业维修基金，其在营造和谐生活环境以及完善物业管理体制方面起着重要的作用。
二、我国物业维修基金管理与运作中存在的法律问题
（一）物业维修基金归集出现的法律问题
第一，归集主体不够明确。由于我国物业管理制度建立时间较短，各地区管理制度发展水平参差不齐导致各地立法不一。例如广州地区规定物业维修管理基金以开发商作为缴费主体，以求降低业主压力，但是俗话说羊毛出在羊身上，开发商寻找规定的漏洞，将这笔钱又重新转嫁到了购房者的身上。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中规定缴费主体应该是购房者，但是根据法理，部门规章以及地方性法规法律效力并不分高低，一旦归集主体出现矛盾的时候，法官将无所适从。
第二，归集不到位。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中有指出，若业主没有缴纳基金，开发商就不能够给予业主入住钥匙，但是目前部分业主购买房子并非自己入住而是为了”炒房”，这样就使得维修基金归集不到位，影响到小区物业的维修保养。
（二）物业维修基金管理运作中出现的法律问题
物业管理企业是以营利为目的，遵照法律法规程序以及条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的是实现经营利润最大化，其所提供的维修服务也是为了获取利润。然而由于目前物业市场不够规范，使得很少有物业管理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数目，并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业维修基金收费以及标准进行公开的义务，因此挪用其不仅能够给企业带来巨额利润，更是在短期内无法被业主所察觉，因此在利润的诱惑下，多数物业管理企业铤而走险，出现挪用、私吞等犯罪违法行为。
三、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议
（一）建立健全的相关法律法规制度体系
物业维修基金与社会保险基金一样，均是群众能够安居乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立法体系存在问题，使得物业维修基金法律制度无法健全完整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制度依据的法律。其次需要以基础立法为根本，建立起物业维修基金使用以及管理的行政法规或是单行法，以促进我国物业维修基金制度有关的法律法规体系不断健全完善。
另外，立法需要对物业维修基金中行政部门的监管职责进行明确规定，在物业管理企业，开发商存在物业故障不及时维修，或是业主举报维修基金被侵占的时候，相关部门不能够及时采取管理措施，对被侵犯的权利进行救济。再者，物业行业需要被立法赋予一定监督权力，让其有权利用宣传栏，报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业主公布，使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业主自主机构等行为进行监督，一旦出现不良行为能够进行及时有效的反馈。
（二）规范物业维修基金管理运作
第一，对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业均需要定期对其用途、动用数额等进行公布，并且规定业主具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二，相关法律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进行明确，使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权利被业主委员会所侵犯时，需要有强制性法律对其进行制裁。第三，借鉴发达国家经验，引进法律顾问作为业主委员会的法律援助，引入基金管理公司、会计事务所以及保险公司等提供金融服务，这样才能够从根本确保物业维修基金的安全与收益。
（三）规范施工单位的保修义务
开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物业管理公司递交合格的房屋，物业管理公司在承接建筑时，需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若是发生故障，物业管理公司有义务对其进行维修，若是在保修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任，而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。
（四）建立具有投资收益功能的信托机构
第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。
第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。
结束语
随着我国房地产市场的快速发展，新建小区也日益增多，人们对物业维修基金越来越关注，其使用、筹集以及保值增值等相关问题与全体业主的自身利益联系紧密，并且物业维修基金制度对房屋的安全使用以及公共区域的使用功能等有着重要意义，因此成为关注焦点。因此，需要对物业维修管理基金的监督机制，管理方式等立法不断加强完善，明确其性质，不断健全其归集、管理、运作等流程中的法律法规，从而促使物业维修基金逐渐规范。
参考文献
[1]于玉莲，鲁捷.物业管理法规[M].电子工业出版社，2008年版
[2]孙丽丽.物业维修基金管理与运作的法律问题研究[D].华东政法大学，2009年